Η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ πρέπει να τροποποιήσει την εγκύκλιο.

Ο Σύνδεσμος Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA) εξέδωσε ένα έγγραφο σχετικά με τη δήλωση της Κρατικής Τράπεζας του Βιετνάμ (SBV) ότι δεν περιορίζει τα δικαιώματα οργανισμών και ατόμων να αγοράζουν κατοικίες υπό κατασκευή στην Εγκύκλιο αριθ. 22/2023/TT-NHNN (που τροποποιεί και συμπληρώνει ορισμένα άρθρα της Εγκυκλίου αριθ. 41/2016/TT-NHNN).

Πολλές παρεξηγήσεις εξακολουθούν να υπάρχουν.

Συνεπώς, η HoREA πιστεύει ότι παρόλο που η Εγκύκλιος 22 βοήθησε αρχικά να καθησυχαστούν οι αγοραστές ακινήτων εκτός σχεδίου, τα «νομικά εμπόδια» της εξακολουθούν να υπάρχουν.

Συγκεκριμένα: Το σημείο α, παράγραφος 11, άρθρο 2 της εγκυκλίου 41/2016/TT-NHNN (τροποποιημένο και συμπληρωμένο με την παράγραφο 1, άρθρο 1 της εγκυκλίου 22/2023/TT-NHNN) ορίζει μόνο ότι εφαρμόζεται σε επαγγελματικές κατοικίες που έχουν «ολοκληρωθεί για παράδοση», δηλαδή σε εμπορικές κατοικίες που είναι «έτοιμες», αλλά δεν περιλαμβάνει περιπτώσεις δανεισμού πίστωσης για την αγορά εμπορικών κατοικιών που «δεν έχουν ακόμη ολοκληρωθεί για παράδοση», δηλαδή σε εμπορικές κατοικίες που βρίσκονται «υπό κατασκευή».

Σύμφωνα με την HoREA, η έννοια των «ολοκληρωμένων κατοικιών έτοιμων για παράδοση» δεν μπορεί να ερμηνευθεί ως περιλαμβάνοντας «κατοικίες υπό κατασκευή» τις οποίες οι εμπορικές τράπεζες θα δέχονταν ως εγγύηση για δάνεια για την αγορά αυτών των κατοικιών.

Επιπλέον, η ανακοίνωση της Κρατικής Τράπεζας του Βιετνάμ επιβεβαιώνει ότι «η Εγκύκλιος 41/2016/TT-NHNN, η οποία ρυθμίζει τον δείκτη κεφαλαιακής επάρκειας των εμπορικών τραπεζών και των υποκαταστημάτων της Κρατικής Τράπεζας του Βιετνάμ, δεν αποτελεί έγγραφο που να διέπει τις δραστηριότητες χορήγησης πιστώσεων από πιστωτικά ιδρύματα».

Ωστόσο, στην πραγματικότητα, η Εγκύκλιος 41 (που τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε με την Παράγραφο 1 του Άρθρου 1 της Εγκυκλίου 22/2023/TT-NHNN) περιέχει νομικές διατάξεις που δεν σχετίζονται με «κανονισμούς για τους δείκτες κεφαλαιακής επάρκειας των εμπορικών τραπεζών και των υποκαταστημάτων της Κρατικής Τράπεζας του Βιετνάμ», αλλά μάλλον με «πράξεις χορήγησης πιστώσεων από πιστωτικά ιδρύματα».

Συγκεκριμένα, η παράγραφος 11 του άρθρου 2 ορίζει «δάνεια που εξασφαλίζονται με ακίνητα για ιδιώτες με σκοπό την αγορά κατοικιών που πληρούν τις προϋποθέσεις», παρόμοια με τους κανονισμούς στις εγκυκλίους της Κρατικής Τράπεζας του Βιετνάμ «που καθοδηγούν τις πράξεις χορήγησης πιστώσεων από πιστωτικά ιδρύματα».

« Ο Σύνδεσμος πιστεύει ότι εάν η Εγκύκλιος 41 ορίζει μόνο «τον δείκτη κεφαλαιακής επάρκειας των εμπορικών τραπεζών και των υποκαταστημάτων της Κρατικής Τράπεζας του Βιετνάμ», τότε δεν υπάρχει ανάγκη για νομικές ρυθμίσεις που να καθορίζουν «τους όρους» για «στεγαστικά δάνεια που εξασφαλίζονται με ακίνητα για ιδιώτες για την αγορά κατοικιών» στην παράγραφο 11 του άρθρου 2, επειδή υπάρχουν ήδη εγκύκλιοι από την Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ που καθοδηγούν τις δραστηριότητες χορήγησης πιστώσεων από πιστωτικά ιδρύματα », ανέφερε το έγγραφο της HoREA.

Επιπλέον, σύμφωνα με την HoREA, το πρόσφατο έγγραφο με τίτλο «Ορισμένες πληροφορίες σχετικά με τους κανονισμούς σχετικά με τους δείκτες κεφαλαιακής επάρκειας για τράπεζες και υποκαταστήματα ξένων τραπεζών» που εκδόθηκε από την Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ δεν αποτελεί «νομικό κανονιστικό έγγραφο» όπως οι εγκύκλιοι και, ως εκ τούτου, έχει αξία μόνο στην παροχή πληροφοριών.

Εν τω μεταξύ, οι τράπεζες και τα υποκαταστήματα ξένων τραπεζών πρέπει να βασίζουν τις πιστωτικές τους δραστηριότητες στον Νόμο περί Πιστωτικών Ιδρυμάτων και στις Εγκυκλίους της Κρατικής Τράπεζας του Βιετνάμ.

Τα στεγαστικά δάνεια που εξασφαλίζονται με ακίνητα υπό κατασκευή αντιμετωπίζουν δυσκολίες. (Εικονογραφημένη εικόνα: Cong Hieu)

Η εγκύκλιος χρειάζεται να τροποποιηθεί και να συμπληρωθεί με σαφήνεια.

Υπό το πρίσμα των παραπάνω δυσκολιών, η HoREA πιστεύει ότι πριν από την έναρξη ισχύος της Εγκυκλίου αριθ. 22/2023/TT-NHNN την 1η Ιουλίου 2024, πρέπει να τροποποιηθεί και να συμπληρωθεί σύντομα, ώστε να υποστηρίξει την αγορά ακινήτων στη διαδικασία ανάκαμψης και ανάπτυξής της με διαφανή, ασφαλή, υγιή και βιώσιμο τρόπο. Ταυτόχρονα, θα πρέπει να δημιουργήσει τις προϋποθέσεις ώστε τα πιστωτικά ιδρύματα να εγκρίνουν δάνεια για ιδιώτες για την αγορά «εμπορικών κατοικιών υπό κατασκευή» με εξασφάλιση (υποθήκη) από το ίδιο το σπίτι.

Πολλοί άλλοι ειδικοί συμφωνούν επίσης ότι η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ πρέπει να τροποποιήσει την εγκύκλιο ώστε να διασφαλίσει σαφή και διαφανή νομική βάση, αντί να απλώς ανακοινώνει πληροφορίες και να απαντά στη δημόσια γνώμη.

Ο Δρ. Le Dang Doanh, πρώην Διευθυντής του Κεντρικού Ινστιτούτου Οικονομικής Έρευνας, πιστεύει ότι ο δανεισμός και η χορήγηση δανείων θα πρέπει να συμμορφώνονται με τους νόμους περί πιστώσεων και ότι η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ θα πρέπει να παρέχει σαφείς γραπτές οδηγίες. Πριν από την έκδοση της εγκυκλίου, οι εν λόγω οδηγίες θα πρέπει να δημοσιευτούν, ώστε τα ενδιαφερόμενα μέρη να μπορούν να παρέχουν σχόλια, αποφεύγοντας έτσι παρεξηγήσεις και περιττές συζητήσεις.

Ο Αναπληρωτής Καθηγητής Δρ. Dinh Trong Thinh δήλωσε ότι είναι απαραίτητο να μην απαγορευτούν τα δάνεια για την αγορά κατοικιών υπό κατασκευή. Ωστόσο, δεδομένου ότι η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ δεν έχει ακόμη εκδώσει νομικά δεσμευτικό έγγραφο σχετικά με αυτό το θέμα, οι εμπορικές τράπεζες πρέπει να βελτιώσουν τις ικανότητές τους όσον αφορά την αξιολόγηση και την αυτοαξιολόγηση, ώστε να λαμβάνουν τεκμηριωμένες αποφάσεις.

Οι ειδικοί υποστηρίζουν ότι η εγκύκλιος σχετικά με τα δάνεια για την αγορά κατοικιών υπό κατασκευή χρειάζεται διευκρίνιση. (Εικονογραφημένη εικόνα)

Ένας άλλος οικονομικός εμπειρογνώμονας ανέλυσε: « Τα πιστωτικά ιδρύματα συνήθως συμμορφώνονται με τα διατάγματα και τις εγκυκλίους που εκδίδονται από την Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ με σαφή νομική ισχύ. Εάν η Εγκύκλιος 22 δεν διευκρινίσει τις έννοιες, θα προκαλέσει παρεξηγήσεις, σύγχυση και αμφιβολίες μεταξύ επιχειρήσεων και ατόμων, ενώ τα πιστωτικά ιδρύματα θα διστάζουν, και μπορεί ακόμη και να είναι απρόθυμα να δανείσουν».

Εάν η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ δεν έχει απαγορεύσει τη χορήγηση δανείων για μελλοντικές αγορές κατοικιών, τότε θα πρέπει να λάβει μέτρα για τη νομιμοποίηση αυτού του μέτρου, ώστε να μειωθούν οι δυσκολίες για όλα τα μέρη μετά την έναρξη ισχύος της εγκυκλίου .

Εκπρόσωποι πολλών επιχειρήσεων ακινήτων εξέφρασαν επίσης σύγχυση σχετικά με τους νέους κανονισμούς. Ο επικεφαλής μιας εταιρείας με έδρα το Ανόι δήλωσε: «Εάν η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ δεν ορίσει με σαφήνεια αυτούς τους κανονισμούς, δεν έχουμε νομική βάση για να διεξάγουμε συναλλαγές με τράπεζες. Στο τρέχον πλαίσιο περιορισμένης πρόσβασης σε πιστώσεις, η τροποποίηση και η διευκρίνιση της εγκυκλίου για την προστασία των επιχειρήσεων είναι απαραίτητη».

Σε πρόσφατη δήλωσή της, η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ επιβεβαίωσε ότι οι νέοι κανονισμοί δεν περιορίζουν τα δικαιώματα των αγοραστών μελλοντικών κατοικιών και δεν αντίκεινται στους ισχύοντες κανονισμούς.

«Η προϋπόθεση ότι η κατοικία έχει ολοκληρωθεί σύμφωνα με τη σύμβαση πώλησης κατοικίας ισχύει μόνο για τα στεγαστικά δάνεια (τα οποία υπόκεινται σε χαμηλότερο συντελεστή στάθμισης κινδύνου σε σύγκριση με άλλες απαιτήσεις που εξασφαλίζονται με ακίνητα).»

Σε περιπτώσεις όπου οργανισμοί ή άτομα χρειάζεται να κατασκευάσουν ή να αγοράσουν κατοικίες υπό κατασκευή και να υποθηκεύσουν αυτές τις κατοικίες υπό κατασκευή, αυτές θα εμπίπτουν στην κατηγορία των δανείων που εξασφαλίζονται με ακίνητα, όπως ορίζεται στην παράγραφο 10 του άρθρου 2 της εγκυκλίου 41 και ο αντίστοιχος συντελεστής κινδύνου θα εφαρμόζεται όπως ορίζεται στην παράγραφο 10 του άρθρου 9 της εγκυκλίου 41.

Συγκεκριμένα, οι οργανισμοί και τα άτομα που επιθυμούν να αγοράσουν ένα σπίτι και να το εξασφαλίσουν (υποθήκη) θα εφαρμόσουν συντελεστή στάθμισης κινδύνου 30-120% ανάλογα με τον δείκτη δανείου προς αξία (LTV), ο οποίος υπολογίζεται ως ο λόγος του υπολοίπου του δανείου προς την αξία της εξασφάλισης. Σε περιπτώσεις όπου ο δείκτης LTV δεν είναι διαθέσιμος, ο συντελεστής στάθμισης κινδύνου θα είναι 150%.

Κονγκ Χιέου

Πηγή: https://vtc.vn/khong-cam-vay-tien-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-can-sua-doi-thong-tu-ar851524.html