Αυστηροποίηση των επενδύσεων σε ακίνητα που «περιηγούνται»;

Η εφαρμογή φόρου 20% στα πραγματικά κέρδη από μεταβιβάσεις ακινήτων ή η εφαρμογή προοδευτικού φορολογικού συντελεστή με βάση τον χρόνο διακράτησης, εάν η τιμή αγοράς και το κόστος δεν μπορούν να προσδιοριστούν, σύμφωνα με τους ειδικούς, θα βοηθήσει στον περιορισμό των επενδυτικών δραστηριοτήτων «σερφ».

Πολλοί ειδικοί πιστεύουν ότι με την εφαρμογή της νέας πολιτικής για τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων, όπως έχει συνταχθεί από το Υπουργείο Οικονομικών για σχόλια, η κερδοσκοπία στον τομέα των ακινήτων θα εξαντλήσει τα περιθώρια επιβίωσης - Φωτογραφία: Q.DINH

Η εφαρμογή φόρου 20% στα πραγματικά κέρδη από μεταβιβάσεις ακινήτων ή η εφαρμογή προοδευτικού φορολογικού συντελεστή με βάση τον χρόνο διακράτησης, εάν η τιμή αγοράς και το κόστος δεν μπορούν να προσδιοριστούν, σύμφωνα με τους ειδικούς, θα βοηθήσει στον περιορισμό των επενδυτικών δραστηριοτήτων «περιήγησης» σε ακίνητα.

Στο σχέδιο νόμου για τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων (PIT - αντικατάσταση) που τίθεται προς υποβολή σχολίων, το Υπουργείο Οικονομικών προτείνει την εφαρμογή του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων στις μεταβιβάσεις ακινήτων από φυσικά πρόσωπα, πολλαπλασιάζοντας το φορολογητέο εισόδημα επί τον φορολογικό συντελεστή 20% για κάθε μεταβίβαση. Αυτό το φορολογητέο εισόδημα καθορίζεται από την τιμή πώλησης μείον την τιμή αγοράς και τα εύλογα έξοδα που σχετίζονται με τη δημιουργία εισοδήματος από μεταβιβάσεις ακινήτων.

Ποιος είναι ένας «αποδεκτός» συντελεστής φόρου μεταβίβασης ακινήτων;

Σε περίπτωση που η τιμή αγοράς και τα σχετικά έξοδα δεν έχουν προσδιοριστεί, ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων υπολογίζεται πολλαπλασιάζοντας την τιμή πώλησης με τον φορολογικό συντελεστή. Ο φορολογικός συντελεστής σε αυτήν την περίπτωση θα υπολογίζεται σύμφωνα με την περίοδο κυριότητας με μέγιστο 10% της τιμής πώλησης.

Συγκεκριμένα, ο φορολογικός συντελεστής είναι 10%/τιμή πώλησης για ακίνητα με περίοδο διακράτησης μικρότερη των 2 ετών. Ο φορολογικός συντελεστής είναι 6%/τιμή πώλησης για ακίνητα με περίοδο διακράτησης 2-5 ετών.

Ο φορολογικός συντελεστής είναι 4% της τιμής πώλησης για ακίνητα που κατέχονται για 5-10 χρόνια... Για ακίνητα που κατέχονται για 10 χρόνια ή περισσότερο και ακίνητα που προέρχονται από κληρονομιά, ο φορολογικός συντελεστής είναι 2% της τιμής πώλησης. Για ακίνητα που προέρχονται από κληρονομιά, η περίοδος κατοχής δεν υπολογίζεται, αλλά η μεταβίβαση θα υπόκειται σε φορολογικό συντελεστή 2% της τιμής πώλησης.

Η περίοδος κατοχής ακίνητης περιουσίας υπολογίζεται από τη στιγμή που το άτομο αποκτά το δικαίωμα να κατέχει και να χρησιμοποιεί την ακίνητη περιουσία (από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του Νόμου περί Φόρου Εισοδήματος Φυσικών Προσώπων) έως τη στιγμή της μεταβίβασης. Για ακίνητα που προέρχονται από κληρονομιά, ο συντελεστής φόρου μεταβίβασης παραμένει ο ίδιος με τον ισχύοντα, στο 2% της τιμής πώλησης, ανεξάρτητα από τη διάρκεια κατοχής.

Μιλώντας με την Tuoi Tre , ο κ. Tran Khanh Quang, διευθυντής της Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, δήλωσε ότι ο συντελεστής φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων ύψους 20% επί των κερδών από μεταβίβαση ακινήτων είναι ένας αποδεκτός φορολογικός συντελεστής.

Σύμφωνα με τον κ. Quang, η καταβολή φόρου επί των κερδών μετά την αφαίρεση των εξόδων δεν θα έχει μεγάλο αντίκτυπο στις επενδυτικές δραστηριότητες και θα βοηθήσει στην αύξηση της διαφάνειας της αγοράς.

«Εάν εφαρμοστεί αυτός ο φορολογικός συντελεστής, οι αγοραστές και οι πωλητές θα πρέπει να υπολογίσουν σωστά και πλήρως τα πραγματικά έξοδα που πραγματοποιήθηκαν, όπως η τιμή αγοράς, το κόστος τόκων δανείου, το κόστος μεσιτείας ή το κόστος ανακαίνισης και επισκευής... που θα συμπεριληφθούν στα έγκυρα έξοδα που εξαιρούνται πριν από τον υπολογισμό του φόρου», δήλωσε ο κ. Quang, αλλά πιστεύει ότι ο φορολογικός συντελεστής 2-10%/τιμή πώλησης ανάλογα με την περίοδο διακράτησης πρέπει να διευκρινίσει τις εφαρμοστέες αρχές.

Ανάγκη διευκρίνισης των κανονισμών σχετικά με τον προσδιορισμό του κόστους εισροών

Το σχέδιο ορίζει επίσης ότι σε περιπτώσεις όπου η τιμή αγοράς και το κόστος δεν μπορούν να προσδιοριστούν, ο υπολογισμός του φόρου θα βασίζεται στην περίοδο διακράτησης. Εν τω μεταξύ, η περίοδος διακράτησης ορίζεται ως η χρονική περίοδος στην οποία αναφέρεται ο νόμος, κατά την οποία ένα άτομο έχει το δικαίωμα να κατέχει και να χρησιμοποιεί την ακίνητη περιουσία από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του νόμου (για παράδειγμα, από την 1η Ιανουαρίου 2026) έως τη στιγμή της μεταβίβασης, δηλαδή, δεν έχει αναδρομική ισχύ, δεν υπολογίζεται πριν από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του νόμου αντικατάστασης.

«Εάν ο χρόνος εφαρμοστεί όπως παραπάνω, θα υπάρχουν πολλά πράγματα που πρέπει να διευκρινιστούν, επειδή οι συναλλαγές ουσιαστικά δείχνουν σαφώς το κόστος, την τιμή αγοράς... Η τιμή πώλησης είναι σαφής, επομένως η συντακτική υπηρεσία πρέπει να αναφέρει πιο συγκεκριμένα τις περιπτώσεις για να καθορίσει εάν ο φορολογικός συντελεστής εφαρμόζεται σύμφωνα με τον χρόνο διακράτησης», δήλωσε ο κ. Quang.

Εν τω μεταξύ, ο κ. Dinh Minh Tuan, διευθυντής της νότιας περιοχής Batdongsan, δήλωσε ότι η πρόταση για αύξηση των φόρων ανάλογα με την περίοδο διακράτησης, με τον υψηλότερο συντελεστή έως και 10%, 5 φορές υψηλότερο από τον τρέχοντα συντελεστή, θα έχει πολλές επιπτώσεις.

Μια πρόσφατη έρευνα από την εν λόγω εταιρεία έδειξε ότι το 59% των συμμετεχόντων στην έρευνα δήλωσαν ότι αγόρασαν ακίνητα κυρίως για επενδυτικούς σκοπούς και όχι για σκοπούς διαβίωσης και ένα μεγάλο ποσοστό όσων κατέχουν ακίνητα σκοπεύουν να τα πουλήσουν μέσα στο επόμενο έτος.

Αυτό δείχνει ότι οι Βιετναμέζοι επιθυμούν πολύ να επενδύουν σε ακίνητα, αλλά η περίοδος διακράτησης είναι σύντομη, τείνουν να «πουλούν όταν η τιμή είναι σωστή», μετατοπίζοντας ευέλικτα τη ροή κεφαλαίων σε άλλα πιο κερδοφόρα περιουσιακά στοιχεία κάθε φορά.

Συνεπώς, η πρόταση για φορολόγηση ανάλογα με τον χρόνο διακράτησης θα περιορίσει τον έλεγχο των βραχυπρόθεσμων παικτών, πλήττοντας άμεσα τους βραχυπρόθεσμους επενδυτές και τους «surfers», οι οποίοι αντιπροσωπεύουν μεγάλο ποσοστό της ζήτησης της αγοράς.

«Πρόκειται για μια κίνηση που καταδεικνύει σαφώς τον στόχο της «ανταμοιβής όσων κρατούν και τιμωρίας όσων πωλούν γρήγορα», αλλά ταυτόχρονα εγείρει πολλές ανησυχίες σχετικά με την επικαιρότητα και τις δευτερογενείς επιπτώσεις στο πλαίσιο της μη ανάκαμψης της αγοράς», έθεσε το ζήτημα ο κ. Τουάν.

Πολλοί μικροεπενδυτές θα απομακρυνθούν από την αγορά.

Σύμφωνα με τους ειδικούς στον τομέα των ακινήτων, με την εφαρμογή φορολογικών συντελεστών που βασίζονται στον χρόνο διακράτησης, τα τμήματα γης και πολυτελών διαμερισμάτων είναι τα πρώτα που επηρεάζονται από τους επενδυτές, οι οποίοι συχνά «σερφάρουν» εντός 6 - 18 μηνών για να μεγιστοποιήσουν τα κέρδη τους, επομένως εφαρμόζεται ο φορολογικός συντελεστής 10%.

«Με αυτόν τον φορολογικό συντελεστή, το περιθώριο κέρδους των βραχυπρόθεσμων επενδυτών θα διαβρωθεί σημαντικά, μειώνοντας την ελκυστικότητα των επενδύσεων, και πολλοί μικροί επενδυτές θα αποκλειστούν από το παιχνίδι», δήλωσε ένας ειδικός.

NGOC HIEN

Πηγή: https://tuoitre.vn/siet-dau-tu-luot-song-bat-dong-san-20250722081425817.htm