Es necesario armonizar los intereses de todas las partes.

Los promotores inmobiliarios están teniendo dificultades para afrontar los costes y pagar los intereses de los préstamos.

Periodista (NĐT): Actualmente, mientras millones de personas de bajos y medianos ingresos anhelan tener una vivienda propia, la oferta de viviendas asequibles y sociales está prácticamente agotada. ¿Cuáles cree que son las razones de esta situación?

El Sr. Vo Hong Thang, Director de Servicios de Consultoría y Desarrollo de Proyectos del Grupo DKRA, afirma: El problema de la escasez de viviendas asequibles y de vivienda social para satisfacer las necesidades de las personas de bajos y medianos ingresos se ha producido y persistido durante muchos años.

Existen muchos factores que influyen, pero dos de ellos impactan directamente en la oferta de este segmento.

En primer lugar, los costes de producción han aumentado. Si bien los precios inmobiliarios han mostrado signos de descenso en los últimos dos años, cabe reconocer que el ciclo de desarrollo inmobiliario anterior, aproximadamente entre 2014 y 2020, mantuvo los precios de las propiedades en un nivel elevado.

Esto conlleva costes de inversión y construcción extremadamente elevados para los promotores inmobiliarios. Con el aumento drástico de los costes de compra de terrenos, materias primas, mano de obra, etc., resulta muy difícil reducir el precio de los inmuebles terminados.

Sr. Vo Hong Thang - Director de Servicios de Consultoría y Desarrollo de Proyectos, Grupo DKRA.

En segundo lugar, la situación legal de los proyectos inmobiliarios suele ser compleja y su resolución puede demorarse mucho tiempo. Desde la etapa de adquisición del terreno, los promotores deben obtener aprobaciones de diversos niveles de gobierno, además de elaborar planes de compensación y reasentamiento, lo que provoca que la finalización de los trámites legales de un proyecto se prolongue durante muchos años.

Especialmente para negocios especializados como el inmobiliario, que suelen utilizar un alto apalancamiento financiero, el endeudamiento mediante bonos y préstamos bancarios es considerable. Si bien los proyectos se retrasan debido a trámites legales incompletos, las empresas aún deben asumir los enormes intereses de estos préstamos. Todos estos costos asociados se reflejarán finalmente en el precio del producto una vez finalizado.

Por lo tanto, resulta muy difícil para las empresas reducir los precios de sus productos a un nivel "asequible", como desea la mayoría de la gente, especialmente en el contexto actual, donde los costes ya son muy elevados.

Inversor: Esto ilustra las dificultades que enfrentan los promotores inmobiliarios con el problema de los costos. ¿Podría explicar con más detalle algunos de los costos que actualmente afrontan las empresas inmobiliarias y cómo esto afecta la disminución de los precios de las viviendas?

El Sr. Vo Hong Thang afirma: Los costos de los insumos, como las tarifas por el uso de la tierra, la compensación por el desmonte de terrenos, los intereses de los préstamos bancarios, los costos laborales y la compra de materiales de construcción... han aumentado drásticamente, incluso varias veces en los últimos tiempos.

Se estima que un proyecto, desde la fase de planificación inicial hasta la finalización de los trámites legales, debería durar, en promedio, unos 3 años. Sin embargo, en la práctica, las empresas pueden tardar hasta una década o más en trámites administrativos para comenzar oficialmente la construcción, lo que supone un desperdicio de recursos.

Para ser propietarias de terrenos, las empresas deben incurrir en una serie de costes relacionados con la indemnización y la limpieza de terrenos mediante la transferencia de derechos de uso de la tierra, el pago de tasas por el uso de la tierra, el alquiler de la tierra y las tasas por la protección de los arrozales al Estado.

A continuación, los costos de construcción, incluidos la mano de obra y los materiales, aumentan progresivamente con el tiempo. En los proyectos de edificios de apartamentos, los costos de construcción representan aproximadamente el 50%, alrededor del 30% para las casas adosadas y el 20% para las villas.

Sin mencionar la carga financiera que supone para las empresas el pago del capital y los intereses de los préstamos. Cuanto más tiempo tarde en completarse un proyecto, mayores serán estos costes financieros. Y, en última instancia, todos estos costes se reflejan en el precio de venta que los clientes deben pagar al comprar una vivienda.

Es imposible esperar que las empresas acepten pérdidas solo para deshacerse del inventario.

En un contexto de mercado inmobiliario estancado como el de los dos últimos años, muchos promotores están intentando ofrecer atractivos incentivos a los compradores de vivienda y ampliar los plazos de pago para estimular la demanda.

En realidad, se trata de una política que perjudica las ganancias de los inversores, pero aun así la aceptan en un intento por generar liquidez. Ahora que los costos son demasiado altos, las empresas solo pueden bajar los precios de sus productos para equilibrar, en cierta medida, los intereses de compradores y vendedores.

Es muy difícil obligar a las empresas inmobiliarias a bajar los precios de las viviendas a un nivel "asequible", porque el negocio necesita ser rentable, y es imposible esperar que acepten pérdidas solo para vender su inventario.

Anteriormente, muchos promotores inmobiliarios buscaban obtener ganancias de decenas de por ciento antes de emprender cualquier proyecto. Ahora, sin embargo, su objetivo es alcanzar el punto de equilibrio, o incluso incurrir en pérdidas en algunas etapas iniciales. La meta principal para los promotores hoy en día es ofrecer el precio de venta más bajo posible y cobrar los pagos lo más rápido posible para generar flujo de caja, lo cual ya es la mejor opción para los clientes que desean adquirir una propiedad inmobiliaria.

Se prevé un aumento de la oferta de viviendas debido a los cambios en las políticas.

Inversor: La realidad es que, incluso en el contexto generalmente sombrío del mercado inmobiliario en 2023, el segmento de vivienda asequible siempre ha recibido una atención especial por parte de los clientes, y los proyectos en este segmento han mantenido consistentemente volúmenes de transacciones estables.

Sin embargo, los inversores parecen especialmente interesados ​​en construir casas adosadas de lujo y apartamentos de alta gama. ¿A qué se debe esta paradoja?

Sr. Vo Hong Thang: Los obstáculos legales que se producen simultáneamente en miles de proyectos en todo el país han dado como resultado que un número muy reducido de proyectos haya podido ponerse en marcha en los últimos años, concentrándose únicamente en unos pocos segmentos específicos.

Debido al número limitado de proyectos y a sus precios razonables, las ventas seguramente serán muy rápidas, y la afluencia de transacciones nos lleva fácilmente a creer erróneamente que solo los proyectos de bajo precio atraen el interés del público.

Sin embargo, también es importante reconocer que, en proyectos ubicados en zonas de gran demanda como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, prácticamente no existen apartamentos con precios inferiores a 50 millones de VND/m2. Estos proyectos suelen tener precios que oscilan entre los 70 y 80 millones de VND/m2, o incluso 100 millones de VND/m2, considerados propiedades de lujo.

Con todos estos proyectos ubicados en zonas tan privilegiadas, a los promotores les resulta muy difícil reducir los precios. Además, últimamente, la cantidad de proyectos de lujo disponibles para su lanzamiento ha sido muy escasa, lo que también ha provocado un bajo volumen de transacciones en este segmento.

Por lo tanto, es imposible concluir, basándose únicamente en el número de transacciones en el mercado, que el segmento de bienes raíces de lujo es menos popular que los segmentos de vivienda asequible o social.

Si se logran reducir los costos, el precio de los productos inmobiliarios disminuirá inmediatamente.

Además, para algunos promotores, muchas empresas se han posicionado desde el principio para desarrollar casas adosadas y propiedades de alto valor, y cuentan con una estrategia a largo plazo para este segmento. Por lo tanto, aunque deseen desarrollar segmentos de menor valor para satisfacer la demanda del mercado, deben mantener su enfoque inicial.

Además, algunos proyectos han quedado inconclusos con una inversión de capital muy elevada, lo que dificulta que los inversores se decanten fácilmente por otros segmentos del mercado inmobiliario.

Inversionista: En su opinión, ¿qué soluciones se necesitan para abordar la escasez de viviendas asequibles? La Ley de Tierras modificada ya se aprobó y pronto entrará en vigor. ¿Cómo evalúa su impacto en la oferta del mercado inmobiliario?

Sr. Vo Hong Thang: Basándonos en la política principal del Estado, podemos prever que en los próximos 3 a 5 años, la oferta de viviendas sociales y asequibles aumentará drásticamente, compensando la escasez de viviendas que ha sufrido la gran mayoría de la población en los últimos tiempos.

Para lograrlo, el papel del Estado sigue siendo primordial, ya que ostenta la responsabilidad principal de gestionar y orientar el desarrollo del mercado a través de políticas, instituciones y reglamentos.

Lo más importante es resolver todos los problemas legales del proyecto, agilizando los trámites administrativos para que las empresas puedan iniciar la construcción cuanto antes. En particular, las leyes recientemente modificadas y complementadas tendrán sin duda un impacto positivo inmediato en la oferta del mercado una vez que entren en vigor oficialmente.

En segundo lugar, es necesario revisar los costes del uso del suelo y deberían existir más programas de apoyo fiscal para las empresas que desarrollan viviendas asequibles y viviendas sociales.

En tercer lugar, Vietnam debería considerar la posibilidad de establecer más fondos para el desarrollo de viviendas destinados a quienes compran una vivienda por primera vez, de forma similar a Singapur.

Finalmente, en nuestro país deberíamos crear más fondos para terrenos no urbanizados y subastarlos para que las empresas puedan acceder fácilmente a la tierra.

Desde la perspectiva empresarial, la relación fundamental sigue siendo la de oferta y demanda. Si aumentan los costos de producción, los precios de venta subirán, y viceversa, si se reducen, el precio de los bienes inmuebles disminuirá inmediatamente. Para controlar estos costos, el Estado sigue desempeñando un papel crucial en la determinación de las tendencias alcistas y bajistas del mercado inmobiliario .

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html