Necesidad de armonizar los intereses de todas las partes

Los inversores tienen dificultades para asumir los costes y pagar los intereses de los préstamos.

Nguoi Dua Tin (NDT): Actualmente, mientras millones de personas de bajos y medianos ingresos anhelan tener una vivienda propia, la oferta de viviendas asequibles y sociales está prácticamente agotada. ¿Cuál cree que es la causa de esta situación?

Sr. Vo Hong Thang - Director de Servicios de Consultoría y Desarrollo de Proyectos, Grupo DKRA: El problema de la falta de oferta de viviendas asequibles y viviendas sociales para satisfacer las necesidades de las personas de ingresos bajos y medios se ha producido y persistido durante muchos años.

Existen muchos factores que afectan a este segmento, pero hay dos factores principales que afectan directamente a la oferta de este segmento.

En primer lugar, los costes de los insumos están aumentando. Si bien los precios inmobiliarios han mostrado signos de descenso en los últimos dos años, cabe reconocer que el ciclo de desarrollo inmobiliario anterior, entre 2014 y 2020 aproximadamente, mantuvo los precios de la vivienda en un nivel elevado.

Esto conlleva costes de inversión y construcción extremadamente elevados para los inversores en proyectos inmobiliarios. Desde la compra de terrenos, materias primas, mano de obra, etc., todo aumenta verticalmente, por lo que resulta muy difícil reducir el precio de los inmuebles terminados.

Sr. Vo Hong Thang - Director de Servicios de Consultoría y Desarrollo de Proyectos, Grupo DKRA.

En segundo lugar, el estatus legal de los proyectos inmobiliarios se prolonga y su resolución lleva mucho tiempo. Desde la etapa de adquisición de la propiedad del terreno, los inversores deben solicitar la documentación necesaria a distintos niveles de gobierno, además de planificar las indemnizaciones y la limpieza del terreno, lo que provoca que la finalización legal de un proyecto se demore muchos años.

Especialmente en sectores específicos como el inmobiliario, donde se suele recurrir a un alto apalancamiento financiero, la obtención de préstamos a través de bonos y bancos es muy elevada. Si bien el proyecto puede retrasarse por falta de documentación legal, la empresa debe asumir un alto coste en intereses. Todos los gastos mencionados se incluirán en el precio del producto una vez finalizado.

Por lo tanto, es muy difícil para las empresas reducir los precios de sus productos a un nivel bajo o cumplir con el concepto de "accesibilidad" deseado por la mayoría de la gente, especialmente en el contexto actual en el que los costes ya son muy elevados.

Inversor: Eso demuestra que los inversores inmobiliarios están teniendo problemas con los costes. ¿Podría usted, por favor, explicar con más detalle algunos de los costes que deben afrontar las empresas inmobiliarias? ¿Cómo afecta esto a la bajada de los precios de la vivienda?

Señor Vo Hong Thang: Los costos de los insumos, tales como las tasas por uso de la tierra, la compensación por la limpieza del sitio, los intereses de los préstamos bancarios, los costos laborales, las compras de materiales de construcción... han aumentado considerablemente, incluso varias veces en los últimos tiempos.

Un proyecto, desde la elaboración de la política de construcción hasta su finalización legal según lo previsto, tarda de media solo unos 3 años, pero en realidad, las empresas que desean iniciar oficialmente la construcción pueden llegar a pasar hasta diez años en trámites burocráticos, desperdiciando recursos.

Para ser propietarias de tierras, las empresas deben pagar una serie de compensaciones y costos de limpieza del sitio mediante la recepción de transferencias de derechos de uso de la tierra, el pago de tarifas de uso de la tierra, alquiler de la tierra y tarifas de protección de los arrozales al Estado.

A continuación, los costes de construcción, incluyendo mano de obra, materiales, etc., aumentan con el tiempo. En los proyectos de apartamentos, los costes de construcción representan aproximadamente el 50%, en las casas adosadas alrededor del 30% y en las villas el 20%.

Sin mencionar la carga financiera que supone para las empresas pagar el capital y los intereses de los préstamos. Cuanto más se prolongue la duración del proyecto, mayor será este coste. Y, por último, este coste se incluye en el precio de venta que los clientes deben pagar al comprar una vivienda.

Es imposible que las empresas acepten pérdidas solo para vender sus productos.

En el contexto del sombrío panorama del mercado inmobiliario de los dos últimos años, muchos inversores han intentado ofrecer atractivos incentivos a los compradores de vivienda y ampliar los plazos de pago para estimular la demanda.

De hecho, esta política perjudica las ganancias de los inversores, pero aun así la aceptan para intentar generar liquidez. Ahora que el costo es demasiado alto, las empresas no tienen más remedio que bajar el precio de sus productos para armonizar los intereses de compradores y vendedores a un nivel moderado.

Es muy difícil obligar a las empresas inmobiliarias a bajar los precios de las viviendas a un nivel "asequible", ya que necesitan obtener beneficios. Es imposible esperar que las empresas acepten pérdidas solo para vender sus productos.

En el pasado, muchos inversores esperaban obtener beneficios de hasta decenas por ciento antes de invertir, pero ahora están decididos a recuperar la inversión, incluso a perder dinero en las primeras etapas. El principal objetivo de los inversores hoy en día es conseguir el precio de venta más bajo posible, recaudando dinero lo antes posible para generar flujo de caja, lo cual es la mejor opción para los clientes que desean invertir en bienes raíces.

Expectativas de un aumento de la oferta de viviendas gracias a la política

Inversor: De hecho, incluso en el contexto general sombrío del mercado inmobiliario en 2023, el segmento de vivienda asequible sigue recibiendo una atención especial por parte de los clientes y los proyectos en este segmento siempre tienen un volumen de transacciones estable.

Sin embargo, los inversores parecen estar interesados ​​en desarrollar casas adosadas de lujo y apartamentos de alta gama... ¿Por qué cree que existe esta paradoja?

Sr. Vo Hong Thang: El estancamiento legal que se produjo simultáneamente en miles de proyectos en todo el país ha provocado que el número de proyectos aptos para su puesta en marcha en los últimos años sea muy reducido, y solo en ciertos segmentos.

Debido al reducido número de proyectos con precios razonables, la velocidad de las ventas será sin duda muy rápida, y el frenético ritmo de las transacciones nos lleva fácilmente a pensar erróneamente que solo los proyectos de bajo coste interesan a la gente.

Sin embargo, también es necesario considerar que, en proyectos ubicados en zonas de alta demanda como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, prácticamente no existen apartamentos con precios inferiores a 50 millones de VND/m². Los proyectos mencionados anteriormente tendrán precios de entre 70 y 80 millones de VND/m², e incluso de 100 millones de VND/m², lo que los convierte en propiedades de lujo.

Todos los proyectos mencionados se ubican en zonas tan privilegiadas que resulta muy difícil para los inversores reducir los precios. Además, en los últimos tiempos, la escasez de proyectos de lujo disponibles para la venta ha contribuido a que el volumen de transacciones en este segmento sea bajo.

Por lo tanto, es imposible analizar el número de transacciones en el mercado para confirmar que el segmento inmobiliario de lujo despierta menos interés que el segmento de vivienda asequible o social.

Si se reducen los costes, los precios inmobiliarios también bajarán inmediatamente.

Además, para algunos inversores, muchas empresas se han posicionado desde el principio para desarrollar el segmento de casas adosadas y viviendas de alto valor, y tienen una estrategia a largo plazo para desarrollar este segmento, por lo que, aunque realmente quieran desarrollar segmentos de menor valor para satisfacer la demanda del mercado, todavía tienen que aceptar seguir con la orientación original.

Además, algunos proyectos se han implementado sin terminar con una inversión de capital muy elevada, por lo que a los inversores les resulta difícil cambiar fácilmente a otros segmentos inmobiliarios.

Inversor: En su opinión, ¿qué soluciones deberían implementarse para resolver el problema de la escasez de viviendas asequibles? La Ley de Tierras revisada ya se ha aprobado y se aplicará en la práctica. ¿Cómo cree que afectará esto a la oferta en el mercado inmobiliario?

Sr. Vo Hong Thang: Basándonos en la política principal del Estado, podemos esperar plenamente que en los próximos 3-5 años, la oferta de viviendas sociales y viviendas asequibles aumente drásticamente, compensando la escasez de viviendas que ha sufrido la mayoría de la población en los últimos tiempos.

Para ello, el papel del Estado sigue siendo el más importante, ya que desempeña la tarea clave de operar y orientar el desarrollo del mercado a través de políticas, instituciones y estrategias...

Lo más importante es resolver todos los asuntos legales del proyecto y agilizar los trámites administrativos para que las empresas puedan iniciar la construcción rápidamente. En particular, las leyes recientemente modificadas y complementadas tendrán sin duda un impacto positivo inmediato en la oferta del mercado tras su entrada en vigor.

En segundo lugar, es necesario revisar los costos de uso de la tierra y debería haber más programas de apoyo fiscal para las empresas que desarrollan segmentos de vivienda asequible y vivienda social.

En tercer lugar, Vietnam debería considerar la posibilidad de establecer fondos adicionales para el desarrollo de viviendas para quienes compran una vivienda por primera vez, como en Singapur.

Y, por último, nuestro país debería crear más fondos para la limpieza de tierras y subastarlos para que las empresas puedan acceder fácilmente a ellas.

En el ámbito empresarial, la naturaleza del mercado sigue siendo la misma: la relación entre la oferta y la demanda. Si los costos de los insumos aumentan, el precio de venta también aumentará, y viceversa. Si los costos disminuyen, el precio de los productos inmobiliarios terminados bajará de inmediato. Para controlar estos costos, el Estado sigue desempeñando un papel fundamental en la regulación del mercado inmobiliario .

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html