De acuerdo con el Decreto N° 357 emitido por el Gobierno que regula la construcción y gestión de sistemas de información y bases de datos sobre vivienda y mercado inmobiliario, a cada casa (departamento o casa unifamiliar) e inmueble dentro de un proyecto de construcción se le asignará un código de identificación electrónica único.
El código es una cadena de caracteres alfanuméricos de hasta 40 caracteres. La estructura del identificador electrónico para productos inmobiliarios incluye los siguientes campos de información: código de información del proyecto/construcción; código de identificación de ubicación (si lo hay); y una secuencia de caracteres naturales.
El código de identificación se genera automáticamente en el sistema de información y la base de datos sobre vivienda y mercado inmobiliario. Los Departamentos de Construcción locales asignan códigos de identificación electrónicos a las viviendas en los proyectos de desarrollo inmobiliario de sus áreas, simultáneamente con la emisión de un documento que notifica que las viviendas están aptas para la venta, en el caso de las viviendas en construcción.
Según los expertos, asignar códigos de identificación únicos a los inmuebles contribuirá a hacer más transparente el mercado y limitar la especulación y la manipulación de precios.
El Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam, también evaluó que la falta de transparencia informativa durante el último período ha tenido consecuencias como la generalizada "burbuja artificial de precios de la tierra", que ha impulsado los precios inmobiliarios muy por encima de su valor real; la mala asignación de capital, lo que aumenta los riesgos para el sistema financiero; y la exposición de personas y empresas a riesgos legales, siendo los mayores perjudicados los compradores de viviendas y los pequeños inversores.
Las propiedades inmobiliarias pronto tendrán códigos de identificación. (Foto: Minh Duc).
Por ello, el identificador electrónico de la propiedad se considera un paso importante en la hoja de ruta de la digitalización del sector de la vivienda y del mercado inmobiliario, en línea con las exigencias de gestión en el nuevo contexto.
Según el Dr. Dinh, el código de identificación electrónica para bienes raíces puede entenderse de manera similar a la cédula de ciudadanía de cada persona. Cada casa, cada terreno, cada producto es un bien de alto valor que tiene un gran impacto en la economía , por lo que los consumidores necesitan conocer información sobre estos bienes para proteger sus legítimos derechos.
La identificación no se limita al nivel de producto, sino que también se integra en un sistema integral de datos del mercado inmobiliario. Esta transparencia dificulta considerablemente la especulación, ya que expone el acaparamiento y la creación de escasez artificial para impulsar los precios.
Esta política también limita la práctica de "ventas ficticias, creando oferta y demanda artificiales" donde los desarrolladores o inversionistas secundarios tienen inventario pero no completan los procedimientos necesarios, haciendo que parezca que el mercado está experimentando escasez.
Según el profesor Dang Hung Vo, exviceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente , el código de identificación inmobiliaria en sí no modifica los precios de los terrenos; es simplemente una herramienta de identificación. Sin embargo, cuando el mercado se vuelva transparente gracias a los datos de identificación, el Estado tendrá las condiciones necesarias para aplicar políticas tributarias, crediticias o de regulación de precios.
El mayor valor de un identificador de propiedad reside en su capacidad para rastrear el historial completo de una propiedad, incluyendo cuándo se adquirió, cuántas veces se ha transado, cómo ha fluctuado su precio y si ha sido objeto de especulación. Cuando los datos se registran de forma completa y continua, el mercado pasará gradualmente de la confianza emocional a la confianza basada en datos.
El principal obstáculo en la gestión del mercado inmobiliario vietnamita reside en que cada propiedad nunca ha sido reconocida como una entidad con identidad propia. "El código de identificación es la identidad de la propiedad. Es como el documento de identidad de una persona. Cada persona tiene un código único, a partir del cual se puede describir completamente su identidad. Lo mismo ocurre con los bienes raíces", analizó el profesor Dang Hung Vo.
Anteriormente, la información sobre una propiedad solía estar fragmentada, dividida por etapa y por diferentes agencias reguladoras. Los datos de planificación, construcción, certificación y transacciones no estaban interconectados de forma continua. Esto generaba una falta de datos para que las agencias reguladoras gestionaran el mercado, mientras que este operaba principalmente con mentalidad de rebaño.
La falta de información de fondo completa no solo distorsiona el mecanismo de formación de precios, sino que también dificulta la eficacia de las políticas fiscales, crediticias y de planificación. Cuando el Estado desconoce con exactitud la cantidad de bienes inmuebles que posee una persona o la frecuencia con la que realiza transacciones, las medidas fiscales o antiespeculación se quedan en un mero objetivo.
Hay muchos obstáculos que superar.
Adjuntar códigos de identificación únicos a las propiedades inmobiliarias contribuirá a una mayor transparencia del mercado. (Foto: Minh Duc)
Desde una perspectiva empresarial, el Sr. Pham Duc Toan, director ejecutivo de EZ Property, cree que digitalizar e identificar cada propiedad, de forma similar a como se gestiona el tráfico, es una dirección inevitable.
"La identificación permite crear un perfil completo de cada propiedad, desde su ubicación y zona hasta su historial de transacciones y de propiedad. Esta es una base importante para que el Estado monitoree las fluctuaciones del mercado a largo plazo", comentó el Sr. Pham Duc Toan.
El director ejecutivo de EZ Property cree que, a corto plazo, esta política aún no ha tenido un impacto significativo, ya que aún se encuentra en la fase de recopilación y estandarización de datos. Sin embargo, a largo plazo, cuando se implementen políticas fiscales y regulaciones del mercado basadas en este sistema de datos, el impacto será más evidente.
Actualmente, el impuesto de transmisión de bienes inmuebles para personas físicas todavía se calcula en el 2% del valor total declarado de la transacción.
Sin embargo, los expertos consideran que aún existen muchos obstáculos que superar para implementar la asignación de códigos de identificación de bienes inmuebles.
El Sr. Pham Duc Toan citó el ejemplo de que la superposición de límites entre terrenos adyacentes no es infrecuente. Por lo tanto, si los datos iniciales son inexactos, el riesgo de disputas prolongadas es muy alto. Además, la capacidad de ejecución a nivel local también es un problema importante, especialmente en zonas rurales y remotas donde la tecnología aún no está avanzada.
Por lo tanto, argumentó que la identificación de bienes raíces es un proceso a largo plazo, por lo que debe implementarse priorizando primero los productos más fáciles y se necesita una planificación cuidadosa desde la etapa de ingreso de datos para garantizar la precisión del sistema de información.
De igual manera, el Sr. Vo Huynh Tuan Kiet, Director de Bienes Raíces Residenciales de CBRE Vietnam, cree que, con el gran volumen de información, la interconexión entre departamentos y entre los diversos sistemas de información será muy compleja. Por lo tanto, vincular toda esta información requerirá un tiempo considerable.
Fuente: https://baolangson.vn/bat-dong-san-sap-het-thoi-thoi-gia-5079563.html
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