¿Qué necesita Ciudad Ho Chi Minh para lograr un avance significativo?

El señor Le Hoang Chau propuso muchos mecanismos especiales para ayudar a que Ciudad Ho Chi Minh despegara.

-¿Cuáles crees que son esos mecanismos?

En primer lugar, los contratos BOT no deberían aplicarse a proyectos de inversión para mejorar, ampliar y modernizar las carreteras existentes en Ciudad Ho Chi Minh. Esto evita conflictos de interés entre los inversores del proyecto y los usuarios de las carreteras BOT, quienes deben pagar tarifas, lo que podría generar tensiones sociales. En cambio, los proyectos de inversión para mejorar, ampliar y modernizar las carreteras existentes deberían implementarse mediante contratos BT, utilizando el presupuesto de la ciudad para remunerar a los inversores.

Además, es necesario considerar la posibilidad de permitir que la ciudad de Ho Chi Minh reactive proyectos de inversión en construcción mediante contratos BT, utilizando capital del presupuesto estatal para remunerar a los inversores, y no con fondos destinados a la adquisición de terrenos para la ejecución de otros proyectos. Asimismo, el Estado genera capital a través de actividades de inversión en el desarrollo de fondos para la adquisición de terrenos, organizaciones de desarrollo de fondos para la adquisición de terrenos y subastas de derechos de uso de la tierra, de conformidad con lo dispuesto en el proyecto de Ley de Tierras (modificada), para movilizar recursos del sector privado e invertir en el desarrollo de infraestructura urbana, obras viales, etc.

-Respecto a los actuales obstáculos en el mercado inmobiliario, ¿qué sugerencias tiene para resolverlos y lograr un avance significativo para el desarrollo de la ciudad de Ho Chi Minh?

Actualmente, el principal problema radica en cuestiones legales, específicamente en el cálculo de las tasas por uso de suelo. La mayoría de los proyectos no pueden llevarse a cabo debido a que no pueden pagar dichas tasas con los métodos de cálculo vigentes. Por lo tanto, se propone permitir que los proyectos de vivienda comercial apliquen el coeficiente de ajuste del precio del suelo (coeficiente K) y lo presenten al Consejo Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh para su aprobación, con el fin de aplicar las tasas y rentas por uso de suelo a todos los terrenos (independientemente del valor calculado según el catastro).

Actualmente, el método del excedente se utiliza comúnmente para determinar los precios de terrenos específicos y calcular las tasas y rentas de uso de suelo para proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales y zonas urbanas. Sin embargo, este método no proporciona resultados de valoración de terrenos fiables. Según cálculos de expertos, para un mismo proyecto inmobiliario, si una sola empresa de valoración aplica dos métodos diferentes, se obtendrán dos resultados distintos, con una diferencia de valor de aproximadamente el 17 %. Si el mismo proyecto es ejecutado por dos empresas diferentes que aplican el mismo método, también se obtendrán dos resultados distintos con una diferencia de valor de aproximadamente el 17 %. Por lo tanto, resulta fundamental aplicar el método del coeficiente de ajuste del precio del suelo para calcular las tasas y rentas de uso de suelo en proyectos inmobiliarios de viviendas comerciales.

-¿Qué beneficios aporta la aplicación del coeficiente K, señor?

Según tengo entendido, el Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh ha emitido un documento solicitando autorización para aplicar el método del coeficiente K para calcular las tasas de uso de suelo y el alquiler de terrenos para todos los proyectos inmobiliarios y de vivienda comercial, independientemente de si el valor de la tasa de uso de suelo es superior o inferior a 30 mil millones de VND, en lugar de contratar una consultora de valoración de terrenos como se hace actualmente. Si se aplica el coeficiente K para determinar las tasas de uso de suelo, el plazo no podrá exceder los 6 meses. Esto garantizará la recaudación íntegra, correcta y puntual para el presupuesto estatal, al tiempo que se protegen los derechos de los inversores del proyecto.

Muchos proyectos no pueden llevarse a cabo porque no pueden pagar las tasas por el uso del suelo.

Al mismo tiempo, si se aplica según la propuesta del Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh, se formalizará el cálculo de las tasas por uso de suelo y los alquileres de terrenos para proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales y zonas urbanas, garantizando la transparencia, de modo que tanto el Estado como las empresas puedan predecir el importe de las tasas por uso de suelo y los alquileres de terrenos que deben abonarse al presupuesto estatal.

Superar la actual situación de desconocimiento sobre las tasas y rentas de suelo, evitando riesgos legales para funcionarios, empleados públicos y demás personal relacionado en el ejercicio de sus funciones; garantizando a la vez que los organismos estatales tengan plena autoridad para determinar el monto de dichas tasas y rentas que se ingresarán al presupuesto estatal (mediante la facultad de fijar el coeficiente de ajuste del precio del suelo (coeficiente K4) anualmente o en función de las fluctuaciones del mercado, según el tipo de proyecto inmobiliario —comercial, residencial, urbano—, para que el Estado lidere el mercado, y no lo siga). Asimismo, se busca asegurar una recaudación suficiente, correcta y oportuna para el presupuesto estatal, garantizando los derechos de los inversionistas de los proyectos.

Un problema que actualmente dificulta la labor de las empresas es el procedimiento para aprobar las políticas de inversión y a los inversores. Estos son los dos primeros pasos para llevar a cabo un proyecto. ¿Qué sugerencias tiene para solucionarlos?

Somos conscientes de que la aprobación simultánea de la política de inversión y de los inversores es solo el paso inicial en el proceso de inversión y construcción de proyectos inmobiliarios y de vivienda comercial. Por lo tanto, la paralización de este procedimiento ha obstaculizado en el pasado tanto los proyectos de vivienda social como los de vivienda comercial. En consecuencia, es necesario eliminar este obstáculo, no solo para Ciudad Ho Chi Minh, sino para todo el país.

Además, el problema actual radica en la adaptación de la planificación urbanística 1/2000 para proyectos de vivienda social. Muchos proyectos no pueden llevarse a cabo porque la mayoría de las viviendas sociales se ubican en terrenos anteriormente destinados a viviendas comerciales. Si se construyen viviendas sociales, el coeficiente de uso del suelo aumentará 1,5 veces. Esto implica que la antigua planificación urbanística 1/2000 deberá ajustarse en consecuencia.

La modificación del plan de zonificación a escala 1/2000 es responsabilidad de las agencias estatales y se ajusta periódicamente según la ley de planificación y construcción urbana. Sin embargo, no se ha estipulado que los planes de zonificación y los planes detallados deban ser aprobados o estar sujetos a modificación conforme a la ley antes de elaborar el Informe de Viabilidad de Inversión e implementar las siguientes etapas del proyecto. Por lo tanto, los inversionistas en proyectos de vivienda social deben esperar, sin saber cuánto tiempo, a pesar de que el proyecto no incrementa la población de la provincia. Esto se debe a que los compradores de vivienda social deben ser residentes permanentes o temporales durante al menos seis meses y contar con seguro social, lo cual solo aumenta la población local en la zona donde se ubica el proyecto.

Enlace de origen: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm