Acelerar la recuperación inmobiliaria.

El 9 de noviembre, el periódico Nguoi Lao Dong organizó un seminario titulado "Eliminando los Obstáculos Legales para el Sector Inmobiliario". Numerosas opiniones de gerentes, expertos, abogados, asociaciones y empresas sugirieron que es necesario resolver los obstáculos legales para que el mercado inmobiliario se recupere de forma más significativa.

El mercado ha pasado su fondo y no hay escasez de capital.

Al hablar en el seminario, muchos expertos y líderes de asociaciones coincidieron en que el mercado inmobiliario ha pasado su fase más difícil, tocó fondo recientemente y se está recuperando, aunque aún quedan desafíos.

Según datos citados por el Dr. Can Van Luc, miembro del Consejo Asesor Nacional de Política Financiera y Monetaria, el mercado presenta dos segmentos relativamente prometedores: el inmobiliario residencial y el inmobiliario en parques industriales, que se han visto menos afectados recientemente. En cuanto al inmobiliario residencial, los informes preliminares de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam reflejan una recuperación, con un trimestre superando al anterior. Se han lanzado aproximadamente 20.000 productos; el volumen de transacciones ha aumentado gradualmente a lo largo de los trimestres, con un incremento del 56 % en el tercer trimestre de 2023 en comparación con el trimestre anterior.

En cuanto al sector inmobiliario industrial, el país cuenta con cerca de 400 parques industriales, de los cuales unos 292 están operativos con una tasa de ocupación de aproximadamente el 80%-82%. Al cierre del tercer trimestre de 2023, la tasa de ocupación rondaba el 82% en la zona sur y el 80% en la zona norte. Los precios de alquiler de los parques industriales continuaron aumentando entre un 7% y un 12% en el tercer trimestre de 2023, en comparación con el mismo período del año anterior. La nueva oferta continúa en aumento, con sólidas perspectivas derivadas de proyectos de inversión extranjera directa (IED) y una alta demanda de almacenes, fábricas y viviendas sociales asociadas a los parques industriales.

El periodista y médico To Dinh Tuan, editor jefe del periódico Nguoi Lao Dong, presidió el seminario. Foto: HOANG TRIEU

Uno de los desafíos ya mencionados en el mercado inmobiliario, el acceso al crédito, se está abordando gradualmente. Datos publicados por el Banco Estatal de Vietnam muestran que el crédito para inversión inmobiliaria y vivienda aumentó aproximadamente un 4,7 % en el primer semestre de 2023, a pesar de la disminución de los ingresos y las altas tasas de interés. La inversión extranjera directa (IED) ha sido bastante positiva, con casi 2000 millones de dólares registrados en el sector inmobiliario en los primeros 10 meses de 2023, de los cuales se han desembolsado aproximadamente 763 millones. Las empresas inmobiliarias también están captando capital activamente mediante la emisión de bonos, la negociación de bonos con vencimiento y la recompra de bonos emitidos.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh, también afirmó que el mercado ha tocado fondo. En concreto, según datos del Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh, el punto más bajo se alcanzó en el primer trimestre de 2023, cuando el sector inmobiliario experimentó un crecimiento negativo del 16,1 %, aunque luego mejoró gradualmente. Al final del segundo trimestre de 2023, el crecimiento inmobiliario seguía siendo negativo en más del 11 %, pero a partir del tercer trimestre solo superó el 8 %.

Uno de los paquetes de crédito que se espera impulse recientemente el mercado inmobiliario es el préstamo de 120 billones de VND para invertir en proyectos de desarrollo de vivienda social. El Banco de Desarrollo Agrícola y Rural de Vietnam ( Agribank ) declaró que, desde el primer día de implementación de este paquete de crédito, se han registrado 30 billones de VND.

Según el Sr. Pham Van Duong, director de la sucursal Binh Trieu de Agribank (Ciudad Ho Chi Minh), Agribank es un banco 100 % estatal, por lo que debe cumplir estrictamente con todas las regulaciones, incluido el paquete de 120 billones de VND. Agribank ha participado en proyectos de vivienda social desde octubre de 2022 y los ha llevado adelante hasta la fecha. En cuanto al capital crediticio, el banco cuenta con fondos excedentes y está dispuesto a otorgar préstamos a empresas. Sin embargo, el problema radica en que, al proporcionar capital a los proyectos, también debe cumplir plenamente con las regulaciones estatales. Actualmente, Agribank está coordinando con las empresas para resolver las dificultades y agilizar los desembolsos para los proyectos.

"Las tasas de interés para préstamos de vivienda social son actualmente las más bajas en muchos años. Agribank ofrece préstamos a clientes que compran vivienda social con una tasa de interés 2 puntos porcentuales inferior a la tasa estándar. Con tasas de interés bajas y capital disponible, solo estamos esperando que las empresas completen los trámites para el desembolso", afirmó el Sr. Duong.

Fortalecimiento del papel de los grupos de trabajo

Si bien no faltan créditos para viviendas sociales, las empresas dicen que implementar estos proyectos es muy difícil.

El Sr. Vo Minh Hoang, Director General de la Sociedad Anónima de Vivienda Social de la Ciudad de Ho Chi Minh, afirmó que el gobierno ofrece numerosos incentivos para el desarrollo de vivienda social, pero muchas empresas no han podido acceder a ellos. Incluso antes de participar en proyectos de vivienda social, las empresas lo encontraban difícil, y una vez que se involucraban, el desafío se agravó aún más. En concreto, además del capital, las empresas también enfrentan dificultades con la disponibilidad de terrenos. Por lo tanto, esperan que el gobierno revise los terrenos disponibles para arrendamiento y los incluya en la lista de proyectos de desarrollo de vivienda social, y realice licitaciones para seleccionar inversores. Posteriormente, las empresas podrán participar en el desarrollo de vivienda social e incluir el costo del terreno en los costos de desarrollo del proyecto.

Las empresas que emprenden proyectos de vivienda social solo obtienen un 10% de beneficio, pero el precio de venta y los compradores objetivo deben ser aprobados por el Departamento de Construcción. Además, algunos costes no pueden incluirse en el precio de venta. Construir vivienda social lleva más tiempo y es más difícil que construir vivienda comercial, lo que desalienta a las empresas. Esperar dos o tres años para que los bancos desembolsen los préstamos es inaceptable para las empresas. Por lo tanto, proponemos un mecanismo para agilizar el desembolso, sugirió el Sr. Hoang.

Las dificultades mencionadas en el mercado inmobiliario ya se han identificado y debatido en el pasado. La cuestión pendiente, según expertos y empresas que compartieron sus opiniones en el seminario del periódico Nguoi Lao Dong, es proponer las soluciones más viables para acelerar la eliminación de estas dificultades.

El Sr. Thai Doan Hoa, Subdirector del Departamento de Desarrollo de Vivienda y Mercado Inmobiliario del Departamento Provincial de Construcción de Dong Nai , afirmó que, mediante una revisión, Dong Nai identificó cinco grupos de dificultades y obstáculos en el sector inmobiliario. El más destacado es la dificultad y el obstáculo en los procedimientos de aprobación de políticas de inversión y selección de inversores. Algunos proyectos han recibido aprobación de inversión durante muchos años, pero ahora las agencias de inspección les exigen que cumplan con la Ley de Vivienda, lo que significa que deben contar con terrenos residenciales. La valoración de terrenos también es difícil. Algunos proyectos han sido adjudicados, pero no pueden ser valorados porque las consultoras dudan en hacerlo por temor a dificultades para explicar a las autoridades.

Existen muchas dificultades para implementar la construcción de viviendas sociales en el proyecto. Muchos proyectos se implementaron según las antiguas normativas, pero posteriormente encontraron obstáculos al ajustar la planificación. Por ejemplo, la Ley de Vivienda estipula que las localidades deben reevaluar y exigir a las empresas que destinen el 20 % del área del proyecto a viviendas sociales, lo cual es muy difícil, afirmó el Sr. Hoa al describir la situación actual.

Para superar estas dificultades, la provincia de Dong Nai ha planeado continuar asignando terrenos para viviendas comerciales hasta 2030, y el resto para viviendas sociales. El proceso de planificación está completo y listo para atraer inversores, pero aún existen desafíos. Desde 2022, el Comité Provincial del Partido y el Comité Popular de la provincia de Dong Nai han ordenado la creación de un grupo de trabajo para atender las solicitudes y resolver las dificultades de las empresas.

Desde principios de 2023, la provincia de Dong Nai estableció tres grupos de trabajo para resolver los obstáculos de los proyectos de lento avance, abordar las dificultades para las empresas y desarrollar viviendas sociales. Los tres grupos de trabajo están encabezados por líderes provinciales. Los departamentos, en particular el de Construcción, también establecieron grupos de trabajo para resolver las dificultades dentro de su jurisdicción, abordando los problemas por etapas. Si los problemas involucran niveles superiores de autoridad, se registrarán para colaborar con los ministerios y organismos pertinentes para resolverlos en beneficio de las empresas.

Hay grandes expectativas de que los tres proyectos de enmiendas se aprueben pronto.

Una de las soluciones esperadas son los tres proyectos de ley –incluyendo la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada), la Ley de Vivienda (enmendada) y la Ley de Tierras (enmendada)– que actualmente se están discutiendo y comentando en la sexta sesión de la XV Asamblea Nacional ; si se aprueban, eliminarán los obstáculos legales para el mercado inmobiliario.

El abogado Nguyen Tan Phong, miembro del Comité Permanente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, analizó: «El proyecto de Ley de Vivienda (enmendado) plantea la cuestión de que algunas disputas se resolverán mediante arbitraje comercial. Actualmente, persisten disputas entre inversionistas, compradores de viviendas y usuarios de apartamentos, y muchos proyectos no emiten certificados de propiedad durante muchos años. Las nuevas regulaciones del proyecto de ley les ayudarán a comprender esto con mayor claridad».

El proyecto de Ley sobre Negocios Inmobiliarios (modificado) también aborda la mejora de la calidad de la intermediación inmobiliaria en el futuro...

"Cuando se aprueben estas tres leyes, contribuirán a la difusión del conocimiento jurídico y mejorarán la calidad de los participantes en el mercado inmobiliario, especialmente los corredores", observó el abogado Phong.

Las autoridades deben proporcionar orientación específica y clara.

En cuanto a los aspectos legales y procesales de la construcción de viviendas sociales, muchos expertos creen que las empresas y asociaciones deben identificar específicamente los obstáculos actuales y determinar qué procedimientos deben eliminarse. En cuanto al enfoque, el gobierno y los organismos pertinentes deben proporcionar una orientación clara y específica sobre todos los problemas, solapamientos e incoherencias actuales; las autoridades locales también deben aclarar estas cuestiones, evitando consultas prolongadas e ineficaces.

«Las empresas y asociaciones están haciendo un gran esfuerzo, pero, en mi opinión, deben esforzarse por ofrecer recomendaciones más precisas y soluciones complementarias más específicas», evaluó el Dr. Can Van Luc.

ORGANIZACIÓN SOCIA

Fuente: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm