Το τμήμα της γεωργικής γης παραμένει αθόρυβο

Ο νόμος περί γης του 2024 επιτρέπει σε άτομα που δεν εμπλέκονται άμεσα στην αγροτική παραγωγή να λάβουν μεταβιβάσεις γης καλλιέργειας ρυζιού. Αυτή είναι μια ευκαιρία για πιθανούς επενδυτές, αλλά αυτό το «κομμάτι κέικ» δεν είναι εύκολο να φαγωθεί.

Ενώ στο παρελθόν, μόνο όσοι παρήγαγαν άμεσα ρύζι είχαν το δικαίωμα χρήσης της γης ρυζιού, με τους νέους ισχύοντες κανονισμούς, άτομα που δεν ασχολούνται άμεσα με την αγροτική παραγωγή, εφόσον έχουν τις προϋποθέσεις και την ικανότητα να καλλιεργήσουν ρύζι, έχουν επίσης το δικαίωμα να μεταβιβάσουν γη για να επενδύσουν στην παραγωγή.

Σε πρόσφατο σεμινάριο για τα ακίνητα, ο κ. Le Van Binh, Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Γης ( Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος ), δήλωσε ότι όταν τεθεί σε ισχύ ο νόμος περί γης του 2024, αυτός ο τομέας θα αναπτυχθεί δυναμικά.

Μάλιστα, την περίοδο 2020-2022, η κατάσταση στις συναλλαγές γεωργικής γης ήταν αρκετά τεταμένη. Πολλές επιχειρήσεις και ιδιώτες αγόρασαν γεωργική γη με σκοπό τη μετατροπή της σε οικόπεδα προς πώληση, δημιουργώντας πυρετό εκείνη την εποχή.

Παρόλο που η αγορά αναμένεται να είναι πιο ζωντανή, στην πραγματικότητα, το τμήμα της γεωργικής γης και της δασικής γης ενδιαφέρει μόνο μεγάλους, οργανωμένους επενδυτές, όπως οι επιχειρήσεις. Επειδή οι νέοι κανονισμοί δημιουργούν ευνοϊκές συνθήκες μόνο για τους αγρότες και είναι κατάλληλοι για επιχειρήσεις που επενδύουν στον γεωργικό τομέα, ενώ οι δραστηριότητες συλλογής και αγοράς γεωργικής γης και αναμονής για τη μετατροπή του σκοπού, η διαίρεση και η πώληση οικοπέδων για μικρούς επενδυτές θα είναι πολύ δύσκολο να υλοποιηθούν.

Η κα. Ha Kien, μεσίτρια και επενδυτής γης σε πολλά τμήματα στο Ανόι, Hoa Binh , Thai Nguyen, μοιράστηκε ότι προς το παρόν ο τομέας της γεωργικής γης εξακολουθεί να είναι «ήσυχος» επειδή ο φόρος και το τέλος μετατροπής για τη γεωργική γη και τη δασική γη είναι αρκετά υψηλά, επομένως οι μικροί επενδυτές δεν επενδύουν σε αυτόν τον τομέα. Αντίθετα, οι «μεγάλοι» που πρέπει να επενδύσουν έως και δεκάδες εκτάρια γης ρυζιού, δασικής γης, ώστε αργότερα να μπορέσουν να την αναδιαμορφώσουν σε γη προς χρήση, τουρισμό, εμπόριο, στεγαστικά έργα... φαίνεται να είναι ενθουσιασμένοι που θα συμμετάσχουν στο παιχνίδι.

Ο επικεφαλής μιας εταιρείας ακινήτων στο Ανόι μοιράστηκε ότι η εταιρεία του σχεδιάζει να «κυνηγήσει» για μεγάλης κλίμακας δάση και γεωργικές εκτάσεις στο Χόα Μπιν και το Τάι Νγκουγιέν, ακόμη και να «ψαρέψει μακριά από την ακτή» πηγαίνοντας στα Κεντρικά Υψίπεδα για να αγοράσει γη.

Όσον αφορά τη μετατροπή γεωργικής γης, ο κ. Le Van Binh σημείωσε ότι είναι απαραίτητο να ακολουθηθεί ο σχεδιασμός και να τηρηθεί ο στόχος των περισσότερων από 3 εκατομμυρίων εκταρίων ρυζιού για να διασφαλιστεί η εθνική επισιτιστική ασφάλεια. Ως εκ τούτου, οι επενδυτές ακινήτων πρέπει να είναι προσεκτικοί και να κατανοούν τις διατάξεις του νόμου, ώστε να αποφεύγουν τις αναποτελεσματικές επενδύσεις, τις αγορές σε υψηλές τιμές, αλλά και τις δυσκολίες ρευστοποίησης.

Σύμφωνα με την Ένωση Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ, κατά τους πρώτους 6 μήνες του 2024, ο τομέας της γης έχει βελτιωθεί με δημοπρατούμενες εκτάσεις και υποδιαιρεμένες εκτάσεις. Εν τω μεταξύ, οι εκτάσεις έργων και οι γεωργικές και δασικές εκτάσεις δεν έχουν δείξει σημάδια ανάκαμψης, με ζοφερή ρευστότητα και αργές συναλλαγές. Ακόμη και πολλοί επενδυτές που κατέχουν γεωργικές εκτάσεις θέλουν να πουλήσουν τα αγαθά τους αυτή τη στιγμή, αλλά είναι δύσκολο.

Ο διευθυντής μιας μεσιτικής εταιρείας ακινήτων ανέλυσε ότι το περιθώριο κέρδους επένδυσης αυτού του τμήματος είναι περίπου 25-30%/έτος, ενώ εάν μπορεί να μετατραπεί σε οικιστική γη, θα φτάσει το 35-40%/έτος. Η ευκαιρία για αύξηση της αξίας της γεωργικής γης κατά τη διάρκεια της δεκαετίας μπορεί να αυξηθεί 3-5 φορές ή και περισσότερο. Ωστόσο, σύμφωνα με τον αναμενόμενο τιμοκατάλογο γης, για την ολοκλήρωση της αίτησης μετατροπής οικιστικής γης σε γεωργική γη, το κόστος θα αυξηθεί 9 φορές σε σύγκριση με το παρόν.

Για παράδειγμα, εάν ένας επενδυτής θέλει να αλλάξει τον σκοπό χρήσης και να διαχωρίσει ένα γεωργικό οικόπεδο 1.000 τ.μ. στο Dong Anh (Ανόι), το τρέχον τέλος χρήσης γης είναι 6,6 δισεκατομμύρια VND, αλλά εάν υπολογιστεί σύμφωνα με την τιμή του νέου προσχεδίου τιμοκαταλόγου, το ποσό αυτό αυξάνεται στα 61,8 δισεκατομμύρια VND. Έτσι, μόνο το τέλος χρήσης γης για ένα οικόπεδο 100 τ.μ. είναι πάνω από 6 δισεκατομμύρια VND. Σε αυτήν την τιμή, η αγορά διαθέσιμης οικιστικής γης είναι φθηνότερη από τον φόρο που πρέπει να καταβληθεί κατά τη μετατροπή γεωργικής γης.

Επιπλέον, ο νόμος περί γης του 2024 ορίζει ότι η γεωργική γη που αφήνεται αγρανάπαυση ή αχρησιμοποίητη συνεχώς για 12-24 μήνες θα υπόκειται σε διοικητικές κυρώσεις και μπορεί να ανακληθεί. Έτσι, οι επενδυτές που κατέχουν γεωργική γη θα πρέπει να ολοκληρώσουν γρήγορα τις διαδικασίες για να τη μετατρέψουν σε οικιστική γη ή να τη μετατρέψουν σε γεωργική, εάν δεν θέλουν να χάσουν τα πάντα.

«Εάν αγοράσετε γη για να προλάβετε το επενδυτικό κύμα, ακολουθώντας τον σχεδιασμό, αλλά ο περιφερειακός σχεδιασμός έχει ανασταλεί, έχει αργήσει να εφαρμοστεί ή να προσαρμοστεί, οι επενδυτές ενδέχεται να αντιμετωπίσουν το χειρότερο σενάριο της πώλησης χωρίς κανείς να αγοράσει. Επιπλέον, κατά την αγορά γεωργικής γης, ιδίως οικοπέδων που δεν μπορούν να μετατραπούν σε μετατρέψιμα αγροτεμάχια, ο κίνδυνος πτώχευσης μπορεί επίσης να προκύψει εάν χρησιμοποιηθεί χρηματοοικονομική μόχλευση», συζήτησε σήμερα ένας επενδυτής τους κινδύνους κατοχής γεωργικής γης.

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html