¿Cuál es la previsión para el mercado inmobiliario en 2025?

Las decisiones de la "columna vertebral" son efectivas

La Ley de Tierras de 2024, la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Negocio Inmobiliario de 2023 entran en vigor oficialmente a partir del 1 de agosto de 2024, 5 meses antes de lo previsto, lo que supone un punto de inflexión importante para el mercado inmobiliario.

Además de las tres leyes mencionadas, muchas localidades también han emitido nuevas listas de precios de terrenos y nuevas regulaciones sobre las condiciones de división de tierras. Cabe destacar que Hanói y Ciudad Ho Chi Minh han implementado ajustes importantes en ambos aspectos.

La nueva lista de precios de terrenos emitida por Ciudad Ho Chi Minh se aplicará del 31 de octubre al 31 de diciembre de 2025. El precio más alto registrado fue de 687 millones de VND/m², en la zona de las calles Dong Khoi, Le Loi y Nguyen Hue (Distrito 1). Este precio es cuatro veces superior al de la lista anterior.

La nueva lista de precios de tierras también fue anunciada por el Comité Popular de Hanoi el 20 de diciembre y entrará en vigor inmediatamente hasta el 31 de diciembre de 2025. La lista de precios de tierras recién emitida es de 2 a 6 veces más alta que la lista de precios anterior.

Cabe destacar que el precio del terreno en muchas calles del distrito de Hoan Kiem, como Ba Trieu (de Hang Khay a Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (de Le Thanh Tong a Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho y Tran Hung Dao (de Tran Thanh Tong a Le Duan), alcanzó el precio más alto, superando los 695,3 millones de VND/m². Este precio es 3,7 veces superior al anterior al ajuste.

Los precios de la tierra en Hanoi y Ho Chi Minh han cambiado drásticamente (Foto: Duong Tam).

Además, muchas localidades también emiten reglamentos sobre las condiciones para la división de tierras, las condiciones para la consolidación de tierras y el área mínima para la división de tierras.

En Ciudad Ho Chi Minh, el área mínima para la separación de tierras, la consolidación, las parcelas de tierra recién formadas y las parcelas de tierra restantes después de la separación (excluyendo el área bajo planificación de tráfico) debe ser de al menos 36 m2 en los distritos del área 1, 50 m2 para el área 2 y 80 m2 para el área 3.

En Hanói, el 7 de octubre, entraron en vigor oficialmente las nuevas normas sobre la división de terrenos. En concreto, para terrenos residenciales en distritos y pueblos, las parcelas deben tener al menos 4 m de largo y 4 m de ancho, con una superficie mínima de 50 m².

En las comunas de llanura, la superficie tras la separación no debe ser inferior a 80 m², en las zonas medias es de 100 m² y en las zonas montañosas es de 150 m². Esto garantiza una planificación adecuada y evita la subdivisión excesiva de las parcelas.

La normativa que prohíbe la subdivisión y venta de terrenos también ha sido muy popular en algunas provincias y ciudades durante el último año. En concreto, Ciudad Ho Chi Minh prohibió la subdivisión y venta de terrenos en proyectos para que organizaciones y particulares construyan sus propias viviendas, incluyendo los cinco distritos de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi y Can Gio.

En 2024, el mercado inmobiliario de Hanoi se verá afectado por un aumento cada vez mayor de los precios de venta, especialmente en el segmento de apartamentos.

Según datos de una unidad de investigación, el precio de los apartamentos en Hanoi aumentó de un promedio de 40 millones de VND/m2 en 2022 a más de 70 millones de VND/m2 a fines del tercer trimestre de 2024. El continuo y fuerte aumento de los precios de los apartamentos en Hanoi hace que la posibilidad de ser propietario de una vivienda sea cada vez más remota para las personas.

En redes sociales, también hay grupos comunitarios que piden que se deje de comprar casas en Hanói para evitar precios disparatados. El número de miembros de estos grupos está aumentando rápidamente, alcanzando entre 100.000 y 200.000 en poco tiempo.

En este momento, ha surgido la controversia sobre quién está inflando los precios de los apartamentos. El Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (VNREA), evaluó que, durante casi un año, el precio de venta en el mercado inmobiliario de Hanói ha sido ilusorio. En particular, el tipo de apartamento ha aumentado más del 50 % en algunos lugares, y los terrenos residenciales y los terrenos en distritos que están a punto de convertirse en distritos han aumentado más del 90 %.

Explicó que la principal razón de los altos precios inmobiliarios es que la nueva oferta se concentra en el segmento de lujo. Algunos inversores y especuladores han aprovechado la escasez de oferta adecuada para impulsar el alza de los precios de los apartamentos.

Numerosas subastas de tierras en 2024 provocaron revuelo en la opinión pública (Foto: Duong Tam).

Las subastas de terrenos también fueron un tema candente en el mercado inmobiliario de Hanói en 2024. El precio más alto también batió récords constantemente, como en Hoai Duc, con más de 133 millones de VND/m², y en Thanh Oai, con más de 100 millones de VND/m². En particular, en la subasta de Thanh Oai, aproximadamente el 80 % de los compradores no pagaron.

Las subastas de terrenos continuaron en otros distritos como Ha Dong, Thach That y Soc Son. En particular, la subasta de 58 terrenos en el distrito de Soc Son causó mayor revuelo, con una oferta de hasta 30 mil millones de VND/m², 12 000 veces superior al precio inicial.

Ante las señales inusuales de la subasta en Soc Son, la Agencia de Investigación de la Policía de la Ciudad de Hanoi arrestó y detuvo urgentemente a 5 sospechosos para investigarlos en relación con la oferta de 30 mil millones de VND/m2.

El mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh en 2024 sigue registrando una escasez de proyectos y productos de vivienda. En 11 meses, solo 4 proyectos, equivalentes a más de 1600 unidades, fueron elegibles para movilizar capital para lanzar productos al mercado, lo que representa una disminución del 75 % en comparación con el mismo período del año anterior. Sin embargo, todos estos productos pertenecen al segmento de alta gama.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), dijo que esta es la primera vez que el segmento de vivienda de alta gama domina todo el mercado y que ya no hay una oferta de vivienda de gama media y asequible (nueva) a precios asequibles en proyectos comerciales.

Mercado inmobiliario 2025: Seguimos entrando en un nuevo ciclo

El presidente de HoREA predice que en 2025 el mercado seguirá experimentando una escasez de nuevos proyectos inmobiliarios, una escasez de viviendas comerciales y viviendas sociales, lo que provocará precios elevados de la vivienda.

El aumento continuo de los precios de la vivienda en los últimos años se debe a la oferta limitada de proyectos de vivienda comercial, lo que lleva a una escasez continua de oferta de vivienda comercial según la ley de la oferta y la demanda, con aumentos de precios de los apartamentos de alrededor del 15-20% en el período 2015-2023 y posiblemente otro 15-20% en 2025.

Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), en 2025 el mercado seguirá entrando con valentía en un nuevo ciclo, a pesar de algunas dificultades y obstáculos persistentes. El auge del mercado se distribuirá gradualmente de forma más uniforme entre las regiones. En particular, la región norte seguirá siendo activa, mientras que la región sur mostrará claros signos de un aumento de la actividad.

Se pronostica que la oferta de viviendas continuará concentrándose en el segmento de alta gama (Ilustración: Duong Tam).

En el segmento inmobiliario residencial, se prevé un crecimiento de la oferta, principalmente impulsado por las metrópolis suburbanas. Se estima que la oferta inmobiliaria en Hanói y ciudades satélite alcanzará unas 37.000 unidades, mientras que en Ciudad Ho Chi Minh y sus alrededores se estima que alcanzará unas 18.000 unidades. La oferta de inmuebles residenciales reducirá la diferenciación regional.

La estructura de la oferta sigue siendo principalmente de productos de alta gama y lujo. Sin embargo, el segmento asequible mejorará considerablemente gracias al aumento de los proyectos de vivienda social.

El segmento de apartamentos, principalmente el de alta gama, sigue liderando el mercado. El segmento de villas/casas adosadas se está convirtiendo gradualmente en el foco del mercado. En particular, los proyectos en grandes zonas urbanas siguen atrayendo la atención con acabados cada vez más impresionantes y precios de venta elevados.

La oferta sigue concentrándose principalmente en grandes inversores. Los proyectos se centran más en el diseño inteligente, la integración tecnológica y el cumplimiento de estándares de sostenibilidad.

Los terrenos subdivididos con documentación legal estándar en zonas con infraestructura desarrollada y alto potencial siguen siendo el segmento que muchos están dispuestos a pagar. Los terrenos subdivididos con documentación legal garantizada en zonas con infraestructura completa, valorados en menos de 2 mil millones de VND, siguen registrando un buen ritmo de aumento de precios.

El ya brillante segmento inmobiliario industrial es aún más brillante con señales positivas de la recuperación económica , así como oportunidades que se abren de parte de muchas "águilas" en el mundo con la decisión de elegir Vietnam como "lugar de desembarco".

El segmento inmobiliario turístico y de complejos turísticos presenta señales más positivas, especialmente los condotels, con proyectos en operación certificados. El segmento inmobiliario comercial y de oficinas mantiene un crecimiento estable.

Las actividades de fusiones y adquisiciones, la cooperación y la asociación para el desarrollo de proyectos mantienen su impulso, con resultados cada vez más impresionantes. La liquidez se concentra en zonas con abundante y diversificada oferta nueva, así como en provincias y ciudades con altas tasas de urbanización. Las transacciones en zonas suburbanas y provincias y ciudades cercanas a las dos áreas urbanas especiales experimentaron un marcado aumento.

El Sr. Nguyen Quoc Anh, experto inmobiliario, afirmó que del cuarto trimestre de 2024 al segundo trimestre de 2025 el mercado entrará en una fase de consolidación. Los inversores confían cada vez más en las perspectivas de desarrollo del sector inmobiliario. El segmento de apartamentos cederá su protagonismo a las casas particulares y adosadas.

Tras este período, el mercado entrará en una fase de recuperación, prevista para el segundo trimestre de 2025 y el cuarto trimestre de 2025. En este momento, los inversores ya no prestarán tanta atención al precio de venta ni a los factores legales, como en épocas de baja actividad del mercado. En cambio, la posibilidad de un aumento de precio es clave para decidir invertir. Por lo tanto, los inversores también prestan especial atención a segmentos rentables como terrenos y villas para proyectos.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/du-bao-gi-cho-thi-truong-bat-dong-san-2025-20241230155916375.htm