Εν μέσω μιας τετραετούς ύφεσης στην αγορά ακινήτων της Κίνας, μια παράξενη ιστορία κυκλοφορεί στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης. Καθώς εκατομμύρια ιδιοκτήτες σπιτιών αντιμετωπίζουν την προοπτική «αρνητικών ιδίων κεφαλαίων» (η αξία του σπιτιού τους να πέσει κάτω από το εναπομένον στεγαστικό τους δάνειο) και τον κίνδυνο να χάσουν εντελώς την περιουσία τους, έχει προκύψει μια απροσδόκητη λύση: ακόμη και αν το σπίτι σας έχει κατασχεθεί, μπορείτε να διατηρήσετε νόμιμα την κυριότητα.
Η περιέργεια ώθησε έναν δημοσιογράφο από το Lianhe Zaobao να ερευνήσει. Μόλις λίγες μέρες αφότου άφησε ένα σχόλιο σε μια ανάρτηση, έλαβε περισσότερα από δώδεκα μηνύματα από «ειδικούς», οι οποίοι ισχυρίζονταν ότι θα μπορούσαν να βοηθήσουν «να σωθεί το σπίτι».
Αυτή είναι η πύλη προς μια σκιώδη επιχείρηση, μια μοναδική υπηρεσία που γεννήθηκε από την ίδια την απελπισία της αγοράς.
Εν μέσω της παγωμένης κινεζικής αγοράς ακινήτων, μια σκιώδης επιχείρηση εξοικονόμησης κατοικιών μαζεύει χρήματα, καθώς οι ιδιοκτήτες σπιτιών με αρνητικό μετοχικό κεφάλαιο επιδιώκουν να διατηρήσουν τα ακίνητά τους αγοράζοντας πίσω τα δικά τους επισφαλή χρέη (Φωτογραφία: Reuters).
Μοναδικές τακτικές διάσωσης σπιτιού
«Δεν χάνεις απλώς το σπίτι σου. Μείνεις πίσω κατά μια δεκαετία σε σύγκριση με άλλους. Η αγορά ενός νέου σπιτιού θα είναι ένα μακρινό όνειρο», προειδοποίησε μια ειδικός τηλεφωνικά, αφού αφιέρωσε μισή ώρα αναλύοντας τις σοβαρές συνέπειες της διακοπής των πληρωμών χρέους.
Αφού γέμισε την πελάτισσα με άγχος, ξεκίνησε την πρώτη της τακτική: αναδιάρθρωσε το δάνειο για να μειώσει τη μηνιαία δόση, βοηθώντας τον ιδιοκτήτη σπιτιού να ξεπεράσει προσωρινά τη δύσκολη περίοδο. «Απλώς υπομονή για μερικά χρόνια ακόμα και οι τιμές των σπιτιών σίγουρα θα αυξηθούν ξανά», είπε με σιγουριά.
Αλλά το πραγματικό μυστικό αποκαλύπτεται μόνο όταν ο πελάτης δείξει δισταγμό. Αυτή η διαδικασία είναι πολύ πιο περίπλοκη και τολμηρή.
Αυτή είναι μια σκόπιμη αθέτηση. Σε αυτήν την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης σπιτιού σταματά να κάνει πληρωμές δόσεων, επιτρέποντας στην τράπεζα να κατάσχει το ακίνητο και να το βγάλει σε πλειστηριασμό.
Τότε είναι που παρεμβαίνουν οι «συγγενείς». Ένας έμπιστος συγγενής ή φίλος, με τη βοήθεια μιας «εταιρείας διάσωσης κατοικιών», θα συμμετάσχει στη δημοπρασία και θα αγοράσει πίσω το σπίτι, συχνά μόνο για το μισό της αγοραίας αξίας. Στα χαρτιά, η ιδιοκτησία έχει αλλάξει, αλλά στην πραγματικότητα, ο προηγούμενος ιδιοκτήτης διατηρεί πλήρη δικαιώματα χρήσης.
Περιλαμβάνει επίσης την εξαγορά του ίδιου του χρέους. Λόγω της χαμηλής τιμής δημοπρασίας, το τραπεζικό χρέος παραμένει απλήρωτο. Η τράπεζα θα συνεχίσει να διεκδικεί το υπόλοιπο ποσό. Ωστόσο, εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν έχει άλλα περιουσιακά στοιχεία προς κατάσχεση, η τράπεζα θα «τερματίσει την εκτέλεση» και θα πουλήσει το επισφαλές χρέος σε μια εταιρεία διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων (AMC) με σημαντική έκπτωση, συνήθως μόνο 30% της αρχικής αξίας. Σε αυτό το σημείο, μέσω της ενδιάμεσης εταιρείας, ο οφειλέτης μπορεί να εξαγοράσει το δικό του χρέος σε τιμή ευκαιρίας.
Το αποτέλεσμα ήταν ένας τέλεια σπασμένος φαύλος κύκλος. Ο ιδιοκτήτης σπιτιού όχι μόνο διατήρησε το σπίτι του, αλλά και εξάλειψε ένα μεγάλο μέρος του χρέους του. Φυσικά, αυτό το «θαύμα» δεν ήρθε δωρεάν.
Υπηρεσίες «διάσωσης κατοικιών» - επωφελούμενοι από τον πόνο της πτώχευσης.
Η άνοδος των «εταιρειών διάσωσης κατοικιών» αποτελεί την πιο ξεκάθαρη απόδειξη του νόμου της προσφοράς και της ζήτησης, ακόμη και στις πιο δύσκολες συνθήκες. Όταν εκατομμύρια άνθρωποι αντιμετωπίζουν το ίδιο πρόβλημα, ένας νέος κλάδος υπηρεσιών θα αναδυθεί για να το λύσει.
Το επιχειρηματικό τους μοντέλο βασίζεται στην αξιοποίηση των νομικών κενών και της έλλειψης πληροφόρησης των πελατών. Τα τέλη εξυπηρέτησης δεν είναι φθηνά, κυμαινόμενα από 5% του αρχικού ποσού του δανείου ή από 8% έως 20% του υπολοίπου. Για στεγαστικά δάνεια αξίας εκατομμυρίων γιουάν, αυτό είναι ένα τεράστιο ποσό.
«Δεν παίρνουμε τα χρήματά σας. Παίρνουμε μόνο το κεφάλαιο που οφείλετε στην τράπεζα», εξήγησε μια γυναίκα ειδικός. Αυτό το επιχείρημα, αν και κάπως εσφαλμένο, άγγιξε τις ευαίσθητες χορδές όσων βρίσκονταν σε δύσκολη θέση: είναι καλύτερο να πληρώσει κανείς ένα μεγάλο τέλος για να διατηρήσει τα περιουσιακά του στοιχεία και να μειώσει το χρέος του παρά να τα χάσει όλα.
Το μέγεθος αυτής της αγοράς επεκτείνεται ραγδαία. Στην πλατφόρμα RedNote, το θέμα «αθετήσεις στεγαστικών δανείων» έχει προσελκύσει σχεδόν 60 εκατομμύρια προβολές. Οι εταιρείες καυχιούνται ότι έχουν εμπειρία στη διαχείριση επισφαλών απαιτήσεων για όλα τα είδη περιουσιακών στοιχείων, από διαμερίσματα και γραφεία έως ξενοδοχεία και εργοστάσια, και πλέον λειτουργούν σε εθνικό επίπεδο.
Τα στατιστικά στοιχεία επιβεβαιώνουν επίσης εν μέρει αυτό. Τα στοιχεία της Guoxida δείχνουν ότι μόνο το 2024, 658.000 ακίνητα τέθηκαν σε δικαστικό πλειστηριασμό, σημειώνοντας αύξηση 51,69% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Άλλα ερευνητικά ιδρύματα αναφέρουν ακόμη υψηλότερα στοιχεία, έως και 1,6 εκατομμύρια ακίνητα.
Ωστόσο, οι αναλυτές προειδοποιούν ότι οι υπηρεσίες διάσωσης κατοικιών είναι μόνο ένα προσωρινό παυσίπονο και δεν μπορούν να θεραπεύσουν την αιτία. Οι ιδιοκτήτες σπιτιών που συμμετέχουν σε αυτή τη διαδικασία θέτουν τους εαυτούς τους σε νομικό αδιέξοδο, διακινδυνεύοντας να εμπλακούν σε περίπλοκες δικαστικές διαμάχες και μια πιο σοβαρή πιστωτική κρίση στο μέλλον.
Σε μακροοικονομικό επίπεδο, ο τρόπος με τον οποίο «χειραγωγούνται» και μεταφέρονται τα επισφαλή χρέη ισοδυναμεί με την τοποθέτηση άλλης μιας ωρολογιακής βόμβας στο ήδη εύθραυστο χρηματοπιστωτικό σύστημα της Κίνας.
Οι διεθνείς επενδυτές πωλούν για άλλη μια φορά μανιωδώς περιουσιακά στοιχεία αξίας 140 δισεκατομμυρίων δολαρίων με απώλειες ρεκόρ. Στη φωτογραφία απεικονίζονται δύο σχεδόν άδεια οικιστικά οικόπεδα σε ένα έργο στην πόλη Qidong της Κίνας, το οποίο ελέγχεται από την Oktree Capital Management (Φωτογραφία: Bloomberg).
Μια καταστροφική έξοδος: Εμπορικά ακίνητα αξίας 140 δισεκατομμυρίων δολαρίων «εξαφανίζονται».
Σε έντονη αντίθεση με τις προσπάθειες των πολιτών να διατηρήσουν τα περιουσιακά τους στοιχεία, οι διεθνείς επενδυτές πραγματοποιούν μια μαζική και καταστροφική μαζική έξοδο. Τα σχεδόν 140 δισεκατομμύρια δολάρια που επένδυσαν σε κτίρια γραφείων, εμπορικά κέντρα και αποθήκες στην Κίνα τα τελευταία 15 χρόνια γίνονται πλέον ένα τεράστιο βάρος.
Εξέχοντα ονόματα στον παγκόσμιο οικονομικό χάρτη, όπως η BlackRock, η Carlyle Group, η HSBC και η Standard Chartered, διερευνούν τρόπους εξόδου, συμπεριλαμβανομένης της πώλησης περιουσιακών στοιχείων με σημαντικές ζημίες.
Σύμφωνα με το Bloomberg Intelligence, η συνολική αξία των πωλήσεων προβληματικών περιουσιακών στοιχείων στην Κίνα έφτασε τα 16 δισεκατομμύρια δολάρια μεταξύ 2023 και 2024, αντιπροσωπεύοντας το 22% των συνολικών συναλλαγών του περασμένου έτους - ένα πρωτοφανές ποσοστό. Τραπεζίτες και επενδυτές εκτιμούν ότι η κεφαλαιακή αξία των κτιρίων γραφείων Κατηγορίας Α στο Πεκίνο και τη Σαγκάη έχει εξατμιστεί κατά τουλάχιστον 40% σε σύγκριση με την κορύφωσή της το 2019.
Οι κλασικές συμφωνίες «εγκατάλειψης πλοίου» έχουν γίνει ευρέως διαδεδομένες ιστορίες στον χρηματοοικονομικό κόσμο.
Η «εξάλειψη» της BlackRock: Στα τέλη του 2024, μετά την αποτυχία πώλησης δύο κτιρίων γραφείων στο συγκρότημα Waterfront Place (Σαγκάη), το fund της BlackRock αποφάσισε να εγκαταλείψει τα περιουσιακά στοιχεία, αφήνοντας την Standard Chartered Bank να διαχειριστεί το δάνειο των 780 εκατομμυρίων γιουάν. Αυτή η κίνηση προκάλεσε την πλήρη εξαφάνιση της επένδυσης μετοχικού κεφαλαίου ύψους 420 εκατομμυρίων γιουάν.
Η συμφωνία ζημιών 50% της Carlyle: Επίσης στη Σαγκάη, το fund του ομίλου Carlyle πούλησε το κτίριο The Crest για 826 εκατομμύρια γιουάν, μόνο το 57% της τιμής που το αγόρασαν για σχεδόν μια δεκαετία, ακόμη και λιγότερο από το στεγαστικό δάνειο του 1 δισεκατομμυρίου γιουάν.
Η «Βενετία της Ανατολής» της Oaktree: Ακόμη και ένα fund «γύπα» που ειδικεύεται στην αναζήτηση δυσεύρετων περιουσιακών στοιχείων, όπως η Oaktree Capital, δυσκολεύεται με το μεγα-έργο του θέρετρου Evergrande Venice, το οποίο κατέσχεσε από την Evergrande. Οι τιμές των κατοικιών εκεί έχουν μειωθεί κατά περισσότερο από το μισό από το υψηλότερο σημείο τους.
Ακόμη και ο τομέας της εφοδιαστικής, που κάποτε θεωρούνταν ένα φωτεινό σημείο χάρη στην άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου, δεν είναι άτρωτος στην υπερπροσφορά. Η Blackstone, ένας από τους μεγαλύτερους παίκτες, φέρεται να αναγκάζεται να αποδεχτεί μια μέση μείωση 25% στις τιμές ενοικίασης για να διατηρήσει τους πελάτες.
Η λύση δεν μπορεί να είναι απλώς η «διάσωση του σπιτιού» ή το «ξεπούλημα» περιουσιακών στοιχείων.
Η εικόνα γίνεται ακόμη πιο ζοφερή όταν εξετάζονται τα μακροοικονομικά στοιχεία. Η τελευταία έκθεση της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας (NBS) της Κίνας, που δημοσιεύθηκε στις 20 Οκτωβρίου, δείχνει ότι οι τιμές των νέων κατοικιών τον Σεπτέμβριο μειώθηκαν κατά 0,4% σε σύγκριση με τον προηγούμενο μήνα - η ταχύτερη μηνιαία πτώση σε 11 μήνες.
Η παρακμή είναι εκτεταμένη, από πόλεις πρώτης βαθμίδας όπως το Πεκίνο και η Σεντζέν έως αστικές περιοχές χαμηλότερης βαθμίδας. Η Goldman Sachs σημειώνει ότι οι μικρότερες πόλεις αντιμετωπίζουν επιδεινούμενες δυσκολίες λόγω «αδύναμων θεμελιωδών μεγεθών ανάπτυξης και σοβαρής υπερπροσφοράς».
Για τα εμπορικά ακίνητα, η κατάσταση είναι ακόμη χειρότερη. Το ποσοστό κενών γραφείων σε ολόκληρη την Κίνα το 2024 έφτασε σχεδόν το 25%, το υψηλότερο επίπεδο στην ιστορία. Οι ιδιοκτήτες κτιρίων βρέθηκαν σε έναν άγριο «πόλεμο τιμών», με αποτέλεσμα τα μέσα ενοίκια να μειωθούν κατά 6,9% - η πιο απότομη ετήσια μείωση που έχει καταγραφεί ποτέ. Η CBRE προβλέπει ότι η αγορά της Σαγκάης δεν θα είναι σε θέση να απορροφήσει όλη τη νέα προσφορά πριν από το 2028.
Η προειδοποίηση για μια «χαμένη δεκαετία» για τα κινεζικά εμπορικά ακίνητα γίνεται πιο ξεκάθαρη από ποτέ (Φωτογραφία: Getty).
Οι αντικρουόμενες ιστορίες για Κινέζους πολίτες που προσπαθούν απεγνωσμένα να κρατήσουν τα σπίτια τους και για διεθνή χρηματοπιστωτικά ιδρύματα που πωλούν περιουσιακά στοιχεία στην Κίνα είναι και τα δύο συμπτώματα της ίδιας ασθένειας: κατάρρευση εμπιστοσύνης και σοβαρή ανισορροπία προσφοράς-ζήτησης.
Όσο έξυπνο ή μοναδικό κι αν είναι το σχέδιο «διάσωσης στέγασης», είναι μόνο μια προσωρινή λύση, ένας τρόπος για να καλυφθεί μια πυώδης πληγή αντί να επουλωθεί. Δεν αντιμετωπίζει το βασικό πρόβλημα: οι τιμές των κατοικιών έχουν πέσει πολύ χαμηλά και τα εισοδήματα των ανθρώπων δεν είναι πλέον ασφαλή.
Εν τω μεταξύ, η φυγή των ξένων επενδυτών αποτελεί σαφή ψήφο εμπιστοσύνης στις προοπτικές ανάκαμψης της αγοράς. Δεν πιστεύουν πλέον στην ιστορία ανάπτυξης των κινεζικών ακινήτων.
Ο Nicholas Wilson, ειδικός στα οικονομικά της Οξφόρδης, εξέδωσε μια προειδοποιητική εκτίμηση: «Μέχρι το 2030, η ονομαστική αξία των κτιρίων θα μπορούσε να είναι ακόμη χαμηλότερη από ό,τι το 2020». Σύμφωνα με τον ίδιο, η προοπτική μιας «χαμένης δεκαετίας» για τα κινεζικά εμπορικά ακίνητα γίνεται σταδιακά πραγματικότητα.
Σαφώς, η λύση σε αυτήν την κρίση δεν μπορεί να έγκειται σε οικονομικά κόλπα ή σε πανικόβλητες πωλήσεις. Απαιτεί μια πιο ολοκληρωμένη λύση, που να πηγάζει από την οικονομική ανάκαμψη, τη σταθερότητα της απασχόλησης και, το πιο σημαντικό, την αποκατάσταση της εμπιστοσύνης τόσο του κοινού όσο και των επενδυτών.
Πηγή: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm
Σχόλιο (0)