La transferencia del proyecto sigue estancada.

Esta fue la valoración de los expertos que participaron en el seminario: Leyes sobre actividades financieras relativas a la transferencia, aportación de capital e inversión en proyectos inmobiliarios en Vietnam, organizado por la Asociación para la Investigación y la Consultoría sobre Políticas y Derecho para las Actividades de Inversión en Vietnam el 30 de mayo.

Para vender el proyecto, tienen que saltarse la ley.

Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, todo el sistema político está decidido a eliminar los obstáculos para los proyectos. Sin embargo, la normativa que exige que los proyectos cumplan con sus obligaciones financieras antes de ser transferidos total o parcialmente está causando dificultades a las empresas.

La adquisición de terrenos libres de gravámenes exige una enorme inversión por parte de las empresas. Para cuando comienzan la ejecución de los proyectos, muchos inversores se quedan sin fondos, ya que la ley exige que los proyectos cuenten con certificados de propiedad para poder acceder a préstamos. Por lo tanto, muchos inversores se ven obligados a vender sus proyectos prematuramente.

Sin embargo, cuando las transferencias de proyectos presentan dificultades, las empresas eluden las normas transfiriendo acciones de la compañía. En ese momento, la esencia del negocio cambia y el nuevo propietario se convierte, en esencia, en el comprador del proyecto. Esta laguna legal no es intrínsecamente incorrecta, ya que la ley no prohíbe la transferencia de acciones, pero sí conlleva ciertos riesgos a largo plazo.

Actualmente, muchos proyectos no pueden transferirse debido a regulaciones excesivamente estrictas.

FOTO: DINH SON

Según el Dr. Ho Trung Phuoc, exmiembro del Comité Permanente del Comité Provincial del Partido de Binh Thuan, solo en Ciudad Ho Chi Minh existen actualmente más de 100 proyectos que enfrentan obstáculos legales y no cumplen con las condiciones para su transferencia, con cientos de miles de millones de dongs inmovilizados. Esto imposibilita tanto a quienes desean vender como a quienes desean comprar.

La causa fundamental radica en los conflictos dentro del marco legal. En concreto, la Ley de Inversiones permite las transferencias una vez aprobado el plan de inversión, mientras que la Ley de Negocios Inmobiliarios y la Ley de Tierras de 2024 exigen el cumplimiento de obligaciones financieras. Esto crea un vacío legal: se permite la inversión, pero se dificulta el acceso a la tierra.

La ley también exige la finalización de nuevas infraestructuras antes de la transferencia de terrenos, pero no especifica el porcentaje. Además, existe un cuello de botella en la valoración de terrenos, con un proceso de tasación que se prolonga indefinidamente y la falta de mecanismos de fijación de precios flexibles basados ​​en el mercado, lo que provoca la inmovilización de capitales y la paralización de proyectos.

En su lugar, el comprador paga la tasa por el uso del suelo.

Ante esta situación, el abogado Truong Anh Tu, presidente del bufete TAT Law Firm, sostiene que las fusiones y adquisiciones inmobiliarias ya no se limitan a la mera transferencia de activos, sino que en muchos casos se han convertido en la transferencia de toda la "memoria jurídica" del proyecto. Esta es también la razón por la que los aspectos legales se están convirtiendo en el primer filtro para los flujos de capital.

"Anteriormente, las entidades de crédito estaban interesadas principalmente en el valor de las garantías, pero ahora quieren saber cómo se adquirieron los derechos de uso de la tierra, en qué medida se han cumplido las obligaciones financieras, si el proyecto involucra bienes públicos y si esos derechos de propiedad son capaces de mantener la estabilidad en caso de cambios en el entorno legal", dijo el abogado Truong Anh Tu.

Cuando estas cuestiones se convierten en fundamentales para el proceso de debida diligencia, los riesgos legales comienzan a reflejarse directamente en el valor de la transacción. Un proyecto con un historial legal complejo estará sujeto a un mayor descuento. Un proyecto con obligaciones financieras incompletas tardará más en acceder a financiación. Un proyecto con un historial legal poco claro se someterá a un proceso de debida diligencia más riguroso y prolongado.

En otras palabras, el riesgo legal hoy en día ya no se refleja en los informes de los abogados, sino que se traduce en términos monetarios a través del costo del capital, las condiciones de desembolso, la relación préstamo-valor y la valoración del propio proyecto.

En un nivel más profundo, según el Sr. Truong Anh Tu, lo que actualmente le falta al mercado no es necesariamente terrenos o liquidez. Los inversores solo están realmente preparados para el largo plazo cuando comprenden claramente sus derechos, sus obligaciones y si esos derechos seguirán protegidos después de muchos años.

Por eso, la principal novedad en el mercado de fusiones y adquisiciones inmobiliarias ya no es la carrera por adquirir más terrenos, sino la construcción de derechos de propiedad más transparentes, estables y fiables. Este es el cambio más profundo que se está produciendo actualmente en el mercado inmobiliario vietnamita.

Para superar estas dificultades, se han propuesto muchas soluciones.

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Para superar los obstáculos que enfrentan estos proyectos, el Dr. Bui Dang Dung, Vicepresidente del Comité de Finanzas y Presupuesto de la Asamblea Nacional , propuso estudiar un mecanismo que permitiera a las entidades crediticias otorgar garantías o establecer cuentas de depósito en garantía. De esta manera, los fondos del comprador podrían utilizarse directamente para pagar las obligaciones financieras relacionadas con el terreno al Estado en nombre del vendedor. Esta solución contribuiría a desbloquear proyectos actualmente paralizados debido a la incapacidad del inversionista anterior para pagar los impuestos, al tiempo que garantizaría que el Estado recaude los impuestos de forma correcta e íntegra.

Es necesario finalizar rápidamente el marco legal para el desarrollo de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) y los fondos de capital privado. Estos proporcionarán una base financiera sólida, actuando como compradores profesionales para consolidar proyectos fragmentados mediante transferencias de capital, reduciendo así la excesiva dependencia del crédito bancario.

Simultáneamente, deberían publicarse directrices detalladas y coherentes sobre los métodos de valoración de terrenos conforme a la nueva Ley de Tierras. Una valoración clara de los terrenos ayudará a las empresas a determinar con precisión los costes de oportunidad, lo que permitirá valorar rápidamente las transacciones de fusiones y adquisiciones y reducir los largos tiempos de negociación.

"Es necesario simplificar los trámites administrativos posteriores a la transferencia. El proceso de cambio de inversor en el certificado de inversión y en el certificado de propiedad del terreno debería implementarse mediante un mecanismo de ventanilla única, reduciendo el tiempo de espera para que el capital pueda fluir más rápidamente hacia la reconstrucción del proyecto", sugirió el Sr. Bui Dang Dung.

Fuente: https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm