Κατάργηση των τελών χρήσης γης για έργα ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ

Η πόλη Χο Τσι Μινχ έχει περίπου 100 έργα εμπορικών ακινήτων που «περιμένουν» την κοινοποίηση των οικονομικών υποχρεώσεών τους.

Σε συνάντηση εργασίας με τον Πρόεδρο της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ, Nguyen Van Duoc, και τα αρμόδια τμήματα το περασμένο Σαββατοκύριακο, ο κ. Jun Sung Ho, Γενικός Διευθυντής της Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Κορέα) - του επενδυτή του έργου Thu Thiem Eco Smart City (περιφέρεια An Khanh), εξέφρασε την επιθυμία του να συνεχίσει την υλοποίηση του έργου εάν η πόλη Χο Τσι Μινχ άρει τα επενδυτικά εμπόδια, ιδίως την απαλλαγή από το πρόσθετο τέλος χρήσης γης ύψους 5,4%/έτος του έργου.

100 έργα με οικονομικές υποχρεώσεις

Ο πρόεδρος της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ, Νγκουγιέν Βαν Ντουόκ, έλαβε υπόψη τις συστάσεις των επιχειρήσεων και δήλωσε ότι θα υποβάλει έκθεση στην Κεντρική Κυβέρνηση για εξέταση κατάλληλων λύσεων. Οι ηγέτες της πόλης καλωσορίζουν τον Λότε να συνεχίσει να στηρίζει, να μοιράζεται τις δυσκολίες και να υλοποιεί το έργο σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα.

Στην πραγματικότητα, το πρόβλημα που έθεσε η Lotte δεν είναι μεμονωμένη περίπτωση. Προηγουμένως, ο επενδυτής του έργου Empire City - η Imperial City Joint Venture - έστειλε επίσης ένα έγγραφο στην Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ ζητώντας την αναθεώρηση των οικονομικών υποχρεώσεων που προέκυψαν.

Σύμφωνα με αυτήν την μονάδα, από το 2017, η επιχείρηση έχει ολοκληρώσει τις οικονομικές της υποχρεώσεις ύψους σχεδόν 3.600 δισεκατομμυρίων VND και η απόφαση κατανομής γης της πόλης ανέφερε επίσης σαφώς ότι η επιχείρηση «δεν χρειάζεται να πληρώσει περισσότερα» κατά τη μετάβαση από την εφάπαξ πληρωμή μίσθωσης γης στην κατανομή γης με είσπραξη τελών χρήσης γης.

Σε αυτή τη βάση, το έργο έχει ολοκληρώσει και παραδώσει τρεις ομάδες έργων, που αντιστοιχούν σε περίπου 1.200 διαμερίσματα στους κατοίκους. Ωστόσο, η υποχρέωση καταβολής πρόσθετων τελών χρήσης γης θεωρείται «μεγάλο βάρος», που επηρεάζει σοβαρά τη ροή κεφαλαίων και τα επιχειρηματικά σχέδια.

Μια γωνιά του έργου Empire City αντιμετωπίζει διαδικαστικές δυσκολίες. Φωτογραφία: HOANG TRIEU

Ομοίως, η φορολογική αρχή της πόλης Χο Τσι Μινχ εξέδωσε πρόσφατα έγγραφο με το οποίο ζητά από την Hung Loc Phat Real Estate Investment Joint Stock Company να καταβάλει επιπλέον 400 δισεκατομμύρια VND για το έργο Green Star Sky Garden. Σύμφωνα με τον Σύνδεσμο Ακινήτων της πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), η πόλη έχει επί του παρόντος περίπου 100 έργα εμπορικών ακινήτων που «περιμένουν» την κοινοποίηση των οικονομικών υποχρεώσεών της, συμπεριλαμβανομένων πολλών μεγάλης κλίμακας έργων επιχειρήσεων όπως η Novaland , η Hung Thinh Land και η TTC Land.

Ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος της HoREA, δήλωσε ότι η ένωση έχει επανειλημμένα προτείνει την πλήρη κατάργηση της ρύθμισης της είσπραξης πρόσθετου 5,4% για περιπτώσεις όπου οι επιχειρήσεις δεν ευθύνονται. Σύμφωνα με τον ίδιο, «η καθυστέρηση στον προσδιορισμό των οικονομικών υποχρεώσεων προέρχεται κυρίως από διοικητικές διαδικασίες και όχι από υπαιτιότητα των επενδυτών».

Σύμφωνα με τον κ. Chau, αυτός ο μηχανισμός όχι μόνο προκαλεί ζημίες στις επιχειρήσεις, αλλά προκαλεί και απώλεια εσόδων στον προϋπολογισμό, επειδή τα τέλη χρήσης γης «αναστέλλονται» και δεν μπορούν να καταβληθούν εγκαίρως, ενώ μια σειρά από έργα πρέπει να σταματήσουν προσωρινά την κατασκευή, προκαλώντας σπατάλη χρημάτων για τη γη.

Πιστεύει ότι εάν η κυβέρνηση μπορέσει να επιλύσει αυτό το πρόβλημα, τα «ανασταλμένα» έργα θα ολοκληρώσουν γρήγορα τις οικονομικές τους υποχρεώσεις, απελευθερώνοντας έτσι τη ροή κεφαλαίων δεκάδων χιλιάδων δισεκατομμυρίων ντονγκ για την αγορά ακινήτων.

«Το τέλος χρήσης γης είναι το κλειδί για την αποκατάσταση της προσφοράς κατοικιών και την προώθηση της οικονομικής ανάπτυξης. Όταν αυτό το ζήτημα επιλυθεί πλήρως, θα αποτελέσει επίσης σημαντική εγγύηση για το επενδυτικό περιβάλλον του Βιετνάμ», τόνισε.

Ο μεγαλύτερος κόμπος

Ο κ. Dang Hong Anh, Πρόεδρος του Συνδέσμου Νέων Επιχειρηματιών του Βιετνάμ (VYEA) και Πρόεδρος του Ιδρυτικού Συμβουλίου της Saigon Thuong Tin Real Estate Joint Stock Company (TTC Land), δήλωσε ότι τα προβλήματα που σχετίζονται με τις οικονομικές υποχρεώσεις γης αποτελούν το «μεγαλύτερο εμπόδιο» που εμποδίζει την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ.

«Σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου περί Γης του 2024 και του Διατάγματος 103/2024/ND-CP, τα τέλη χρήσης γης καθορίζονται ανάλογα με τον χρόνο που το Κράτος εκδίδει την απόφαση κατανομής γης. Στην πραγματικότητα, όμως, πολλά μεγάλα έργα υλοποιούνται σε φάσεις και κάθε φορά που κατανέμεται η γη, πρέπει να καθορίζεται νέα τιμή, γεγονός που προκαλεί ταλαιπωρία», είπε.

Ανέφερε πολλά έργα για τα οποία η πόλη παραχώρησε προσωρινά γη για την πρώτη φάση ώστε οι επενδυτές να ξεκινήσουν την κατασκευή, ενώ τα υπόλοιπα περίμεναν την ολοκλήρωση της αποζημίωσης και την εκκαθάριση του χώρου. Όταν ελήφθη η απόφαση για την παραχώρηση της γης για την πρώτη φάση, η επιχείρηση κατέβαλε τέλη χρήσης γης για ολόκληρο το έργο με βάση τον λεπτομερή σχεδιασμό.

Ωστόσο, όταν παραχωρήθηκε η υπόλοιπη γη, οι αρχές καθόρισαν πρόσθετες οικονομικές υποχρεώσεις σύμφωνα με τη νέα τιμή γης, αναγκάζοντας την επιχείρηση να πληρώσει εκατοντάδες δισεκατομμύρια ντονγκ περισσότερα, παρόλο που η εν λόγω έκταση είχε συμπεριληφθεί στην προηγούμενη πληρωμή.

Αυτή η κατάσταση, σύμφωνα με τον κ. Hong Anh, όχι μόνο αυξάνει το κόστος επένδυσης και παρατείνει την πρόοδο υλοποίησης, αλλά επηρεάζει και ολόκληρη την αλυσίδα αξίας της αγοράς κατοικίας. «Ένα καθυστερημένο έργο όχι μόνο προκαλεί ζημιά στις επιχειρήσεις, αλλά συνεπάγεται και μια σειρά από συνέπειες: οι αγοραστές κατοικιών περιμένουν, οι τράπεζες πρέπει να αναδιαρθρώσουν τα δάνεια, η προσφορά μπλοκάρεται και η αγορά χάνει ρευστότητα», είπε.

Σύμφωνα με τον κ. Dang Hong Anh, το ζήτημα των οικονομικών υποχρεώσεων σχετικά με τα τέλη χρήσης γης για προσωρινά έργα κατανομής γης έχει απασχολήσει την επιχειρηματική κοινότητα εδώ και πολύ καιρό. Η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ έχει επίσης στείλει πολλά έγγραφα στο Υπουργείο Οικονομικών και στο Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος για να προτείνει λύσεις, αλλά μέχρι στιγμής δεν έχουν υπάρξει συγκεκριμένες οδηγίες.

Ως αποτέλεσμα, πολλές επιχειρήσεις έχουν πληρώσει τέλη χρήσης γης για ολόκληρο το έργο πριν από δεκαετίες, και τώρα εξακολουθούν να πρέπει να πληρώνουν περισσότερα για την επιπλέον έκταση που τους έχει ανατεθεί, με τις τρέχουσες τιμές γης να είναι πολλαπλάσιες. Αυτό αποτελεί τεράστιο οικονομικό βάρος, που προκαλεί ζημιές στις επιχειρήσεις, επηρεάζει σοβαρά τα επιχειρηματικά σχέδια, προκαλεί στασιμότητα σε πολλά έργα και μειώνει έμμεσα την προσφορά κατοικιών στην πόλη Χο Τσι Μινχ.

Ο κ. Dang Hong Anh πρότεινε να υπάρχει ένας συγκεκριμένος μηχανισμός για την αντιμετώπιση αυτού του ζητήματος με δίκαιο και εύλογο τρόπο. «Συνιστούμε στο Υπουργείο Οικονομικών και στο Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος να υποβάλουν σύντομα στην κυβέρνηση έναν μηχανισμό που θα επιτρέπει εκπτώσεις και συμψηφισμούς οικονομικών υποχρεώσεων που έχουν εκτελέσει προηγουμένως οι επιχειρήσεις ανάλογα με την έκταση, για έργα που έχουν καταβάλει ολόκληρο το τέλος χρήσης γης σύμφωνα με τον λεπτομερή σχεδιασμό 1/500 αλλά δεν έχουν ακόμη ολοκληρώσει την κατανομή γης».

«Αυτό διασφαλίζει τη δικαιοσύνη και τη διαφάνεια, προστατεύοντας παράλληλα τα νόμιμα δικαιώματα του κράτους και των επιχειρήσεων. Μόνο τότε μπορούμε να διαχειριστούμε αυστηρά τα έσοδα του προϋπολογισμού, ενθαρρύνοντας παράλληλα τις επιχειρήσεις να επενδύουν με σιγουριά, συμβάλλοντας στην προώθηση της κοινωνικοοικονομίας και στην κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των κατοίκων της πόλης Χο Τσι Μινχ», τόνισε.

Πρόταση για την πλήρη κατάργηση του κανονισμού του 5,4%

Σε πρόσφατη κοινωνικοοικονομική συνέντευξη Τύπου, ένας εκπρόσωπος του Υπουργείου Γεωργίας και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ δήλωσε ότι η Λαϊκή Επιτροπή της Πόλης πρότεινε επίσημα στο Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος και στο Υπουργείο Οικονομικών να εξετάσουν το ενδεχόμενο κατάργησης του κανονισμού για την είσπραξη ενός επιπλέον 5,4% των τελών χρήσης γης και των ενοικίων γης κατά την περίοδο απροσδιόριστων οικονομικών υποχρεώσεων.

Σύμφωνα με την εξήγηση της πόλης, ο κανονισμός αυτός θεσπίστηκε με στόχο την «κατανομή της οικονομικής ευθύνης μεταξύ του κράτους και του λαού», αλλά στην πραγματικότητα, η καθυστέρηση προέρχεται κυρίως από τον φορέα διαχείρισης. Επομένως, είναι αδύνατο να αναγκαστούν οι επιχειρήσεις και οι πολίτες να επωμιστούν αυτό το πρόσθετο κόστος.

Η πόλη τόνισε επίσης ότι στο πλαίσιο της κοινωνικοοικονομικής ανάκαμψης μετά την πανδημία COVID-19, η κατάργηση του παραπάνω κανονισμού θα βοηθήσει στη μείωση της πίεσης στο κόστος, στην τόνωση των επενδύσεων και στην προώθηση της ανάπτυξης. Επί του παρόντος, ο νόμος ορίζει ένα πρόσθετο ποσοστό είσπραξης 5,4%, αλλά στο σχέδιο τροποποίησης του Διατάγματος 103 σχετικά με τα τέλη χρήσης γης και τα ενοίκια γης, το Υπουργείο Οικονομικών προτείνει δύο επιλογές: τη μείωσή του στο 3,6% ή την πλήρη κατάργησή του.

Ωστόσο, η πλήρης κατάργηση μπορεί να εφαρμοστεί μόνο εάν ορίζεται ρητά στον νόμο περί γης, επομένως το Υπουργείο Οικονομικών έχει επίσης συστήσει στο Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος να τη μελετήσει και να τη συμπληρώσει στην επερχόμενη διαδικασία τροποποίησης του νόμου.

Σύμφωνα με πολλούς ειδικούς και επιχειρήσεις, στην πραγματικότητα, η καθυστέρηση στον προσδιορισμό των οικονομικών υποχρεώσεων συχνά προέρχεται από περίπλοκες διοικητικές διαδικασίες, ενώ οι επιχειρήσεις έχουν ήδη ολοκληρώσει τις υποχρεώσεις τους για την καταβολή τελών χρήσης γης. Η πρόσθετη είσπραξη προκαλεί αύξηση του επενδυτικού κόστους, ωθώντας προς τα πάνω τις τιμές των ακινήτων, επηρεάζοντας άμεσα τους αγοραστές κατοικιών και μειώνοντας την προσβασιμότητα στη στέγαση.

Ορισμένοι ειδικοί πιστεύουν επίσης ότι εάν επιβάλλονται πρόσθετα τέλη, αυτά θα πρέπει να εφαρμόζονται μόνο σε έργα που έχουν θέσει σε λειτουργία γη και αποκομίζουν κέρδη, ώστε να αποφευχθεί η κατάσταση στις επιχειρήσεις που «κατέχουν γη και περιμένουν την κατάλληλη στιγμή». Ωστόσο, σε περιπτώσεις όπου δεν υπάρχει υπαιτιότητα εκ μέρους του επενδυτή, η συνέχιση της είσπραξης πρόσθετων τελών είναι άδικη.

Η πιο θεμελιώδης λύση, σύμφωνα με τους ειδικούς, είναι η πλήρης κατάργηση του κανονισμού του 5,4% και ταυτόχρονα η θέσπιση ενός σαφούς μηχανισμού σχετικά με το χρονοδιάγραμμα υπολογισμού των τελών χρήσης γης, με στόχο τη δημιουργία διαφάνειας και συνέπειας, αποδεσμεύοντας έτσι μια σειρά από καθυστερημένα έργα και αποκαθιστώντας την εμπιστοσύνη στην αγορά ακινήτων.

Χρειάζομαι περισσότερες διευκρινίσεις

Ο πρόεδρος της HoREA, Le Hoang Chau, τόνισε επίσης ότι το Σχέδιο Ψηφίσματος που ορίζει μια σειρά από μηχανισμούς πολιτικής για την άρση των δυσκολιών και των εμποδίων στην οργάνωση της εφαρμογής του Νόμου περί Γης πρέπει να έχει σαφέστερους κανονισμούς για τη διαχείριση των πρόσθετων τελών χρήσης γης. «Η κυβέρνηση πρέπει να ρυθμίσει συγκεκριμένα την αφαίρεση των ποσών που έχουν καταβάλει οι επιχειρήσεις για την περίοδο που δεν έχουν υπολογιστεί τα τέλη χρήσης γης ή το ενοίκιο γης, σε περιπτώσεις όπου δεν είναι υπαιτιότητα των χρηστών γης. Αυτή είναι μια απαραίτητη νομική βάση για τη διαχείριση έργων όπως η Eco Smart City ή η Empire City της Lotte, αποφεύγοντας την κατάσταση όπου οι επιχειρήσεις αδικούνται» - ανέλυσε ο κ. Chau.

Πηγή: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm