Προοπτικές για την αγορά βιομηχανικών ακινήτων: Σταθερή ανάπτυξη

Το 2023, παρά τις δυσκολίες της εγχώριας και της ξένης οικονομίας , η αγορά βιομηχανικών ακινήτων του Βιετνάμ εξακολουθεί να αναπτύσσεται αρκετά δυναμικά. Στο μέλλον, αν και επισημαίνονται πολλές προκλήσεις που αντιμετωπίζει η αγορά βιομηχανικών ακινήτων του Βιετνάμ, οι περισσότεροι ειδικοί εκτιμούν ιδιαίτερα τις προοπτικές αυτής της αγοράς μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα.

Η αγορά βιομηχανικών ακινήτων του Βιετνάμ εξακολουθεί να αναπτύσσεται αρκετά δυναμικά. Φωτογραφία-εικονίδιο: VNA

Το ποσοστό πληρότητας είναι καλό

Στην έκθεση με τίτλο «Κύρια σημεία για τα βιομηχανικά ακίνητα του Βιετνάμ: Σταθερή ανάπτυξη» που δημοσιεύθηκε στις 3 Νοεμβρίου, η Savills Vietnam δήλωσε: «Μετά από ένα ασταθές πρώτο εξάμηνο του έτους, το Βιετνάμ παρουσίασε σταθερή ανάπτυξη χάρη σε βασικούς παράγοντες της αγοράς. Μεταξύ αυτών, ένα νεαρό και δυναμικό εργατικό δυναμικό, το ανταγωνιστικό κόστος εργασίας, μια οικονομία προσανατολισμένη στις εξαγωγές, ένα σταθερό επιχειρηματικό περιβάλλον, η γεωγραφική θέση και η ενεργός συμμετοχή του Βιετνάμ σε συμφωνίες ελεύθερων συναλλαγών (FTA) είναι βασικοί παράγοντες».

Σύμφωνα με την Savills Vietnam, το 2023 θα δημιουργηθούν 397 βιομηχανικά πάρκα με συνολική έκταση 122.900 εκταρίων, εκ των οποίων λειτουργούν 292 βιομηχανικά πάρκα με συνολική έκταση άνω των 87.100 εκταρίων. Επιπλέον, βρίσκονται υπό κατασκευή 106 άλλα βιομηχανικά πάρκα με συνολική έκταση 35.700 εκταρίων. Τα βιομηχανικά πάρκα σε όλη τη χώρα έχουν υψηλό ποσοστό πληρότητας άνω του 80%, εκ των οποίων οι βασικές βόρειες επαρχίες φτάνουν το 83% και οι βασικές νότιες επαρχίες το 91%.

Η Βόρεια Οικονομική Ζώνη κατέγραψε 68 έργα βιομηχανικών πάρκων με μισθωμένη έκταση 12.000 εκταρίων. Οι τιμές ενοικίασης γης αυξήθηκαν κατά 30% σε ετήσια βάση, φτάνοντας κατά μέσο όρο τα 138 δολάρια ΗΠΑ/τ.μ./περίοδο μίσθωσης. Οι ενοικιαστές σε αυτήν την περιοχή δραστηριοποιούνται κυρίως στους τομείς των ηλεκτρονικών και των υπολογιστών, της συναρμολόγησης αυτοκινήτων, των μηχανημάτων και του εξοπλισμού, καθώς και των εξαρτημάτων που σχετίζονται με την ηλιακή ενέργεια. Ορισμένες εξέχουσες επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στο Βορρά περιλαμβάνουν τις Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda και Vinfast .

Η Οικονομική Ζώνη Southern Key κατέγραψε 122 έργα βιομηχανικών πάρκων με μισθωμένη έκταση 24.883 εκταρίων. Οι τιμές ενοικίασης γης αυξήθηκαν κατά 15% σε ετήσια βάση και έφτασαν κατά μέσο όρο τα 174 δολάρια ΗΠΑ/τ.μ./περίοδο μίσθωσης. Οι ενοικιαστές δραστηριοποιούνται κυρίως στους τομείς της επεξεργασίας τροφίμων και ποτών, των δομικών υλικών, των υφασμάτων και των προϊόντων από καουτσούκ και πλαστικό. Μερικοί αξιοσημείωτοι ενοικιαστές περιλαμβάνουν τις LEGO, Suntory, PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola και Kumho Tires.

Συμμεριζόμενη την ίδια άποψη, στην τελευταία της έκθεση, η Knight Frank Vietnam Company ανέφερε ότι το ποσοστό πληρότητας των βιομηχανικών πάρκων είναι επί του παρόντος πολύ θετικό, στην προαστιακή περιοχή του Ανόι είναι 78% και στην πόλη Χο Τσι Μινχ είναι 92%. Οι τιμές ενοικίασης γης βιομηχανικών πάρκων στις δύο μεγαλύτερες πόλεις της χώρας αυξήθηκαν επίσης την περίοδο 2022-2023, συγκεκριμένα αυξημένες κατά 14% στην προαστιακή περιοχή του Ανόι και 58% στην προαστιακή περιοχή της πόλης Χο Τσι Μινχ.

Σύμφωνα με την Knight Frank Vietnam, η αγορά έτοιμων εργοστασίων και αποθηκών (RBF και RBW) προσελκύει ισχυρά ξένα επενδυτικά κεφάλαια από το 2018 και ο αριθμός των επενδυτών έχει πενταπλασιαστεί μέχρι σήμερα. Οι προκλήσεις που προκύπτουν από αυτή την άνθηση, ειδικά στις προαστιακές περιοχές της πόλης Χο Τσι Μινχ, όπου η προσφορά έτοιμων αποθηκών έφτασε τα 2,1 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα, έχουν συμβάλει στη δημιουργία μιας αγοράς που ευνοεί τους ενοικιαστές, με μέσες τιμές ενοικίασης περίπου 4,5 USD/m2/μήνα στο Νότο και 4,7 USD/m2/μήνα στο Βορρά.

«Αυτή η τάση ήταν αναμενόμενη και δεν αποτελεί απειλή για την αγορά βιομηχανικών ακινήτων. Αυτό θα βοηθήσει στη διατήρηση ανταγωνιστικών τιμών ενοικίασης στο εγγύς μέλλον, ενώ η αγορά ωριμάζει και επεκτείνεται για να ανταγωνιστεί άλλες χώρες της περιοχής, ιδίως την Ταϊλάνδη, όπου η προσφορά έτοιμης αποθήκης έχει σύνθετο ετήσιο ρυθμό ανάπτυξης (CAGR) από το 2021 έως το 2024 6,6% σε σύγκριση με 15% στο Βιετνάμ», δήλωσε ο Alex Crane, Διευθύνων Σύμβουλος της Knight Frank Vietnam.

Εν τω μεταξύ, σύμφωνα με την εταιρεία παροχής υπηρεσιών ακινήτων CBRE Vietnam, τα έτοιμα εργοστάσια και οι έτοιμες αποθήκες παρουσίασαν αυξημένο ποσοστό απορρόφησης το τρίτο τρίμηνο του 2023 χάρη στη ζήτηση από αμερικανικές, ευρωπαϊκές και ιαπωνικές εταιρείες. Τους πρώτους εννέα μήνες του 2023, η αγορά του Νότου κατέγραψε 450.000 τετραγωνικά μέτρα νέων εργοστασίων και αποθηκών. Με άφθονη νέα προσφορά, οι τιμές ενοικίασης και για τους δύο τύπους κτιρίων είναι σχετικά σταθερές στις επαρχίες και πόλεις πρώτης κατηγορίας (πόλη Χο Τσι Μινχ, Μπιν Ντουόνγκ, Ντονγκ Νάι, Λονγκ Αν) στο Νότο. Η μέση τιμή ενοικίασης αποθήκης είναι 4,5 USD/m2/μήνα και η τιμή ενοικίασης εργοστασίου είναι 4,9 USD/m2/μήνα.

Παράλληλα, το ποσοστό πληρότητας των έτοιμων αποθηκών (εξαιρουμένων των αποθηκών υπηρεσιών) ήταν 56%, συνεχίζοντας την πτωτική τάση λόγω της προσθήκης νέας προσφοράς. Εν τω μεταξύ, το ποσοστό πληρότητας των έτοιμων εργοστασίων παρέμεινε σε καλό επίπεδο, φτάνοντας το 91%. Οι ενοικιαστές από την Κίνα, το Βιετνάμ, την Ιαπωνία, τις ΗΠΑ και την Ευρωπαϊκή Ένωση είναι ενεργοί επενδυτές που αναζητούν βιομηχανική γη, αποθήκες και εργοστάσια στην αγορά του Βιετνάμ, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 70-80% των αναζητήσεων της CBRE.

«Καθώς το Βιετνάμ συνεχίζει να ενισχύει τη συνεργασία του με ολοκληρωμένους στρατηγικούς εταίρους όπως οι ΗΠΑ, η Νότια Κορέα και η Κίνα τα τελευταία χρόνια, οι ενοικιαστές από αυτές τις χώρες αναμένεται να συνεχίσουν να ηγούνται της ζήτησης για την αγορά βιομηχανικών ακινήτων του Βιετνάμ στο μέλλον», δήλωσε εκπρόσωπος της CBRE Vietnam.

Μακροπρόθεσμες προοπτικές

Σύμφωνα με την Savills Vietnam, η αύξηση του Δείκτη PMI για τον τομέα της μεταποίησης και του δείκτη βιομηχανικής παραγωγής δείχνει την υπόσχεση της αγοράς βιομηχανικών ακινήτων του Βιετνάμ. Επιπλέον, εταιρείες συμβούλων όπως η Savills έχουν επίσης καταγράψει αυξανόμενο αριθμό ερωτημάτων και ερευνών από πολυεθνικές επιχειρήσεις μεταποίησης, logistics και ηλεκτρονικού εμπορίου, αντανακλώντας την αυξανόμενη ζήτηση για βιομηχανικά προϊόντα.

Βιομηχανικό πάρκο στην περιοχή Bac Tan Uyen (Binh Duong). Φωτογραφία: Hong Dat - VNA

Ωστόσο, ο κ. John Campbell, Αναπληρωτής Διευθυντής, Επικεφαλής Βιομηχανικών Υπηρεσιών της Savills Vietnam, επεσήμανε επίσης ορισμένες προκλήσεις για την αγορά βιομηχανικών ακινήτων του Βιετνάμ στο μέλλον.

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τον κ. Campbell, η ποιότητα διασφάλισης της ομαλής λειτουργίας όλων των υποδομών μεταφορών στο Βιετνάμ εξακολουθεί να είναι χαμηλότερη από αυτή άλλων χωρών της περιοχής. Παρόλο που οι υποδομές μεταφορών αναπτύσσονται ραγδαία, η ανάπτυξη δεν έχει ακόμη ανταποκριθεί στον ρυθμό της οικονομικής και κοινωνικής ανάπτυξης. Η ταχεία αύξηση του αστικού πληθυσμού και των εμπορευματικών μεταφορών αποτελεί τον κύριο μοχλό ζήτησης για υποδομές, ενώ η χωρητικότητα των λιμένων και των θαλάσσιων λιμένων δεν έχει ακόμη φτάσει στο μέγιστο των δυνατοτήτων της.

Από την άλλη πλευρά, ο κ. Campbell δήλωσε ότι καθώς η εστίαση του Βιετνάμ μετατοπίζεται στην προσέλκυση βιομηχανιών υψηλής προστιθέμενης αξίας και στην αύξηση της παραγωγικότητας για να φτάσει τους περιφερειακούς ομολόγους του, η ζήτηση για εξειδικευμένο εργατικό δυναμικό θα αυξηθεί. Αν και το κόστος εργασίας στο Βιετνάμ είναι μόνο το ένα τρίτο του κινεζικού, η παραγωγικότητα είναι επίσης χαμηλότερη στο ίδιο επίπεδο.

Επιπλέον, οι αυστηροί νέοι κανονισμοί πυρασφάλειας, οι οποίοι θα τεθούν σε ισχύ μέχρι το τέλος του 2022, έχουν δημιουργήσει εμπόδια για τους βιομηχανικούς κατασκευαστές, τους κατασκευαστές και τις εταιρείες logistics. Μεγάλοι ξένοι επενδυτές δυσκολεύονται να αποκτήσουν τα κατάλληλα πιστοποιητικά και ορισμένα έργα έχουν καθυστερήσει λόγω αυτού του ζητήματος.

Για την αντιμετώπιση των υφιστάμενων προκλήσεων, ο κ. Campbell δήλωσε ότι η κυβέρνηση του Βιετνάμ πρέπει να συνεχίσει να επενδύει σε υποδομές και να αναβαθμίζει τις δεξιότητες του εργατικού δυναμικού του Βιετνάμ, ώστε να αυξηθεί η παραγωγικότητα και η αποδοτικότητα. Επιπλέον, η προώθηση της υποστήριξης των βιομηχανιών, η ενίσχυση της αλυσίδας εφοδιασμού, η απλούστευση των διαδικασιών επενδύσεων και χρήσης γης, καθώς και η εφαρμογή της ψηφιοποίησης, αποτελούν βασικούς τομείς για τη βιομηχανία του Βιετνάμ.

Από την πλευρά του, επισημαίνοντας ορισμένες αποκλίνουσες τάσεις στον κλάδο των βιομηχανικών ακινήτων, ο κ. Alex Crane, Διευθύνων Σύμβουλος της Knight Frank Vietnam, δήλωσε ότι ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης των λειτουργικών περιουσιακών στοιχείων βρίσκεται υπό αποπληθωριστική πίεση λόγω του υψηλού κόστους χρηματοδότησης, των βραχύτερων όρων χρήσης γης και του ανταγωνισμού από άλλες αγορές με σημαντικά φθηνότερες τιμές ενοικίασης στην ασιατική περιοχή. Οι συντελεστές κεφαλαιοποίησης στο Βιετνάμ αυξάνονται επί του παρόντος από 9 έως 12% λόγω της πρόσθετης προσφοράς έτοιμων εργοστασίων και αποθηκών υψηλής ποιότητας (RBF και RBW) σε όλη τη χώρα.

Κοιτάζοντας μπροστά στο 2024 στον τομέα των βιομηχανικών ακινήτων, ο κ. Alex Crane σημείωσε ότι οι παγκόσμιοι ελάχιστοι δασμοί και το υψηλό κόστος εφοδιαστικής θα αποτελέσουν εμπόδια στην προσέλκυση κατασκευαστών για επενδύσεις στο Βιετνάμ. Παρόλο που το Βιετνάμ έχει υπογράψει πολλές διμερείς και πολυμερείς συμφωνίες ελεύθερων συναλλαγών, η αύξηση του κόστους εργασίας και κατασκευής επηρεάζει επίσης εν μέρει το πλεονέκτημα κόστους της χώρας.

Σύμφωνα με την Knight Frank Vietnam, αυτό μπορεί να φανεί ξεκάθαρα μέσω των τιμών της γης. Για παράδειγμα, οι τιμές ενοικίασης βιομηχανικής γης στα προάστια της Μπανγκόκ (Ταϊλάνδη) κυμαίνονται αυτήν τη στιγμή στα 82-164 USD/m2/μίσθωση, πολύ χαμηλότερες από εκείνες στα προάστια του Ανόι (80-250 USD/m2/μίσθωση) και στα προάστια της πόλης Χο Τσι Μινχ (95-280 USD/m2/μίσθωση). Ο κ. Alex Crane τόνισε ότι τα βιομηχανικά και μεταποιητικά ακίνητα εξακολουθούν να αποτελούν βασικές αγορές στο Βιετνάμ, αλλά θα αντιμετωπίσουν πολλές προκλήσεις στην προσέλκυση επενδύσεων και στην πλήρωση έτοιμου χώρου το 2024.

Ωστόσο, ο εκπρόσωπος της Knight Frank Vietnam εξέφρασε αισιοδοξία για τις μακροπρόθεσμες αναπτυξιακές προοπτικές, καθώς το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο (ΔΝΤ) και η HSBC Bank προβλέπουν ότι το Βιετνάμ θα επιτύχει ρυθμό ανάπτυξης του ΑΕΠ περίπου 4,7% έως 5% το 2023. Σύμφωνα με τον κ. Alex Crane, η δέσμευση του Βιετνάμ για δαπάνες και επενδύσεις σε υποδομές είναι από τις ισχυρότερες στην περιοχή και η αγορά κέντρων δεδομένων είναι επίσης έτοιμη για μετασχηματισμό, ανάλογα με τη χαλάρωση των νομικών εμποδίων και την εστίαση στις υποδομές.

Κινγκχάι