Τα κεφάλαια συνεχίζουν να εισρέουν έντονα στον τομέα των ακινήτων.

Ο δανεισμός ακινήτων ελέγχεται αυστηρότερα.

Οι επιχειρήσεις ακινήτων παραπονιούνται έντονα για τη δυσκολία λήψης δανείων.

Ο κ. Nguyen Quoc Hiep, Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου της Global Real Estate Joint Stock Company και Πρόεδρος του Συνδέσμου Εργολάβων Κατασκευών του Βιετνάμ (VACC), δήλωσε ότι οι μεγάλες τράπεζες (συμπεριλαμβανομένων των Big 4) αρνούνται να χορηγήσουν πιστώσεις σε νέα έργα ή είναι πολύ επιλεκτικές μόνο όσον αφορά τα έργα στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ. Με τα σημεία συμφόρησης στη χρηματοδότηση να εμποδίζουν τις επιχειρήσεις να υλοποιήσουν έργα, το 2026 προβλέπεται να είναι μια εξαιρετικά ταραγμένη χρονιά για την αγορά ακινήτων.

Πολλές άλλες επιχειρήσεις ανέφεραν επίσης ότι η δυσκολία πρόσβασης σε πιστώσεις δεν επηρεάζει μόνο τα έργα εμπορικών κατοικιών υψηλής ποιότητας, αλλά όλα τα τμήματα, συμπεριλαμβανομένων των κοινωνικών κατοικιών. Σύμφωνα με τις επιχειρήσεις κοινωνικής στέγασης, οι τράπεζες αρνούνται ευγενικά να δανείσουν από το πακέτο κοινωνικών στεγαστικών δανείων ύψους 145.000 δισεκατομμυρίων VND, επειδή το επιτόκιο είναι πολύ χαμηλό (6,1%/έτος), ενώ τα επιτόκια καταθέσεων στην αγορά έχουν αυξηθεί στο 7-8%/έτος, πράγμα που σημαίνει ότι οι τράπεζες θα υποστούν ζημίες εάν δανείσουν.

Επί του παρόντος, λιγότερο από το 5% του πακέτου πίστωσης ύψους 145 τρισεκατομμυρίων VND για δάνεια κοινωνικής στέγασης έχει εκταμιευτεί, παρά το γεγονός ότι εφαρμόζεται εδώ και τρία χρόνια. Εν τω μεταξύ, η εκταμίευση του πακέτου πίστωσης για δάνεια σε νέους κάτω των 35 ετών είναι επίσης περιορισμένη.

Σύμφωνα με την κα. Ha Thu Giang, Διευθύντρια του Τμήματος Πίστωσης για τους Οικονομικούς Τομείς (Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ), ο όγκος εκταμίευσης του προγράμματος δανείων για νέους κάτω των 35 ετών έφτασε περίπου τα 9.600 δισεκατομμύρια VND (αύξηση περίπου 2.000 δισεκατομμυρίων VND σε σύγκριση με το τέλος του 2025), συμπεριλαμβανομένων 8.100 δισεκατομμυρίων VND για επενδυτές σε 53 έργα και περίπου 1.500 δισεκατομμυρίων VND για αγοραστές κατοικιών σε 36 έργα. Ο όγκος εκταμίευσης για δάνεια σε νέους κάτω των 35 ετών για την αγορά κοινωνικής κατοικίας έφτασε περίπου τα 259 δισεκατομμύρια VND.

Παρόλο που οι εμπορικές τράπεζες ισχυρίζονται ότι δεν περιορίζουν την πίστωση ακινήτων και εξακολουθούν να χρηματοδοτούν καλά έργα, δεδομένων των περιορισμένων κεφαλαίων και των τριμηνιαίων πιστωτικών ορίων, πρέπει να κατανέμουν τα κεφάλαια πολύ προσεκτικά. Συνεπώς, εκτός από τα έργα «παράθυρα», τα κεφάλαια θα συγκεντρωθούν σε τομείς προτεραιότητας και υψηλής ασφάλειας για να κερδίσουν την εύνοια των ρυθμιστικών αρχών.

Σύμφωνα με τον οικονομολόγο Δρ. Le Xuan Nghia, η αγορά ακινήτων είναι κυκλική, αλλά μακροπρόθεσμα δεν ενέχει κανένα κίνδυνο και είναι ακόμη και πολύ ασφαλής επειδή συνδέεται στενά με τις δραστηριότητες των τραπεζών. Η πλειονότητα των εξασφαλίσεων των τραπεζών είναι ακίνητα, επομένως οι τιμές των ακινήτων είναι απίθανο να μειωθούν απότομα.

Αυτός ο εμπειρογνώμονας υποστήριξε επίσης ότι τα ακίνητα είναι ένας τομέας με υψηλές δευτερογενείς επιπτώσεις και πρότεινε η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ να συνεχίσει να εφαρμόζει πολιτικές για την εισροή κεφαλαίων σε αυτήν την αγορά, ώστε να διασφαλιστεί η αποτελεσματική λειτουργία της. Η κυβέρνηση θα πρέπει να ελέγχει τον ρυθμό αύξησης των τιμών, αντί να περιορίζει την πίστωση προς αυτόν τον τομέα.

Τα κεφάλαια συνεχίζουν να εισρέουν έντονα στον τομέα των ακινήτων.

Ενώ οι επιχειρήσεις ακινήτων παραπονιούνται για δυσκολίες στην πρόσβαση σε κεφάλαια, πολλοί ειδικοί και εκπρόσωποι της Εθνοσυνέλευσης επισημαίνουν ότι, στην πραγματικότητα, η τραπεζική πίστωση εξακολουθεί να ρέει κυρίως προς τα ακίνητα, και αυτό προκαλεί πολλές αρνητικές συνέπειες για την οικονομία.

Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Ngoc Bau, Διευθύνοντα Σύμβουλο της Wigroup, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026, οι εμπορικές και βιομηχανικές πιστώσεις έτειναν να μειώνονται, ενώ τα κεφάλαια συνέχισαν να ρέουν έντονα προς τα ακίνητα και τις κατασκευές. Παρόλο που τα στοιχεία δείχνουν ότι οι γεωργικές πιστώσεις συνέχισαν να αναπτύσσονται καλά μαζί με τις πιστώσεις για ακίνητα, δεν μπορεί να αποκλειστεί η πιθανότητα αυτά τα χρήματα να «παρακάμπτουν τον νόμο» (δανεισμός κεφαλαίου για την αγορά γης για γεωργική ανάπτυξη, αλλά στην πραγματικότητα επένδυση σε γεωργικά ακίνητα).

Αυτός ο εμπειρογνώμονας υποστηρίζει ότι οι ανεπάρκειες στη δομή του πιστωτικού συστήματος αποτελούν τη βασική αιτία της επίμονης πίεσης ρευστότητας στο τραπεζικό σύστημα, καθώς και της αστάθειας των επιτοκίων. Επομένως, τα μέτρα στήριξης ρευστότητας της Κρατικής Τράπεζας του Βιετνάμ (μέσω του καναλιού OMO) αντιμετωπίζουν μόνο τα συμπτώματα, όχι τη ρίζα του προβλήματος.

Οι οικονομικές εκθέσεις των τραπεζών για το 2025 δείχνουν ότι, σε πολλές τράπεζες, τα δάνεια για ακίνητα αντιπροσωπεύουν το 30-50% των συνολικών υπολοίπων δανείων για ακίνητα. Αυτό το ποσοστό είναι ελλιπές, επειδή σε πολλές τράπεζες, τα δάνεια για προσωπική αγορά κατοικίας δεν περιλαμβάνονται πλήρως στο πιστωτικό υπόλοιπο ακινήτων.

Επομένως, στα χαρτιά, η πίστωση για ακίνητα αντιπροσωπεύει περίπου το 23-25% του συνόλου των ανεξόφλητων δανείων σε ολόκληρο το σύστημα, αλλά το πραγματικό ποσοστό είναι πιθανότατα πολύ υψηλότερο. Όταν περισσότερο από το ένα τέταρτο της πίστωσης της οικονομίας διοχετεύεται σε ακίνητα, η πρόσβαση σε κεφάλαια για άλλους τομείς φυσικά περιορίζεται. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο οι μεταποιητικές επιχειρήσεις δυσκολεύονται.

Σύμφωνα με στοιχεία του Εμπορικού και Βιομηχανικού Επιμελητηρίου του Βιετνάμ (VCCI), μεταξύ των 500 μεγαλύτερων ιδιωτικών επιχειρήσεων στο Βιετνάμ, περισσότερο από το 50% των εσόδων προέρχεται από τη χρηματοδότηση και τα ακίνητα, ενώ η μεταποιητική βιομηχανία αντιπροσωπεύει ένα μικρό ποσοστό.

Σύμφωνα με τους οικονομικούς εμπειρογνώμονες, θεωρητικά, η αυστηροποίηση των πιστώσεων για ακίνητα υψηλής ποιότητας και η ιεράρχηση των δανείων για κοινωνικές κατοικίες και έργα προσιτής στέγασης είναι απαραίτητη. Ωστόσο, στην πραγματικότητα, αυτό είναι πολύ δύσκολο να επιτευχθεί, επειδή πολλές τράπεζες στοχεύουν κυρίως στον τομέα των ακινήτων υψηλής ποιότητας. Εάν αυτή η κατάσταση συνεχιστεί, οι κίνδυνοι για την οικονομία θα αυξηθούν.

Μιλώντας στη συνεδρίαση κοινωνικοοικονομικής συζήτησης της Εθνοσυνέλευσης νωρίτερα αυτή την εβδομάδα, ο εκπρόσωπος Le Hoang Anh (Gia Lai) εξέφρασε «ιδιαίτερη ανησυχία» για το ζήτημα. Σύμφωνα με τον εκπρόσωπο, στο Βιετνάμ, η πλειονότητα των πιστωτικών ροών κατευθύνεται προς την κερδοσκοπική αγορά ακινήτων, με αποτέλεσμα να εκτοξεύονται οι τιμές των κατοικιών, καθιστώντας αδύνατο για τους νέους να αγοράσουν σπίτι ακόμη και μετά από 30 χρόνια σκληρής δουλειάς.

Σύμφωνα με στοιχεία που παρουσίασε ο εκπρόσωπος Hoang Anh, το ανεξόφλητο πιστωτικό υπόλοιπο και των 35 εμπορικών τραπεζών δείχνει ότι τα δάνεια για ακίνητα αυξήθηκαν κατά 132% σε 4 χρόνια, από 1.955.000 δισεκατομμύρια VND το 2021 σε 4.541.000 δισεκατομμύρια VND το 2025, 2,4 φορές τον ρυθμό αύξησης των βιομηχανικών πιστώσεων. Η κλίμακα των πιστώσεων για ακίνητα το 2025 είναι 1,81 φορές μεγαλύτερη από τις βιομηχανικές πιστώσεις και 5,3 φορές μεγαλύτερη από τις γεωργικές, δασικές και αλιευτικές πιστώσεις.

Επιπλέον, τα ακίνητα και οι κατασκευές από μόνα τους αντιπροσωπεύουν το 27,4% του συνολικού πιστωτικού συστήματος. Αυτό που ανησυχεί ιδιαίτερα τον κ. Hoang Anh είναι ότι μόνο το 2024-2025, τα δάνεια για ακίνητα αναμένεται να αυξηθούν κατά 37,6%, ενώ τα βιομηχανικά δάνεια θα αυξηθούν μόνο κατά 9,4%. Υποστηρίζοντας ότι ένα μεγάλο μέρος των πιστώσεων είναι «δεσμευμένο» στα ακίνητα, ο βουλευτής Hoang Anh πρότεινε στην κυβέρνηση να ελέγχει τα κερδοσκοπικά δάνεια για ακίνητα χρησιμοποιώντας μηχανισμούς της αγοράς, αποφεύγοντας τις διοικητικές εντολές.

Εν τω μεταξύ, ο Αναπληρωτής Καθηγητής Δρ. Nguyen Huu Huan, Αντιπρόεδρος της Εκτελεστικής Υπηρεσίας του Διεθνούς Κέντρου Χρηματοδότησης της Πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι η ζήτηση κεφαλαίων για ανάπτυξη είναι τεράστια, ενώ τα διαθέσιμα κεφάλαια είναι περιορισμένα. Ως εκ τούτου, οι τράπεζες πρέπει να δώσουν προτεραιότητα στην κατανομή κεφαλαίων σε τομείς προτεραιότητας.

Σε αυτό το πλαίσιο, οι ειδικοί συνιστούν στις επιχειρήσεις - όχι μόνο στις επιχειρήσεις ακινήτων - να διαφοροποιήσουν τα κανάλια άντλησης κεφαλαίων τους και να μειώσουν την εξάρτησή τους από την τραπεζική πίστωση. Ο κ. Huan αναμένει ότι το Διεθνές Χρηματοοικονομικό Κέντρο της Πόλης του Χο Τσι Μινχ θα αποτελέσει ένα νέο κανάλι κεφαλαίων για την οικονομία και την επιχειρηματική κοινότητα στον τομέα των ακινήτων. Αυτός ο ειδικός προτείνει ότι η μετατροπή ακινήτων σε token για την άντληση κεφαλαίων είναι μια νέα προσέγγιση που θα πρέπει να εξετάσουν οι επιχειρήσεις ακινήτων.

Οι επιχειρήσεις ακινήτων πρέπει να διαφοροποιήσουν τα κανάλια άντλησης κεφαλαίων τους.

- Δρ. Can Van Luc, Μέλος του Συμβουλευτικού Συμβουλίου Πολιτικής του Πρωθυπουργού

Ο κατασκευαστικός τομέας και ο τομέας των ακινήτων αντιπροσωπεύουν περίπου το 10% του ΑΕΠ της χώρας, το υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων εννέα ετών, και έχουν πολλαπλασιαστικές επιπτώσεις σε πολλούς άλλους οικονομικούς τομείς. Ωστόσο, η υπερβολική εξάρτηση των επιχειρήσεων ακινήτων από την τραπεζική πίστωση ενέχει σημαντικούς κινδύνους τόσο για τις ίδιες τις επιχειρήσεις όσο και για το χρηματοπιστωτικό σύστημα.

Το 2025, η πίστωση στον τομέα των ακινήτων αναμένεται να αυξηθεί με ταχύτερο ρυθμό από τον συνολικό ρυθμό οικονομικής ανάπτυξης (22%), με την επιχειρηματική πίστωση στον τομέα των ακινήτων να αυξάνεται κατά 28% και να αντιπροσωπεύει σήμερα περίπου το 44% του συνόλου των δανείων για ακίνητα.

Καθώς ο έλεγχος των πιστώσεων για ακίνητα είναι πιο αυστηρός, η πρόσβαση των επιχειρήσεων σε κεφάλαια ενδέχεται να περιοριστεί ολοένα και περισσότερο. Για να μην αναφέρουμε ότι το κόστος δανεισμού αυξάνεται.

Για να μειώσουν την εξάρτησή τους από την τραπεζική πίστωση, οι επιχειρήσεις ακινήτων πρέπει να διαφοροποιήσουν τα κανάλια άντλησης κεφαλαίων τους, ιδίως μέσω εταιρικών ομολόγων, άμεσων ξένων επενδύσεων και επενδυτικών κεφαλαίων σε ακίνητα. Η κυβέρνηση πρέπει επίσης να θέσει γρήγορα σε λειτουργία το Εθνικό Ταμείο Στέγασης και τα τοπικά στεγαστικά ταμεία.

Οι ίδιες οι επιχειρήσεις ακινήτων πρέπει να αναγνωρίσουν την ανάγκη αναδιάρθρωσης των δραστηριοτήτων τους, ελέγχου των κινδύνων ταμειακών ροών και περιορισμού των διαφοροποιημένων επενδύσεων. Η εξισορρόπηση διαφόρων πηγών κεφαλαίου - από πιστώσεις, ομόλογα, μετοχές έως διεθνείς επενδύσεις - θα βοηθήσει τις επιχειρήσεις να ενισχύσουν την ανθεκτικότητά τους στις διακυμάνσεις της αγοράς.

Πηγή: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html