Φόρος επί των κερδών από ακίνητα και μετοχές: Σωστό αλλά όχι σοκαριστικό

Η φορολόγηση του εισοδήματος από επενδύσεις είναι συνηθισμένη, αλλά το Βιετνάμ πρέπει να ανατρέξει στις πολιτικές άλλων χωρών, όπως οι ΗΠΑ που επιτρέπουν τη μεταφορά ζημιών στο επόμενο έτος για τη μείωση των οφειλόμενων φόρων, ή η Σιγκαπούρη που επιβάλλει πολύ χαμηλό ή καθόλου φόρο στους τόκους τίτλων για την ενθάρρυνση των επενδύσεων...

Το Υπουργείο Οικονομικών πρότεινε την εφαρμογή φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων στις μεταβιβάσεις ακινήτων από ιδιώτες, πολλαπλασιάζοντας το φορολογητέο εισόδημα με τον φορολογικό συντελεστή 20% για κάθε μεταβίβαση - Φωτογραφία: NGOC HIEN

Το Υπουργείο Οικονομικών του Βιετνάμ ζητά σχόλια σχετικά με το σχέδιο αναθεωρημένου νόμου περί φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων, ο οποίος προτείνει την επιβολή φόρου 20% στα κέρδη όταν τα άτομα μεταβιβάζουν ακίνητα και τίτλους.

Αυτή η πολιτική στοχεύει στην αντικατάσταση της τρέχουσας μεθόδου είσπραξης φόρων (2% επί της τιμής πώλησης ακινήτων, 0,1% επί της τιμής πώλησης τίτλων ανά συναλλαγή).

Αυτό θα επέτρεπε στους πωλητές με ζημίες να αποφεύγουν την πληρωμή φόρων, ενώ όσοι έχουν μεγάλα κέρδη θα πλήρωναν περισσότερους φόρους. Ωστόσο, η πρόταση έχει επίσης εγείρει ανησυχίες σχετικά με τον αντίκτυπο και τη σκοπιμότητά της στην αγορά.

Η οπτική των επενδυτών και οι διεθνείς πρακτικές

Από τις αρχές του 2025, το Βιετνάμ ακολουθεί μια επεκτατική νομισματική πολιτική για την υποστήριξη της ανάπτυξης, με χαμηλά επιτόκια και άφθονη πίστωση. Ενώ η ένεση χρήματος έχει συμβάλει στην τόνωση της οικονομίας , η ιστορία δείχνει ότι καμία οικονομία δεν μπορεί να αναπτυχθεί βιώσιμα βασιζόμενη μόνο στο φθηνό χρήμα και τις φούσκες των περιουσιακών στοιχείων.

Στην πραγματικότητα, όταν τα χρήματα ρέουν υπερβολικά σε γη και μετοχές, οι τιμές των περιουσιακών στοιχείων κλιμακώνονται ταχύτερα από την πραγματική οικονομία, δημιουργώντας πιθανούς κινδύνους μακροοικονομικής αστάθειας.

Ως εκ τούτου, πολλές χώρες χρησιμοποιούν φορολογικά εργαλεία για να αυξήσουν το κόστος και να μειώσουν την ελκυστικότητα της κερδοσκοπίας επί περιουσιακών στοιχείων. Η πρόταση του Βιετνάμ για φόρο 20% στα κέρδη από ακίνητα και μετοχές μπορεί να γίνει κατανοητή ως μέτρο για την αναδιάρθρωση των ταμειακών ροών: κατευθύνοντας τα κεφάλαια μακριά από τα βραχυπρόθεσμα κερδοσκοπικά κανάλια στην πραγματική τους αξία.

Ωστόσο, ο φορολογικός συντελεστής 20% θεωρείται πολύ υψηλός σε σύγκριση με το τρέχον επίπεδο και θα μπορούσε να προκαλέσει σοκ εάν εφαρμοστεί ξαφνικά.

Ειδικά αν δεν υπάρχει διάκριση μεταξύ των περιόδων διακράτησης και καμία πρόβλεψη για ζημίες μεταξύ των ετών, ο αντίκτυπος θα είναι τεράστιος.

Οι βραχυπρόθεσμοι επενδυτές ενδέχεται να μειώσουν τις συναλλαγές, να αποσύρουν κεφάλαια σε άλλα κανάλια ή να αναγκαστούν να διακρατήσουν μετοχές για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα αντί να αγοράζουν και να πωλούν με ευέλικτο τρόπο.

Επιπλέον, το προσχέδιο δεν διευκρινίζει τα έξοδα που εκπίπτουν κατά τον υπολογισμό των τόκων. Πολλά πραγματικά έξοδα ενδέχεται να μην λαμβάνονται υπόψη, θέτοντας τους επενδυτές σε κίνδυνο φορολόγησης ονομαστικών κερδών που είναι υψηλότερα από τα πραγματικά.

Η διεθνής πρακτική δείχνει ότι η φορολόγηση του εισοδήματος από επενδύσεις είναι συνηθισμένη, αλλά οι συντελεστές και οι μέθοδοι ποικίλλουν σημαντικά. Πολλές χώρες προσφέρουν φορολογικά κίνητρα για μακροπρόθεσμες επενδύσεις: για παράδειγμα, η Ιαπωνία επιβάλλει έναν ενιαίο φόρο περίπου 20% στα κέρδη από μετοχές. Οι Ηνωμένες Πολιτείες επιτρέπουν στους επενδυτές να μεταφέρουν ζημίες σε επόμενους μήνες για να μειώσουν τη φορολογική τους υποχρέωση. Ορισμένες χώρες επιβάλλουν πολύ χαμηλούς φόρους σε κάθε συναλλαγή ή δεν φορολογούν καθόλου τα κέρδη από μετοχές για να ενθαρρύνουν τους μεμονωμένους επενδυτές (όπως η Σιγκαπούρη).

Στην αγορά, ο νέος φόρος αναμένεται να αλλάξει τη συμπεριφορά των επενδυτών. Βραχυπρόθεσμα, πολλοί άνθρωποι μπορεί να «σοκαριστούν» από την απότομη αύξηση των φόρων, ειδικά για ακίνητα που κατέχονται για λιγότερο από 2 χρόνια, τα οποία θα υπόκεινται σε φόρο έως και 10% της τιμής πώλησης (εάν τα έξοδα δεν μπορούν να αποδειχθούν).

Στο πλαίσιο της ύφεσης της αγοράς ακινήτων, απαιτείται ένας λογικός οδικός χάρτης για την αποφυγή σοκ ρευστότητας. Μακροπρόθεσμα, ένας φόρος τόκων 20% θα βοηθήσει στο φιλτράρισμα των επενδυτών: οι βραχυπρόθεσμοι κερδοσκόποι θα μειωθούν, ενώ οι μακροπρόθεσμοι επενδυτές θα το εξετάσουν πιο προσεκτικά.

Ένας φόρος 20% μπορεί να μειώσει τις βραχυπρόθεσμες συναλλαγές, αλλά ενθαρρύνει τη διακράτηση μετοχών για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα και τη μεταφορά μέρους του κεφαλαίου σε μακροπρόθεσμα επενδυτικά κανάλια - Φωτογραφία: QUANG DINH

Πολλοί φοβούνται ότι οι πωλητές θα προσθέσουν τον φόρο στην τιμή του σπιτιού, με αποτέλεσμα η τιμή να αυξηθεί και τελικά ο αγοραστής να πληρώσει τον φόρο. Στην πραγματικότητα, όμως, η αγορά προσαρμόζεται με βάση την προσφορά και τη ζήτηση και δεν επιτρέπει στους πωλητές να αυξάνουν τις τιμές αυθαίρετα.

Για τις μετοχές, ένας φόρος 20% μπορεί να μειώσει τις βραχυπρόθεσμες συναλλαγές, αλλά ενθαρρύνει τη διακράτηση μετοχών για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα και τη διοχέτευση μέρους του κεφαλαίου σε μακροπρόθεσμα επενδυτικά κανάλια.

Ωστόσο, είναι απαραίτητο να εξεταστούν πρόσθετα κίνητρα για μακροπρόθεσμες επενδύσεις (για παράδειγμα, φορολογική απαλλαγή/μείωση για μετοχές που διακρατούνται για περισσότερο από 1 έτος), η νέα πολιτική θα συμβάλει στη σταθεροποίηση της αγοράς μακροπρόθεσμα.

Οι φορολογικές αρχές χρειάζονται μια ολοκληρωμένη βάση δεδομένων συναλλαγών.

Η τρέχουσα μέθοδος είσπραξης του 2% της τιμής πώλησης ακινήτου παρουσιάζει πολλές αδυναμίες. Επειδή δεν λαμβάνει υπόψη τα κέρδη και τις ζημίες, αυτή η μέθοδος ενιαίου υπολογισμού δημιουργεί κίνητρο για τους πωλητές να δηλώνουν χαμηλότερη τιμή στη σύμβαση για να αποφύγουν τους φόρους.

Η φορολογία με βάση τα κέρδη δίνει στους ανθρώπους ένα κίνητρο να δηλώνουν τη σωστή τιμή αγοράς και να κρατούν αποδείξεις για έξοδα, ώστε να διεκδικούν εκπτώσεις. Όταν οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται απότομα, η κυβέρνηση είναι επίσης σε θέση να εισπράξει περισσότερα.

Για την ορθή και πλήρη είσπραξη των φόρων με τη νέα μέθοδο απαιτείται επαρκής διαχειριστική ικανότητα και υποδομή δεδομένων. Οι φορολογικές αρχές χρειάζονται μια ολοκληρωμένη βάση δεδομένων συναλλαγών για να προσδιορίζουν με ακρίβεια το κόστος και τα έξοδα κάθε συναλλαγής, εισπράττοντας έτσι αποτελεσματικά τους φόρους.

Προς το παρόν, όλες οι αλλαγές που αφορούν τη μεταβίβαση ακινήτων έχουν ενημερωθεί στην εφορία - ένα αρχικό πλεονέκτημα - αλλά το πληροφοριακό σύστημα χρειάζεται ακόμη να αναβαθμιστεί ταυτόχρονα πριν από την εφαρμογή του φόρου επί των τόκων. Αυτή η πολιτική θα πρέπει να εφαρμοστεί προσεκτικά και σταδιακά.

Ο επιχειρηματίας Dinh Hong Ky είναι επί του παρόντος πρόεδρος της Secoin Joint Stock Company, πρόεδρος του Συνδέσμου Κατασκευών και Δομικών Υλικών της πόλης Χο Τσι Μινχ (SACA), πρόεδρος του Συνδέσμου Πράσινων Επιχειρήσεων της πόλης Χο Τσι Μινχ (HGBA) και αντιπρόεδρος του Επιχειρηματικού Συνδέσμου της πόλης Χο Τσι Μινχ (HUBA).

Σκεφτείτε τη διαδρομή , αποφύγετε το σοκ

Η πρόταση για φόρο 20% στα κέρδη από ακίνητα και κινητές αξίες καταδεικνύει την αποφασιστικότητα του φορέα διαχείρισης να κατευθύνει την αγορά προς τη διαφάνεια και τις διεθνείς πρακτικές. Για να εφαρμοστεί αποτελεσματικά, πρέπει να σχεδιαστεί προσεκτικά, ευέλικτα και συγχρονισμένα.

Καταρχάς, απαιτείται ένας σαφής οδικός χάρτης εφαρμογής. Η άμεση επιβολή υψηλών φορολογικών συντελεστών σε μια αδύναμη αγορά θα μπορούσε να προκαλέσει σοκ. Συνεπώς, θα μπορούσε να εξεταστεί μια μεταβατική περίοδος ή μια πιλοτική εφαρμογή στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ, με σταδιακή αύξηση των κυρώσεων καθώς το σύστημα θα είναι έτοιμο.

Δεύτερον, οι αρχές θα πρέπει σύντομα να ολοκληρώσουν τη βάση δεδομένων γης, συνδέοντας φορολογικές, τραπεζικές και συμβολαιογραφικές πληροφορίες... για να δημιουργήσουν μια βάση για τον προσδιορισμό της αρχικής τιμής αγοράς, το κόστος και την παρακολούθηση των συναλλαγών. Αυτό όχι μόνο χρησιμεύει στην ακριβή είσπραξη φόρων, αλλά βοηθά επίσης την αγορά να λειτουργεί με μεγαλύτερη διαφάνεια και αποτελεσματικότητα.

Τρίτον , η φορολογική πολιτική πρέπει να είναι ευέλικτη και ανθρώπινη. Τα νομοθετικά όργανα μπορούν να προσθέσουν εξαιρέσεις για νόμιμες περιπτώσεις: όπως φορολογικές απαλλαγές ή μειώσεις για αναπόφευκτες συναλλαγές (πώληση κατοικίας λόγω δύσκολων συνθηκών) ή χαμηλά κέρδη για την υποστήριξη των ανθρώπων.

Τέταρτον , πρόκειται για έναν μάλλον περίπλοκο φόρο, που απαιτεί από τους φορολογούμενους να τηρούν έγγραφα και να υποβάλλουν λεπτομερείς δηλώσεις. Οι φορολογικές αρχές θα πρέπει να έχουν συγκεκριμένες οδηγίες σχετικά με τα εύλογα εκπιπτόμενα έξοδα, τον τρόπο υπολογισμού των κερδών και των ζημιών και τον τρόπο υποβολής δηλώσεων με τον πιο βολικό τρόπο...

Επιστροφή στο θέμα

Ντιν, Χονγκ Κεντάκι

Πηγή: https://tuoitre.vn/thue-loi-nhuan-bat-dong-san-chung-khoan-dung-nhung-dung-gay-soc-20250727175217981.htm