Apartamento de 100 millones de VND/m²: ¿un 'juego' para quién?

Según los expertos, el segmento de apartamentos con un precio de 100 millones de VND/m² no es adecuado para que viva la mayoría de los compradores porque sus ingresos no pueden permitirse ese nivel.

El informe más reciente del Ministerio de la Construcción señaló que en los primeros 9 meses del año, precio de venta del apartamento En Hanoi y Ho Chi Minh, los precios se mantuvieron altos y tendieron a aumentar en comparación con el mismo período del año pasado.

En concreto, el precio medio de venta primario de apartamentos en Hanoi en el tercer trimestre de 2025 es de 70 a 80 millones de VND/m², un aumento del 5,6% en comparación con el primer trimestre de 2025 y un aumento del 33% en comparación con el mismo periodo de 2024. En particular, algunos proyectos de apartamentos de lujo en Hanoi registraron precios de venta de 150 a 300 millones de VND/m².

En Ciudad Ho Chi Minh, el precio de venta primario promedio de apartamentos en los últimos 9 meses fue de aproximadamente 75 millones de VND/m², sin cambios respecto del primer trimestre de este año, pero un 36% más en comparación con el mismo período en 2024. Algunos proyectos de alta gama tienen precios de venta de 150 millones de VND/m² o más.

El último informe de Savills también muestra que el precio promedio por metro cuadrado de los apartamentos de nueva construcción en Hanói durante el segundo trimestre fue de 91 millones de VND. No se espera que este precio disminuya, al menos este año, ya que la mayoría de los proyectos que se lanzarán en lo que resta del año tienen un precio estimado de más de 90 millones de VND.

El informe del Ministerio de Construcción también destacó que los precios de los bienes raíces aumentan constantemente cada año, pero no reflejan su valor real y siguen siendo altos en comparación con el ingreso promedio de la mayoría de las personas.

En particular, según el Ministerio de Construcción, persisten fenómenos de acaparamiento, alza de precios y especulación. Esto incrementa el nivel de precios inmobiliarios, generando un desequilibrio entre la oferta y la demanda y superando la capacidad de la mayoría de la población para acceder a ellos.

Los inversores y las personas adineradas son los principales clientes del segmento de apartamentos de lujo. (Foto ilustrativa: Minh Duc).

Mientras tanto, según expertos inmobiliarios, la mayoría de los compradores en el segmento de alto precio del mercado actual son inversores que buscan un alto potencial de rentabilidad. Por el contrario, a pesar de la alta demanda, el acceso a la vivienda para la mayoría de las personas, especialmente los jóvenes, es muy limitado debido a los altos precios de la vivienda.

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces, analizó: «En cuanto a los compradores de vivienda, la realidad muestra que solo un pequeño grupo compra por primera vez y compra con verdaderas necesidades de vivienda. La mayoría son inversionistas; algunos compran para "navegar" a corto plazo, otros para conservar activos en un contexto de fuertes fluctuaciones en otros canales de inversión».

Según una encuesta de la empresa de investigación de mercado DKRA Vietnam, los compradores que invierten representan una mayor proporción que los compradores con necesidades reales de vivienda, representando entre el 70 % y el 80 % de las ventas. La mayoría de estos clientes ya poseen al menos dos propiedades, utilizando capital inactivo en lugar de préstamos. Se centran en la rentabilidad, la solvencia, la capacidad de alquiler y la liquidez.

Una encuesta de Property Guru Vietnam Company muestra que hasta el 60% de las transacciones recientes en el mercado de apartamentos se concentran en el grupo de clientes inversionistas. Los inversores con una tolerancia al riesgo inherente están dispuestos a usar apalancamiento financiero para comprar, convencidos de que los precios de los apartamentos seguirán subiendo en el futuro cercano.

Además del grupo de inversores que compran para obtener ganancias, la Sra. Pham Thi Mien, subdirectora del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE) señaló otro grupo de personas que están dispuestas a comprar apartamentos al precio de 100 millones de VND/m², que son personas con un buen potencial financiero.

La Sra. Mien mencionó que, a pesar del alto precio de venta, los inversores siguieron vendiendo sus productos. En concreto, la tasa de absorción de nueva oferta alcanzó el 62 %. En particular, la mayoría de los apartamentos "cerrados" pertenecían al segmento de lujo y alta gama.

“ Los proyectos recién inaugurados han precio alto "Pero aún se absorbe bien debido a que la demanda de vivienda del grupo de personas con buena capacidad financiera, incluyendo vietnamitas y extranjeros, sigue siendo alta. Además, la demanda de inversión también ha aumentado, ya que los clientes aprovechan el flujo de caja preferencial con la expectativa de que los precios sigan subiendo", afirmó la Sra. Mien.

El experto también dijo que la mayoría de las transacciones en el mercado primario provienen de la demanda de personas que poseen muchas propiedades.

Un representante de una inmobiliaria en Hanói reveló que, con proyectos en ubicaciones privilegiadas, con precios de cientos de millones de VND/m², la mayoría de los compradores son personas adineradas con necesidades reales de vivienda. Estos podrían ser clientes de entre 8 y 9 años que buscan un espacio habitable con todas las comodidades y una comunidad civilizada.

" Los proyectos con un rango de precio de 100 a 150 millones de VND/m² son los más fáciles de vender, mientras que los apartamentos de más de 200 millones de VND/m² serán más selectivos ", dijo.

Invertir en la cima es arriesgado.

El Sr. Nguyen Quoc Hung, vicepresidente y secretario general de la Asociación Bancaria de Vietnam, advirtió en una ocasión que los inversores que mantienen muchos apartamentos de alto precio, esperando a que suban los precios para luego venderlos, se enfrentarán a numerosos riesgos a partir de 2025. Según el Sr. Hung, los propios bancos siguen prestando, los inversores siguen comprando casas y, posteriormente, los compradores tienen una diferencia de precio con otros compradores, con la expectativa de que suban. Pero cuando los precios bajan o ya no se pueden vender, los compradores finales sufrirán las consecuencias.

Invertir en apartamentos a precios desorbitados conlleva muchos riesgos. (Ilustración: Cong Hieu)

El Sr. Hung cree que en el futuro, cuando el Gobierno implemente el proyecto de "1 millón de viviendas sociales", el mercado inmobiliario volverá a su verdadera naturaleza.

Además de eso, el capital de más de 145 billones de VND que espera a los inversores en viviendas sociales también sugerirá una buena dirección para el mercado inmobiliario.

El Sr. Nguyen Quang Huy, director ejecutivo de la Facultad de Finanzas y Banca (Universidad Nguyen Trai), también dijo que invertir en apartamentos que valen cientos de millones de dongs planteará altos riesgos.

En concreto, se trata de un segmento con liquidez limitada; al ser la cartera de clientes reducida, será difícil revender rápidamente. La rentabilidad del alquiler de estos apartamentos de cien millones de m² también es bastante modesta, con una rentabilidad de tan solo entre el 3 % y el 5 % anual, muy inferior a la de otros canales.

Mientras tanto, invertir en estos apartamentos conlleva un alto riesgo de ajuste de precios o estancamiento del crecimiento. Si el precio supera con creces la asequibilidad y el valor real de explotación, el mercado podría experimentar una desaceleración.

Por último, según el Sr. Huy, invertir todo el capital en un apartamento de lujo significa perder la oportunidad de diversificar las inversiones en otras zonas.

El Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, también dijo que los inversores sólo deberían gastar dinero en comprar apartamentos baratos en este momento.

Según el Sr. Toan, hace unos dos o tres años, los apartamentos rara vez figuraban en las carteras de inversión atractivas debido a la mentalidad de que eran bienes de consumo y perdían valor con el tiempo. Pero cuando la nueva oferta en Hanói se fue limitando gradualmente, este producto volvió a atraer el interés de muchos inversores con gustos seguros. Gracias al flujo de caja mensual del alquiler, combinado con la tasa de aumento de precios, invertir en apartamentos genera mayores ganancias que los ahorros actuales.

Sin embargo, los precios actuales de los apartamentos son tan altos que los compradores compran fácilmente al máximo, lo que conlleva grandes riesgos. Por ejemplo, un apartamento cuesta entre 4.000 y 5.000 millones de VND, pero el alquiler es de tan solo unos 10 millones de VND al mes, mientras que un apartamento cuesta entre 2.000 y 3.000 millones de VND, y el alquiler también es equivalente. Por lo tanto, según el Sr. Toan, los inversores solo deberían invertir en productos con precios razonables.

El Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de PropertyGuru Vietnam, también cree que solo se debe comprar o invertir en productos económicos y razonables. Señaló que el momento de la compra no es tan importante como la preparación de una situación financiera sólida. Los compradores deben tener al menos entre el 30 % y el 40 % del valor de la vivienda en su propio capital. Es necesario asegurar un flujo de caja estable durante los próximos 3 a 5 años para evitar presiones financieras al solicitar un préstamo para comprar una vivienda.

Fuente: https://baolangson.vn/chung-cu-100-trieu-dong-m-cuoc-choi-danh-cho-ai-5060380.html