Η Κρατική Τράπεζα πρέπει να τροποποιήσει την εγκύκλιο.

[διαφήμιση_1]

Ο Σύνδεσμος Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA) μόλις εξέδωσε έγγραφο σχετικά με την Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ (SBV), στο οποίο επιβεβαιώνει ότι δεν θα περιορίσει τα δικαιώματα οργανισμών και ατόμων να αγοράζουν μελλοντικές κατοικίες στην Εγκύκλιο αριθ. 22/2023/TT-NHNN (η οποία τροποποιεί και συμπληρώνει ορισμένα άρθρα της Εγκυκλίου αριθ. 41/2016/TT-NHNN).

Υπάρχουν ακόμα πολλές παρεξηγήσεις

Συνεπώς, η HoREA πιστεύει ότι, παρόλο που τα αρχικά βήματα έχουν βοηθήσει τους μελλοντικούς αγοραστές κατοικιών να αισθάνονται πιο ασφαλείς, τα «νομικά προβλήματα» της Εγκυκλίου 22 εξακολουθούν να υπάρχουν.

Συγκεκριμένα: Το σημείο α, παράγραφος 11, άρθρο 2 της εγκυκλίου 41/2016/TT-NHNN (όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε στην παράγραφο 1, άρθρο 1 της εγκυκλίου 22/2023/TT-NHNN) παρέχει κανονισμούς που ισχύουν μόνο για περιπτώσεις εμπορικών κατοικιών «ολοκληρωμένες για παράδοση», δηλαδή «διαθέσιμες» εμπορικές κατοικίες, αλλά δεν περιλαμβάνει περιπτώσεις πιστωτικών δανείων για την αγορά εμπορικών κατοικιών «μη ολοκληρωμένων για παράδοση», δηλαδή «μελλοντικά διαμορφωμένων» εμπορικών κατοικιών.

Σύμφωνα με την HoREA, η έννοια της «ολοκληρωμένης κατοικίας προς παράδοση» δεν μπορεί να ερμηνευθεί ως περιλαμβάνοντας «μελλοντικές κατοικίες» που θα γίνονται δεκτές από τις εμπορικές τράπεζες ως εγγύηση για δάνεια με σκοπό την αγορά της εν λόγω κατοικίας.

Επιπλέον, η ανακοίνωση της Κρατικής Τράπεζας επιβεβαίωσε ότι «η εγκύκλιος 41/2016/TT-NHNN που ρυθμίζει τον δείκτη κεφαλαιακής ασφάλειας των εμπορικών τραπεζών και των υποκαταστημάτων ξένων τραπεζών δεν αποτελεί έγγραφο που να διέπει τις δραστηριότητες χορήγησης πιστώσεων από πιστωτικά ιδρύματα».

Στην πραγματικότητα, όμως, η Εγκύκλιος 41 (όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε στην Παράγραφο 1 του Άρθρου 1 της Εγκυκλίου 22/2023/TT-NHNN) περιέχει νομικές ρυθμίσεις που δεν σχετίζονται με «κανονισμούς για τον δείκτη κεφαλαιακής ασφάλειας των εμπορικών τραπεζών και των υποκαταστημάτων ξένων τραπεζών», αλλά με «πράξεις χορήγησης πιστώσεων από πιστωτικά ιδρύματα».

Συγκεκριμένα, η παράγραφος 11 του άρθρου 2 ορίζει «δάνεια που εξασφαλίζονται με ακίνητα για ιδιώτες για την αγορά κατοικιών που πληρούν τις προϋποθέσεις», παρόμοια με τις διατάξεις των εγκυκλίων της Κρατικής Τράπεζας «καθοδήγηση των πράξεων χορήγησης πιστώσεων από πιστωτικά ιδρύματα».

« Ο Σύνδεσμος διαπιστώνει ότι εάν η Εγκύκλιος 41 ρυθμίζει μόνο «τον δείκτη κεφαλαιακής ασφάλειας των εμπορικών τραπεζών και των υποκαταστημάτων ξένων τραπεζών», δεν είναι απαραίτητο να υπάρχουν νομικοί κανονισμοί που να ρυθμίζουν τους «όρους» των «στεγαστικών δανείων ως δάνεια που εξασφαλίζονται με ακίνητα για την αγορά κατοικιών από ιδιώτες» στην παράγραφο 11 του άρθρου 2, επειδή υπάρχουν εγκύκλιοι της Κρατικής Τράπεζας που καθοδηγούν τις πράξεις χορήγησης πιστώσεων από πιστωτικά ιδρύματα », έθιξε το ζήτημα το έγγραφο της HoREA.

Επιπλέον, σύμφωνα με την HoREA, το έγγραφο με τίτλο «Ορισμένες πληροφορίες σχετικά με τους κανονισμούς σχετικά με τον δείκτη κεφαλαιακής ασφάλειας για τράπεζες και υποκαταστήματα ξένων τραπεζών» που εκδόθηκε πρόσφατα από την Κρατική Τράπεζα δεν είναι «νομικό έγγραφο» όπως οι εγκύκλιοι, επομένως είναι πολύτιμο μόνο για την παροχή πληροφοριών.

Εν τω μεταξύ, οι τράπεζες και τα υποκαταστήματα ξένων τραπεζών πρέπει να βασίζονται στον Νόμο περί Πιστωτικών Ιδρυμάτων και στις Εγκυκλίους της Κρατικής Τράπεζας για την εκτέλεση πράξεων χορήγησης πιστώσεων.

Τα στεγαστικά δάνεια που εξασφαλίζονται με μελλοντικά ακίνητα αντιμετωπίζουν δυσκολίες. (Εικονογράφηση: Cong Hieu)

Οι εγκύκλιοι πρέπει να τροποποιούνται και να συμπληρώνονται με σαφήνεια.

Σε απάντηση στις παραπάνω δυσκολίες, η HoREA πιστεύει ότι πριν από την έναρξη ισχύος της εγκυκλίου αριθ. 22/2023/TT-NHNN από την 1η Ιουλίου 2024, θα πρέπει να τροποποιηθεί και να συμπληρωθεί σύντομα για να υποστηρίξει την αγορά ακινήτων στη διαδικασία ανάκαμψης και διαφανούς, ασφαλούς, υγιούς και βιώσιμης ανάπτυξης. Ταυτόχρονα, θα δημιουργήσει τις προϋποθέσεις για τα πιστωτικά ιδρύματα να εγκρίνουν πιστωτικά δάνεια για ιδιώτες για την αγορά «εμπορικών κατοικιών που διαμορφώνονται στο μέλλον» με εξασφάλιση (υποθήκη) από το εν λόγω σπίτι.

Πολλοί άλλοι ειδικοί συμφωνούν επίσης ότι η Κρατική Τράπεζα πρέπει να τροποποιήσει την εγκύκλιο ώστε να είναι νομικά σαφής και διαφανής, αντί να ανακοινώνει απλώς πληροφορίες και να απαντά στις απόψεις του κοινού.

Ο Δρ. Le Dang Doanh, πρώην Διευθυντής του Κεντρικού Ινστιτούτου Οικονομικής Διαχείρισης, δήλωσε ότι ο δανεισμός και η χορήγηση δανείων πρέπει να συμμορφώνονται με τον νόμο περί πιστώσεων και ότι η Κρατική Τράπεζα θα πρέπει να έχει σαφείς γραπτές οδηγίες. Πριν από την έκδοση της εγκυκλίου, θα πρέπει να παρέχονται τέτοιες οδηγίες, ώστε τα ενδιαφερόμενα μέρη να μπορούν να συμμετέχουν στην παροχή των απόψεών τους, ώστε να αποφεύγονται περιττές παρεξηγήσεις και συζητήσεις.

Ο Αναπληρωτής Καθηγητής Δρ. Dinh Trong Thinh δήλωσε ότι είναι απαραίτητο να μην απαγορευτούν τα δάνεια για μελλοντικές αγορές κατοικιών. Ωστόσο, η Κρατική Τράπεζα δεν έχει ακόμη εκδώσει νομικό έγγραφο σχετικά με αυτό το ζήτημα, απαιτώντας από τις εμπορικές τράπεζες να βελτιώσουν την ικανότητά τους να αξιολογούν και να αυτοαξιολογούνται για να λαμβάνουν αποφάσεις.

Οι ειδικοί συνιστούν την αποσαφήνιση της εγκυκλίου σχετικά με τον δανεισμό χρημάτων για την αγορά μελλοντικών κατοικιών. (Εικονογραφημένη φωτογραφία)

Ένας άλλος οικονομικός εμπειρογνώμονας ανέλυσε: « Τα πιστωτικά ιδρύματα συχνά συμμορφώνονται με διατάγματα και εγκυκλίους που εκδίδονται από την Κρατική Τράπεζα με σαφή νομική ισχύ. Εάν η Εγκύκλιος 22 δεν διευκρινίσει τις έννοιες, θα προκαλέσει παρεξηγήσεις, πανικό και αμφιβολίες στις επιχειρήσεις και τους ανθρώπους, και τα πιστωτικά ιδρύματα θα μπερδευτούν, ακόμη και θα διστάσουν να δανείσουν».

Εάν η Κρατική Τράπεζα δεν έχει απαγορεύσει τα στεγαστικά δάνεια στο μέλλον, θα πρέπει να λάβει μέτρα για τη νομιμοποίηση αυτού του μέτρου, ώστε να αρθούν οι δυσκολίες για όλα τα μέρη μετά την έναρξη ισχύος της εγκυκλίου .

Εκπρόσωποι πολλών επιχειρήσεων ακινήτων εξέφρασαν επίσης σύγχυση σχετικά με τους νέους κανονισμούς. Ένας ηγέτης επιχειρήσεων στο Ανόι δήλωσε: «Εάν η Κρατική Τράπεζα δεν θεσπίσει σαφείς κανονισμούς, δεν θα έχουμε νομική βάση για να συναλλάσσουμε με τις τράπεζες. Στο τρέχον πλαίσιο δυσκολίας πρόσβασης σε πιστωτικό κεφάλαιο, η τροποποίηση και η διευκρίνιση της εγκυκλίου για την προστασία των επιχειρήσεων είναι πολύ αναγκαία».

Σε πρόσφατο έγγραφο, η Κρατική Τράπεζα επιβεβαίωσε ότι ο νέος κανονισμός δεν περιορίζει τα δικαιώματα των μελλοντικών αγοραστών κατοικιών και δεν αντίκειται στους ισχύοντες κανονισμούς.
«Η ολοκληρωμένη προϋπόθεση κατοικίας βάσει της σύμβασης αγοράς κατοικίας ισχύει μόνο για τα στεγαστικά δάνεια (τα οποία υπόκεινται σε χαμηλότερο συντελεστή στάθμισης κινδύνου από άλλα δάνεια που εξασφαλίζονται με ακίνητα).»
Σε περίπτωση που ένας οργανισμός ή ένα άτομο έχει την ανάγκη να κατασκευάσει ή να αγοράσει μια μελλοντική κατοικία και υποθηκεύσει τη μελλοντική κατοικία, θα πρόκειται για δάνειο που εξασφαλίζεται με ακίνητα, όπως ορίζεται στην παράγραφο 10 του άρθρου 2 της εγκυκλίου 41 και θα εφαρμόζεται ο αντίστοιχος συντελεστής κινδύνου όπως ορίζεται στην παράγραφο 10 του άρθρου 9 της εγκυκλίου 41.
Συγκεκριμένα, οι οργανισμοί και τα άτομα που χρειάζονται να αγοράσουν ένα σπίτι και να το εξασφαλίσουν (υποθήκη) θα εφαρμόσουν συντελεστή κινδύνου 30-120% ανάλογα με τον δείκτη εγγύησης (LTV) που υπολογίζεται από τον λόγο του υπολοίπου του δανείου προς την αξία της εξασφάλισης. Σε περίπτωση που δεν υπάρχουν πληροφορίες σχετικά με τον δείκτη LTV, ο συντελεστής κινδύνου είναι 150%.

Κονγκ Χιέου

[διαφήμιση_2]
Πηγή