Βήμα προς βήμα διαδικασία έκδοσης πιστοποιητικών ιδιοκτησίας γης για ακίνητα που αγοράζονται και πωλούνται μέσω χειρόγραφων συμφωνητικών.

Πολυπλοκότητα στην τεκμηρίωση ακινήτων

Στις αρχές Δεκεμβρίου 2023, το Τμήμα Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ ζήτησε από τις Λαϊκές Επιτροπές των περιφερειών, την πόλη Thu Duc, το Γραφείο Κτηματολογίου της πόλης Χο Τσι Μινχ και τα παραρτήματά του να επιλύσουν υποθέσεις μη εξουσιοδοτημένης αλλαγής χρήσης γης, μη εξουσιοδοτημένης υποδιαίρεσης γης και μεταβίβασης κυριότητας με χειρόγραφα έγγραφα.

Σύμφωνα με έκθεση του Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ, υπάρχουν περιπτώσεις στην πόλη Χο Τσι Μινχ όπου νοικοκυριά και άτομα χρησιμοποιούν γεωργική γη για την οποία τους έχουν χορηγηθεί πιστοποιητικά δικαιωμάτων χρήσης γης από την Λαϊκή Επιτροπή σε επίπεδο περιφέρειας. Κατά τη διάρκεια της χρήσης, έχουν συμβεί αλλαγές όπως: χωρισμός νοικοκυριών για ανεξάρτητη διαβίωση, κληρονομιά, δωρεά ή μεταβίβαση μέρους της έκτασης...

Για να αντιμετωπίσουν αυτήν την πρακτική ανάγκη, οι χρήστες γης έχουν καταφύγει σε μη εξουσιοδοτημένη υποδιαίρεση γης, μεταβιβάζοντας μερική κυριότητα γης μέσω χειρόγραφων εγγράφων (χωρίς να καταρτιστούν συμβάσεις για τη μεταβίβαση των δικαιωμάτων χρήσης γης και των περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη, όπως απαιτείται) και αλλάζοντας αυθαίρετα τον σκοπό χρήσης γης (κατασκευή κατοικιών και κατασκευών σε γεωργική γη...).

Λόγω της έλλειψης έγκαιρων και ολοκληρωμένων κανονισμών στους νόμους περί γης σε διάφορες περιόδους, σε όσους λαμβάνουν τη μεταβίβαση της κυριότητας σε αυτές τις περιπτώσεις δεν έχουν χορηγηθεί Πιστοποιητικά Δικαιωμάτων Χρήσης Γης, Ιδιοκτησίας Κατοικιών και Άλλων Περιουσιακών Στοιχείων που Συνδέονται με τη Γη (πιστοποιητικά).

Το προαναφερθέν πρόβλημα παρέμεινε άλυτο μέχρι που οι διατάξεις της παραγράφου 2 του άρθρου 82 του διατάγματος αριθ. 43/2014/ND-CP επέτρεψαν την επίλυση υποθέσεων που αφορούν την παραλαβή μεταβιβάσεων, κληρονομιών και δωρεών με χειρόγραφα έγγραφα πριν από την 1η Ιουλίου 2014.

Ωστόσο, επειδή η γη υποδιαιρέθηκε και μεταβιβάστηκε χωρίς άδεια, ένα μεγάλο μέρος της μεταβιβασθείσας έκτασης δεν συμμορφώνεται με τους κανονισμούς της επαρχιακής Λαϊκής Επιτροπής.

Ο κ. Nguyen Toan Thang, Διευθυντής του Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ, εκτίμησε: «Προς το παρόν, δεν υπάρχουν συγκεκριμένα στατιστικά στοιχεία, επειδή η διαδικασία δήλωσης και καταγραφής δεν έχει ακόμη οργανωθεί. Ωστόσο, σύμφωνα με τις παρατηρήσεις μας, αυτές οι περιπτώσεις συγκεντρώνονται κυρίως σε προαστιακές περιοχές, ειδικά σε περιοχές με ταχείς ρυθμούς αστικοποίησης, όπως η περιοχή Binh Chanh, η περιοχή Hoc Mon και η περιοχή Binh Tan...»

Για να λάβει σχετικά ακριβή στοιχεία, το Τμήμα Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ πρέπει να διεξάγει έρευνα και δήλωση σε ολόκληρη την πόλη με στενό συντονισμό μεταξύ των περιφερειών, της πόλης Thu Duc, των περιφερειών και των κοινοτήτων, καθώς και των κατοίκων που επί του παρόντος «κατέχουν» ακίνητα σε αυτήν την κατάσταση.

Οι πολίτες πρέπει να κατανοούν με σαφήνεια τις ευθύνες και τα δικαιώματά τους, προκειμένου να συνεργάζονται σε διαφανείς δηλώσεις. Μόνο τότε μπορούμε να λάβουμε συγκεκριμένα και ακριβή στοιχεία.

Για την έκδοση πιστοποιητικών ιδιοκτησίας γης για ακίνητα που αγοράζονται και πωλούνται με χρήση χειρόγραφων συμφωνητικών, η πόλη Χο Τσι Μινχ πρέπει να λάβει υπόψη ζητήματα όπως το χρονοδιάγραμμα της συναλλαγής, τον χειρισμό παραβάσεων σχετικά με τη γη και τις κατασκευές (πρόστιμα, αναγκαστική κατεδάφιση ή άδεια καταχώρισης, αναγκαστική επιστροφή παράνομων κερδών κ.λπ.) και μια αναθεώρηση του σχεδιασμού για να διασφαλιστεί η συμμόρφωση με τους κανονισμούς σχετικά με τα όρια υποδιαίρεσης γης και τις υποδομές... προκειμένου να διαπιστωθεί εάν κάθε συγκεκριμένη περίπτωση πληροί τα κριτήρια επιλεξιμότητας.

Ταυτόχρονα, επειδή οι άτυπες συναλλαγές γης δεν λαμβάνουν επίσημη επιβεβαίωση από τις αρχές, η επαλήθευση της αυθεντικότητας της ημερομηνίας της συναλλαγής είναι δύσκολη και εύκολα αξιοποιείται για την παραβίαση των κανονισμών. Εάν δεν εφαρμοστεί αυστηρά, μπορεί εύκολα να οδηγήσει σε «καταστρατήγηση του νόμου» και σε διαίρεση οικοπέδων που υπερβαίνουν τα επιτρεπόμενα όρια.

«Επομένως, η επίλυση της έκδοσης πιστοποιητικών χρήσης γης σε αυτές τις περιπτώσεις σύμφωνα με τους νομικούς κανονισμούς απαιτεί την εξέταση και τον χειρισμό διοικητικών παραβάσεων στον τομέα της γης. Η έκδοση πιστοποιητικών για κάθε περίπτωση πρέπει επίσης να βασίζεται στον σχεδιασμό χρήσης γης, στους όρους υποδιαίρεσης γης και στις υποδομές. Αυτά είναι ζητήματα που εμπίπτουν στην αρμοδιότητα της Λαϊκής Επιτροπής της περιοχής», επιβεβαίωσε ο κ. Thang.

Νομικά ζητήματα που χρήζουν διευκρίνισης.

Σύμφωνα με τον δικηγόρο Quách Thành Lực, Διευθυντή της Δικηγορικής Εταιρείας LSX, οι συναλλαγές ακινήτων μεταξύ ιδιωτών με χρήση χειρόγραφων εγγράφων, χωρίς συμβολαιογραφική επικύρωση ή πιστοποίηση, είναι σχετικά συνηθισμένες στις μέρες μας.

Οι λόγοι για τους οποίους τα δύο μέρη προχώρησαν σε μια τέτοια συναλλαγή οφείλονταν στην έλλειψη κατανόησης των νομικών κανονισμών, στην έλλειψη πιστοποιητικού χρήσης γης, στην αμοιβαία εμπιστοσύνη, στην απροθυμία δημοσιοποίησης της συναλλαγής και στην προσπάθεια αποφυγής της πληρωμής φόρων.

Ο νόμος ορίζει ότι η μεταβίβαση γης και κατοικιών πρέπει να τεκμηριώνεται με συμβολαιογραφικό συμβόλαιο. Οι νόμοι περί γης σε διαφορετικές περιόδους ορίζουν με συνέπεια ότι οι συμβάσεις για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης πρέπει να επικυρώνονται από συμβολαιογράφο ή να πιστοποιούνται από την Λαϊκή Επιτροπή της κοινότητας, του διαμερίσματος ή της πόλης όπου βρίσκεται η γη.

Ο δικηγόρος Luc επεσήμανε ότι οι συναλλαγές ακινήτων που πραγματοποιούνται με χειρόγραφα έγγραφα δεν συμμορφώνονται με τους κανονισμούς περί μορφής και η κυριότητα δεν μπορεί να μεταβιβαστεί στον νέο ιδιοκτήτη με βάση επίσημα έγγραφα δικαιωμάτων χρήσης γης, επομένως δεν αναγνωρίζονται από το νόμο.

Ο αγοραστής δεν αναγνωρίζεται νομικά ως ο ιδιοκτήτης ή ο νόμιμος χρήστης της γης και του σπιτιού.

Εάν ο αγοραστής δεν αναγνωρίζεται ως ο νόμιμος ιδιοκτήτης της γης, δεν επιτρέπεται να μεταβιβάσει, να εκχωρήσει, να κληρονομήσει ή να υποθηκεύσει την ιδιοκτησία. Σε περίπτωση που το κράτος ανακτήσει την ιδιοκτησία, η κυριότητα της γης θα εξακολουθεί να ανήκει στον πωλητή.

Σε περίπτωση διαφωνίας μεταξύ των δύο μερών σχετικά με την αποζημίωση για την εκκαθάριση γης, τα χρήματα θα κατατεθούν σε προσωρινό λογαριασμό στην τράπεζα μέχρι να εκδοθεί δικαστική απόφαση για την επίλυση της διαφοράς.

Διαφορές μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή θα προκύψουν εάν δεν επιτευχθεί συμφωνία ή συμφιλίωση. Σε τέτοιες περιπτώσεις, ένα από τα μέρη πρέπει να καταθέσει αγωγή στο δικαστήριο του τόπου όπου βρίσκεται το ακίνητο για επίλυση.

Επί του παρόντος, εξακολουθεί να υπάρχει ένας σχετικά μεγάλος αριθμός ακινήτων χωρίς πιστοποιητικά ιδιοκτησίας γης. Παρόλο που πολλοί γνωρίζουν ότι οι συναλλαγές που αφορούν ακίνητα χωρίς πιστοποιητικά ενέχουν σημαντικούς κινδύνους, εξακολουθούν να πραγματοποιούνται επειδή όσο μεγαλύτερος είναι ο κίνδυνος, τόσο υψηλότερο είναι το πιθανό κέρδος.

«Σε αυτήν την περίπτωση, για να διασφαλιστούν τα δικαιώματα του αγοραστή, θα πρέπει να συνταχθεί ένα χειρόγραφο συμβόλαιο πώλησης με ρήτρα εγγύησης που να αναφέρει: «Όταν χορηγείται στη γη πιστοποιητικό δικαιώματος χρήσης γης, ο πωλητής είναι υπεύθυνος για την εκτέλεση των νόμιμων διαδικασιών μεταβίβασης στον αγοραστή· διαφορετικά, θα του επιβληθεί πρόστιμο διπλάσιο του ποσού της εγγύησης που έλαβε». Αυτή η ρήτρα θα ελαχιστοποιήσει την πιθανότητα διαφορών ή, εάν προκύψει διαφορά, τα δικαιώματα του αγοραστή θα προστατεύονται σύμφωνα με το νόμο», δήλωσε ο δικηγόρος Luc.

Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/tp-hcm-tung-buoc-cap-so-do-nha-dat-mua-ban-qua-giay-viet-tay-a638178.html