Según el Decreto 357/2025/ND-CP sobre la construcción y gestión de sistemas de información y bases de datos sobre vivienda y el mercado inmobiliario, que entró en vigor el 1 de marzo de 2026, a cada producto inmobiliario (viviendas individuales, apartamentos, obras de construcción, etc.) se le asignará un código de identificación electrónico.
"El certificado de nacimiento" de una propiedad.
El código electrónico de identificación inmobiliaria es una cadena de caracteres (que incluye números y letras) con una longitud máxima de 40 caracteres. Este código se genera para asignarse de forma única a cada vivienda y a cada producto dentro de un proyecto, garantizando así que no haya duplicaciones.
La estructura de este código está diseñada científicamente e incluye los siguientes componentes: código de identificación de parcela, código de información del proyecto/construcción, código de identificación de ubicación (si corresponde) y código del tipo de producto inmobiliario. Este sistema de datos será gestionado uniformemente a nivel nacional por el Ministerio de Construcción , mientras que los Comités Populares provinciales se encargarán de recopilar y actualizar los datos a nivel local.
El Sr. Tran Khanh Quang, Director General de la empresa inmobiliaria Viet An Hoa, comparó el código de identificación con el "certificado de nacimiento" del sector inmobiliario. "Para que el mercado sea transparente, el primer paso es contar con un código de identificación. Necesitamos saber de dónde proviene el inmueble, sus dimensiones, su ubicación, a qué plano cartográfico pertenece... Sin este paso de identificación, es muy difícil llevar a cabo las siguientes gestiones de la transacción", explicó el Sr. Quang.
Según el Sr. Quang, la principal ventaja de la identificación es la eliminación de la ambigüedad legal que genera ansiedad entre muchos compradores de vivienda. Con un número de identificación único, las personas pueden consultar públicamente información sobre la planificación, el progreso de la construcción y el historial de transacciones. Esto ayuda a eliminar proyectos ficticios, aumentos artificiales y localizados en los precios del suelo y protege a los compradores de los riesgos de fraude.
En realidad, muchas personas han sido víctimas recientemente de proyectos inmobiliarios fraudulentos o han comprado por error propiedades que no figuraban en los planos. Se espera que la identificación electrónica de propiedades sea la solución a este problema. Al tener cada propiedad un código único, los compradores pueden verificar fácilmente su estatus legal, el progreso de la construcción y el estado de la hipoteca. La Sra. Hong Lien (del barrio de Duc Nhuan, Ciudad Ho Chi Minh), quien en su momento compró por error una propiedad en un proyecto ficticio, comentó: "Si existieran códigos de identificación claros, las personas como nosotros, que no estamos familiarizadas con los asuntos legales, nos sentiríamos más seguras y los estafadores ya no tendrían dónde operar".
Desde la perspectiva de la administración estatal, la identificación de propiedades ayuda a las autoridades a comprender el panorama general: ¿Quién es el propietario de esta propiedad? ¿Cuántas propiedades posee una persona? ¿Cuál es el historial de los precios de sus transacciones?
El Sr. Tran Khanh Quang afirmó que estos datos son fundamentales para que el Estado formule políticas precisas de regulación del mercado, incluyendo la tributación de segundas y terceras propiedades inmobiliarias. «Cuando todo es transparente y las transacciones son rentables, el pago de impuestos es socialmente justo. La recaudación de impuestos sobre segundas y terceras propiedades también será más conveniente y equitativa», enfatizó el Sr. Quang.
A partir del 1 de marzo, a cada producto inmobiliario se le asignará un código de identificación electrónico. Foto: TAN THANH
Las medidas de seguridad deben ser adecuadas.
El Dr. Tran Xuan Luong, subdirector del Instituto Vietnamita de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario, considera que, si se implementa de forma integral, eficaz y oportuna, la identificación de bienes raíces representará un avance significativo. Esto contribuirá a resolver uno de los mayores obstáculos en la gestión actual del mercado inmobiliario: la falta de datos, eliminando así la ambigüedad informativa.
Analizando más a fondo la situación, el Dr. Luong argumentó que, durante muchos años, el mercado inmobiliario ha carecido de un sistema de datos unificado, estandarizado e interconectado. Esta situación ha generado importantes dificultades para la gestión y la operación, además de aumentar los riesgos para particulares y empresas.
Por lo tanto, la identificación electrónica de cada propiedad —desde casas y apartamentos individuales hasta productos dentro de proyectos— es la base fundamental para establecer un centro nacional de datos inmobiliarios. Al asignar un identificador único a cada propiedad, toda la información relacionada con su estatus legal, historial de transacciones, estado de la hipoteca, fluctuaciones de precios y obligaciones financieras se actualizará a lo largo de su ciclo de vida. Esto facilita el acceso a información precisa tanto para propietarios como para compradores, reduce los riesgos legales y fomenta la disciplina del mercado.
Según el Dr. Tran Xuan Luong, contar con datos precisos, especialmente sobre precios de terrenos y viviendas, es fundamental para la planificación de políticas. En realidad, los precios de los terrenos tienden a aumentar con el tiempo, mientras que los de las viviendas se ven afectados por la depreciación. Con datos fiables, el gobierno dispondrá de una base científica para determinar los precios de los terrenos a efectos fiscales, desarrollar políticas adecuadas de financiación de terrenos y, de esta forma, regular el mercado, estabilizar la macroeconomía y garantizar la equidad social.
Además, la identificación electrónica abre la posibilidad de reformas significativas en los procedimientos administrativos. Una vez verificada y digitalizada la información de la propiedad, los procesos de registro, transferencia, hipoteca e inspección serán más sencillos y rápidos. A largo plazo, esto puede simplificar el papel de los intermediarios y reducir los costos sociales. «El Decreto 357 no es solo una solución técnica en materia de datos, sino un fundamento crucial para la reestructuración del mercado inmobiliario hacia un desarrollo moderno, transparente y sostenible a largo plazo», enfatizó el Dr. Luong.
Desde una perspectiva empresarial, el Sr. Vo Hong Thang, Subdirector General del Grupo DKRA, también apoya la identificación de bienes inmuebles. Sin embargo, señaló que, en la práctica, se necesita una hoja de ruta piloto y una evaluación clara de la eficacia de cada etapa. «En particular, se requiere una inversión adecuada en infraestructura y mecanismos de seguridad apropiados para la base de datos, a fin de evitar incidentes lamentables relacionados con fugas y violaciones de información como las que están ocurriendo actualmente», expresó.
Añadir una base para la administración tributaria.
En referencia al código electrónico de identificación de productos inmobiliarios estipulado en el Decreto Gubernamental 357, un funcionario del Departamento de Impuestos de Ciudad Ho Chi Minh comentó que esto facilitará el intercambio de información entre el sector tributario y los ministerios y organismos pertinentes. Con base en los datos de estos códigos de identificación inmobiliaria, tales como precios de compra y venta, y métodos de transacción (compra, venta, arrendamiento, recepción de transferencias, etc.), las autoridades tributarias contarán con más información para determinar con precisión el valor de los bienes inmuebles y calcular los impuestos de manera exacta y completa.
Fuente: https://nld.com.vn/bat-dong-san-het-thoi-map-mo-thong-tin-196260105214735326.htm
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