9 nuevos puntos de la Ley de Tierras de 2024

¿Cuáles son las novedades de la Ley de Tierras de 2024, aprobada recientemente por la Asamblea Nacional ? Se invita a los lectores a consultar el artículo a continuación.

9 nuevos puntos de la Ley de Tierras de 2024

La Ley de Tierras de 2024 tiene los siguientes 9 puntos nuevos destacados:

1. Ampliación del límite para recibir la transferencia de derechos de uso de tierras agrícolas de particulares

La Ley de Tierras de 2024 permite ampliar "el límite para recibir la transferencia de derechos de uso de tierras agrícolas de individuos a no más de 15 veces el límite para la asignación de tierras agrícolas de individuos para cada tipo de tierra" en la Cláusula 1, Artículo 177.

En concreto, de acuerdo con la Cláusula 1, Artículo 177 del Proyecto de Ley de Tierras de 2024, el límite para recibir la transferencia de derechos de uso de tierras agrícolas de individuos no es más de 15 veces el límite de asignación de tierras agrícolas de individuos para cada tipo de tierra especificado en las Cláusulas 1, 2 y 3, Artículo 176 de esta Ley.

Actualmente, de acuerdo con el Artículo 130 de la Ley de Tierras de 2013, el límite para recibir la transferencia de derechos de uso de tierras agrícolas de hogares e individuos no es más de 10 veces el límite para la asignación de tierras agrícolas de hogares e individuos para cada tipo de tierra especificado en las Cláusulas 1, 2 y 3, Artículo 129 de la Ley de Tierras de 2013.

2. Reglamento sobre 32 casos en los que el Estado «reclama tierras para el desarrollo socioeconómico en interés nacional y público»

El artículo 79 de la Ley de Tierras de 2024 estipula específicamente 32 casos en los que el Estado recupera tierras para el desarrollo socioeconómico en interés nacional y público de la siguiente manera:

El Estado recuperará tierras en casos de necesidad real para ejecutar proyectos de desarrollo socioeconómico de interés nacional y público con el fin de promover los recursos de tierra, mejorar la eficiencia del uso de la tierra, desarrollar infraestructura socioeconómica moderna, implementar políticas de seguridad social, proteger el medio ambiente y preservar el patrimonio cultural en los siguientes casos:

1. Construcción de obras de tráfico, incluyendo: autopistas, autopistas, carreteras urbanas, carreteras rurales incluyendo circunvalaciones, carreteras de emergencia y carreteras en arrozales que atienden las necesidades generales de viaje de personas, paradas de autobús, puntos de recogida y descenso de pasajeros, estaciones de peaje de tráfico, almacenes, estacionamientos de automóviles; terminales de ferry, estaciones de autobús, áreas de descanso; todo tipo de vías férreas; estaciones de ferrocarril; todo tipo de puentes y túneles que atienden el tráfico; obras de vías navegables interiores, obras marítimas; obras de aviación; líneas de teleférico y estaciones de teleférico; puertos pesqueros, puertos secos; sedes centrales, edificios de oficinas, establecimientos comerciales y de servicios en estaciones, puertos, estaciones de autobús; corredores de seguridad para obras de tráfico que requieren que se recuperen terrenos para el espacio aéreo; otras estructuras que atienden el tráfico;

2. Construcción de obras de riego, incluyendo: diques, terraplenes, alcantarillas, presas, aliviaderos, embalses, túneles hidráulicos, sistemas de abastecimiento de agua, drenaje, riego y drenaje, incluyendo corredores de protección para obras de riego que requieran uso de tierras; obras de riego clave, incluyendo oficinas, almacenes, instalaciones de producción, reparación y mantenimiento de obras de riego dentro del alcance de las obras de riego;

3. Construcción de obras de abastecimiento de agua y drenaje, incluyendo: plantas de agua; estaciones de bombeo de agua; tanques y torres de agua; tuberías de abastecimiento de agua y drenaje; lagos de regulación; obras de tratamiento de agua, lodos y lodos incluyendo oficinas, almacenes, instalaciones de producción, reparación y mantenimiento de obras de abastecimiento de agua y drenaje;

4. Construcción de instalaciones de tratamiento de residuos, incluyendo: estaciones de transferencia; vertederos; complejos de tratamiento, áreas de tratamiento, instalaciones de tratamiento de residuos y residuos peligrosos incluyendo oficinas, almacenes, instalaciones de producción, reparación y mantenimiento de instalaciones de tratamiento de residuos;

5. Construcción de obras de energía y alumbrado público, incluyendo: centrales eléctricas y obras auxiliares de centrales eléctricas; presas, terraplenes, embalses y conducciones de agua que abastecen a centrales hidroeléctricas; líneas de transmisión de energía y estaciones transformadoras; obras de servicio, reparación y mantenimiento en el ámbito de las centrales eléctricas; sistemas de alumbrado público;

6. Construcción de obras de petróleo y gas, incluyendo: plataformas de explotación, obras que sirven a la explotación y procesamiento de petróleo y gas, refinerías petroquímicas, plantas de procesamiento de gas, plantas de producción de biocombustibles; almacenamiento de petróleo crudo, almacenamiento, estaciones de bombeo de petróleo y gas, sistemas de tuberías, corredores de seguridad de obras para garantizar la seguridad técnica; negocios de servicios, trabajos de reparación y mantenimiento dentro del alcance de obras que sirven a la explotación y procesamiento de petróleo y gas, refinerías petroquímicas, plantas de procesamiento de gas, plantas de producción de biocombustibles;

7. Construcción de obras de infraestructura postal, de telecomunicaciones y de tecnología de la información, incluyendo: casas, estaciones, postes de antena, postes de cable, alcantarillas, tanques, tuberías de cable, zanjas, túneles técnicos y otras obras de infraestructura técnica relacionadas para instalar equipos de telecomunicaciones y equipos instalados en los mismos para dar servicio a las telecomunicaciones; centros de datos; incluyendo corredores de seguridad de obras para garantizar la seguridad técnica que no se puedan utilizar para otros fines; instalaciones de explotación postal y puntos de servicio postal; puntos postales y culturales de comunas; negocios de servicios, trabajos de reparación y mantenimiento dentro del alcance de las obras postales, de telecomunicaciones y de tecnología de la información;

8. Construcción de mercados tradicionales y mercados mayoristas;

9. Construcción de obras religiosas, incluyendo: casas comunales, templos, santuarios, altares y otras obras religiosas legales;

10. Construcción de obras religiosas, incluyendo: sedes de organizaciones religiosas, organizaciones religiosas afiliadas; pagodas, iglesias, capillas, catedrales, lugares sagrados; escuelas para la formación de personas especializadas en actividades religiosas; monumentos, estelas, torres y otras obras religiosas legales;

11. Construcción de áreas públicas de recreación y entretenimiento, actividades comunitarias, incluyendo: parques, jardines de flores, playas y otras áreas públicas de recreación; instalaciones para reuniones y otras actividades de acuerdo con las costumbres y prácticas de la comunidad local;

12. Construcción de sedes de agencias del Partido Comunista de Vietnam, agencias estatales, el Frente de la Patria de Vietnam, organizaciones sociopolíticas, organizaciones sociopolíticas-profesionales, organizaciones socioprofesionales, organizaciones sociales y otras organizaciones establecidas de conformidad con las disposiciones de la ley, tareas asignadas por el Estado y financiadas con gastos operativos regulares;

13. Construcción de sedes u oficinas de representación de unidades de servicio público dependientes de agencias del Partido Comunista de Vietnam, agencias estatales y organizaciones sociopolíticas;

14. Construcción de instalaciones culturales, reliquias histórico-culturales y lugares escénicos, incluyendo: centros de conferencias, teatros, casas culturales, centros culturales, palacios culturales, clubes, cines, circos; obras de reliquias; obras simbólicas y artísticas, palacios infantiles, casas infantiles, centros de actividades juveniles, museos, salas de exposiciones, bibliotecas, centros de creación literaria, centros de creación artística, salas de exposiciones de arte, sedes de grupos artísticos; obras para ampliar, renovar, restaurar y promover el valor de reliquias histórico-culturales y lugares escénicos que hayan sido clasificados o incluidos en la lista de inventario de reliquias por el Comité Popular Provincial de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre patrimonio cultural; otras instalaciones culturales establecidas o autorizadas para operar por el Estado;

15. Construcción de instalaciones médicas e instalaciones de servicio social establecidas o permitidas para operar por el Estado, incluyendo: instalaciones médicas (instalaciones de examen y tratamiento médico; instalaciones de rehabilitación; instalaciones médicas preventivas; instalaciones de población; instalaciones de prueba; instalaciones de calibración e inspección; instalaciones de examen médico; instalaciones de examen forense; instalaciones de producción de medicamentos; instalaciones de producción de equipo médico); centros de servicio de trabajo social, instalaciones de protección social; centros de tratamiento médico, educación y trabajo social; centros de enfermería para personas con servicios meritorios; instalaciones de manutención infantil; instalaciones para consulta y cuidado de ancianos, personas con discapacidades, niños en circunstancias especiales, personas infectadas con VIH/SIDA, personas con enfermedades mentales; instalaciones de tratamiento de adicción a las drogas; instalaciones para el cuidado de ancianos y niños en circunstancias especiales;

16. Construcción de instalaciones educativas y de formación establecidas o autorizadas para funcionar por el Estado, incluidas: guarderías, jardines de infancia, centros preescolares, instalaciones de educación general, instalaciones de educación continua, escuelas especializadas, universidades e instalaciones de educación vocacional;

17. Construcción de instalaciones de entrenamiento físico y deportivo establecidas o permitidas para funcionar por el Estado, incluyendo: complejos deportivos, centros de entrenamiento para atletas; estadios, instalaciones de competición y entrenamiento deportivo;

18. Construcción de instalaciones científicas y tecnológicas establecidas o permitidas para operar por el Estado, incluyendo: organizaciones de investigación, desarrollo y servicios científicos y tecnológicos; organizaciones de apoyo a empresas innovadoras emergentes; incubadoras de tecnología, incubadoras de empresas de ciencia y tecnología; parques científicos y tecnológicos; museos de ciencias; sistemas de estándares de medición;

19. Construcción de instalaciones diplomáticas, incluidas: sedes de embajadas, consulados, oficinas de representación de organizaciones diplomáticas extranjeras, organizaciones no gubernamentales con funciones diplomáticas; instalaciones diplomáticas administradas por el Estado;

20. Construcción de obras públicas de tratamiento ambiental, conservación de la biodiversidad, meteorología, hidrología, inspección y cuarentena de animales y plantas;

21. Implementar proyectos de vivienda social y vivienda para las fuerzas armadas populares, excepto los casos de acuerdos sobre la recepción de derechos de uso de la tierra; proyectos de vivienda pública; proyectos de inversión en renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos, excepto los casos en que los propietarios de los edificios de apartamentos acuerden transferir los derechos de uso de la tierra a los inversores para implementar proyectos de inversión en renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Vivienda; proyectos de reasentamiento;

22. Implementar proyectos en parques industriales, conglomerados industriales, parques de alta tecnología, zonas agrícolas de alta tecnología, zonas concentradas de tecnología de la información, zonas forestales de alta tecnología y zonas francas en zonas económicas;

23. Implementar proyectos para la producción concentrada y el procesamiento de productos agrícolas, forestales, acuáticos y mariscos a gran escala, con infraestructura sincrónica desde la producción hasta el procesamiento de productos agrícolas, forestales, acuáticos y mariscos que atienda áreas interdistritales o interregionales; proyectos para la plantación y preservación de genes de plantas medicinales para desarrollar hierbas medicinales tradicionales;

24. Realizar actividades de recuperación de tierras;

25. Las actividades de explotación minera han sido autorizadas por los organismos estatales competentes, incluyendo las obras de construcción que sirven para la explotación y procesamiento de los minerales asociados al área de explotación y al corredor de seguridad para la explotación que requieren recuperación de tierras;

26. Proyectos en las proximidades de puntos de conexión de tráfico y vías de tráfico con potencial de desarrollo;

27. Implementar proyectos de inversión para construir áreas urbanas con funciones de uso mixto, sincronizando los sistemas de infraestructura técnica, infraestructura social con vivienda de acuerdo con las disposiciones de la ley de construcción para construir nuevas o renovar y embellecer áreas urbanas; proyectos de áreas residenciales rurales;

28. Cementerios, funerarias, crematorios, depósitos de cenizas;

29. Implementar proyectos para asignar tierras residenciales y tierras de producción a las minorías étnicas para implementar políticas de apoyo a la tierra para las minorías étnicas de acuerdo con las disposiciones de esta Ley;

30. Construcción de obras sobre el suelo que sirvan para la operación, explotación y utilización de obras subterráneas;

31. Ejecutar los proyectos aprobados por la Asamblea Nacional y el Primer Ministro, y decidir sobre las políticas de inversión de conformidad con las disposiciones de la ley;

32. En los casos de recuperación de tierras para la ejecución de proyectos y obras de interés nacional y público que no estén comprendidos en los supuestos previstos en los incisos 1 a 31 de este artículo, la Asamblea Nacional modificará y completará los supuestos de recuperación de tierras previstos en este artículo conforme a los procedimientos simplificados.

3. Los acuerdos de reasentamiento deben completarse antes de la adquisición de tierras.

El artículo 91 de la Ley de Tierras de 2024 define los principios de compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado adquiere tierras, incluyendo los siguientes principios:

-El área de reasentamiento debe cumplir las condiciones de infraestructura técnica e infraestructura social sincrónica de acuerdo con la planificación detallada aprobada por la autoridad competente; al mismo tiempo, debe ser consistente con las tradiciones y costumbres culturales de la comunidad residencial donde se recupera la tierra.

- La aprobación de la compensación, el apoyo, los planes de reasentamiento y los acuerdos de reasentamiento debe completarse antes de tomar una decisión sobre la recuperación de tierras.

4. Abolir el marco de precios de la tierra

La Ley de Tierras de 2024 ha abolido las regulaciones sobre el marco de precios de la tierra.

5. La lista de precios de terrenos se elabora anualmente.

De acuerdo con la Ley de Tierras de 2024, la lista de precios de tierras se elabora anualmente y la primera lista de precios de tierras se anuncia y aplica a partir del 1 de enero de 2026 y se ajusta a partir del 1 de enero del año siguiente.

6. Reglamento sobre 5 métodos de valoración de tierras

La cláusula 5 del artículo 158 de la Ley de Tierras de 2024 estipula cinco métodos de valoración de tierras, entre ellos:

- El método de comparación se implementa ajustando el precio de los terrenos con el mismo propósito de uso de la tierra, ciertas similitudes en los factores que afectan el precio de la tierra transferida en el mercado, ganando la subasta de derechos de uso de la tierra para los cuales el ganador de la subasta ha cumplido con las obligaciones financieras de acuerdo con la decisión ganadora de la subasta mediante el análisis y la comparación de los factores que afectan el precio de la tierra después de excluir el valor de los activos adjuntos a la tierra (si los hay) para determinar el precio de la parcela de tierra a evaluar;

- El método de ingresos se implementa tomando el ingreso neto anual promedio por área de tierra dividido por la tasa de interés de ahorro promedio de depósitos a plazo de 12 meses en moneda vietnamita en bancos comerciales en los que el Estado posee más del 50% del capital social o número total de acciones con derecho a voto en el área provincial de 3 años consecutivos hasta el final del trimestre más reciente con datos anteriores al momento de la valoración;

- El método del excedente se aplica restando el ingreso total estimado de desarrollo al costo total estimado de desarrollo del terreno o área de terreno sobre la base del uso más efectivo del suelo (coeficiente de uso del suelo, densidad de construcción, número máximo de pisos del edificio) de acuerdo con la planificación del uso del suelo y la planificación detallada de la construcción aprobada por la autoridad competente;

El método del coeficiente de ajuste del precio del terreno se implementa multiplicando el precio del terreno en la tabla de precios por el coeficiente de ajuste. Este coeficiente se determina comparando el precio del terreno en la tabla con el precio de mercado.

- El Gobierno prescribirá métodos de valoración de tierras distintos de los cuatro métodos anteriores después de recibir la aprobación del Comité Permanente de la Asamblea Nacional.

Actualmente, la Ley de Tierras de 2013 no prescribe métodos de valoración de tierras.

Los métodos de valoración de tierras están estipulados en el Artículo 4 del Decreto 44/2014/ND-CP, incluidos: el método de comparación directa, el método de deducción, el método de ingresos, el método del excedente y el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra.

7. Suplemento del Capítulo VIII sobre desarrollo, gestión y explotación de fondos de tierras

8. Normativa específica sobre la asignación y el arrendamiento de tierras mediante subastas de derechos de uso de la tierra

Para garantizar la coherencia y uniformidad con las disposiciones del Capítulo VIII sobre “desarrollo, gestión y explotación de los fondos de tierras”, el Capítulo IX de la Ley de Tierras de 2024 estipula específicamente:

- “asignación y arrendamiento de tierras mediante subasta de derechos de uso de la tierra” (artículo 125) para “tierras limpias” creadas por el Estado; o

- “asignación de tierras, arrendamiento de tierras mediante licitación para seleccionar inversionistas para implementar proyectos de inversión utilizando tierras” (Artículo 126) para “tierras que no han sido despejadas” en las que “el inversionista ganador es responsable de proporcionar capital para implementar la compensación, el apoyo y el reasentamiento según lo requiera la agencia estatal competente” y dentro de los 36 meses a partir de la fecha de emisión de la decisión que reconoce los resultados de la licitación ganadora u otro período de acuerdo con el contrato firmado con la agencia estatal competente, el Comité Popular en el nivel competente debe completar la compensación, el apoyo y el reasentamiento para asignar tierras, arrendar tierras al inversionista ganador.

9. Normativa sobre el derecho a elegir la forma de pago de la renta de la tierra

- Las organizaciones económicas, las unidades de servicio público, los individuos, las personas de origen vietnamita que residen en el extranjero y las organizaciones económicas con capital de inversión extranjera que están arrendadas a tierras por el Estado y pagan una renta anual de la tierra, pero que en el caso de estar arrendadas a tierras por el Estado y pagan la renta de la tierra en una suma global por todo el plazo del arrendamiento según lo prescrito en esta Ley, pueden optar por cambiar al arrendamiento de tierras con un pago único de la renta de la tierra por el plazo restante del arrendamiento y deben volver a determinar el precio de la tierra para calcular la renta de la tierra en el momento de la decisión de permitir el cambio al arrendamiento de tierras en forma de pago único de la renta de la tierra por todo el plazo del arrendamiento según lo prescrito en esta Ley.

Las organizaciones económicas, particulares, personas de origen vietnamita residentes en el extranjero y organizaciones económicas con capital extranjero que actualmente arriendan terrenos del Estado y pagan la renta en un solo pago durante todo el plazo del arrendamiento pueden optar por arrendar terrenos y pagar la renta anualmente. La renta pagada se deducirá de la renta anual pagadera según las regulaciones gubernamentales.

- Las unidades de servicio público reciben tierras asignadas por el Estado sin cobrar tarifas por su uso; en caso de que una unidad de servicio público necesite utilizar parte o la totalidad del área asignada para producción, negocios o prestación de servicios, puede optar por cambiar a la forma de arrendamiento de tierras estatales con cobro anual de alquiler de tierras para esa área.

Los 9 nuevos puntos de la Ley de Tierras de 2024 se basan en el contenido del proyecto de Ley de Tierras de 2024 (proyecto actualizado el 18 de enero de 2024) y el discurso del Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh publicado en el portal de información electrónica de la Asamblea Nacional.

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