Από το «αγορά για ιδιοκτησία» στο «ενοικίαση για διαμονή»

Το όνειρο της ιδιοκτησίας κατοικίας γίνεται ολοένα και πιο απρόσιτο για τους εργαζόμενους στις αστικές περιοχές, καθώς οι τιμές των ακινήτων συνεχίζουν να αυξάνονται, ξεπερνώντας την οικονομική προσιτότητα των περισσότερων ανθρώπων.

Σε αυτό το πλαίσιο, ο αναπτυξιακός προσανατολισμός των ενοικιαζόμενων κατοικιών θεωρείται ως μια σημαντική μετατόπιση στην πολιτική σκέψη, από την αντιμετώπιση της στέγασης ως περιουσιακού στοιχείου για συσσώρευση στην αντιμετώπιση της ως βασικής ανάγκης κοινωνικής πρόνοιας.

Η ανάπτυξη ενοικιαζόμενων κατοικιών θεωρείται ως ένας τρόπος για να βοηθηθεί η αγορά να επιστρέψει στην πραγματική της φύση, δηλαδή στην εξυπηρέτηση των στεγαστικών αναγκών. (Εικονογράφηση φωτογραφίας: VNA)

Η οδηγία του Γενικού Γραμματέα και Προέδρου Το Λαμ σχετικά με τον χαρακτηρισμό των ενοικιαζόμενων κατοικιών ως «στρατηγικού πυλώνα» προσελκύει την προσοχή ειδικών και επιχειρήσεων ακινήτων. Σύμφωνα με πολλούς ειδικούς, αυτό δεν αποτελεί απλώς μια λύση για τον τομέα της κοινωνικής στέγασης, αλλά αντικατοπτρίζει και μια μετατόπιση στην προσέγγιση της αγοράς κατοικίας στο Βιετνάμ.

Για πολλά χρόνια, η αγορά ακινήτων έχει αναπτυχθεί με βάση τη νοοτροπία «αγοράστε για να αποκτήσετε». Η κατοικία δεν είναι απλώς ένας χώρος διαβίωσης, αλλά έχει σταδιακά γίνει εργαλείο κερδοσκοπίας και συσσώρευσης περιουσιακών στοιχείων. Ως αποτέλεσμα, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί συνεχώς, ενώ όσοι έχουν πραγματικές ανάγκες δυσκολεύονται όλο και περισσότερο να έχουν πρόσβαση σε αυτές.

Σε μεγάλες πόλεις όπως το Ανόι και η πόλη Χο Τσι Μινχ, οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί απότομα τα τελευταία χρόνια. Πολλά εμπορικά διαμερίσματα κοστίζουν δεκάδες εκατομμύρια ντονγκ ανά τετραγωνικό μέτρο, ξεπερνώντας κατά πολύ το εισόδημα της πλειοψηφίας των εργαζομένων. Ακόμη και το λεγόμενο «προσιτό» τμήμα έχει γίνει σπάνιο.

Σε αυτό το πλαίσιο, η ανάπτυξη ενοικιαζόμενων κατοικιών θεωρείται ως ένας τρόπος για να βοηθηθεί η αγορά να επιστρέψει στην πραγματική της φύση, δηλαδή στην εξυπηρέτηση των στεγαστικών αναγκών. Σύμφωνα με τους ειδικούς, όταν οι άνθρωποι έχουν περισσότερες επιλογές για μακροχρόνιες ενοικιάσεις σε προσιτό κόστος, η πίεση για την απόκτηση κατοικίας με κάθε κόστος θα μειωθεί.

Από την οπτική γωνία της αγοράς, το μοντέλο ενοικίασης κατοικιών συμβάλλει επίσης στον περιορισμό της κερδοσκοπίας. Μια αγορά που κυριαρχείται από τη νοοτροπία της συσσώρευσης περιουσιακών στοιχείων είναι πιθανό να ωθήσει τις τιμές των ακινήτων πάνω από την πραγματική τους αξία, δημιουργώντας παρατεταμένη οικονομική πίεση στους ανθρώπους και στρεβλώνοντας την προσφορά και τη ζήτηση. Αντίθετα, εάν η αγορά ενοικίασης αναπτυχθεί σταθερά, η στέγαση θα επιστρέψει στον πραγματικό της ρόλο ως τόπος διαβίωσης αντί για εργαλείο κέρδους.

Ο αναπτυξιακός προσανατολισμός προς τις ενοικιαζόμενες κατοικίες δείχνει μια μετατόπιση της πολιτικής σκέψης από τον στόχο της «ιδιοκτησίας με κάθε κόστος» στη διασφάλιση του δικαιώματος σε σταθερές συνθήκες διαβίωσης που είναι οικονομικά προσιτές για τον λαό.

Σε πολλές ανεπτυγμένες χώρες, η ενοικίαση είναι μια κοινή τάση. Στην Ευρώπη και σε ορισμένες ασιατικές οικονομίες , το ποσοστό των ανθρώπων που ενοικιάζουν είναι υψηλό, ειδικά στις μεγάλες πόλεις. Πολλά μοντέλα κοινωνικής στέγασης αναπτύσσονται κυρίως για μακροχρόνιες μισθώσεις και όχι για άμεση πώληση όπως στο Βιετνάμ. Αυτό βοηθά στη διατήρηση ενός βιώσιμου ταμείου κοινωνικής στέγασης, περιορίζοντας παράλληλα την κερδοσκοπία και τις υπερβολικές αυξήσεις τιμών.

Εν τω μεταξύ, στο Βιετνάμ, οι πολιτικές κοινωνικής στέγασης όλα αυτά τα χρόνια έχουν επικεντρωθεί κυρίως στην παροχή βοήθειας στους ανθρώπους για την αγορά κατοικίας. Ωστόσο, αυτό το μοντέλο αποκαλύπτει πολλές αδυναμίες.

Τα άτομα με χαμηλό εισόδημα – η ομάδα που έχει τη μεγαλύτερη ανάγκη υποστήριξης – συχνά δεν έχουν τα οικονομικά μέσα για να αγοράσουν σπίτι, ακόμη και με προνομιακά δάνεια. Αντίθετα, ένα τμήμα του πληθυσμού με καλύτερες οικονομικές συνθήκες βρίσκει τρόπους να παρακάμπτει τις πολιτικές για πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή στέγαση και στη συνέχεια να την μεταπωλεί με κέρδος.

Η δικηγόρος Νγκουγιέν Βαν Ντιν υποστηρίζει ότι πρόκειται για μια τυπική «αναντιστοιχία» στην πολιτική κοινωνικής στέγασης. Όσοι είναι επιλέξιμοι δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να αγοράσουν, ενώ όσοι έχουν την οικονομική δυνατότητα να αγοράσουν δεν είναι επιλέξιμοι.

Σύμφωνα με τον κ. Dinh, σε πολλές περιοχές, άτομα με χαμηλό εισόδημα εγγράφονται για να αγοράσουν κοινωνικές κατοικίες για λογαριασμό άλλων, με σκοπό να επωφεληθούν από τη διαφορά τιμής. Αυτό στρεβλώνει τις πολιτικές κοινωνικής πρόνοιας και οδηγεί στην απώλεια κρατικών πόρων στήριξης. Επομένως, η μετατόπιση της εστίασης από τα «σπίτια προς πώληση» στα «σπίτια προς διαβίωση», ειδικά μέσω της έντονης ανάπτυξης του μοντέλου ενοικίασης κοινωνικών κατοικιών, θεωρείται απαραίτητη προσαρμογή.

«Αυτή η προσέγγιση είναι σύμφωνη με το πνεύμα του Συντάγματος του 2013, το οποίο τονίζει το δικαίωμα σε νόμιμη στέγαση και την ευθύνη του Κράτους να δημιουργήσει συνθήκες ώστε όλοι να έχουν στέγαση, όχι απαραίτητα να έχουν στην κατοχή τους σπίτι», σχολίασε ο δικηγόρος Νγκουγιέν Βαν Ντιν.

Πέρα από τη σημασία της για την κοινωνική πρόνοια, η ανάπτυξη των ενοικιαζόμενων κατοικιών θεωρείται επίσης ως εργαλείο για τη ρύθμιση της αγοράς ακινήτων. Όταν η κυβέρνηση δημιουργήσει προληπτικά ένα ταμείο ενοικιαζόμενων κατοικιών σε λογικές τιμές, η πίεση στον τομέα των εμπορικών κατοικιών θα μειωθεί. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό στο πλαίσιο των τιμών των κατοικιών σε πολλές μεγάλες πόλεις που αυξάνονται πολύ ταχύτερα από τα εισοδήματα των ανθρώπων.

Ωστόσο, η ανάπτυξη του μοντέλου ενοικίασης κατοικιών σε μεγάλη κλίμακα δεν είναι εύκολη. Ο κ. Nguyen Anh Que, μέλος του Εκτελεστικού Συμβουλίου του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ, πιστεύει ότι οι ιδιωτικές επιχειρήσεις θα ενδιαφέρονται πραγματικά για κοινωνικές κατοικίες προς ενοικίαση μόνο εάν υπάρχουν επαρκώς ισχυροί μηχανισμοί κινήτρων.

Σύμφωνα με τον κ. Que, λόγω των χαμηλών περιθωρίων κέρδους και των μεγάλων περιόδων αποπληρωμής, οι επιχειρήσεις δυσκολεύονται να επιτύχουν οικονομική αποδοτικότητα εάν συνεχίσουν να δανείζονται με εμπορικά επιτόκια. Εάν το επιτόκιο είναι περίπου 3% ετησίως, οι επιχειρήσεις εξακολουθούν να δυσκολεύονται να εξισορροπήσουν τις ταμειακές τους ροές, επειδή τα ενοίκια από μόνα τους δεν επαρκούν για την κάλυψη του κεφαλαιουχικού κόστους.

Με βάση αυτή την πραγματικότητα, πολλοί ειδικοί πιστεύουν ότι η απλή έκκληση προς τις επιχειρήσεις να συμμετάσχουν από αίσθημα κοινωνικής ευθύνης δύσκολα θα επιφέρει σημαντική αλλαγή. Για την ανάπτυξη της αγοράς ενοικιαζόμενων κατοικιών, το Κράτος πρέπει να διαδραματίσει έναν διευκολυντικό ρόλο.

Αυτό σημαίνει ότι ο δημόσιος τομέας πρέπει να εμπλακεί πιο ενεργά, από τον χωροταξικό σχεδιασμό και τις επενδύσεις σε υποδομές έως τον σχεδιασμό προτιμησιακών χρηματοοικονομικών και πιστωτικών μηχανισμών. Πρόκειται για έναν τομέα χαμηλού κέρδους αλλά με υψηλή κοινωνική πρόνοια, επομένως δεν μπορεί να εξαρτάται πλήρως από την αγορά.

Η έκδοση του ψηφίσματος 201/2025/QH15 από την Εθνοσυνέλευση και η έγκριση της κυβέρνησης για την ίδρυση του Εθνικού Ταμείου Στέγασης θεωρούνται σημαντικά βήματα προς την επίτευξη αυτής της κατεύθυνσης. Οι ειδικοί αναμένουν ότι, εάν λειτουργήσει αποτελεσματικά, το ταμείο θα καταστεί βασικό χρηματοοικονομικό εργαλείο για την ανάπτυξη μακροχρόνιας μίσθωσης κατοικιών σε προσιτές τιμές για άτομα μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος.

Καθώς οι τιμές των κατοικιών παραμένουν υψηλές, η μετάβαση από τη νοοτροπία «αγορά για κατοχή» στη νοοτροπία «ενοικίαση για διαμονή» δεν αποτελεί μόνο μια βραχυπρόθεσμη λύση στο πρόβλημα της στέγασης, αλλά και ένα βήμα προς την αναδιάρθρωση της αγοράς ακινήτων προς μια πιο βιώσιμη κατεύθυνση.

Πηγή: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tu-mua-de-so-huu-sang-thue-de-an-cu-20260527190941873.htm