Ποια κατεύθυνση πρέπει να ακολουθήσουν οι συγχωνεύσεις και εξαγορές ακινήτων;

TPO - Αυτό που λείπει από την αγορά στα έργα συγχωνεύσεων και εξαγορών ακινήτων σήμερα δεν είναι απαραίτητα τα αποθέματα γης ούτε αποκλειστικά οι ταμειακές ροές. Οι επενδυτές είναι πραγματικά έτοιμοι για μακροπρόθεσμα μόνο όταν κατανοούν σαφώς τα δικαιώματά τους, τις υποχρεώσεις τους και το κατά πόσον αυτά τα δικαιώματα θα παραμείνουν προστατευμένα μετά από πολλά χρόνια.

Επικαλυπτόμενοι κανονισμοί

Μιλώντας στο σεμινάριο με τίτλο «Νόμοι στις Χρηματοοικονομικές Δραστηριότητες σχετικά με τη Μεταβίβαση, την Εισφορά Κεφαλαίου και τις Επενδύσεις σε Έργα Ακινήτων στο Βιετνάμ», ο κ. Tran Son Vu, Πρόεδρος του Συνδέσμου Έρευνας και Συμβουλευτικής για Νομικές Πολιτικές για Επενδυτικές Δραστηριότητες στο Βιετνάμ, δήλωσε ότι η αγορά ακινήτων αντιμετωπίζει την ανάγκη για ισχυρή αναδιάρθρωση μετά από μια περίοδο σημαντικών διακυμάνσεων.

Ο κ. Tran Son Vu μίλησε στο σεμινάριο.

Σύμφωνα με τον κ. Vu, η τελειοποίηση του νομικού πλαισίου που σχετίζεται με τις μεταβιβάσεις έργων, τις εισφορές κεφαλαίου και τις δραστηριότητες άντλησης κεφαλαίων όχι μόνο θα βοηθήσει τις επιχειρήσεις να ξεπεράσουν τις δυσκολίες, αλλά θα συμβάλει και στη δημιουργία ενός πιο διαφανούς, ασφαλούς και βιώσιμου επενδυτικού περιβάλλοντος.

«Η αγορά χρειάζεται ένα σαφές και συνεπές νομικό πλαίσιο που να διασφαλίζει τα νόμιμα δικαιώματα του Κράτους, των επιχειρήσεων και των επενδυτών, βελτιώνοντας παράλληλα την αποτελεσματικότητα της αξιοποίησης των χερσαίων πόρων στη νέα φάση ανάπτυξης», δήλωσε ο κ. Vu.

Εν τω μεταξύ, ο κ. Bui Dang Dung, πρώην Αναπληρωτής Πρόεδρος της Επιτροπής Οικονομικών και Προϋπολογισμού της Εθνοσυνέλευσης , εκτίμησε ότι οι νέοι κανονισμοί έχουν συμβάλει στην αύξηση της διαφάνειας στις μεταφορές έργων, δημιουργώντας μια νομική βάση για την αναδιάρθρωση της αγοράς και προσέλκυση εγχώριων και διεθνών επενδυτικών κεφαλαίων.

Ωστόσο, ο κ. Dung επεσήμανε επίσης ότι οι αλληλεπικαλυπτόμενες ρυθμίσεις μεταξύ του Νόμου περί Γης, του Νόμου περί Επενδύσεων, του Νόμου περί Στέγασης και του Νόμου περί Ακινήτων εξακολουθούν να αποτελούν σημαντικό εμπόδιο. Πολλά έργα, ακόμη και εκείνα που απαιτούν μεταβίβαση ή αναδιάρθρωση, εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν παρατεταμένους χρόνους επεξεργασίας λόγω διαφορών στην εφαρμογή του νόμου από τις αρμόδιες αρχές.

Ως εκ τούτου, ο κ. Dung πρότεινε τη μελέτη ενός μηχανισμού που θα επέτρεπε στα πιστωτικά ιδρύματα να ενεργούν ως εγγυητές ή να δημιουργούν λογαριασμούς μεσεγγύησης. Συνεπώς, τα κεφάλαια από τον αγοραστή θα μπορούσαν να αφαιρεθούν απευθείας για την πληρωμή των υποχρεώσεων φόρου γης προς το Κράτος για λογαριασμό του πωλητή. Αυτή η λύση θα βοηθούσε στην απεμπλοκή έργων που έχουν σταματήσει λόγω της αδυναμίας του προηγούμενου επενδυτή να καταβάλει φόρους, διασφαλίζοντας παράλληλα ότι το Κράτος εισπράττει τους φόρους σωστά και πλήρως.

Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να οριστικοποιηθεί γρήγορα το νομικό πλαίσιο για την ανάπτυξη επενδυτικών εταιρειών ακινήτων (REIT) και ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων. Αυτά θα παρέχουν μια σταθερή χρηματοοικονομική βάση, λειτουργώντας ως επαγγελματίες αγοραστές για την ενοποίηση κατακερματισμένων έργων μέσω μεταβιβάσεων μετοχικού κεφαλαίου, μειώνοντας την υπερβολική εξάρτηση από την τραπεζική πίστωση.

Ένα έργο στο Ντονγκ Νάι μόλις ξεκίνησε την κατασκευή του σε γη που αποκτήθηκε μέσω συγχωνεύσεων και εξαγορών.

«Οι διοικητικές διαδικασίες μετά τη μεταβίβαση πρέπει να απλοποιηθούν. Η διαδικασία αλλαγής του επενδυτή στο πιστοποιητικό επένδυσης και στο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας γης θα πρέπει να εφαρμοστεί μέσω ενός μηχανισμού ενιαίας εξυπηρέτησης, μειώνοντας τον χρόνο αναμονής, ώστε τα κεφάλαια να μπορούν να εισρεύσουν στην ανακατασκευή του έργου νωρίτερα», δήλωσε ο κ. Dung.

Τι πρέπει να κάνουμε;

Ομοίως, ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι ολόκληρο το πολιτικό σύστημα είναι επί του παρόντος πολύ αποφασισμένο να άρει τα εμπόδια για τα έργα. Ωστόσο, ο κανονισμός που ορίζει ότι τα έργα που επιθυμούν να μεταβιβάσουν την κυριότητα εν όλω ή εν μέρει πρέπει να εκπληρώνουν τις οικονομικές τους υποχρεώσεις προκαλεί δυσκολίες στις επιχειρήσεις.

Για να αποκτήσουν καθαρή γη, οι επιχειρήσεις πρέπει να επενδύσουν ένα τεράστιο κεφάλαιο. Μέχρι να ξεκινήσουν την υλοποίηση, πολλοί επενδυτές ξεμένουν από χρήματα, επειδή ο νόμος απαιτεί τα έργα να έχουν πιστοποιητικά ιδιοκτησίας γης για να είναι επιλέξιμα για δάνεια. Ως εκ τούτου, πολλοί επενδυτές αναγκάζονται να πουλήσουν τα έργα τους πρόωρα.

Ωστόσο, όταν οι μεταβιβάσεις έργων αντιμετωπίζουν δυσκολίες, οι επιχειρήσεις παρακάμπτουν τους κανόνες μεταβιβάζοντας μετοχές εταιρείας. Σε αυτήν την περίπτωση, ο «πυρήνας» της επιχείρησης αλλάζει και ο νέος ιδιοκτήτης είναι ουσιαστικά ο αγοραστής του έργου. Αυτό το κενό δεν είναι εγγενώς λανθασμένο, επειδή ο νόμος δεν απαγορεύει τη μεταβίβαση μετοχών εταιρείας, αλλά ενέχει ορισμένους κινδύνους αργότερα.

Σύμφωνα με τον δικηγόρο Truong Anh Tu, Πρόεδρο της Δικηγορικής Εταιρείας TAT, οι συγχωνεύσεις και εξαγορές ακινήτων (M&A) δεν αφορούν πλέον απλώς τη μεταβίβαση περιουσιακών στοιχείων, αλλά σε πολλές περιπτώσεις έχουν μετατραπεί σε μεταφορά ολόκληρου του νομικού πλαισίου ενός έργου. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο οι νομικές πτυχές γίνονται το πρώτο φίλτρο για τις ροές κεφαλαίων.

Ο κανονισμός που απαιτεί από τις επιχειρήσεις να εκπληρώνουν τις οικονομικές τους υποχρεώσεις πριν από τη μεταβίβαση της κυριότητας ολόκληρου ή μέρους ενός έργου δημιουργεί δυσκολίες για αυτές.

«Προηγουμένως, τα πιστωτικά ιδρύματα ενδιαφέρονταν πρωτίστως για την αξία των εξασφαλίσεων, αλλά τώρα θέλουν να μάθουν πώς αποκτήθηκαν τα δικαιώματα χρήσης γης, σε ποιο βαθμό έχουν εκπληρωθεί οι οικονομικές υποχρεώσεις, εάν το έργο αφορά δημόσια περιουσιακά στοιχεία και εάν αυτά τα δικαιώματα ιδιοκτησίας είναι ικανά να διατηρήσουν τη σταθερότητα σε περίπτωση αλλαγών στο νομικό περιβάλλον», δήλωσε ο δικηγόρος Tú.

Συνεπώς, κατά τη διάρκεια της διαδικασίας δέουσας επιμέλειας για συγχωνεύσεις και εξαγορές, οι νομικοί κίνδυνοι αρχίζουν να αντικατοπτρίζονται άμεσα στην αξία συναλλαγής. Ένα έργο με περίπλοκο νομικό ιστορικό θα υπόκειται σε μεγαλύτερη έκπτωση. Ένα έργο που δεν έχει ακόμη εκπληρώσει τις οικονομικές του υποχρεώσεις θα χρειαστεί περισσότερο χρόνο για να αποκτήσει πρόσβαση σε χρηματοδότηση. Ένα έργο με ασαφές νομικό ιστορικό θα υποβληθεί σε πιο αυστηρή και χρονοβόρα διαδικασία δέουσας επιμέλειας.

Σύμφωνα με τον κ. Tú, αυτό που λείπει σήμερα από την αγορά δεν είναι απαραίτητα γη ή ταμειακές ροές. Οι επενδυτές είναι πραγματικά έτοιμοι για μακροπρόθεσμες επενδύσεις μόνο όταν κατανοούν σαφώς τα δικαιώματά τους, τις υποχρεώσεις τους και κατά πόσον αυτά τα δικαιώματα θα παραμείνουν προστατευμένα μετά από πολλά χρόνια.

«Γι' αυτό και η μεγαλύτερη ιστορία στην αγορά συγχωνεύσεων και εξαγορών ακινήτων δεν αφορά πλέον τον αγώνα για την κατοχή περισσότερης γης, αλλά την οικοδόμηση πιο διαφανών, σταθερών και αξιόπιστων δικαιωμάτων ιδιοκτησίας. Αυτή είναι η πιο βαθιά αλλαγή που συμβαίνει στην αγορά ακινήτων του Βιετνάμ σήμερα», δήλωσε ο δικηγόρος Tú.

Πηγή: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo