Según la cláusula 5 del artículo 23 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, el inversor de un proyecto inmobiliario solo puede cobrar un depósito de no más del 5% del precio de venta; y arrendar con opción a compra viviendas, obras de construcción o superficie dentro de obras de construcción cuando se hayan cumplido todas las condiciones para su puesta en actividad comercial, según lo estipulado.
Además de la normativa sobre depósitos, el artículo 25 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 también estipula el pago por la compraventa o el arrendamiento con opción a compra de viviendas mediante escritura pública. En consecuencia, las partes realizan pagos en varias cuotas, sin que la primera supere el 30 % del contrato, incluido el depósito (la normativa anterior no lo contemplaba).
Los pagos subsiguientes deberán ajustarse al avance de la construcción, pero no podrán exceder el 70 % del valor del contrato antes de la entrega de la vivienda, el proyecto de construcción o la superficie construida dentro del mismo. Si el vendedor es una organización con capital de inversión extranjera, el pago no podrá exceder el 50 % del valor del contrato. Si el comprador o arrendatario aún no ha obtenido el certificado de propiedad del terreno, no se podrá cobrar más del 95 % del valor del contrato. El importe restante se abonará cuando el comprador obtenga dicho certificado.
El depósito es el primer paso en el proceso de compraventa y se realiza antes de la firma del contrato. Anteriormente, antes de que existieran regulaciones sobre los depósitos inmobiliarios, la situación en el mercado era inconsistente y presentaba diversos riesgos. Muchos promotores aceptaban grandes depósitos y acuerdos de reserva. Algunos proyectos incluso ofrecían viviendas en construcción, pero aun así solicitaban depósitos a los clientes para obtener capital adicional.
En realidad, muchos proyectos de vivienda han cobrado depósitos y pagos a plazos a los clientes a través de agencias inmobiliarias o directamente de los promotores. Sin embargo, estos últimos o bien no llevaron a cabo el proyecto o lo iniciaron a medias y luego lo abandonaron, dejando a los compradores esperando en vano.
Las regulaciones sobre depósitos para la compraventa de bienes inmuebles buscan proteger los derechos de los compradores, evitando el cobro de depósitos excesivamente altos que podrían dar lugar a actividades fraudulentas y ocasionar pérdidas a los compradores. Estas regulaciones también pretenden controlar más estrictamente la ejecución de proyectos inmobiliarios para limitar las prácticas de promotores con escasa capacidad financiera, como "empezar desde cero" o "acumular terrenos y esperar el momento oportuno".
Desde la perspectiva de los promotores, muchas empresas inmobiliarias se sienten inquietas porque, en realidad, desde hace años la mayoría financia sus inversiones con su propio capital. Recaudan fondos de los compradores de viviendas para invertir, razón por la cual muchos clientes han pagado el 95% del precio de compra, pero desconocen cuándo recibirán la documentación de su propiedad.
O peor aún, el promotor inmobiliario se enfrenta a dificultades y los clientes no saben cuándo recibirán sus viviendas. Incluso hay casos en los que los promotores captan capital sin exigir un depósito, con la "garantía" de un banco. Esto significa que tanto el cliente como el promotor participan en la inversión, compartiendo ganancias y pérdidas, ¡pero el cliente siempre acaba asumiendo la mayor parte de las pérdidas!
Para construir gradualmente un mercado inmobiliario saludable, además de las regulaciones existentes, es necesario establecer más restricciones y sanciones que se ajusten a la realidad de las transacciones de depósito y movilización de capital, con el fin de proteger los derechos legítimos de los clientes y eliminar a los inversores sin escrúpulos.
DONG GIA
Fuente: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html
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