El Sr. Le Hoang Chau propuso muchos mecanismos especiales para ayudar a que Ciudad Ho Chi Minh despegue.
-¿Cuales crees que son esos mecanismos?
En primer lugar, los contratos BOT no deben aplicarse a proyectos de inversión para mejorar, ampliar y modernizar las carreteras existentes en Ciudad Ho Chi Minh. Esto evita conflictos de intereses entre los inversores del proyecto y los usuarios de las carreteras BOT, quienes deben pagar tarifas, lo que podría generar focos de tensión social. En su lugar, los proyectos de inversión para mejorar, ampliar y modernizar las carreteras existentes deben implementarse mediante contratos BT, utilizando el presupuesto municipal para pagar a los inversores.
Además, es necesario considerar la posibilidad de permitir que Ciudad Ho Chi Minh reanude proyectos de inversión en construcción mediante contratos de transferencia de tierras (BT), utilizando capital del presupuesto estatal para pagar a los inversores, en lugar de pagar con fondos de tierras para que los inversores implementen otros proyectos. Al mismo tiempo, el Estado genera capital presupuestario mediante actividades de inversión en el desarrollo de fondos de tierras, fondos de desarrollo de tierras, organizaciones de desarrollo de fondos de tierras y subastas de derechos de uso de tierras, de acuerdo con las disposiciones del proyecto de Ley de Tierras (enmendada), para movilizar recursos del sector privado e invertir en el desarrollo de infraestructura urbana, obras de tráfico, etc.
-En relación a los actuales cuellos de botella en el mercado inmobiliario, ¿qué sugerencias tiene para resolverlos y crear un avance para el desarrollo de Ciudad Ho Chi Minh?
*Actualmente, el mayor problema se relaciona con cuestiones legales, en particular con el cálculo de las tasas de uso del suelo. La mayoría de los proyectos no pueden implementarse porque no pueden pagar las tasas de uso del suelo con los métodos de cálculo actuales. Por lo tanto, se propone permitir que los proyectos de vivienda comercial apliquen el coeficiente de ajuste del precio del suelo (coeficiente K) y lo presenten al Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh para su aprobación, con el fin de aplicar las tasas de uso del suelo y las rentas del suelo a todas las parcelas y lotes (independientemente del valor calculado según la lista de precios del suelo).
Debido a que actualmente, el método de excedente se utiliza comúnmente para determinar precios específicos de terrenos para calcular las tasas de uso del suelo y las rentas de la tierra para proyectos inmobiliarios, vivienda comercial y áreas urbanas. Sin embargo, este método no proporciona resultados confiables de valoración de terrenos. Según cálculos de expertos, para el mismo proyecto inmobiliario, si solo una empresa de valoración aplica dos métodos diferentes de valoración de terrenos, arrojará dos resultados diferentes, con una diferencia de valor de aproximadamente el 17%. Si el mismo proyecto inmobiliario es implementado por dos empresas de valoración diferentes, el mismo método de valoración de terrenos también arrojará dos resultados diferentes, con una diferencia de valor de aproximadamente el 17%. Por lo tanto, la aplicación del método del coeficiente de ajuste del precio del suelo para calcular las tasas de uso del suelo y las rentas de la tierra para proyectos inmobiliarios de vivienda comercial es muy necesaria.
-¿Qué tan beneficioso es aplicar el coeficiente K, señor?
*Según mi conocimiento, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh ha emitido un documento solicitando permiso para aplicar el método del coeficiente K para calcular las tasas de uso del suelo y la renta del suelo en todos los proyectos inmobiliarios y de vivienda comercial, independientemente de si el valor de la tasa de uso del suelo del proyecto es superior o inferior a 30 mil millones de VND, en lugar de contratar una consultoría de valoración de terrenos, como se hace actualmente. Si se aplica el coeficiente K para determinar las tasas de uso del suelo, el plazo no podrá superar los seis meses. Esto garantiza la recaudación completa, correcta y oportuna para el presupuesto estatal, a la vez que se protegen los derechos de los inversores del proyecto.
Muchos proyectos no pueden implementarse porque no pueden pagar los derechos de uso de la tierra.
Al mismo tiempo, si se aplica de acuerdo con la propuesta del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, formalizará el cálculo de las tarifas de uso de la tierra y las rentas de la tierra para proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales y áreas urbanas, garantizando la transparencia, de modo que tanto el Estado como las empresas puedan predecir el monto de las tarifas de uso de la tierra y las rentas de la tierra que se deben pagar al presupuesto estatal.
Superar la situación actual de desconocimiento de las tasas y rentas del suelo, evitando riesgos legales para funcionarios, servidores públicos y empleados públicos en el ejercicio de sus funciones, así como para personas relacionadas; garantizando al mismo tiempo que los organismos estatales tengan plena autoridad para decidir el importe de las tasas y rentas del suelo que se pagarán al presupuesto estatal (mediante el derecho a decidir el coeficiente de ajuste del precio del suelo (coeficiente K4) anualmente o cuando fluctúe el mercado, y de acuerdo con cada tipo de proyecto inmobiliario, vivienda comercial y zonas urbanas, para que el Estado lidere el mercado, no lo siga). Al mismo tiempo, se garantiza una recaudación suficiente, correcta y oportuna para el presupuesto estatal, garantizando al mismo tiempo los derechos de los inversores en proyectos.
Un problema que las empresas enfrentan actualmente es el proceso de aprobación de políticas de inversión y de inversores. Estos son los dos primeros pasos para llevar a cabo un proyecto. ¿Qué recomendaciones tiene para resolverlos?
Somos conscientes de que el proceso de aprobación de políticas de inversión, junto con la aprobación de inversores, es solo el inicio de la cadena de inversión y construcción de proyectos inmobiliarios y de vivienda comercial. Por lo tanto, el bloqueo de este proceso ha provocado el bloqueo de proyectos de vivienda social y comercial en el pasado. Por lo tanto, es necesario eliminar este obstáculo no solo para Ciudad Ho Chi Minh, sino para todo el país.
Además, el problema actual radica en la adaptación de la planificación 1/2000 para proyectos de vivienda social. Muchos proyectos no pueden implementarse porque la mayoría de estos proyectos son terrenos destinados a viviendas comerciales. Si se construyen viviendas sociales, el coeficiente de uso del suelo se multiplicará por 1,5. Esto significa que la antigua planificación 1/2000 deberá ajustarse en consecuencia.
El ajuste del plan de zonificación a escala 1/2000 es responsabilidad y autoridad de las agencias estatales y se ajusta periódicamente según la ley de planificación urbana y construcción. Sin embargo, no se ha estipulado que los planes de zonificación y los planes detallados deban aprobarse o aprobarse para su ajuste según la ley antes de elaborar el Informe de Estudio de Factibilidad para la inversión en construcción y la implementación de las siguientes etapas del proyecto. Por lo tanto, los inversores en proyectos de vivienda social deben esperar, sin saber cuánto tiempo, a pesar de que el proyecto no aumente la población de la provincia. Dado que los compradores de vivienda social deben ser residentes permanentes o temporales durante al menos seis meses y contar con seguro social, lo cual solo aumenta la población local en la zona donde se ubica el proyecto.
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