Ο κίνδυνος της τιμής της γης «απειλεί» την ανάπτυξη. Μέρος 2ο

Η καθυστέρηση στον καθορισμό των ετήσιων τιμών μίσθωσης γης και των εφάπαξ τιμών μίσθωσης γης έχει επηρεάσει το επενδυτικό περιβάλλον, επηρεάζοντας την παραγωγή και τον επιχειρηματικό σχεδιασμό, τα στεγαστικά δάνεια για επενδυτικά δάνεια, ειδικά για επενδυτικά έργα με μεγάλες εκτάσεις και μεγάλο επενδυτικό κεφάλαιο (Έργο Αποθήκης Λιμένα ΥΦΑ, Έργο Θερμοηλεκτρικού Σταθμού Son My I, Έργο Θερμοηλεκτρικού Σταθμού Son My II και Έργο Παραγωγής Λεπίδων Ανεμιστήρων Αιολικής Ενέργειας...). Εάν δεν υπάρξει έγκαιρη και αποφασιστική πολιτική, αυτό θα επηρεάσει το επενδυτικό περιβάλλον και τα αποτελέσματα προσέλκυσης επενδύσεων της επαρχίας - σχολίασε το Διοικητικό Συμβούλιο του Επαρχιακού Βιομηχανικού Πάρκου.

Η μία πλευρά είναι ανυπόμονη, η άλλη πλευρά είναι επιφυλακτική.

Ενώ η NovaWorld Phan Thiet περιμένει συγκεκριμένες τιμές γης για να «ξεκλειδώσει» πολλές δραστηριότητες για να συνεχίσει να κατασκευάζει και να ολοκληρώνει μια τουριστικά οικονομική αστική περιοχή μέχρι το τέλος του 2025, τα νέα βιομηχανικά πάρκα στο Ham Tan περιμένουν επίσης συγκεκριμένες τιμές γης προς ενοικίαση. Από εδώ, θα υπάρξει μια βάση για την κατασκευή σύμφωνα με τον καθορισμένο οδικό χάρτη. Για παράδειγμα, το Βιομηχανικό Πάρκο Tan Duc θα ξεκινήσει την κατασκευή του το δεύτερο τρίμηνο του 2023, αλλά θεωρείται δύσκολο να εφαρμοστεί επειδή το έργο της καθιέρωσης, της εκτίμησης και της έγκρισης του καθορισμού συγκεκριμένων τιμών γης (για οικιστική γη και γεωργική γη σε κατοικημένες περιοχές) εξακολουθεί να είναι αργό, απαιτώντας πολλές αναθεωρήσεις και συμπληρώσεις, επηρεάζοντας τις εργασίες αποζημίωσης και εκκαθάρισης. Επί του παρόντος, ο επενδυτής του Βιομηχανικού Πάρκου έχει υποβάλει αίτηση για κατανομή γης/μίσθωση γης με έκταση 61,17 εκταρίων. Ωστόσο, τα μη γειτονικά οικόπεδα θα δυσκολέψουν την κατανομή/μίσθωση γης και θα υποβάλουν αίτηση για άδεια κατασκευής για την έναρξη της κατασκευής. Στο Βιομηχανικό Πάρκο Son My I, στον επενδυτή παραχωρήθηκε γη από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή στην πρώτη φάση με έκταση 76,78 εκταρίων. Ωστόσο, για την εκτέλεση της κατασκευής, είναι επίσης απαραίτητο να υπάρχει μια συγκεκριμένη τιμή γης για την υπογραφή σύμβασης μίσθωσης γης. Προηγουμένως, το Τμήμα Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος οργάνωσε διαγωνισμό και υπέγραψε σύμβαση με μια συμβουλευτική μονάδα (TMS Consulting Co., Ltd.) για τον καθορισμό της τιμής μίσθωσης γης. Μετά από πολλά επείγοντα έγγραφα, η συμβουλευτική μονάδα ανέφερε την καθυστέρηση στην ολοκλήρωση του καθορισμού των συγκεκριμένων τιμών γης για το Βιομηχανικό Πάρκο Son My I, λόγω του ότι η έρευνα και η συλλογή πληροφοριών για τον προσδιορισμό των εσόδων και του κόστους για τις εργασίες αποτίμησης που σχετίζονται με τα έργα βιομηχανικών πάρκων είναι πολύ περιορισμένες και αντιμετωπίζουν πολλές δυσκολίες, χωρίς επαρκή βάση για να αποδειχθεί πλήρως σύμφωνα με τις διατάξεις της Εγκυκλίου 36/2014/TT-BTNMT της 30ής Ιουνίου 2014 του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος . Ως εκ τούτου, στις 5 Απριλίου 2023, η TMS Consulting Company Limited απέστειλε ένα έγγραφο ζητώντας από τις αρμόδιες μονάδες να υποστηρίξουν την αναθεώρηση των πληροφοριών για την αποτίμηση γης, μαζί με ένα προσχέδιο έκθεσης που εξηγεί τα αποτελέσματα της αποτίμησης. Και μέχρι τώρα, περιμένουμε ακόμα... αποτελέσματα.

Ως εκ τούτου, στα τέλη Απριλίου 2023, το Διοικητικό Συμβούλιο του Επαρχιακού Βιομηχανικού Πάρκου υπέβαλε έκθεση στις αρμόδιες λειτουργικές υπηρεσίες για να υποστηρίξει το Βιομηχανικό Πάρκο Tan Duc στην ολοκλήρωση των διαδικασιών για την έναρξη της κατασκευής το δεύτερο τρίμηνο του 2023, από τον καθορισμό συγκεκριμένων τιμών γης για τους επενδυτές έως την υπογραφή συμβάσεων μίσθωσης γης σε έκταση 61,17 εκταρίων. Ομοίως, με το Βιομηχανικό Πάρκο Son My 1, το οποίο έχει έκταση άνω των 76,7 εκταρίων, υποβλήθηκε στην Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή για έγκριση τον Μάιο του 2023 κατόπιν αιτήματος της εταιρείας IPICO, ώστε η μονάδα να μπορεί να καταβάλλει ενοίκιο γης, να υπογράφει συμβάσεις μίσθωσης γης και να οργανώνει την κατασκευή υποδομών βιομηχανικού πάρκου σε αυτήν την περιοχή.

Αξίζει να σημειωθεί ότι οι επενδυτές των βιομηχανικών πάρκων που εκτελούν τις εργασίες αποζημίωσης και εκκαθάρισης και προετοιμάζονται για επενδύσεις, επιθυμούν όλοι να μισθώσουν γη αμέσως. Στη συνέχεια, σχετικά έργα όπως η Αποθήκη Λιμένα ΥΦΑ, το Έργο Θερμοηλεκτρικού Σταθμού Son My I, το Έργο Θερμοηλεκτρικού Σταθμού Son My II, τα οποία έχουν έκταση περίπου 300 εκταρίων, έχουν επίσης την ανάγκη να μισθώσουν γη αμέσως. Εν τω μεταξύ, σύμφωνα με πληροφορίες από το Διοικητικό Συμβούλιο του Επαρχιακού Βιομηχανικού Πάρκου, επειδή η συγκεκριμένη τιμή γης δεν έχει καθοριστεί, υπάρχουν επί του παρόντος 4 έργα (με έκταση 4,72 εκταρίων) στο Βιομηχανικό Πάρκο Ham Kiem I και 1 έργο (με έκταση 2,41 εκταρίων) στο Βιομηχανικό Πάρκο Ham Kiem II που έχουν εγκριθεί από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή για την άμεση καταβολή ενοικίου γης, αλλά δεν έχουν ακόμη επιλύσει το ζήτημα της άμεσης πληρωμής από τους επενδυτές του βιομηχανικού πάρκου, το οποίο διαρκεί εδώ και 3 χρόνια. Η επιθυμία των επενδυτών να μισθώσουν γη αμέσως είναι να διευκολυνθεί η προσέλκυση δευτερογενών επενδυτών και η λογιστική και δανειακή χρηματοδότηση για την υλοποίηση του έργου.

Γιατί να βρίσκεσαι σε τόσο πιεστική θέση;

Ο εκπρόσωπος του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος δήλωσε ότι η συγκεκριμένη αποτίμηση γης (που εφαρμόζεται σε έργα με αξία γης άνω των 20 δισεκατομμυρίων VND) είναι αργή για πολλούς λόγους. Σύμφωνα με την Εγκύκλιο 36 του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, υπάρχουν 5 μέθοδοι αποτίμησης, αλλά οι 3 συνήθως εφαρμοζόμενες μέθοδοι είναι το πλεόνασμα, το εισόδημα και η σύγκριση. Ωστόσο, μέσω πληροφοριών από διάφορες περιπτώσεις, οι συμβουλευτικές μονάδες ανησυχούν ότι αυτές οι μέθοδοι δεν είναι εγγυημένες, εάν εφαρμοστούν σε κάθε συγκεκριμένο έργο, ειδικά εάν οι παράγοντες εισόδου δεν είναι σταθεροί, οδηγώντας σε λανθασμένα αποτελέσματα εξόδου. Για παράδειγμα, η μέθοδος σύγκρισης, ότι η περιοχή ήταν πάντα γεωργική γη, δεν υπάρχει συναλλαγή, επομένως δεν μπορεί να συγκριθεί. Ή οι μέθοδοι πλεονάσματος και εισοδήματος πρέπει να καθορίσουν τα έσοδα ανάπτυξης, το ποσοστό κεφαλαίου επένδυσης, την τιμή μονάδας... κάτι που είναι πολύ περίπλοκο. Επομένως, οι συμβουλευτικές μονάδες το έχουν κάνει ξανά και ξανά, το Υπουργείο έχει βοηθήσει τις συμβουλευτικές μονάδες, αλλά τα αποτελέσματα δεν είναι πειστικά. Επειδή είναι απαραίτητο να γίνονται υποθέσεις και εκτιμήσεις, και αυτά τα έργα είναι όλα πολύ μεγάλα σε έκταση, ο κίνδυνος σφάλματος μεταξύ ενός ατόμου και ενός άλλου, ακόμη και πολύ μικρός, μπορεί να δημιουργήσει μεγάλη ζημία. Επιπλέον, το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος αναθεωρεί επίσης την Εγκύκλιο 36, εστιάζοντας στις μεθόδους αποτίμησης.

Αυτός είναι επίσης ένας από τους λόγους για τους οποίους η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή μόλις εξέδωσε έγγραφο με το οποίο ζητά από το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος να προτείνει στον Πρωθυπουργό να εξετάσει και να κατευθύνει τη σύσταση Ομάδας Εργασίας αποτελούμενης από μέλη του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, του Υπουργείου Κατασκευών, του Υπουργείου Οικονομικών και των συναφών υπουργείων και κλάδων, για να υποστηρίξει και να καθοδηγήσει την επαρχία Binh Thuan στον καθορισμό των τιμών γης γενικά και στο έργο του Τουριστικού Συγκροτήματος Ocean Valley ειδικότερα. Επί του παρόντος, η Κεντρική Κυβέρνηση έχει εκδώσει έγγραφο με το οποίο συμφωνεί να υποστηρίξει την Binh Thuan στην αξιολόγηση συγκεκριμένων τιμών γης στο έργο NovaWorld Phan Thiet...

Επίσης, σύμφωνα με τον εκπρόσωπο του Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, σε σύγκριση με την NovaWorld Phan Thiet, η αποτίμηση γης σε βιομηχανικά πάρκα είναι απλούστερη. Ωστόσο, στην τρέχουσα κατάσταση, είναι επίσης απαραίτητο να υπάρχει ένας συγκεκριμένος υπολογισμός αποτίμησης με τη βοήθεια της Κεντρικής Κυβέρνησης για να είμαστε πιο σίγουροι. Το συντομότερο δυνατό, θα επιλυθεί η άρση των εμποδίων που σχετίζονται με συγκεκριμένες τιμές γης μεγάλων έργων στην επαρχία.

Η επίσημη επιστολή που απέστειλε η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή στο Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος τόνισε επίσης ότι η τρέχουσα εργασία αποτίμησης γης είναι πολύ περίπλοκη, επειδή περιλαμβάνει πολλούς τομείς και πεδία που ρυθμίζουν παραμέτρους σχετικά με τις επενδύσεις, τον σχεδιασμό, τις κατασκευές, τη γη, τα χρηματοοικονομικά, τις τραπεζικές εργασίες, την αγορά... απαιτώντας από τον εφαρμοστή να έχει γενικές γνώσεις και εμπειρία που σχετίζονται με πολλούς τομείς, ώστε να είναι σε θέση να κατανοήσει πλήρως το περιεχόμενο της μεθόδου αποτίμησης για την εφαρμογή, την εκτίμηση και την κατάλληλη αξιολόγηση. Εν τω μεταξύ, το προσωπικό του τομέα Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της επαρχίας δεν έχει μεγάλη εμπειρία σε εξειδικευμένους τομείς όπως οι τιμές, τα χρηματοοικονομικά, οι κατασκευές... για να ανταποκριθεί στις απαιτήσεις της πολύ περίπλοκης εργασίας αποτίμησης όπως είναι σήμερα. Ως εκ τούτου, η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή πρότεινε στο Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος να συστήσει στον Πρωθυπουργό να εξετάσει και να κατευθύνει τη σύσταση μιας Ομάδας Εργασίας για την υποστήριξη και την καθοδήγηση της επαρχίας Binh Thuan στον καθορισμό των τιμών γης γενικά και στο έργο του Τουριστικού Συγκροτήματος Ocean Valley ειδικότερα, ώστε τα έργα να μπορέσουν να αναπτυχθούν σύντομα, να τεθούν σε λειτουργία και να αναπτύξουν την τοπική κοινωνικοοικονομία .

Πηγή: https://baobinhthuan.com.vn/nguy-co-gia-dat-de-doa-su-phat-trien-bai-2-109212.html