Resumen rápido:
  • El concepto de terreno sujeto a normativa urbanística y los tipos comunes de normativa urbanística.
  • Reglamento relativo a la expedición de certificados de propiedad de terrenos situados dentro de zonas planificadas.
  • ¿Se pueden transferir o vender los terrenos destinados a la construcción?
  • Riesgos comunes al comprar terrenos afectados por regulaciones de zonificación.
  • ¿Qué se debe hacer cuando un terreno se encuentra dentro de una zona de desarrollo planificada?

El concepto de terreno sujeto a normativa urbanística y los tipos comunes de normativa urbanística.

El término «terrenos sujetos a normativa urbanística» se utiliza comúnmente para referirse a las áreas de terreno que se encuentran dentro del ámbito designado por las autoridades estatales competentes para su uso futuro, como la construcción de carreteras, el desarrollo de zonas residenciales o proyectos de obras públicas. Por lo general, estos terrenos pueden estar incluidos en la planificación del uso del suelo, la planificación urbana o la planificación del transporte.

Los tipos de planificación más comunes que se utilizan actualmente incluyen:

  • Planificación del transporte
  • Planificación de zonas residenciales
  • Planificación de obras públicas
  • Proyecto de planificación urbana o comercial
Foto ilustrativa: Hong Khanh

Reglamento relativo a la expedición de certificados de propiedad de terrenos situados dentro de zonas planificadas.

Según la normativa vigente en materia de tierras, la expedición de certificados de derechos de uso de la tierra (títulos de propiedad) para terrenos ubicados dentro de un área planificada depende de si dicho plan ya cuenta con un plan de uso de la tierra específico.

Si el terreno solo está incluido en la planificación, pero no existe un plan anual de uso del suelo a nivel distrital, las personas aún pueden ejercer sus derechos legales, como registrarse para obtener certificados de uso del suelo, construir viviendas, transferir la propiedad, etc., como de costumbre. Esto se considera una garantía de los derechos de los usuarios del suelo hasta que el Estado lleve a cabo la expropiación de acuerdo con el plan.

Por el contrario, si el terreno ya está incluido en el plan anual de ordenación del suelo anunciado por el Estado, algunos derechos de los propietarios se verán temporalmente restringidos. En concreto, mientras se tramita la adquisición del terreno, no se aprobará la expedición de títulos de propiedad, la subdivisión de terrenos ni los cambios en el uso del suelo, a fin de garantizar la correcta ejecución del plan.

¿Se pueden transferir o vender los terrenos destinados a la construcción?

La transferencia de terrenos afectados por planes de zonificación es una de las cuestiones más frecuentes. El principio general es que, si el terreno aún no cuenta con un plan de uso del suelo anual, el propietario puede realizar transacciones con normalidad. Los contratos de compraventa, donación, herencia, etc., se formalizan ante notario y se registran como cualquier otro terreno de propiedad legal.

Sin embargo, una vez que el terreno se incluye en un plan de uso del suelo específico para ese año, el derecho a transferir la propiedad queda restringido. Por lo general, las oficinas de registro de la propiedad no registran los cambios de titularidad en estos casos. Si la transacción se realiza mediante documentos manuscritos o acuerdos civiles firmados incorrectamente, podría ser inválida, lo que ocasionaría pérdidas al comprador.

En algunos casos, cuando la planificación se ha prolongado durante muchos años sin que se haya llevado a cabo, los residentes pueden presentar una solicitud ante la autoridad competente para que se considere la posibilidad de ajustar el proyecto o permitir el uso temporal o la transferencia del terreno. Sin embargo, esto depende de las políticas de cada localidad y debe ser aprobado específicamente.

Riesgos comunes al comprar terrenos afectados por regulaciones de zonificación.

Los compradores de terrenos suelen centrarse únicamente en la ubicación y el precio, prestando poca atención a la normativa urbanística. Como resultado, en muchos casos se adquieren terrenos destinados a la expropiación, lo que conlleva la pérdida total del terreno o restricciones de uso. Entre los riesgos más comunes se incluyen: la imposibilidad de obtener el título de propiedad, la imposibilidad de construir, la imposibilidad de subdividir el terreno y una drástica disminución de su valor de mercado.

Otro riesgo es la suspensión de la planificación, es decir, un plan que existe desde hace tiempo pero que aún no se ha implementado. Durante este período, los derechos de las personas quedan suspendidos y no pueden realizar muchos trámites relacionados con la tierra y la vivienda.

¿Qué se debe hacer cuando un terreno se encuentra dentro de una zona de desarrollo planificada?

Para determinar si un terreno está incluido en el plan urbanístico, se pueden consultar fuentes oficiales como el portal local de información urbanística, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente o el Comité Popular a nivel de municipio o distrito. Además, muchos lugares ofrecen mapas urbanísticos en línea, lo que permite realizar búsquedas rápidas mediante coordenadas o números de parcela.

Si se determina que un terreno se encuentra dentro de un área planificada, el siguiente paso es determinar si dicho plan ya incluye un plan de uso del suelo específico. De no ser así, se pueden seguir los trámites para obtener un título de propiedad o realizar transacciones. Si ya existe un plan, la compraventa debe suspenderse temporalmente hasta que se emita una notificación de ajuste o expire el período de implementación del plan.

Comprender la situación urbanística no solo ayuda a las personas a proteger sus derechos legales de uso de la tierra, sino que también evita disputas o riesgos financieros al realizar transacciones inmobiliarias.

Fuente: https://vietnamnet.vn/dat-dinh-quy-hoach-co-duoc-cap-so-do-chuyen-nhuong-khong-2519032.html