Τροποποίηση του Νόμου περί Γης: Έχει τελειώσει η εποχή της κερδοσκοπίας και της συσσώρευσης γης για αποζημιώσεις;

Σύμφωνα με τους ειδικούς, η τροποποίηση του Νόμου περί Γης θα βοηθήσει στην αποτροπή της κερδοσκοπίας σχετικά με την αγορά φθηνής γης εν αναμονή υψηλών τιμών αποζημίωσης.

Στο σχέδιο νόμου που τροποποιεί και συμπληρώνει ορισμένα άρθρα του νόμου περί γης, το οποίο μόλις υπέβαλε στην κυβέρνηση το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος , ένα από τα περιεχόμενα που έχει προσελκύσει την προσοχή του κοινού είναι η πρόταση για προσαρμογή των δικαιωμάτων των χρηστών γης όταν οι αρχές έχουν ανακοινώσει την αποκατάσταση γης αλλά δεν έχουν ακόμη λάβει απόφαση.

Σφίξιμο των συναλλαγών γης εν αναμονή της αποκατάστασης της γης.

Στην πραγματικότητα, εν αναμονή της απόκτησης γης, οι γαιοκτήμονες μπορούν ακόμα να μεταβιβάσουν, να δωρίσουν ή να συνεισφέρουν τα δικαιώματα χρήσης γης τους (πιστοποιητικό τίτλου γης) ως κεφάλαιο. Ωστόσο, αυτό μπορεί να οδηγήσει στην αγορά και πώληση γης εν αναμονή αποζημίωσης, με στόχο την εκμετάλλευση της πολιτικής για προσωπικό όφελος.

Για την αντιμετώπιση αυτού του ζητήματος, το Υπουργείο προτείνει όσοι λαμβάνουν δικαιώματα χρήσης γης ως μεταβίβαση, δωρεά ή κεφαλαιακή εισφορά να δικαιούνται μόνο αποζημίωση, υποστήριξη και επανεγκατάσταση που αντιστοιχεί σε εκείνους των οποίων η γη είχε προηγουμένως απαλλοτριωθεί.

Σύμφωνα με το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος, η αυστηροποίηση των συναλλαγών γης κατά την περίοδο που αναμένει την απαλλοτρίωση θα περιορίσει την κερδοσκοπία και θα διασφαλίσει τη δικαιοσύνη στις πολιτικές αποζημίωσης και εκκαθάρισης γης.

Υπάρχει μια κατάσταση όπου πολλοί άνθρωποι συσσωρεύουν γεωργική γη, περιμένοντας να συμπεριληφθεί στο πολεοδομικό σχέδιο, ώστε να μπορέσουν να λάβουν αποζημίωση. (Εικονογραφημένη εικόνα)

Πρόσφατα, μετά την έναρξη ισχύος του Νόμου περί Γης του 2024, έχει προκύψει στην αγορά μια κατάσταση όπου πολλοί άνθρωποι «συσσωρεύουν γη εν αναμονή αποζημίωσης», ειδικά γύρω από περιοχές που σχεδιάζονται για υποδομές, βιομηχανικές ζώνες, αυτοκινητόδρομους, περιφερειακούς δρόμους, αεροδρόμια κ.λπ. Αυτό συμβαίνει επειδή ο νέος νόμος αλλάζει τον τρόπο με τον οποίο καθορίζονται οι τιμές της γης ώστε να είναι πιο κοντά στις τιμές της αγοράς και προσθέτει επίσης πολλούς κανονισμούς σχετικά με την υποστήριξη της επανεγκατάστασης, την αποζημίωση ιδιοκτησίας και το κόστος επένδυσης σε γη.

Ο κ. Pham Duc Toan - Διευθύνων Σύμβουλος της EZ Property Company - σχολίασε ότι ακόμη και πριν από την εφαρμογή του Νόμου περί Γης του 2024, η αγορά ακινήτων είχε ήδη δει άτομα, ομάδες και οργανισμούς να αγοράζουν γη εν αναμονή των αλλαγών βάσει του νέου νόμου.

Ο κ. Toan ανέφερε ότι ο Νόμος περί Γης του 2024 έχει τελειοποιήσει τους μηχανισμούς και τις πολιτικές για τη διαχείριση και τη χρήση γεωργικής γης, επεκτείνοντας το όριο για τη λήψη μεταβιβάσεων δικαιωμάτων χρήσης γεωργικής γης σε όχι περισσότερο από 15 φορές το όριο κατανομής γης στην περιοχή.

Και μόλις απομακρύνθηκαν τα περισσότερα εμπόδια, άρχισε να γίνεται ξανά αναζήτηση γεωργικής γης. Έγινε σύνηθες για πολλές επιχειρήσεις να αγοράζουν αυτό το είδος γης σε τοπικές περιοχές για να κατασκευάσουν αγροκτήματα, γεωργικά μοντέλα υψηλής τεχνολογίας ή βιομηχανικά μοντέλα. Εναλλακτικά, πολλοί επενδυτές αγόραζαν γεωργική γη εν αναμονή της εκκαθάρισης και της αποζημίωσης σε υψηλές τιμές.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο κ. Nguyen Quang Huy - Διευθύνων Σύμβουλος της Σχολής Χρηματοοικονομικών και Τραπεζών (Πανεπιστήμιο Nguyen Trai), εκτίμησε επίσης ότι, στην πραγματικότητα, με την πάροδο των ετών, κάθε φορά που εμφανίζονται πληροφορίες σχετικά με τον σχεδιασμό ή τα μεγάλα έργα υποδομής, η αγορά συχνά βλέπει ένα κύμα βραχυπρόθεσμης αποθεματοποίησης γης για να επωφεληθεί από τις διαφορές αποζημίωσης. Αυτό όχι μόνο αυξάνει ραγδαία τις τιμές της γης σε σύγκριση με την πραγματική τους αξία, αλλά αυξάνει και το κόστος εκκαθάρισης, επηρεάζοντας άμεσα την αποτελεσματικότητα των δημόσιων επενδύσεων και την πρόοδο των έργων.

Το πιο σημαντικό είναι ότι, εάν επιτραπεί η κερδοσκοπία που βασίζεται σε πληροφορίες σχεδιασμού, η αγορά θα αναπτύξει σταδιακά μια νοοτροπία «επένδυσης με βάση τις προσδοκίες πολιτικής» αντί να βασίζεται στις πραγματικές ανάγκες χρήσης γης και την πραγματική αξία εκμετάλλευσης της γης. Αυτό είναι επιζήμιο για τη σταθερή ανάπτυξη της οικονομίας .

« Η τροποποίηση του Νόμου περί Γης, συμπεριλαμβανομένης της προσαρμογής των δικαιωμάτων των χρηστών γης, θα βοηθήσει στον περιορισμό αυτής της κατάστασης », προέβλεψε ο κ. Χούι.

Η αποζημίωση θα πρέπει να βασίζεται στις τιμές γης κατά τον χρόνο ανακοίνωσης του σχεδιασμού.

Εάν επιτραπεί η κερδοσκοπία που βασίζεται σε πληροφορίες σχεδιασμού, η αγορά θα αναπτύξει σταδιακά μια νοοτροπία «επένδυσης με βάση τις προσδοκίες πολιτικής» αντί να βασίζεται στις πραγματικές ανάγκες χρήσης γης και την πραγματική αξία εκμετάλλευσης της γης. Αυτό είναι επιζήμιο για τη σταθερή ανάπτυξη της οικονομίας.

Κος Nguyen Quang Huy - Διευθύνων Σύμβουλος της Σχολής Χρηματοοικονομικών και Τραπεζικών Σπουδών (Πανεπιστήμιο Nguyen Trai)

Σχολιάζοντας τις προτεινόμενες τροποποιήσεις του Νόμου περί Γης, οι ειδικοί πιστεύουν ότι, στο πλαίσιο της εισόδου της αγοράς ακινήτων σε φάση αναδιάρθρωσης προς μεγαλύτερη διαφάνεια και βιώσιμη ανάπτυξη, οι προγραμματισμένες τροποποιήσεις του Νόμου περί Γης, ιδίως το περιεχόμενο σχετικά με τον έλεγχο των συναλλαγών γης κατά την περίοδο που αναμένει την απόκτηση γης, ώστε να περιοριστεί η «αγορά και πώληση εν αναμονή αποζημίωσης», καταδεικνύουν μια αξιέπαινη προσπάθεια του φορέα διαχείρισης για τη βελτίωση του θεσμικού πλαισίου και τη μείωση των στρεβλώσεων της αγοράς.

Ωστόσο, σύμφωνα με τον κ. Nguyen Quang Huy, για να περιοριστεί η κερδοσκοπία «που προβλέπει αποζημιώσεις», η προσέγγιση θα πρέπει να επικεντρωθεί στον έλεγχο των οφελών που προκύπτουν μετά την ανακοίνωση της απαλλοτρίωσης γης, αντί να απαγορεύει πλήρως τις συναλλαγές.

Καταρχάς, είναι απαραίτητο να καθοριστεί με σαφήνεια ένα «νομικό χρονικό πλαίσιο» από την ημερομηνία της επίσημης ειδοποίησης για την απόκτηση γης ή την ανακοίνωση του σχεδιασμού. Μετά από αυτό το χρονικό διάστημα, οι συναλλαγές μπορούν να εξακολουθούν να πραγματοποιούνται, αλλά το δικαίωμα λήψης αποζημίωσης, υποστήριξης ή πολιτικών επανεγκατάστασης θα πρέπει να καθορίζεται σύμφωνα με τον αρχικό χρήστη γης. Αυτή η προσέγγιση διατηρεί τη διαφάνεια της αγοράς και μειώνει τα βραχυπρόθεσμα κερδοσκοπικά κίνητρα.

Επιπλέον, η διαφάνεια των πληροφοριών είναι ζωτικής σημασίας. Όταν οι πληροφορίες σχεδιασμού δεν είναι δημόσια και με συνέπεια διαθέσιμες, συχνά προκύπτουν ανισότητες στην πρόσβαση σε αυτές, δίνοντας σε μια συγκεκριμένη ομάδα κερδοσκόπων πλεονέκτημα έναντι της αγοράς. Ως εκ τούτου, είναι απαραίτητο να προωθηθεί η ψηφιοποίηση των δεδομένων γης, να δημοσιοποιηθούν οι πληροφορίες σχεδιασμού σε πραγματικό χρόνο και να διασφαλιστεί ότι οι πολίτες έχουν ισότιμη πρόσβαση στις πληροφορίες.

Εκτός από τα διοικητικά εργαλεία, θα πρέπει να διεξαχθεί περαιτέρω έρευνα σχετικά με χρηματοοικονομικά εργαλεία, όπως η επιβολή υψηλών φόρων σε βραχυπρόθεσμες συναλλαγές ή η προστιθέμενη αξία που προκύπτει από αλλαγές στον προγραμματισμό. Πρόκειται για μια ήπια λύση, αλλά έχει μακροπρόθεσμη αποτελεσματικότητα και είναι επίσης σύμφωνη με τις σύγχρονες τάσεις διακυβέρνησης πολλών χωρών.

Ωστόσο, σύμφωνα με τον κ. Χούι, τα μέτρα ελέγχου πρέπει να σχεδιαστούν αρμονικά, επειδή το δικαίωμα μεταβίβασης γης παραμένει ένα νόμιμο δικαίωμα ιδιοκτησίας του λαού. Στόχος θα πρέπει να είναι ο περιορισμός της εκμετάλλευσης πολιτικών για προσωπικό όφελος και όχι η διατάραξη των νόμιμων αστικών συναλλαγών.

Επιπλέον, η πρόταση ότι όσοι λαμβάνουν δικαιώματα χρήσης γης ως μεταβίβαση, δωρεά ή κεφαλαιακή εισφορά δικαιούνται μόνο αποζημίωση, υποστήριξη και επανεγκατάσταση που αντιστοιχεί σε εκείνους των οποίων η γη είχε προηγουμένως απαλλοτριωθεί είναι μια αρκετά λογική και εφικτή προσέγγιση.

Οι ειδικοί προβλέπουν ότι η τροποποίηση του Νόμου περί Γης θα περιορίσει την κερδοσκοπία και τη συσσώρευση γης ενόψει αποζημίωσης.

Η θετική πτυχή είναι ότι η παρούσα πρόταση επηρεάζει άμεσα τα κερδοσκοπικά κίνητρα. Όταν τα οφέλη αποζημίωσης δεν αυξάνονται πλέον με την μεταπώληση γης κατά την περίοδο πριν από την αποκατάσταση, η ελκυστικότητα της «αγοράς εν αναμονή αποζημίωσης» θα μειωθεί σημαντικά.

Ωστόσο, για να είναι πλήρως αποτελεσματική η πολιτική, απαιτείται ένα διασυνδεδεμένο σύστημα δεδομένων γης, σαφείς κανονισμούς σχετικά με τις προθεσμίες «οριστικοποίησης δικαιωμάτων» και αυξημένη διαφάνεια και παρακολούθηση ασυνήθιστων συναλλαγών σε περιοχές όπου η γη προετοιμάζεται για απόκτηση.

« Εάν εφαρμοστεί ολοκληρωμένα, αυτό δεν θα αποτελέσει μόνο μια λύση για την αντιμετώπιση ενός βραχυπρόθεσμου φαινομένου της αγοράς, αλλά θα συμβάλει επίσης στην οικοδόμηση ενός πιο διαφανούς περιβάλλοντος ακινήτων, στη μείωση της κερδοσκοπίας και στην κατεύθυνση των χερσαίων πόρων προς μια πιο ουσιαστική και βιώσιμη οικονομική ανάπτυξη μακροπρόθεσμα », τόνισε ο κ. Huy.

Ένας επικεφαλής μιας εταιρείας ακινήτων στο Ανόι πρότεινε επίσης ότι, για να περιοριστεί η κερδοσκοπία με γη εν αναμονή αποζημίωσης, ο νόμος περί γης θα πρέπει να προβλέπει αποζημίωση μόνο με βάση την τρέχουσα χρήση γης κατά τον χρόνο ανακοίνωσης του σχεδιασμού και να μην περιλαμβάνει ασυνήθιστες αυξήσεις τιμών μετά τη δημοσίευση των πληροφοριών του έργου. Ταυτόχρονα, όσοι αγοράζουν γη μετά την ανακοίνωση του σχεδιασμού θα πρέπει επίσης να έχουν περιορισμένα δικαιώματα αποζημίωσης.

Τσάου Αν

Πηγή: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html