¡Protegiendo los derechos del cliente!

De acuerdo con el artículo 23, cláusula 5, de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, al inversionista de un proyecto inmobiliario solo se le permite recibir un depósito de no más del 5% del precio de venta; y arrendar con opción a compra casas, obras de construcción o áreas dentro de obras de construcción cuando se cumplan todas las condiciones prescritas para su puesta en funcionamiento.

Además de la normativa sobre depósitos, el artículo 25 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 también estipula el pago en papel de la compraventa o arrendamiento de viviendas. En consecuencia, las partes realizan los pagos en varias cuotas, sin que la primera supere el 30 % del contrato, incluido el depósito (la normativa anterior no lo incluía).

Los pagos posteriores deben realizarse según el avance de la obra, pero no deben superar el 70 % del valor del contrato antes de la entrega de la vivienda, el proyecto de construcción o la superficie construida del mismo. Si el vendedor es una organización con capital extranjero, el pago no debe superar el 50 % del valor del contrato. Si el comprador o arrendatario aún no ha obtenido el certificado de propiedad del terreno, no se podrá cobrar más del 95 % del valor del contrato. El valor restante se pagará cuando el comprador obtenga el certificado de propiedad del terreno.

Un depósito es el primer paso en el proceso de compraventa y se realiza antes de la firma del contrato. Anteriormente, antes de la regulación de los depósitos inmobiliarios, la situación de los depósitos en el mercado era inestable y presentaba diversos riesgos. Muchos promotores aceptaban grandes depósitos y acuerdos de reserva. Algunos proyectos incluso ofrecían viviendas en construcción, pero seguían solicitando depósitos a los clientes para obtener capital adicional.

En realidad, muchos proyectos de vivienda han cobrado depósitos y cuotas a los clientes a través de agencias inmobiliarias o directamente de los promotores. Sin embargo, estos no lograron implementar el proyecto o lo iniciaron a medias y luego lo suspendieron, dejando a los compradores esperando en vano.

La normativa sobre depósitos para la compraventa de inmuebles busca proteger los derechos de los compradores de vivienda, impidiendo la captación de depósitos excesivamente cuantiosos que podrían dar lugar a actividades fraudulentas y causarles pérdidas. Esta normativa también busca controlar más estrictamente la ejecución de proyectos inmobiliarios para limitar la práctica de promotores con escasa capacidad financiera que recurren a prácticas como "empezar desde cero" o "acaparar terrenos y esperar el momento oportuno".

Desde la perspectiva de los promotores, muchas inmobiliarias se sienten incómodas porque, en realidad, la mayoría lleva años utilizando su propio dinero para financiar sus inversiones. Recaudan capital de los compradores de viviendas para invertir... razón por la cual muchos clientes han pagado el 95% del precio de compra, pero no saben cuándo recibirán los documentos de la propiedad.

O peor aún, el promotor se enfrenta a dificultades y los clientes no saben cuándo recibirán sus viviendas. Incluso hay casos en los que los promotores consiguen capital sin exigir un depósito, con la "garantía" de un banco. Esto significa que tanto el cliente como el promotor inmobiliario participan en la inversión, compartiendo las ganancias y las pérdidas, pero el cliente siempre acaba soportando la mayor parte de las pérdidas.

Para construir gradualmente un mercado inmobiliario saludable, además de las regulaciones existentes, es necesario establecer más restricciones y sanciones que sean apropiadas a la realidad de las transacciones de depósitos y movilización de capital, con el fin de proteger los derechos legítimos de los clientes y eliminar a los inversores inescrupulosos.

DONG GIA

Fuente: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html