Los expertos aconsejan reflexionar detenidamente antes de comprar terrenos en zonas suburbanas, ya que reduce la diversificación de activos si ya se poseen dos casas en la ciudad y un terreno en el campo.
Tengo 38 años, mi esposa 33, tenemos un hijo de 5 años y ella está embarazada de nuestro segundo hijo. Soy el único que trabaja; mi esposa se queda en casa, vendiendo cosas por internet y principalmente haciendo las tareas domésticas. Mis ingresos mensuales son de entre 100 y 120 millones de VND, y nuestros gastos familiares rondan los 50 millones de VND.
Actualmente, poseo dos casas en el centro de la ciudad, cada una valorada en aproximadamente 6-7 mil millones de VND, y las alquilo por 12 millones de VND al mes cada una, lo que suma un total de 24 millones de VND. Mi familia alquila un apartamento por 13 millones de VND al mes. También poseo un terreno en mi ciudad natal valorado en alrededor de mil millones de VND y tengo 2 mil millones de VND en ahorros.
Con los bajos tipos de interés de mis ahorros, quiero retirar 2.000 millones de VND este año para invertir. También puedo pedir un préstamo a un buen tipo de interés a un banco extranjero (a tipo fijo durante 3 años con un interés del 7-8% anual) y amortizar la deuda mensualmente en función del saldo restante.
Soy principalmente empleado, no tengo mucha experiencia en negocios y puedo asumir un nivel de riesgo relativamente moderado. No sé mucho sobre el mercado inmobiliario, especialmente sobre terrenos en las afueras. Hasta ahora, he ahorrado lo suficiente para comprar casas en el centro de la ciudad y alquilarlas. He oído que este año es un buen momento para invertir en terrenos en las afueras, siempre y cuando se conserven durante 3 a 5 años. Sin embargo, me preocupa que con la próxima ley sobre impuestos a las segundas propiedades, quienes poseen varias propiedades como yo se enfrenten a impuestos muy altos.
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Tianshan
Bienes raíces en la zona este de Ciudad Ho Chi Minh, Ciudad de Thu Duc, noviembre de 2023. Foto: Quynh Tran
Consultor:
Con base en la información anterior, le brindaré un análisis y algunos consejos para que tenga una visión general de la situación financiera de su familia. A partir de ahí, podrá tomar decisiones de inversión adecuadas.
Primero, analicemos la situación financiera de su familia. El ingreso mensual total de su familia por salarios es de aproximadamente 110 millones de VND (en promedio), y el ingreso por alquiler de dos viviendas es de 24 millones de VND. Los gastos familiares totales son de aproximadamente 50 millones de VND al mes (suponiendo que esto incluye 13 millones de VND para el alquiler del apartamento, gastos esenciales y otros placeres). Por lo tanto, el superávit mensual de su familia sería de 84 millones de VND.
Actualmente, su familia cuenta con un superávit bastante bueno, del 63%. Sin embargo, con su hijo mayor a punto de comenzar primer grado y la llegada de un nuevo miembro a la familia, las necesidades financieras aumentarán, especialmente en lo que respecta a educación y salud. Esto requiere mayor flexibilidad y una planificación más detallada para garantizar la seguridad financiera a largo plazo de su familia.
A continuación, analizamos la cartera de activos actual. Dos casas en el centro de la ciudad, valoradas en 12 mil millones de VND, un terreno en el campo, valorado en 1 mil millones de VND, y ahorros por valor de 2 mil millones de VND. El total de activos asciende actualmente a 15 mil millones de VND y no existen deudas.
Actualmente, su familia posee una cartera de activos significativa, centrada principalmente en bienes raíces (87%). El rendimiento de la inversión ha sido inferior al esperado debido a la disminución de las tasas de interés de los depósitos a plazo fijo de un año (5-6%) y al crecimiento anual promedio del 8-9% en los precios de las propiedades en zonas urbanas, según datos de FIDT. Si bien los bienes raíces suelen generar mayores rendimientos que las tasas de interés de los depósitos a plazo fijo, concentrarse excesivamente en una sola clase de activos conlleva riesgos y puede reducir la liquidez de la cartera.
Los tipos de interés actuales para préstamos son bajos, oscilando entre el 5 % y el 8 % durante el período preferencial y entre el 9,5 % y el 10 % anual después de dicho período. Esto representa una oportunidad para aprovechar los recursos financieros y mejorar el rendimiento de las inversiones.
A continuación, analicemos los factores a considerar al invertir en bienes raíces suburbanos. Supongamos que planea retirar 2 mil millones de VND de sus ahorros, además de un préstamo bancario, para mantener propiedades suburbanas durante 5 años. Este enfoque diversificará su cartera de bienes raíces y, si bien las propiedades suburbanas suelen revalorizarse entre un 12 % y un 15 % anual, reducirá la liquidez de sus activos.
Invertir en terrenos suburbanos sin el conocimiento y el tiempo suficientes conlleva un riesgo significativo de no encontrar una parcela realmente prometedora. Además, puede enfrentarse a riesgos relacionados con cuestiones legales, liquidez y el potencial de revalorización del terreno. Por lo tanto, encontrar agentes inmobiliarios de confianza o confiar la búsqueda de propiedades suburbanas prometedoras a organizaciones fiables es fundamental.
La posibilidad de impuestos elevados sobre segundas propiedades también será un factor a considerar. Actualmente, según la hoja de ruta, el proyecto de Ley de Impuestos sobre Bienes Inmuebles se presentará a la Asamblea Nacional para comentarios en la octava sesión (octubre de 2024) y se aprobará en la novena sesión (mayo de 2025). No está claro cuándo se implementará la ley ni cuáles serán las tasas impositivas específicas para las transferencias de propiedades. Diversificar su cartera de inversiones y asignar una cantidad adecuada de dinero a terrenos suburbanos dentro de su panorama financiero general limitará el impacto de los impuestos sobre los activos.
Me gustaría añadir algunos consejos sobre protección financiera. No especificaste si toda tu familia tiene seguro de vida, así que te recomiendo que cada miembro tenga seguro de vida y de salud. El seguro te protegerá contra riesgos imprevistos y, al mismo tiempo, mantendrá la estabilidad de tus ingresos. La prima anual recomendada sería del 5 al 8 % de tus ingresos anuales totales.
La siguiente clase de activos que deberá preparar antes de continuar invirtiendo es la creación de una reserva financiera para su familia que garantice su seguridad económica en caso de emergencias, cubriendo generalmente entre 3 y 6 meses de gastos. En el caso específico de su familia, esto equivaldría a entre 150 y 300 millones de VND. Esta reserva puede dividirse en cuentas de ahorro con plazos de 1, 6 y 12 meses.
En cuanto a las soluciones de inversión, mi análisis es el siguiente: Actualmente, la economía está entrando en un nuevo ciclo, pasando de recuperación a crecimiento, saturación y recesión. Cada fase contará con distintas clases de activos con características propicias para un fuerte crecimiento durante ese período.
En la fase de recuperación de un nuevo ciclo, se espera que los valores en general, y las acciones en particular, tengan el mejor desempeño. Por lo tanto, para lograr un buen crecimiento del patrimonio, conviene tener una cartera de acciones para los próximos 2 o 3 años. Si no dispone del tiempo, la experiencia o una tolerancia al riesgo relativamente alta, puede invertir en fondos de inversión, acumular acciones o confiar sus inversiones a instituciones financieras de buena reputación, eligiendo segmentos de inversión que se ajusten a su nivel de riesgo.
El oro también es una opción de inversión adecuada para quienes tienen una alta tolerancia al riesgo. Actualmente, este metal precioso tiene un precio relativamente alto y está sujeto a volatilidad. En periodos de precios favorables, podría considerar mantenerlo. Sin embargo, no debería invertir más del 10% del patrimonio familiar.
En definitiva, todas tus decisiones de inversión deben considerarse dentro del marco de un plan financiero integral, diseñado para tener en cuenta niveles de riesgo aceptables, objetivos financieros a largo plazo y las necesidades inmediatas de tu familia. Esperamos que estos consejos te ayuden a gestionar y mejorar tus finanzas personales.
Vu Thi Huong
Experto en planificación financiera personal
FIDT Investment Consulting and Asset Management Company
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