Υπηρεσία «διάσωσης σπιτιών» εν μέσω κρίσης ακινήτων στην Κίνα

(Dan Tri) - Μια παράνομη βιομηχανία ακμάζει από το κύμα των πτωχεύσεων, ενώ κεφάλαια δισεκατομμυρίων δολαρίων αποσύρουν μαζικά κεφάλαια. Αυτά τα δύο άκρα αποκαλύπτουν τις ολοένα και βαθύτερες ρωγμές στην κινεζική αγορά ακινήτων.

Εν μέσω της τετραετούς ύφεσης της αγοράς ακινήτων στην Κίνα, μια παράξενη ιστορία κάνει τον γύρο των μέσων κοινωνικής δικτύωσης. Καθώς εκατομμύρια ιδιοκτήτες σπιτιών αντιμετωπίζουν την προοπτική «αρνητικών ιδίων κεφαλαίων» (η αξία του σπιτιού τους είναι μικρότερη από το ποσό που οφείλουν στην τράπεζα) και τον κίνδυνο να χάσουν την περιουσία τους, έχει προκύψει μια εκπληκτική λύση: ακόμη και αν η τράπεζα κατάσχει το σπίτι σας, μπορείτε να το κρατήσετε νόμιμα.

Η περιέργεια ώθησε έναν δημοσιογράφο από το Lianhe Zaobao να ερευνήσει. Μόλις λίγες μέρες αφότου άφησε ένα σχόλιο κάτω από μια ανάρτηση, έλαβε περισσότερα από δώδεκα μηνύματα από «ειδικούς», οι οποίοι ήταν όλοι αποφασισμένοι να βοηθήσουν «να σωθεί το σπίτι».

Αυτό είναι ένα παράθυρο σε μια σκιώδη βιομηχανία, μια μοναδική υπηρεσία που γεννήθηκε από την απελπισία της αγοράς.

Καθώς η αγορά ακινήτων της Κίνας παγώνει, μια σκιώδης επιχείρηση διάσωσης κατοικιών κερδίζει χρήματα χάρη στους ιδιοκτήτες σπιτιών με «αρνητικά ίδια κεφάλαια» που προσπαθούν να διατηρήσουν τα ακίνητά τους αγοράζοντας πίσω τα δικά τους επισφαλή χρέη (Φωτογραφία: Reuters).

Μοναδικά κόλπα διάσωσης στο σπίτι

«Όχι μόνο θα χάσετε το σπίτι σας, αλλά θα βρεθείτε και μια δεκαετία πίσω σε σύγκριση με άλλους. Η αγορά ενός νέου σπιτιού θα είναι πολύ δύσκολη», προειδοποίησε μια ειδικός τηλεφωνικά, αφού αφιέρωσε μισή ώρα αναλύοντας τις τρομερές συνέπειες της μη αποπληρωμής του χρέους της.

Αφού προκάλεσε πανικό στους πελάτες της, άρχισε να χρησιμοποιεί το πρώτο της κόλπο: την αναδιάρθρωση του δανείου για να μειώσει τη μηνιαία δόση, βοηθώντας τον ιδιοκτήτη σπιτιού να επιβιώσει προσωρινά από τη δύσκολη περίοδο. «Αν αντέξετε για λίγα χρόνια ακόμα, οι τιμές των σπιτιών σίγουρα θα αυξηθούν ξανά», είπε με σιγουριά.

Αλλά το πραγματικό μυστικό αποκαλύπτεται όταν ο πελάτης διστάζει. Η διαδικασία είναι πολύ πιο περίπλοκη και τολμηρή.

Αυτή είναι ενεργή πτώχευση. Εκείνη την περίοδο, ο ιδιοκτήτης του σπιτιού θα σταματήσει να πληρώνει δόσεις, θα αφήσει την τράπεζα να κατάσχει και θα θέσει το ακίνητο σε δικαστικό πλειστηριασμό.

Εκεί ακριβώς έρχεται ο «συγγενής». Ένας έμπιστος συγγενής ή φίλος, με τη βοήθεια μιας «εταιρείας διάσωσης σπιτιών», θα υποβάλει προσφορά και θα αγοράσει πίσω το σπίτι, συχνά στη μισή τιμή της αγοράς. Στα χαρτιά, η ιδιοκτησία έχει αλλάξει, αλλά στην πραγματικότητα, ο παλιός ιδιοκτήτης εξακολουθεί να έχει πλήρη δικαιώματα χρήσης του.

Πρόκειται επίσης για επαναγορά του ίδιου χρέους. Επειδή η τιμή δημοπρασίας είναι χαμηλή, το τραπεζικό χρέος δεν έχει ακόμη αποπληρωθεί. Η τράπεζα θα συνεχίσει να διεκδικεί το υπόλοιπο ποσό. Ωστόσο, εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν έχει άλλα περιουσιακά στοιχεία προς κατάσχεση, η τράπεζα θα «παύσει την εκτέλεση» και θα πουλήσει το επισφαλές χρέος σε μια εταιρεία διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων (AMC) με μεγάλη έκπτωση, συχνά μόνο στο 30% της αρχικής αξίας. Σε αυτό το σημείο, μέσω μιας ενδιάμεσης εταιρείας, ο οφειλέτης μπορεί να επαναγοράσει το δικό του χρέος σε χαμηλή τιμή.

Το αποτέλεσμα είναι ένας φαύλος κύκλος που κλείνει τέλεια. Ο ιδιοκτήτης σπιτιού όχι μόνο κρατάει την στέγη πάνω από το κεφάλι του, αλλά και ξεπληρώνει το μεγαλύτερο μέρος του χρέους του. Φυσικά, αυτό το «θαύμα» δεν έρχεται δωρεάν.

Υπηρεσία «διάσωσης σπιτιού» - άντληση χρημάτων από τον πόνο της πτώχευσης

Η άνοδος των «εταιρειών διάσωσης κατοικιών» αποτελεί σαφή απόδειξη του νόμου της προσφοράς και της ζήτησης, ακόμη και στις πιο δύσκολες συνθήκες. Όταν εκατομμύρια άνθρωποι αντιμετωπίζουν το ίδιο πρόβλημα, γεννιέται ένας νέος κλάδος υπηρεσιών για να το λύσει.

Το επιχειρηματικό τους μοντέλο βασίζεται στην εκμετάλλευση νομικών κενών και στην έλλειψη πληροφόρησης από τους πελάτες. Τα τέλη εξυπηρέτησης δεν είναι φθηνά, κυμαινόμενα από 5% της αρχικής αξίας του δανείου ή από 8% έως 20% του υπολοίπου του δανείου. Με στεγαστικά δάνεια εκατομμυρίων γιουάν, αυτό είναι ένα τεράστιο ποσό.

«Δεν παίρνουμε τα χρήματά σας. Παίρνουμε μόνο το κεφάλαιο που πρέπει να καταβάλετε στην τράπεζα», εξήγησε μια γυναίκα ειδικός. Αυτό το επιχείρημα, αν και κάπως εσφαλμένο, πλήττει την ψυχολογία όσων βρίσκονται σε δεινή θέση: είναι καλύτερο να πληρώσει κανείς ένα μεγάλο τέλος για να διατηρήσει την περιουσία και να μειώσει το χρέος παρά να χάσει τα πάντα.

Η αγορά αναπτύσσεται ραγδαία. Στην πλατφόρμα RedNote, το θέμα της «αθέτησης στεγαστικών δανείων» έχει προσελκύσει σχεδόν 60 εκατομμύρια προβολές. Οι εταιρείες καυχιούνται ότι έχουν εμπειρία στη διαχείριση επισφαλών απαιτήσεων για όλα τα είδη περιουσιακών στοιχείων, από διαμερίσματα και γραφεία έως ξενοδοχεία και εργοστάσια, και πλέον λειτουργούν σε εθνικό επίπεδο.

Τα στατιστικά στοιχεία το επιβεβαιώνουν αυτό σε κάποιο βαθμό. Τα στοιχεία της Γκουοξίντα δείχνουν ότι μόνο το 2024, 658.000 ακίνητα τέθηκαν σε δικαστικό πλειστηριασμό, σημειώνοντας αύξηση 51,69% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Άλλα ερευνητικά ιδρύματα ανεβάζουν τον αριθμό ακόμη υψηλότερα, φτάνοντας τα 1,6 εκατομμύρια μονάδες.

Ωστόσο, οι αναλυτές προειδοποιούν ότι οι υπηρεσίες διάσωσης κατοικιών αποτελούν μόνο ένα προσωρινό παυσίπονο και όχι θεραπεία για το υποκείμενο πρόβλημα. Οι ιδιοκτήτες σπιτιών που εμπλέκονται σε αυτή τη διαδικασία βάζουν τους εαυτούς τους σε ένα νομικό μπλέξιμο, διακινδυνεύοντας πολύπλοκες δικαστικές διαμάχες και μια πιο σοβαρή πιστωτική κρίση στο μέλλον.

Σε μακροοικονομικό επίπεδο, τα «μαγειρεμένα» και μεταβιβασμένα επισφαλή χρέη όπως αυτό είναι σαν να φυτεύεις άλλη μια ωρολογιακή βόμβα στο ήδη εύθραυστο χρηματοπιστωτικό σύστημα της Κίνας.

Οι διεθνείς επενδυτές σπεύδουν και πάλι να πουλήσουν περιουσιακά στοιχεία αξίας 140 δισεκατομμυρίων δολαρίων με απώλειες ρεκόρ. Στη φωτογραφία απεικονίζονται δύο σχεδόν άδεια οικιστικά οικόπεδα σε ένα έργο στην πόλη Qidong της Κίνας, το οποίο ελέγχεται από την Oktree Capital Management (Φωτογραφία: Bloomberg).

Η βάναυση έξοδος: 140 δισεκατομμύρια δολάρια σε εμπορικά ακίνητα «εξαφανίστηκαν»

Σε έντονη αντίθεση με τις προσπάθειες διατήρησης του πλούτου των ανθρώπων, οι διεθνείς επενδυτές βρίσκονται σε μια μαζική και βάναυση πορεία. Τα σχεδόν 140 δισεκατομμύρια δολάρια που έχουν στοιχηματίσει σε κινεζικά κτίρια γραφείων, εμπορικά κέντρα και αποθήκες τα τελευταία 15 χρόνια αποτελούν πλέον ένα τεράστιο βάρος.

Διάσημα ονόματα στον παγκόσμιο χρηματοοικονομικό χάρτη, όπως η BlackRock, η Carlyle Group, η HSBC και η Standard Chartered, αναζητούν τρόπους να αποσύρουν τα χρήματά τους, συμπεριλαμβανομένης της πώλησης περιουσιακών στοιχείων με μεγάλες απώλειες.

Οι πωλήσεις σε δυσχερή θέση στην Κίνα αναμένεται να ανέλθουν σε 16 δισεκατομμύρια δολάρια μεταξύ 2023 και 2024, ποσοστό ρεκόρ 22% των συναλλαγών πέρυσι, σύμφωνα με το Bloomberg Intelligence. Τραπεζίτες και επενδυτές εκτιμούν ότι η κεφαλαιακή αξία των κτιρίων γραφείων κατηγορίας Α στο Πεκίνο και τη Σαγκάη έχει μειωθεί κατά τουλάχιστον 40% από την κορύφωσή τους το 2019.

Οι κλασικές «ασύλληπτες» συμφωνίες έχουν γίνει μια ιστορία που διαδίδεται στον χρηματοοικονομικό κόσμο.

Η «εξάλειψη» της BlackRock: Στο τέλος του 2024, μετά την αποτυχία πώλησης δύο κτιρίων γραφείων στο συγκρότημα Waterfront Place (Σαγκάη), το fund της BlackRock αποφάσισε να εγκαταλείψει τα περιουσιακά στοιχεία, αφήνοντας την Standard Chartered Bank να διαχειριστεί το δάνειο των 780 εκατομμυρίων γιουάν. Αυτή η κίνηση εξαφάνισε εντελώς την επένδυσή τους σε μετοχικό κεφάλαιο ύψους 420 εκατομμυρίων γιουάν.

Απώλεια 50% για την Carlyle: Επίσης στη Σαγκάη, το fund του ομίλου Carlyle πούλησε το κτίριο The Crest για 826 εκατομμύρια γιουάν, μόλις το 57% του ποσού που πλήρωσε για την αγορά του πριν από σχεδόν μια δεκαετία, ακόμη και λιγότερο από το στεγαστικό δάνειο του 1 δισεκατομμυρίου γιουάν.

Η «Βενετία της Ανατολής» της Oaktree: Ακόμα και το fund γύπων που αναζητά προβληματικά περιουσιακά στοιχεία όπως η Oaktree Capital έχει αντιμετωπίσει δυσκολίες με το έργο του θέρετρου Evergrande Venice που κατέσχεσε από την Evergrande. Οι τιμές των κατοικιών εκεί έχουν μειωθεί κατά περισσότερο από το μισό από το υψηλότερο σημείο τους.

Ακόμη και ο τομέας της εφοδιαστικής, που κάποτε θεωρούνταν ένα φωτεινό σημείο χάρη στην άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου, δεν είναι άτρωτος στην υπερπροσφορά. Η Blackstone, ένας από τους μεγαλύτερους παίκτες, λέγεται ότι αναγκάστηκε να δεχτεί μια μέση μείωση ενοικίου 25% για να διατηρήσει τους πελάτες.

Η λύση δεν μπορεί να είναι απλώς «να σώσουμε το σπίτι» ή «να το ξεπουλήσουμε».

Η εικόνα είναι ακόμη πιο ζοφερή αν εξετάσουμε τα μακροοικονομικά δεδομένα. Η τελευταία έκθεση της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας (NBS) της Κίνας που δημοσιεύθηκε στις 20 Οκτωβρίου έδειξε ότι οι τιμές των νέων κατοικιών μειώθηκαν κατά 0,4% τον Σεπτέμβριο σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα - η ταχύτερη μηνιαία πτώση σε 11 μήνες.

Η επιβράδυνση είναι εκτεταμένη, από πόλεις πρώτης βαθμίδας όπως το Πεκίνο και η Σεντζέν έως πόλεις χαμηλότερης βαθμίδας. Η Goldman Sachs δήλωσε ότι οι μικρότερες πόλεις αντιμετωπίζουν αυξανόμενες δυσκολίες λόγω «αδύναμων θεμελιωδών μεγεθών ανάπτυξης και σοβαρής υπερπροσφοράς».

Για τα εμπορικά ακίνητα, η κατάσταση είναι ακόμη χειρότερη. Το ποσοστό κενών θέσεων γραφείων σε όλη την Κίνα το 2024 έφτασε σχεδόν το 25%, το υψηλότερο που έχει καταγραφεί. Οι ιδιοκτήτες κτιρίων έχουν εμπλακεί σε έναν άγριο «πόλεμο εκπτώσεων», με αποτέλεσμα τα μέσα ενοίκια να μειωθούν κατά 6,9%, η πιο απότομη ετήσια πτώση που έχει καταγραφεί. Η CBRE προβλέπει ότι η αγορά της Σαγκάης δεν θα είναι σε θέση να απορροφήσει όλη τη νέα προσφορά πριν από το 2028.

Οι προειδοποιήσεις για μια «χαμένη δεκαετία» για τα εμπορικά ακίνητα της Κίνας είναι πιο εμφανείς από ποτέ (Φωτογραφία: Getty).

Οι ιστορίες για εγχώριους ανθρώπους που προσπαθούν να διατηρήσουν τα σπίτια τους και για διεθνή χρηματοπιστωτικά ιδρύματα που πουλάνε περιουσιακά στοιχεία στην Κίνα, αν και το αντίθετο, είναι και οι δύο συμπτώματα της ίδιας ασθένειας: κατάρρευση εμπιστοσύνης και σοβαρή ανισορροπία στην προσφορά και τη ζήτηση.

Όσο έξυπνο και μοναδικό κι αν είναι το σχέδιο «διάσωσης κατοικίας», είναι μόνο μια προσωρινή λύση, ένας τρόπος για να καλυφθεί η πυώδης πληγή αντί να επουλωθεί. Δεν λύνει το βασικό πρόβλημα: οι τιμές των κατοικιών έχουν μειωθεί υπερβολικά και τα εισοδήματα των ανθρώπων δεν είναι πλέον ασφαλή.

Εν τω μεταξύ, η φυγή ξένων επενδυτών αποτελεί σαφή ψήφο εμπιστοσύνης στις προοπτικές ανάκαμψης της αγοράς. Δεν πιστεύουν πλέον στην ιστορία ανάπτυξης των κινεζικών ακινήτων.

«Μέχρι το 2030, η ονομαστική αξία των κτιρίων θα μπορούσε να είναι χαμηλότερη από ό,τι το 2020», προειδοποίησε ο Νίκολας Γουίλσον της Oxford Economics, προσθέτοντας ότι η προοπτική μιας «χαμένης δεκαετίας» για τα εμπορικά ακίνητα της Κίνας γίνεται πραγματικότητα.

Σαφώς, η λύση σε αυτήν την κρίση δεν μπορεί να βρίσκεται σε οικονομικά τεχνάσματα ή σε πανικόβλητες πωλήσεις. Απαιτεί μια πιο ολοκληρωμένη λύση, που να βασίζεται στην οικονομική ανάκαμψη, τη σταθερότητα της απασχόλησης και, το πιο σημαντικό, στην αποκατάσταση της εμπιστοσύνης τόσο μεταξύ των πολιτών όσο και των επενδυτών.

Πηγή: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm