Βήμα προς βήμα έκδοση κόκκινου βιβλίου για ακίνητα που αγοράζονται και πωλούνται μέσω χειρόγραφων εγγράφων

Περίπλοκη κατάσταση φακέλου ακινήτων

Στις αρχές Δεκεμβρίου 2023, το Τμήμα Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ ζητά από τις Λαϊκές Επιτροπές των περιφερειών, την πόλη Thu Duc, το Γραφείο Κτηματολογίου της πόλης Χο Τσι Μινχ και τα συνδεδεμένα παραρτήματά του να χειριστούν τα αρχεία αυθαίρετων αλλαγών στους σκοπούς χρήσης γης, τον αυθαίρετο διαχωρισμό οικοπέδων και τη χειρόγραφη μεταβίβαση δικαιωμάτων.

Σύμφωνα με την έκθεση του Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ, στην πόλη Χο Τσι Μινχ, υπάρχουν περιπτώσεις νοικοκυριών και ατόμων που χρησιμοποιούν γεωργική γη, στα οποία έχει χορηγηθεί Πιστοποιητικό Δικαιωμάτων Χρήσης Γης από την Λαϊκή Επιτροπή της Περιφέρειας, και κατά τη διάρκεια της διαδικασίας χρήσης, έχουν υπάρξει αλλαγές όπως: χωρισμός νοικοκυριών για να ζήσουν χωριστά, κληρονομιά, παραχώρηση, μεταβίβαση μέρους της έκτασης γης...

Για να επιλύσουν αυτήν την πρακτική ανάγκη, οι χρήστες γης έχουν διαιρέσει αυθαίρετα οικόπεδα, έχουν μεταβιβάσει μέρος του οικοπέδου χειροκίνητα (χωρίς να συνάψουν σύμβαση για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης και περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη όπως ορίζεται), έχουν αλλάξει αυθαίρετα τον σκοπό χρήσης γης (έχτισαν κατοικίες, έκαναν εργασίες σε γεωργική γη...).

Επειδή η νομοθεσία περί γης δεν είχε έγκαιρες και πλήρεις ρυθμίσεις για πολλές περιόδους, στον δικαιούχο σε αυτές τις περιπτώσεις δεν έχει χορηγηθεί Πιστοποιητικό δικαιωμάτων χρήσης γης, δικαιωμάτων ιδιοκτησίας κατοικίας και άλλων περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη (πιστοποιητικό).

Το ανωτέρω υπάρχον πρόβλημα διήρκεσε μέχρι την έκδοση της ρύθμισης στην παράγραφο 2 του άρθρου 82 του διατάγματος αριθ. 43/2014/ND-CP, η οποία επέτρεψε την επίλυση υποθέσεων μεταβίβασης, κληρονομιάς και δωρεάς με χειρόγραφα έγγραφα πριν από την 1η Ιουλίου 2014.

Ωστόσο, επειδή η γη διαιρέθηκε αυθαίρετα σε δικαιώματα μεταβίβασης, το μεγαλύτερο μέρος της μεταβιβασθείσας έκτασης δεν ήταν σύμφωνο με τους κανονισμούς της Επαρχιακής Λαϊκής Επιτροπής.

Ο κ. Nguyen Toan Thang, Διευθυντής του Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ, εκτίμησε: «Προς το παρόν, δεν υπάρχουν συγκεκριμένα στατιστικά στοιχεία επειδή η δήλωση και η καταγραφή δεν έχουν οργανωθεί. Ωστόσο, σύμφωνα με τα αρχεία μας, αυτές οι περιπτώσεις συγκεντρώνονται κυρίως σε προαστιακές περιοχές, ειδικά σε περιοχές με ταχεία αστικοποίηση όπως η Binh Chanh, η Hoc Mon, η Binh Tan κ.λπ.»

Για να έχει ένα σχετικά ακριβές ποσό, το Τμήμα Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ πρέπει να διεξάγει μια δήλωση και έρευνα σε ολόκληρη την πόλη με στενό συντονισμό μεταξύ των περιφερειών, της πόλης Thu Duc, των περιφερειών, των κοινοτήτων, καθώς και των ατόμων που «κατέχουν» ακίνητα σε αυτή την περίπτωση.

Οι άνθρωποι πρέπει να δουν ξεκάθαρα τις ευθύνες και τα δικαιώματά τους να συνεργάζονται σε διαφανή δήλωση, ώστε να έχουν συγκεκριμένους και ακριβείς αριθμούς.

Για την έκδοση πιστοποιητικών για ακίνητα που αγοράζονται και πωλούνται ιδιοχείρως, η πόλη Χο Τσι Μινχ πρέπει να λάβει υπόψη ζητήματα όπως ο χρόνος αγοράς και πώλησης, ο χειρισμός παραβάσεων που αφορούν τη γη και τις κατασκευές (πρόστιμα, αναγκαστική κατεδάφιση ή καταγραφή, αναγκαστική επιστροφή παράνομων κερδών κ.λπ.), ο έλεγχος του σχεδιασμού, η διασφάλιση της συμμόρφωσης με τους κανονισμούς σχετικά με τα όρια διαίρεσης γης και τις υποδομές κ.λπ., ώστε να προσδιοριστεί κάθε συγκεκριμένη περίπτωση που πληροί τις προϋποθέσεις.

Ταυτόχρονα, επειδή η αγοραπωλησία χειρόγραφων εγγράφων δεν επιβεβαιώνεται από την αρμόδια αρχή, η επαλήθευση της αυθεντικότητας του χρόνου αγοραπωλησίας είναι αβάσιμη και μπορεί εύκολα να αξιοποιηθεί για την παραβίαση των κανονισμών. Εάν δεν εφαρμοστεί αυστηρά, μπορεί εύκολα να οδηγήσει σε «καταστρατήγηση του νόμου» και διαίρεση οικοπέδων χωρίς να διασφαλίζεται το όριο.

«Επομένως, πρέπει να εξεταστεί η έκδοση πιστοποιητικών για αυτές τις περιπτώσεις σύμφωνα με τους νομικούς κανονισμούς και να αντιμετωπιστούν οι διοικητικές παραβάσεις στον τομέα της γης. Η έκδοση πιστοποιητικών για κάθε περίπτωση πρέπει επίσης να βασίζεται στον πολεοδομικό σχεδιασμό, τα σχέδια χρήσης γης, τους όρους κατανομής γης και την υποδομή που πρέπει να αποφασιστεί. Αυτά είναι ζητήματα που εμπίπτουν στην αρμοδιότητα της Λαϊκής Επιτροπής της περιοχής», επιβεβαίωσε ο κ. Thang.

Νομικά ζητήματα χρειάζονται διευκρίνιση

Ο δικηγόρος Quach Thanh Luc, Διευθυντής της LSX Law Firm LLC, δήλωσε ότι επί του παρόντος, οι συναλλαγές ακινήτων μεταξύ ιδιωτών που χρησιμοποιούν χειρόγραφα έγγραφα χωρίς συμβολαιογραφική επικύρωση ή πιστοποίηση είναι σχετικά συχνές.

Ο λόγος για τον οποίο τα δύο μέρη πραγματοποίησαν μια τέτοια συναλλαγή ήταν επειδή δεν κατανοούσαν σαφώς τους νομικούς κανονισμούς, επειδή το ακίνητο δεν διέθετε πιστοποιητικό δικαιωμάτων χρήσης γης, επειδή εμπιστεύονταν ο ένας τον άλλον, επειδή δεν ήθελαν να δημοσιοποιήσουν τη συναλλαγή, για να αποφύγουν την πληρωμή φόρων...

Ο νόμος ορίζει ότι η μεταβίβαση ακινήτου πρέπει να έχει συμβολαιογραφικό και πιστοποιημένο συμβόλαιο. Οι νόμοι περί γης κατά καιρούς έχουν ενοποιήσει τους κανονισμούς, σύμφωνα με τους οποίους η σύμβαση για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης πρέπει να είναι συμβολαιογραφική ή πιστοποιημένη από την Λαϊκή Επιτροπή της κοινότητας, του διαμερίσματος ή της πόλης όπου βρίσκεται η γη.

Ο δικηγόρος Luc επεσήμανε ότι οι συναλλαγές ακινήτων με χειρόγραφα έγγραφα δεν συμμορφώνονται με τους τυπικούς κανονισμούς και δεν μπορούν να μεταφέρουν το όνομα του χρήστη στα έγγραφα που αποδεικνύουν το δικαίωμα χρήσης, επομένως δεν αναγνωρίζονται από το νόμο.

Ο αγοραστής δεν αναγνωρίζεται από το νόμο ως ο νόμιμος ιδιοκτήτης ή χρήστης του ακινήτου.

Εάν ο αγοραστής δεν αναγνωρίζεται ως ο νόμιμος χρήστης γης, δεν επιτρέπεται να μετατρέψει, να μεταβιβάσει, να κληρονομήσει ή να υποθηκεύσει τη γη. Σε περίπτωση που το Κράτος ανακτήσει τη γη, η ευθύνη για τον προσδιορισμό του χρήστη γης θα εξακολουθεί να ανήκει στον πωλητή.

Σε περίπτωση διαφωνίας μεταξύ των δύο μερών σχετικά με το ποσό της αποζημίωσης ή την εκκαθάριση του χώρου, το ποσό αυτό θα κατατίθεται σε προσωρινό τραπεζικό λογαριασμό μέχρι την έκδοση δικαστικής απόφασης για την επίλυση της διαφοράς μεταξύ των δύο μερών.

Διαφορές μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή θα προκύψουν εάν δεν επιτευχθεί συμφωνία ή συμφιλίωση, τότε ένας από τους δύο πρέπει να καταθέσει αγωγή στο δικαστήριο όπου βρίσκεται το ακίνητο για την επίλυση του ζητήματος.

Επί του παρόντος, η κατάσταση των ακινήτων χωρίς πιστοποιητικά εξακολουθεί να είναι σχετικά συχνή. Παρόλο που οι συναλλαγές ακινήτων χωρίς πιστοποιητικά ενέχουν μεγάλους κινδύνους, πολλοί άνθρωποι εξακολουθούν να το κάνουν επειδή όσο μεγαλύτερος είναι ο κίνδυνος, τόσο υψηλότερο είναι το δυναμικό κέρδους.

«Σε αυτήν την περίπτωση, για να διασφαλιστούν τα δικαιώματα του αγοραστή, συνιστάται η σύνταξη χειρόγραφης Σύμβασης Πώλησης με ρήτρα εγγύησης που να αναφέρει: Όταν η γη και το σπίτι λάβουν πιστοποιητικό χρήσης γης, ο πωλητής είναι υπεύθυνος για την εκτέλεση των νόμιμων διαδικασιών μεταβίβασης στον αγοραστή, διαφορετικά θα του επιβληθεί πρόστιμο διπλάσιο του ποσού που έλαβε. Με αυτήν τη ρήτρα, θα διασφαλιστεί ότι ελαχιστοποιείται η πιθανότητα διαφορών ή, εάν προκύψουν διαφορές, τα δικαιώματα του αγοραστή κατοχυρώνονται επίσης σύμφωνα με το νόμο», δήλωσε ο δικηγόρος Luc.

Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/tp-hcm-tung-buoc-cap-so-do-nha-dat-mua-ban-qua-giay-viet-tay-a638178.html