Esperando que se “desate” para desarrollarse de forma saludable

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Aunque el organismo de gestión estatal ha tomado medidas drásticas para prevenir riesgos negativos, el mercado inmobiliario aún enfrenta muchos obstáculos y dificultades.

Gestión del mercado inmobiliario: A la espera de la liberación para un desarrollo saludable

Un terreno planificado en la ciudad de But Son (Hoang Hoa) se completó para subasta hace mucho tiempo, pero el ritmo de construcción aún es limitado.

Tras la promulgación de la Ley de Vivienda de 2023, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y los documentos que rigen su implementación, las autoridades de todos los niveles y ramas funcionales realizaron con prontitud una labor de propaganda y difusión dirigida a inversores, organizaciones e individuos relevantes. Al mismo tiempo, implementaron con urgencia y determinación soluciones para eliminar obstáculos y dificultades, promoviendo así el desarrollo seguro, saludable y sostenible del mercado inmobiliario.

La labor de inspección y supervisión de la implementación de las políticas de vivienda y del mercado inmobiliario también se ha organizado e implementado rigurosamente. En particular, el Departamento de Construcción monitorea de forma regular y eficaz la situación del mercado inmobiliario en la provincia y adopta con prontitud las medidas y soluciones adecuadas para evitar que el mercado se "caliente" o se congele, difunda rumores, especule para inflar los precios con fines de lucro y provoque desequilibrios entre la oferta y la demanda.

Por lo tanto, a pesar de las difíciles condiciones económicas , en 2024, los Comités Populares de distritos, pueblos y ciudades de la provincia organizaron subastas de derechos de uso de tierras para proyectos de acuerdo con la lista aprobada por el Comité Popular Provincial, asegurando el orden y los procedimientos de acuerdo con las regulaciones. Un informe del Departamento de Construcción muestra que en 2024, las localidades organizaron subastas de 316 sitios de planificación con un área de 130,84 hectáreas, recaudando más de 10,83 billones de VND (equivalente al 47,4% del plan). Esta cantidad se estima en 2,4 veces mayor que en 2023. Según informes de las localidades, en el último año no ha habido casos de resultados de subasta inusualmente altos, muchas veces superiores al precio inicial. El precio de subasta ganador tiene un aumento promedio del 0,2% al 3% en comparación con el precio inicial. Ciudad de Thanh Hoa y distritos: Thieu Hoa y Ha Trung se consideran localidades con resultados de subasta que aumentan en comparación con el precio inicial más alto del 28,8% al 30%.

Según el Departamento de Construcción, la asignación y el arrendamiento de terrenos mediante subastas de derechos de uso del suelo han limitado las situaciones negativas, han contribuido a complementar una importante fuente de ingresos para el presupuesto local y se han reinvertido en infraestructura, contribuyendo así al desarrollo socioeconómico. La organización de las subastas se lleva a cabo de forma pública, objetiva, honesta e igualitaria, garantizando los derechos e intereses legítimos de los participantes, de conformidad con la ley.

Sin embargo, entre los terrenos planificados subastados en años anteriores, la tasa de ocupación (construcción de viviendas terminada y ocupada) aún es baja. El Sr. Nguyen Manh Tuan, Jefe del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario del Departamento de Construcción, indicó que esta tasa en la ciudad de Thanh Hoa es de tan solo un 20 %. En distritos y zonas alejadas del centro urbano, esta tasa es de tan solo un 10 %. Esto genera un enorme desperdicio de terrenos.

Hay muchas razones para la situación anterior, en parte debido a la especulación de las personas, en parte debido a la tierra que ha ganado la subasta pero no se le ha otorgado un certificado de derecho de uso de la tierra... Sin embargo, según el Jefe del Departamento de Vivienda y Gestión del Mercado Inmobiliario, Nguyen Manh Tuan, la razón principal es la enorme demanda de ingresos presupuestarios de las subastas de derechos de uso de la tierra, mientras que la demanda de las personas para comprar tierras para almacenamiento y ganancias es muy alta. Esto también es parte de la razón por la que los precios de la tierra siguen aumentando, incluso en la misma área, existe una situación en la que la tierra planificada más tarde se subasta a un precio más alto que la tierra planificada anteriormente. Esta situación no solo dificulta que las personas pobres, de bajos ingresos o de ingresos medios accedan y compren terrenos residenciales, sino que también dificulta que las localidades atraigan grandes corporaciones y empresas nacionales y extranjeras para que presten atención e investiguen para invertir en proyectos y obras de construcción.

Si bien los bienes raíces son un commodity y deben regirse por las reglas del mercado, es un desperdicio no construir viviendas en terrenos que llevan mucho tiempo en subasta. Para prevenir esta situación, la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 (ambas en vigor desde el 1 de agosto de 2024) han establecido regulaciones para controlar el plazo de construcción de viviendas tras la adjudicación de la subasta, junto con sanciones. Sin embargo, hasta el momento, aún no existe una normativa específica para la aplicación de la ley.

Otra buena noticia para el mercado inmobiliario en el segmento de terrenos es que el Gobierno está realizando amplias consultas y ultimando el plan para implementar la Resolución n.º 161/2024/QH15, de 23 de noviembre de 2024, de la Asamblea Nacional, sobre la mejora continua de la eficacia y eficiencia en la implementación de políticas y leyes sobre la gestión del mercado inmobiliario y el desarrollo de vivienda social. En consecuencia, se espera que el Gobierno designe a los Comités Populares de las provincias y municipios de administración central para que presidan y coordinen con los ministerios y las ramas del gobierno para encontrar soluciones adecuadas y gestionar con rigor los proyectos inmobiliarios que enfrentan dificultades, problemas legales y estancamiento debido al prolongado proceso de implementación y a los cambios legislativos a lo largo del tiempo; evitando así la "criminalización" de las relaciones económico-civiles. Se espera que esta solución "desvincule" muchos proyectos inmobiliarios para su reinversión, contribuyendo así a promover el desarrollo sano y sostenible del mercado inmobiliario.

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