¿Qué necesita la ciudad de Ho Chi Minh para lograr un avance significativo?

El Sr. Le Hoang Chau propuso varios mecanismos específicos para ayudar a que la ciudad de Ho Chi Minh despegue.

-¿Qué mecanismos crees que son esos?

En primer lugar, el contrato BOT (Construir-Operar-Transferir) no debería aplicarse a proyectos de inversión para la mejora, ampliación y modernización de la infraestructura vial existente en Ciudad Ho Chi Minh. Esto evita conflictos de intereses entre el inversor del proyecto y los usuarios de las carreteras BOT que deben pagar peajes, lo que podría generar disturbios sociales. En cambio, los proyectos de inversión para la mejora, ampliación y modernización de la infraestructura vial existente deberían implementarse mediante un contrato BT (Construir-Transferir), utilizando el presupuesto de la ciudad para pagar al inversor.

Además, es necesario considerar la posibilidad de permitir que Ciudad Ho Chi Minh reactive proyectos de inversión en construcción bajo el modelo de contrato BT, utilizando fondos del presupuesto estatal para pagar a los inversionistas, y no fondos provenientes de la adquisición de terrenos para que los inversionistas realicen otros proyectos. Al mismo tiempo, el Estado debería generar fondos presupuestarios mediante la inversión en desarrollo de terrenos, fondos para el desarrollo de terrenos, organizaciones de desarrollo de terrenos y subastas de derechos de uso de la tierra, tal como se estipula en el proyecto de enmienda a la Ley de Tierras, para movilizar recursos del sector privado para la inversión en el desarrollo de infraestructura urbana, proyectos de transporte, etc.

-En relación con los actuales cuellos de botella en el mercado inmobiliario, ¿qué sugerencias tiene para resolverlos y lograr avances significativos para el desarrollo de Ciudad Ho Chi Minh?

Actualmente, el principal obstáculo radica en cuestiones legales, específicamente en el cálculo de los derechos de uso del suelo. La mayoría de los proyectos no pueden implementarse debido a que no pueden pagar dichos derechos con los métodos de cálculo actuales. Por lo tanto, proponemos permitir que los proyectos de vivienda comercial apliquen el coeficiente de ajuste del precio del suelo (coeficiente K) y presentarlo al Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh para su aprobación, con el fin de aplicarlo al cálculo de los derechos de uso del suelo y los derechos de arrendamiento de terrenos para todas las parcelas (independientemente de su valor según la tabla de precios del suelo).

Actualmente, el método del excedente se aplica ampliamente a la valoración de terrenos, determinando precios específicos para el cálculo de los derechos de uso y arrendamiento de terrenos en proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales y áreas urbanas. Sin embargo, este método no proporciona resultados de valoración verdaderamente fiables. Según los expertos, para un mismo proyecto inmobiliario, si una sola empresa de valoración aplica dos métodos diferentes, obtendrá dos resultados distintos, con una diferencia aproximada del 17 %. Si dos empresas de valoración distintas utilizan el mismo método, el mismo proyecto también arrojará dos resultados diferentes, con una diferencia aproximada del 17 %. Por lo tanto, es fundamental aplicar el método del coeficiente de ajuste del precio del terreno para calcular los derechos de uso y arrendamiento de terrenos en proyectos inmobiliarios y de viviendas comerciales.

-¿Cuáles son las ventajas de aplicar el coeficiente K, señor?

*Según tengo entendido, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh emitió un documento proponiendo la aplicación del método del coeficiente K para calcular los derechos de uso del suelo y los derechos de arrendamiento de terrenos para todos los proyectos inmobiliarios y de vivienda comercial, independientemente de si el valor del derecho de uso del suelo supera o es inferior a 30 mil millones de VND, en lugar de contratar a una empresa consultora para tasar el valor del terreno, como se hace actualmente. Si se aplica el coeficiente K para determinar los derechos de uso del suelo, el proceso podría no tardar más de 6 meses. Esto garantizaría una recaudación de ingresos suficiente, precisa y oportuna para el presupuesto estatal, al tiempo que protegería los derechos de los inversores del proyecto.

Muchos proyectos no pueden llevarse a cabo porque no se pueden pagar las tasas por el uso del suelo.

Al mismo tiempo, si se implementa de acuerdo con la propuesta del Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh, estandarizará el cálculo de las tasas por uso del suelo y las tasas de arrendamiento de terrenos para proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales y áreas urbanas, garantizando la transparencia y permitiendo tanto al Estado como a las empresas anticipar el monto de las tasas por uso del suelo y las tasas de arrendamiento de terrenos que se pagarán al presupuesto estatal.

Abordar la situación actual de impuestos sobre el uso y el arrendamiento de terrenos, que actualmente no están definidos, evitará riesgos legales para los funcionarios y empleados estatales en el desempeño de sus funciones y para las personas involucradas; y garantizará que las agencias estatales tengan plena autoridad para determinar el monto de dichos impuestos y arrendamientos que se ingresarán al presupuesto estatal (mediante el derecho a determinar el coeficiente de ajuste del precio del terreno (coeficiente K4) anualmente o cuando fluctúe el mercado, y de acuerdo con cada tipo de proyecto inmobiliario, vivienda comercial o área urbana, cumpliendo así con el rol del Estado como líder del mercado en lugar de seguirlo). Al mismo tiempo, garantizará una recaudación suficiente, precisa y oportuna para el presupuesto estatal, protegiendo los derechos de los inversionistas en los proyectos.

Uno de los principales obstáculos para las empresas actualmente es el procedimiento para aprobar las políticas de inversión y a los inversores. Estos son los dos primeros pasos para emprender un proyecto. ¿Qué sugerencias tiene para abordar este problema?

Hemos observado que el procedimiento para aprobar simultáneamente las políticas de inversión y a los inversionistas es solo el primer paso en la cadena de procedimientos de inversión y construcción para proyectos inmobiliarios y de vivienda comercial. Por lo tanto, el cuello de botella en este procedimiento ha generado retrasos en proyectos de vivienda social y comercial en los últimos tiempos. En consecuencia, este obstáculo debe resolverse no solo para Ciudad Ho Chi Minh, sino para todo el país.

Además, un obstáculo actual es el ajuste de la planificación a escala 1/2000 para proyectos de vivienda social. Muchos proyectos no pueden implementarse porque la mayoría se ubican en terrenos previamente destinados a viviendas comerciales que han sido reconvertidos. Si se construyen viviendas sociales en estos terrenos, el coeficiente de uso del suelo aumentará 1,5 veces. Esto significa que la antigua planificación a escala 1/2000 deberá ajustarse en consecuencia.

La modificación del plan de zonificación a escala 1/2000 es responsabilidad de los organismos estatales y se realiza periódicamente de acuerdo con las leyes de planificación y construcción urbana. Sin embargo, no existe ninguna normativa que exija la aprobación o modificación de los planes de zonificación y los planos detallados antes de elaborar el estudio de viabilidad para la inversión y la construcción, y de dar inicio a las siguientes etapas del proyecto. Por consiguiente, los inversores en proyectos de vivienda social deben esperar, sin saber cuánto tiempo, a pesar de que estos proyectos no incrementan la población de la provincia. Esto se debe a que los compradores de vivienda social deben tener residencia permanente o temporal durante al menos seis meses y estar afiliados a la seguridad social, y el proyecto solo incrementa la población local en la zona donde se ubica.

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