¿Debería comprar más terrenos en los suburbios cuando ya tengo tres propiedades?

Los expertos aconsejan considerar cuidadosamente la compra de terrenos en los suburbios porque reduce la diversidad de activos cuando ya tienes dos casas en el centro de la ciudad y un terreno en el campo.

Tengo 38 años, mi esposa 33, tenemos un hijo de 5 años y está embarazada de nuestro segundo hijo. Soy el único que trabaja en la familia; mi esposa se queda en casa y se dedica a negocios en línea, principalmente a las tareas del hogar. Mis ingresos con un trabajo estable rondan los 100-120 millones de VND al mes y los gastos familiares rondan los 50 millones.

Actualmente, tengo dos casas en el centro de la ciudad, cada una con un valor aproximado de 6000 a 7000 millones de VND, y las alquilo por 12 millones de VND al mes, lo que suma un total de 24 millones de VND. Toda mi familia alquila un apartamento por 13 millones de VND al mes. También tengo un terreno en el campo con un valor aproximado de 1000 millones de VND y ahorros de 2000 millones de VND.

Las tasas de interés de los ahorros son bajas, así que este año quiero retirar 2 mil millones de mis ahorros para invertir. Puedo pedir prestado más con buenas tasas de interés de bancos extranjeros (fijas a 3 años con tasas de interés del 7-8% anual) y pagar la deuda con base en el saldo restante cada mes.

Trabajo principalmente por un salario, no soy bueno para los negocios, puedo asumir riesgos a un nivel relativamente aceptable y no conozco mucho el mercado inmobiliario, como el de terrenos suburbanos. Hasta ahora, he ahorrado lo suficiente para comprar casas en el centro de la ciudad para alquilar. He oído que este año es un buen momento para invertir en terrenos suburbanos, con la condición de que sea a largo plazo, de 3 a 5 años. Sin embargo, me temo que pronto se aprobará la segunda ley de impuestos sobre bienes raíces, y quienes poseen muchas propiedades, como yo, tendrán que pagar muchos impuestos.

Obtenga asesoramiento de expertos sobre la dirección de inversión adecuada en el futuro cercano.

Thien Son

Bienes raíces en la zona este de Ciudad Ho Chi Minh, Ciudad Thu Duc, noviembre de 2023. Foto: Quynh Tran

Consultor:

Con la información anterior, le brindaré análisis y consejos para ayudarle a tener una visión general de la salud financiera de su familia. A partir de ahí, podrá tomar decisiones de inversión adecuadas.

Primero, analicemos la situación financiera de su familia. Los ingresos totales de su familia, provenientes del salario, son de aproximadamente 110 millones de VND al mes (en promedio), y los ingresos por alquiler de dos casas son de 24 millones. Los gastos familiares totales son de aproximadamente 50 millones de VND al mes (suponiendo que incluyen el alquiler del apartamento de 13 millones, los gastos básicos y las prestaciones sociales). Por lo tanto, el superávit mensual de la familia será de 84 millones de VND al mes.

Su familia cuenta con un superávit bastante bueno, con una proporción de hasta el 63 %. Sin embargo, con el hijo mayor a punto de entrar en primer grado y la llegada de un nuevo miembro, las necesidades financieras aumentarán, especialmente los costos de educación y salud. Esto requiere mayor flexibilidad y una planificación detallada para garantizar la seguridad financiera a largo plazo de la familia.

A continuación, evaluamos la cartera de activos actual. Dos casas en el centro de la ciudad por valor de 12 mil millones, terrenos en el campo por valor de 1 mil millones y ahorros por valor de 2 mil millones. El total de activos asciende actualmente a 15 mil millones y no hay deuda.

Su familia posee actualmente una importante cartera de activos, principalmente centrada en bienes raíces (87%). El rendimiento de las inversiones no es alto debido a que las tasas de interés de los depósitos a plazo a un año están bajando al 5-6% anual, y la tasa de crecimiento de los precios de las viviendas en zonas céntricas, según los datos de seguimiento de FIDT, fluctúa a un promedio del 8-9% anual. Si bien los bienes raíces suelen generar una mayor rentabilidad que las tasas de interés de los depósitos, centrarse demasiado en un solo tipo de activo también conlleva riesgos y puede reducir la liquidez de la cartera de inversiones.

Las tasas de interés de los préstamos son actualmente bajas, de tan solo el 5-8% durante el período preferencial y del 9,5-10% al año siguiente. Esta es una oportunidad para utilizar el apalancamiento financiero y aumentar el rendimiento de las inversiones.

A continuación, analizamos los factores a considerar al invertir en bienes raíces suburbanos. Su intención es retirar 2 mil millones de sus ahorros, además de un préstamo bancario para mantener bienes raíces suburbanos durante 5 años. Con este enfoque, diversificará su cartera inmobiliaria. La tasa de crecimiento de los bienes raíces suburbanos fluctúa entre el 12 % y el 15 % anual, pero reducirá la liquidez de la clase de activo que posee.

Invertir en terrenos suburbanos sin el conocimiento ni el tiempo necesarios conlleva un gran riesgo de no elegir un terreno con potencial real. Además, también podría enfrentar riesgos relacionados con la legalidad, la liquidez y el potencial de crecimiento de dicho terreno. Por lo tanto, es importante encontrar buenos agentes inmobiliarios o confiar la búsqueda de posibles inmuebles suburbanos a organizaciones de renombre.

La posibilidad de impuestos elevados sobre las segundas propiedades también será un factor a considerar. Actualmente, según la hoja de ruta, la propuesta para desarrollar una Ley de Impuesto sobre Bienes Raíces se presentará a la Asamblea Nacional para su análisis en la octava sesión (octubre de 2024) y se aprobará en la novena sesión (mayo de 2025). Se desconoce cuándo se implementará la ley ni el régimen fiscal específico para las transferencias. Diversificar su cartera de inversiones y asignar una cantidad adecuada de dinero en su situación financiera general a terrenos suburbanos limitará el impacto de los impuestos sobre los activos.

Me gustaría añadir más sobre soluciones de protección financiera. No especificó si toda la familia tiene seguro de vida, así que mi consejo es asegurarse de tener un seguro de vida y un seguro médico para cada miembro de la familia. El seguro le protegerá de riesgos imprevistos, a la vez que mantiene la estabilidad de sus ingresos. La contribución anual recomendada es del 5 al 8 % de sus ingresos totales del año.

El siguiente tipo de activo que deberá preparar antes de seguir invirtiendo es reservar una reserva para su familia para garantizar su seguridad financiera en caso de emergencia, generalmente de 3 a 6 meses de gastos. En el caso específico de su familia, esta reserva se reducirá a entre 150 y 300 millones de VND. Esta reserva puede dividirse en paquetes de ahorro con plazos de 1, 6 y 12 meses.

En cuanto a las soluciones de inversión, tengo el siguiente análisis. Actualmente, la economía está entrando en un nuevo ciclo: recuperación, crecimiento, saturación y recesión. Cada fase tendrá una clase de activo con características adecuadas para un buen crecimiento durante ese período.

En la fase de recuperación del nuevo ciclo, se prevé que los valores en general, y las acciones en particular, registren el mayor crecimiento. Por lo tanto, para obtener un buen rendimiento del crecimiento de los activos, debería invertir en una clase de activo accionario en los próximos 2-3 años. Si no dispone de tiempo, experiencia y una alta tolerancia al riesgo, puede invertir en certificados de fondos, acumular acciones o confiar su inversión a instituciones financieras de prestigio y elegir segmentos de inversión que se ajusten a su riesgo.

El oro también será un canal de inversión adecuado para quienes tienen apetito por el riesgo. Actualmente, el precio del metal precioso se mantiene bastante alto y presenta fluctuaciones. En momentos propicios para el precio del oro, también puede considerar mantenerlo. Sin embargo, no debe invertir más del 10% del patrimonio total de la familia.

En definitiva, cada decisión de inversión que tome debe considerarse en el marco de un plan financiero integral, diseñado para considerar su tolerancia al riesgo, sus objetivos financieros a largo plazo y las necesidades familiares inmediatas. Esperamos que los consejos anteriores le ayuden a gestionar y desarrollar sus finanzas personales.

Vu Thi Huong
Experto en planificación financiera personal
FIDT Empresa de consultoría de inversiones y gestión de activos

Enlace de origen: https://vnexpress.net/co-nen-mua-them-dat-vung-ven-khi-da-so-huu-ba-bat-dong-san-4735316.html