Η καθυστέρηση στον καθορισμό των ετήσιων και εφάπαξ τιμών μίσθωσης γης έχει επηρεάσει το επενδυτικό περιβάλλον, επηρεάζοντας την παραγωγή και τον επιχειρηματικό σχεδιασμό, και εμποδίζοντας τη χρηματοδότηση στεγαστικών δανείων για επενδύσεις, ιδίως για μεγάλης κλίμακας επενδυτικά έργα με σημαντικό κεφάλαιο (όπως το έργο αποθήκευσης ΥΦΑ και λιμένα, οι θερμοηλεκτρικοί σταθμοί Son My I και II και το έργο κατασκευής πτερυγίων ανεμογεννητριών...). Χωρίς μια άμεση και αποφασιστική πολιτική, αυτό θα επηρεάσει αρνητικά το επενδυτικό περιβάλλον και τα αποτελέσματα προσέλκυσης επενδύσεων στην επαρχία – δήλωσε το Διοικητικό Συμβούλιο των Επαρχιακών Βιομηχανικών Πάρκων.
Η μία πλευρά είναι ανυπόμονη, η άλλη επιφυλακτική.
Ενώ η NovaWorld Phan Thiet αναμένει συγκεκριμένες τιμές γης για να «ξεκλειδώσει» περαιτέρω κατασκευαστικές δραστηριότητες για την ολοκλήρωση της οικονομικής και τουριστικής αστικής περιοχής της έως το τέλος του 2025, τα νέα βιομηχανικά πάρκα στο Ham Tan περιμένουν επίσης να καθοριστούν συγκεκριμένες τιμές γης πριν από την μίσθωση γης. Μόνο τότε μπορεί η κατασκευή να προχωρήσει σύμφωνα με το προγραμματισμένο χρονοδιάγραμμα. Για παράδειγμα, το Βιομηχανικό Πάρκο Tan Duc έχει προγραμματιστεί να ξεκινήσει την κατασκευή του το δεύτερο τρίμηνο του 2023, αλλά θεωρείται δύσκολο να εφαρμοστεί λόγω καθυστερήσεων στη διαδικασία καθορισμού, εκτίμησης και έγκρισης συγκεκριμένων τιμών γης (για οικιστική και γεωργική γη εντός οικιστικών περιοχών). Αυτό απαιτεί πολυάριθμες αναθεωρήσεις και προσθήκες, επηρεάζοντας τις προσπάθειες αποζημίωσης και επανεγκατάστασης. Επί του παρόντος, ο επενδυτής του βιομηχανικού πάρκου έχει υποβάλει αίτηση για κατανομή/μίσθωση γης που καλύπτει 61,17 εκτάρια. Ωστόσο, η μη συνεχόμενη φύση των οικοπέδων θα καταστήσει την κατανομή/μίσθωση γης και την απόκτηση αδειών κατασκευής πιο δύσκολη. Όσον αφορά το Βιομηχανικό Πάρκο Son My I, στον επενδυτή έχουν διατεθεί 76,78 εκτάρια γης στην πρώτη φάση από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή. Ωστόσο, για να προχωρήσει η κατασκευή, απαιτείται μια συγκεκριμένη τιμή γης για την υπογραφή σύμβασης μίσθωσης γης. Προηγουμένως, το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος οργάνωσε μια διαδικασία υποβολής προσφορών και υπέγραψε σύμβαση με μια εταιρεία συμβούλων (TMS Consulting Co., Ltd.) για τον καθορισμό της τιμής μίσθωσης γης. Μετά από πολυάριθμες επιστολές προτροπής, η εταιρεία συμβούλων ανέφερε ότι η καθυστέρηση στον καθορισμό της συγκεκριμένης τιμής γης για το Βιομηχανικό Πάρκο Son My I οφειλόταν σε περιορισμένη και δύσκολη έρευνα και συλλογή πληροφοριών για τον προσδιορισμό των εσόδων και του κόστους που σχετίζονται με την αποτίμηση των έργων βιομηχανικών πάρκων, και σε ανεπαρκή στοιχεία για την πλήρη απόδειξη των απαιτήσεων που ορίζονται στην Εγκύκλιο 36/2014/TT-BTNMT της 30ής Ιουνίου 2014 του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος . Ως εκ τούτου, στις 5 Απριλίου 2023, η TMS Consulting Co., Ltd. απέστειλε ένα έγγραφο ζητώντας από τις αρμόδιες μονάδες να βοηθήσουν στην αναθεώρηση πληροφοριών για σκοπούς αποτίμησης γης, μαζί με ένα σχέδιο επεξηγηματικής έκθεσης σχετικά με τα αποτελέσματα της αποτίμησης. Και μέχρι σήμερα, περιμένουμε ακόμα... τα αποτελέσματα.
Ως εκ τούτου, στα τέλη Απριλίου 2023, το Διοικητικό Συμβούλιο των Επαρχιακών Βιομηχανικών Πάρκων υπέβαλε έκθεση ζητώντας από τις αρμόδιες λειτουργικές υπηρεσίες να υποστηρίξουν το Βιομηχανικό Πάρκο Tan Duc στην ολοκλήρωση των διαδικασιών για την έναρξη της κατασκευής το δεύτερο τρίμηνο του 2023, από τον καθορισμό της συγκεκριμένης τιμής γης, ώστε ο επενδυτής να μπορέσει να υπογράψει σύμβαση μίσθωσης γης για τα 61,17 εκτάρια. Ομοίως, για το Βιομηχανικό Πάρκο Son My 1, που καλύπτει πάνω από 76,7 εκτάρια, το σχέδιο υποβλήθηκε στην Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή για έγκριση τον Μάιο του 2023, όπως ζήτησε η εταιρεία IPICO, ώστε η εταιρεία να μπορέσει να καταβάλει ενοίκιο γης, να υπογράψει συμβάσεις μίσθωσης γης και να οργανώσει την κατασκευή υποδομών βιομηχανικού πάρκου σε αυτήν την περιοχή.
Αξίζει να σημειωθεί ότι οι επενδυτές βιομηχανικών πάρκων που έχουν πραγματοποιήσει εργασίες αποζημίωσης και εκκαθάρισης γης και έχουν προετοιμάσει επενδύσεις επιθυμούν όλοι να μισθώσουν γη με εφάπαξ ποσό. Σχετικά έργα, όπως η εγκατάσταση αποθήκευσης ΥΦΑ και λιμένα, το έργο του θερμοηλεκτρικού σταθμού Son My I και το έργο του θερμοηλεκτρικού σταθμού Son My II, τα οποία έχουν περίπου 300 εκτάρια γης, χρειάζονται επίσης μίσθωση γης με μία μόνο μίσθωση. Εν τω μεταξύ, σύμφωνα με πληροφορίες από το Διοικητικό Συμβούλιο του Επαρχιακού Βιομηχανικού Πάρκου, επειδή η συγκεκριμένη τιμή γης δεν έχει ακόμη καθοριστεί, τέσσερα έργα (με έκταση 4,72 εκταρίων) στο Βιομηχανικό Πάρκο Ham Kiem I και ένα έργο (με έκταση 2,41 εκταρίων) στο Βιομηχανικό Πάρκο Ham Kiem II έχουν εγκριθεί από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή για πληρωμή με μία μόνο μίσθωση γης, αλλά οι επενδυτές δεν έχουν ακόμη καταβάλει το τέλος μίσθωσης γης με εφάπαξ ποσό, μια καθυστέρηση που διαρκεί εδώ και τρία χρόνια. Η επιθυμία των επενδυτών για μίσθωση γης με μία μόνο μίσθωση διευκολύνει την προσέλκυση δευτερογενών επενδυτών και απλοποιεί τη λογιστική και τις αιτήσεις δανείου για την υλοποίηση του έργου.
Γιατί βρίσκονται σε θέση καταναγκασμού;
Εκπρόσωποι του Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος δήλωσαν ότι η καθυστέρηση στην εκτίμηση συγκεκριμένων αξιών γης (που εφαρμόζεται σε έργα με αξίες γης που υπερβαίνουν τα 20 δισεκατομμύρια VND) οφείλεται σε διάφορους λόγους. Σύμφωνα με την Εγκύκλιο 36 του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, υπάρχουν πέντε μέθοδοι για την εκτίμηση της γης, αλλά οι τρεις πιο συχνά εφαρμοζόμενες μέθοδοι - πλεονάζουσα, εισοδηματική και συγκριτική - χρησιμοποιούνται εδώ και πολύ καιρό. Ωστόσο, βάσει πληροφοριών από διάφορες περιπτώσεις, οι εταιρείες συμβούλων ανησυχούν ότι αυτές οι μέθοδοι δεν είναι απολύτως αξιόπιστες όταν εφαρμόζονται σε συγκεκριμένα έργα, ειδικά όταν οι παράγοντες εισόδου δεν λαμβάνονται σωστά υπόψη, οδηγώντας σε ανακριβή αποτελέσματα εξόδου. Για παράδειγμα, με τη συγκριτική μέθοδο, η εν λόγω περιοχή ιστορικά ήταν γεωργική γη χωρίς συναλλαγές, καθιστώντας αδύνατη τη σύγκριση. Ομοίως, οι μέθοδοι πλεονάζοντος και εισοδήματος απαιτούν τον προσδιορισμό των εσόδων ανάπτυξης, του επενδυτικού κεφαλαίου ανά μονάδα, των τιμών μονάδας κ.λπ., οι οποίες είναι πολύπλοκες. Ως εκ τούτου, οι μονάδες συμβούλων έχουν επανειλημμένα αναθεωρήσει τα σχέδια και το τμήμα τις έχει βοηθήσει, αλλά τα αποτελέσματα που έχουν επιτευχθεί δεν είναι ακόμη πειστικά. Επειδή οι υποθέσεις και οι εκτιμήσεις είναι απαραίτητες, και όλα αυτά τα έργα έχουν πολύ μεγάλες εκτάσεις, ο κίνδυνος σφαλμάτων μεταξύ διαφορετικών ατόμων, ακόμη και πολύ μικρών, μπορεί να οδηγήσει σε σημαντικές απώλειες. Επιπλέον, το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος αναθεωρεί επίσης την Εγκύκλιο 36, εστιάζοντας στις μεθόδους αποτίμησης.
Αυτός είναι επίσης ένας λόγος για τον οποίο η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή απέστειλε πρόσφατα ένα έγγραφο στο Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος ζητώντας από τον Πρωθυπουργό να εξετάσει και να κατευθύνει τη σύσταση μιας ομάδας εργασίας που θα αποτελείται από μέλη του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, του Υπουργείου Κατασκευών , του Υπουργείου Οικονομικών και άλλων αρμόδιων υπουργείων και φορέων για να υποστηρίξουν και να καθοδηγήσουν την επαρχία Binh Thuan στον καθορισμό των τιμών γης γενικά και στο έργο του Τουριστικού Συγκροτήματος Ocean Valley ειδικότερα. Επί του παρόντος, η κεντρική κυβέρνηση έχει εκδώσει ένα έγγραφο με το οποίο συμφωνεί να υποστηρίξει την Binh Thuan στη συγκεκριμένη αποτίμηση γης στο έργο NovaWorld Phan Thiet...
Σύμφωνα με έναν εκπρόσωπο του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, σε σύγκριση με την NovaWorld Phan Thiet, η αποτίμηση γης σε βιομηχανικές ζώνες είναι απλούστερη. Ωστόσο, υπό τις τρέχουσες συνθήκες, εξακολουθεί να απαιτείται ένας συγκεκριμένος υπολογισμός αποτίμησης με τη βοήθεια της κεντρικής κυβέρνησης για μεγαλύτερη εμπιστοσύνη. Τα εμπόδια που σχετίζονται με τις συγκεκριμένες τιμές γης για μεγάλα έργα στην επαρχία θα επιλυθούν το συντομότερο δυνατό.
Η επίσημη επιστολή της Επαρχιακής Λαϊκής Επιτροπής προς το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος τόνισε επίσης ότι η τρέχουσα διαδικασία αποτίμησης γης είναι εξαιρετικά περίπλοκη, επειδή περιλαμβάνει πολλούς τομείς και πεδία που ρυθμίζουν παραμέτρους που σχετίζονται με τις επενδύσεις, τον σχεδιασμό, τις κατασκευές, τη γη, τα χρηματοοικονομικά, τις τράπεζες και την αγορά. Αυτό απαιτεί από όσους εκτελούν το έργο να έχουν γενικές γνώσεις και εμπειρία σε πολλούς τομείς, προκειμένου να κατανοήσουν πλήρως το περιεχόμενο της μεθοδολογίας αποτίμησης για την κατάλληλη εφαρμογή, εκτίμηση και αξιολόγηση. Εν τω μεταξύ, το προσωπικό της Επαρχιακής Υπηρεσίας Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος δεν έχει επαρκή εμπειρία σε εξειδικευμένους τομείς όπως η τιμολόγηση, τα χρηματοοικονομικά και οι κατασκευές για να ανταποκριθεί στις απαιτήσεις του τρέχοντος πολύπλοκου έργου αποτίμησης. Ως εκ τούτου, η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή ζητά από το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος να προτείνει στον Πρωθυπουργό να εξετάσει και να κατευθύνει τη σύσταση ομάδας εργασίας για την υποστήριξη και καθοδήγηση της επαρχίας Binh Thuan στον καθορισμό των τιμών γης γενικά και του έργου του Τουριστικού Συγκροτήματος Ocean Valley ειδικότερα, ώστε τα έργα να μπορέσουν να υλοποιηθούν και να τεθούν σε λειτουργία σύντομα, συμβάλλοντας στην κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη της περιοχής.
[διαφήμιση_2]
Πηγή
Σχόλιο (0)