El 9 de noviembre, el periódico Lao Dong organizó el seminario "Eliminando obstáculos legales para el sector inmobiliario". Gerentes, expertos, abogados, asociaciones y empresas expresaron su opinión sobre la necesidad de eliminar los obstáculos legales para que el mercado inmobiliario se recupere con mayor claridad.
El mercado toca fondo, no hay escasez de capital
En el seminario, muchos expertos y líderes de asociaciones coincidieron en que el mercado inmobiliario ha pasado el período más difícil, tocó fondo en los últimos tiempos y se está recuperando a pesar de que todavía enfrenta dificultades.
Los datos citados por el Dr. Can Van Luc, miembro del Consejo Asesor Nacional de Política Monetaria y Financiera, muestran que el mercado cuenta con dos segmentos relativamente positivos: el inmobiliario residencial y el inmobiliario en parques industriales (IP), que se han visto menos afectados en los últimos tiempos. En cuanto al inmobiliario residencial, el informe preliminar de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam refleja una recuperación, con un rendimiento trimestral superior al anterior. Se han lanzado alrededor de 20.000 productos; el número de transacciones ha aumentado gradualmente a lo largo de los trimestres, y solo en el tercer trimestre de 2023 se registró un aumento del 56 % en comparación con el trimestre anterior.
En cuanto a los inmuebles en parques industriales, el país cuenta con cerca de 400, de los cuales unos 292 están en funcionamiento y su tasa de ocupación se sitúa entre el 80 % y el 82 %. Al cierre del tercer trimestre de 2023, la tasa de ocupación se situaba en torno al 82 % en la región sur y en el 80 % en la región norte. Los precios de alquiler de los parques industriales aumentaron entre un 7 % y un 12 % en el tercer trimestre de 2023 en comparación con el mismo período del año anterior. La oferta de nueva construcción sigue en aumento, con excelentes perspectivas derivadas de proyectos de inversión extranjera directa (IED). La demanda de almacenes, fábricas y viviendas sociales (VPS) asociadas a los parques industriales se encuentra en un nivel elevado.
El periodista Dr. To Dinh Tuan, editor jefe del periódico Nguoi Lao Dong, moderó el debate. Foto: HOANG TRIEU
Una de las dificultades del mercado inmobiliario, ampliamente mencionada, es el capital crediticio, que se ha ido resolviendo gradualmente. Los datos publicados por el Banco Estatal muestran que el crédito para inversión, negocios inmobiliarios y vivienda aumentó aproximadamente un 4,7% en los primeros seis meses de 2023, a pesar del contexto de disminución de ingresos y altas tasas de interés. El capital de inversión extranjera directa (IED) es bastante positivo: en los primeros diez meses de 2023, se registraron casi 2.000 millones de dólares en bienes raíces, de los cuales se desembolsaron aproximadamente 763 millones. Las empresas inmobiliarias también emiten activamente bonos, negociando bonos con vencimiento y recomprando bonos emitidos.
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh, también comentó que el mercado ya ha tocado fondo. En concreto, según datos del Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh, el mínimo se registró en el primer trimestre de 2023, cuando el crecimiento del sector inmobiliario fue negativo en un 16,1 %, aunque luego mejoró gradualmente. Al final del segundo trimestre de 2023, el sector inmobiliario seguía registrando un crecimiento negativo superior al 11 %, pero a partir del tercer trimestre solo superó el 8 %.
Uno de los paquetes de crédito que se espera impulse recientemente el mercado inmobiliario es el préstamo de 120 billones de VND para invertir en el desarrollo de proyectos de vivienda social. El Banco de Agricultura y Desarrollo Rural de Vietnam ( Agribank ) informó que, desde el primer día de implementación de este paquete de crédito, se han registrado 30 billones de VND.
Según el Sr. Pham Van Duong, director de Agribank Binh Trieu Branch (Ciudad Ho Chi Minh), Agribank es un banco 100% estatal, por lo que debe cumplir estrictamente con todas las regulaciones, incluido el paquete de 120 billones de VND. Agribank ha estado trabajando en proyectos de vivienda social desde octubre de 2022 y los ha estado llevando adelante hasta la fecha. En cuanto al capital crediticio, el banco cuenta con excedentes y está listo para otorgar préstamos a empresas. Sin embargo, el problema radica en que, al proporcionar capital para proyectos, también debe cumplir con todas las regulaciones estatales. Actualmente, Agribank está coordinando con las empresas para eliminar las dificultades y facilitar el desembolso oportuno de los proyectos.
En particular, la tasa de interés para préstamos para la compra de vivienda social es la más baja de los últimos años. Actualmente, Agribank ofrece préstamos a clientes para la compra de vivienda social con una tasa de interés un 2 % inferior a la habitual. Tasas de interés bajas, capital disponible, a la espera de que las empresas completen los trámites de desembolso, afirmó el Sr. Duong.
Fortalecimiento del papel de los grupos de trabajo
No falta capital crediticio para vivienda social, pero según las empresas, implementar estos proyectos es muy difícil.
El Sr. Vo Minh Hoang, Director General de la Sociedad Anónima de Vivienda Social de la Ciudad de Ho Chi Minh, afirmó que el gobierno ofrece numerosos incentivos para el desarrollo de vivienda social, pero muchas empresas no han podido acceder a ellos. Si bien no han participado en el desarrollo de vivienda social, les ha resultado difícil, y cuando lo hacen, les resulta aún más difícil. En concreto, además del capital, las empresas también enfrentan dificultades con los fondos de terrenos. Por lo tanto, las empresas exigen que el gobierno revise el fondo de terrenos para arrendamiento, lo incluya en la lista de proyectos de vivienda social y presente una licitación para seleccionar inversores. Posteriormente, las empresas participarán en el desarrollo de vivienda social e incluirán el costo de este terreno en el costo de desarrollo del proyecto.
Las empresas que realizan proyectos de vivienda social solo obtienen una ganancia del 10%, pero el precio de venta y los objetos de venta deben ser gestionados por el Departamento de Construcción. Además, existen costos que no pueden incluirse en el precio de venta. Construir vivienda social lleva más tiempo y es más difícil que construir vivienda comercial, lo que desmotiva a las empresas. Esperar de dos a tres años para que los bancos desembolsen los préstamos es algo que las empresas no pueden esperar. Por lo tanto, se recomienda contar con un mecanismo de desembolso más rápido, propuso el Sr. Hoang.
Las dificultades mencionadas del mercado inmobiliario ya se han identificado y mencionado anteriormente. La cuestión pendiente, según expertos y empresas que participaron en el debate del periódico Nguoi Lao Dong, es proponer la solución más viable para superarlas rápidamente.
El Sr. Thai Doan Hoa, Subdirector del Departamento de Desarrollo de Vivienda y Mercado Inmobiliario del Departamento de Construcción de Dong Nai , afirmó que, mediante la revisión, Dong Nai identificó cinco grupos de dificultades y obstáculos en el sector inmobiliario. En particular, los más destacados son los relacionados con los procedimientos de aprobación de políticas de inversión y la selección de inversores. Hay proyectos que llevan años aprobados para políticas de inversión, pero ahora el organismo de inspección está reexaminando los requisitos de implementación establecidos en la Ley de Vivienda, es decir, la necesidad de contar con terrenos residenciales. La valoración de terrenos también es compleja. Hay proyectos que han sido asignados, pero no se pueden valorar porque las consultoras no se atreven a hacerlo por temor a la dificultad de explicarlos a las autoridades.
Existen muchas dificultades para implementar la construcción de viviendas sociales en el proyecto. Muchos proyectos se han ejecutado según las antiguas normativas, pero los ajustes posteriores a la planificación se han estancado. Por ejemplo, la Ley de Vivienda estipula que las localidades deben reevaluar y obligar a las empresas a reservar el 20 % del área del proyecto para viviendas sociales, lo cual es muy difícil. El Sr. Hoa explicó la situación actual.
Para superar las dificultades, la provincia de Dong Nai ha planeado continuar la planificación de terrenos para viviendas comerciales hasta 2030, y el resto para viviendas sociales. Si bien el trabajo de planificación ya está listo para convocar a inversores, aún persisten dificultades. Desde 2022, el Comité Provincial del Partido y el Comité Popular de la provincia de Dong Nai han ordenado la creación de un grupo de trabajo para gestionar recomendaciones y eliminar las dificultades para las empresas.
Desde principios de 2023, Dong Nai ha establecido tres grupos de trabajo para eliminar obstáculos a proyectos de lento avance, gestionar dificultades para las empresas y desarrollar viviendas sociales. Los tres grupos de trabajo están encabezados por líderes provinciales. Los departamentos, en particular el de Construcción, también han establecido grupos de trabajo para abordar las dificultades dentro de su competencia, con el fin de eliminarlas parcialmente. Si se trata de niveles superiores, se registrarán para colaborar con los ministerios y las delegaciones para resolverlas para las empresas.
Se espera que pronto se modifiquen tres proyectos de ley
Una de las soluciones esperadas son los tres proyectos de ley -incluida la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada), la Ley de Vivienda (enmendada) y la Ley de Tierras (enmendada)- que se están discutiendo y comentando en la sexta sesión de la XV Asamblea Nacional ; de aprobarse, eliminarán los obstáculos legales para el mercado inmobiliario.
El abogado Nguyen Tan Phong, miembro permanente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, analizó: El proyecto de Ley de Vivienda (enmendado) plantea la cuestión de que algunas disputas se resolverán mediante arbitraje comercial. Actualmente, persisten disputas entre inversionistas, compradores de viviendas y usuarios de apartamentos, ya que muchos proyectos no han recibido certificados durante muchos años. Las nuevas regulaciones del proyecto de ley les ayudarán a comprender mejor la situación.
El proyecto de Ley sobre Negocios Inmobiliarios (modificado) también menciona mejorar la calidad de la intermediación inmobiliaria en el futuro...
"Cuando se aprueben estas tres leyes, contribuirán a la difusión y popularización de la ley, mejorando la calidad de los participantes en el mercado inmobiliario, especialmente los corredores", dijo el abogado Phong.
Las autoridades necesitan instrucciones específicas y claras.
En cuanto a los aspectos legales y procesales de la construcción de viviendas sociales, muchos expertos creen que las empresas y asociaciones deben especificar los complejos procedimientos actuales y cuáles deben eliminarse. En cuanto al enfoque, el Gobierno y los organismos pertinentes deben proporcionar una orientación específica y clara sobre todas las cuestiones complejas, superpuestas e incoherentes; las localidades también deben ser más claras, evitando consultas indirectas e ineficaces.
«Las propias empresas y asociaciones están realizando un gran esfuerzo, pero, en mi opinión, debemos intentar elaborar recomendaciones más precisas y contar con soluciones más complementarias», evaluó el Dr. Can Van Luc.
UNIDAD SOCIO
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Fuente: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm
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