El Sr. Le Hoang Chau propuso varios mecanismos específicos para ayudar a Ciudad Ho Chi Minh a despegar.
-¿Qué mecanismos crees que son esos?
En primer lugar, el contrato BOT (Construcción-Operación-Transferencia) no debe aplicarse a proyectos de inversión para mejorar, ampliar y modernizar la infraestructura vial existente en Ciudad Ho Chi Minh. Esto evita conflictos de intereses entre el inversor del proyecto y los usuarios de las carreteras BOT que deben pagar peajes, lo que podría generar malestar social. En cambio, los proyectos de inversión para mejorar, ampliar y modernizar la infraestructura vial existente deben implementarse mediante un contrato BT (Construcción-Transferencia), utilizando el presupuesto municipal para pagar al inversor.
Además, es necesario considerar la posibilidad de permitir que Ciudad Ho Chi Minh reanude proyectos de inversión en construcción bajo el modelo de contrato BT, utilizando fondos del presupuesto estatal para pagar a los inversores, evitando en absoluto el uso de fondos de tierras para que los inversores realicen otros proyectos. Al mismo tiempo, el Estado debe crear fondos presupuestarios mediante la inversión en desarrollo de tierras, fondos de desarrollo de tierras, organizaciones de desarrollo de tierras y subastas de derechos de uso de tierras, según lo estipulado en el proyecto de enmienda de la Ley de Tierras, para movilizar recursos del sector privado para la inversión en desarrollo de infraestructura urbana, proyectos de transporte, etc.
-En relación con los actuales cuellos de botella en el mercado inmobiliario, ¿qué sugerencias tiene para resolverlos y crear avances para el desarrollo de Ciudad Ho Chi Minh?
Actualmente, el mayor obstáculo se relaciona con cuestiones legales, en particular con el cálculo de las tasas de uso del suelo. La mayoría de los proyectos no pueden implementarse porque no pueden pagar las tasas de uso del suelo con los métodos de cálculo actuales. Por lo tanto, proponemos permitir que los proyectos de vivienda comercial apliquen el coeficiente de ajuste del precio del suelo (coeficiente K) y lo presenten al Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh para su aprobación, con el fin de aplicarlo al cálculo de las tasas de uso del suelo y las tasas de arrendamiento de todos los terrenos (independientemente de su valor según la tabla de precios del suelo).
Actualmente, el método del superávit se aplica ampliamente a la valoración de terrenos, determinando precios específicos para el cálculo de las tasas de uso y arrendamiento de terrenos en proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales y áreas urbanas. Sin embargo, este método no produce resultados de valoración de terrenos verdaderamente fiables. Según los expertos, para un mismo proyecto inmobiliario, si una sola firma de valoración aplica dos métodos diferentes, obtendrá dos resultados distintos, con una diferencia de aproximadamente el 17 %. Si dos firmas de valoración distintas valoran el mismo proyecto inmobiliario utilizando el mismo método, también obtendrá dos resultados distintos, con una diferencia de aproximadamente el 17 %. Por lo tanto, es fundamental aplicar el método del coeficiente de ajuste del precio del terreno para calcular las tasas de uso y arrendamiento de terrenos en proyectos inmobiliarios y de vivienda comercial.
-¿Cuáles son las ventajas de aplicar el coeficiente K, señor?
*Según mi conocimiento, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh emitió un documento que propone la aplicación del método del coeficiente K para calcular las tasas de uso del suelo y las tasas de arrendamiento de terrenos para todos los proyectos inmobiliarios y de vivienda comercial, independientemente de si el valor de la tasa de uso del suelo es superior o inferior a 30 mil millones de VND, en lugar de contratar una consultora para tasar el valor del terreno, como se hace actualmente. Si se aplica el coeficiente K para determinar las tasas de uso del suelo, el proceso podría tardar no más de seis meses. Esto garantizaría una recaudación suficiente, precisa y oportuna de ingresos para el presupuesto estatal, a la vez que protegería los derechos de los inversores en los proyectos.
Muchos proyectos no pueden implementarse porque no se pueden pagar las tarifas por el uso de la tierra.
Al mismo tiempo, si se implementa de acuerdo con la propuesta del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, estandarizará el cálculo de las tarifas de uso de la tierra y las tarifas de arrendamiento de tierras para proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales y áreas urbanas, garantizando la transparencia y permitiendo que tanto el Estado como las empresas anticipen el monto de las tarifas de uso de la tierra y las tarifas de arrendamiento de tierras que se pagarán al presupuesto estatal.
Abordar la situación actual, donde las tarifas de uso de la tierra y las tarifas de arrendamiento de tierras son indeterminadas, evitará riesgos legales para los funcionarios y empleados estatales en el desempeño de sus funciones y para los involucrados; y garantizará que las agencias estatales tengan plena autoridad para determinar el monto de las tarifas de uso de la tierra y las tarifas de arrendamiento de tierras que se pagarán al presupuesto estatal (a través del derecho a determinar el coeficiente de ajuste del precio de la tierra (coeficiente K4) anualmente o cuando el mercado fluctúa y de acuerdo con cada tipo de proyecto inmobiliario, vivienda comercial, área urbana, cumpliendo así el papel del Estado de liderar el mercado en lugar de seguirlo). Al mismo tiempo, garantizará una recaudación suficiente, precisa y oportuna para el presupuesto estatal, al tiempo que protege los derechos de los inversionistas del proyecto.
Un obstáculo actual para las empresas es el proceso de aprobación de políticas de inversión y de inversores. Estos son los dos primeros pasos para emprender un proyecto. ¿Qué sugerencias tiene para solucionarlo?
*Hemos observado que el procedimiento para aprobar políticas de inversión simultáneamente con la aprobación de inversores es solo el primer paso en la cadena de procedimientos de inversión y construcción para proyectos inmobiliarios y de vivienda comercial. Por lo tanto, este obstáculo ha generado obstáculos en proyectos de vivienda social y comercial recientemente. Por consiguiente, este obstáculo debe resolverse no solo en Ciudad Ho Chi Minh, sino en todo el país.
Además, un obstáculo actual es la adaptación de la planificación a escala 1/2000 para proyectos de vivienda social. Muchos proyectos no pueden implementarse porque la mayoría de los proyectos de vivienda social se ubican en terrenos previamente destinados a viviendas comerciales que han sido reconvertidos. Si se construyen viviendas sociales en estos terrenos, el coeficiente de uso del suelo se multiplicará por 1,5. Esto significa que la antigua planificación a escala 1/2000 deberá ajustarse en consecuencia.
El ajuste del plan de zonificación a escala 1/2000 es responsabilidad y autoridad de las agencias estatales y se ajusta periódicamente de acuerdo con las leyes de planificación urbana y construcción. Sin embargo, no existe una normativa que establezca que los planes de zonificación y los planes detallados deben aprobarse o ajustarse conforme a la ley antes de elaborar el informe del estudio de viabilidad para la inversión y la construcción, y de implementar las siguientes etapas del proyecto. Por lo tanto, los inversores en proyectos de vivienda social tienen que esperar, sin saber cuánto tiempo, a pesar de que los proyectos de vivienda social no aumentan la población de la provincia. Esto se debe a que los compradores de vivienda social deben tener residencia permanente o temporal durante al menos seis meses y contar con seguro social, y el proyecto solo aumenta la población local en la zona donde se ubica.
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