¿Cuál es la previsión para el mercado inmobiliario en 2025?

Las decisiones de la "columna vertebral" son efectivas

La Ley de Tierras de 2024, la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Negocio Inmobiliario de 2023 entran en vigor oficialmente a partir del 1 de agosto de 2024, 5 meses antes de lo previsto, lo que supone un punto de inflexión importante para el mercado inmobiliario.

Además de las tres leyes mencionadas anteriormente, muchas localidades también emitieron nuevas listas de precios de tierras y nuevas regulaciones sobre las condiciones de división de tierras. Cabe destacar que Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh han realizado fuertes ajustes en ambas áreas.

La nueva lista de precios de terrenos emitida por la ciudad de Ho Chi Minh se aplicará del 31 de octubre al 31 de diciembre de 2025. El precio de terreno más alto registrado es de 687 millones de VND/m2, en el área de las calles Dong Khoi, Le Loi, Nguyen Hue (Distrito 1). Este precio es 4 veces más alto que el antiguo marco de precios del terreno.

La nueva lista de precios de tierras también fue anunciada por el Comité Popular de Hanoi el 20 de diciembre y entra en vigor inmediatamente hasta el 31 de diciembre de 2025. La lista de precios de tierras recién emitida es de 2 a 6 veces más alta que la lista de precios anterior.

En particular, los precios de la tierra en muchas calles del distrito de Hoan Kiem, incluidas Ba Trieu (de Hang Khay a Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (de Le Thanh Tong a Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao (de Tran Thanh Tong a Le Duan) tienen el precio más alto de más de 695,3 millones de VND/m2. Este precio es 3,7 veces mayor que antes del ajuste.

Los precios de la tierra en Hanoi y Ho Chi Minh han cambiado drásticamente (Foto: Duong Tam).

Además, muchas localidades también emiten reglamentos sobre las condiciones para la división de tierras, las condiciones para la consolidación de tierras y el área mínima para la división de tierras.

En Ciudad Ho Chi Minh, el área mínima para la separación de tierras, la consolidación, las parcelas de tierra recién formadas y las parcelas de tierra restantes después de la separación (excluyendo el área bajo planificación de tráfico) debe ser de al menos 36 m2 en los distritos del área 1, 50 m2 para el área 2 y 80 m2 para el área 3.

El 7 de octubre entraron en vigor oficialmente en Hanoi nuevas normas sobre la división del área de tierras. En concreto, para terrenos residenciales en barrios y poblaciones, la parcela deberá tener una longitud y un ancho de 4m o más, con una superficie mínima de 50m2.

En las comunas de llanura la superficie después de la separación no debe ser inferior a 80m2, en la zona media es de 100m2, en la zona montañosa es de 150m2. Esto es para garantizar una planificación adecuada y evitar la subdivisión excesiva de las parcelas de tierra.

Las regulaciones que prohíben la subdivisión y venta de terrenos también han estado "calientes" en algunas provincias y ciudades durante el último año. En concreto, Ciudad Ho Chi Minh prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en proyectos para que organizaciones e individuos construyan sus propias casas, incluidos los cinco distritos de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi y Can Gio.

En 2024, el mercado inmobiliario de Hanoi se verá afectado por un aumento cada vez mayor de los precios de venta, especialmente en el segmento de apartamentos.

Según datos de una unidad de investigación, el precio de los apartamentos en Hanoi aumentó de un promedio de 40 millones de VND/m2 en 2022 a más de 70 millones de VND/m2 a finales del tercer trimestre de 2024. El continuo y brusco aumento de los precios de los apartamentos en Hanoi hace que la propiedad de una vivienda esté cada vez más fuera del alcance de las personas.

En las redes sociales también hay grupos comunitarios que piden a la gente dejar de comprar casas en Hanoi para evitar los "precios disparatados". El número de miembros de los grupos aumentó rápidamente hasta alcanzar entre 100.000 y 200.000 miembros, en poco tiempo.

En este momento, la polémica gira en torno a "¿quién está inflando los precios de los apartamentos?" sucedió. El Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (VNREA), evaluó que desde hace casi un año, el precio de venta del mercado inmobiliario de Hanoi ha sido virtual. En particular, el tipo de apartamento ha aumentado más del 50% en algunos lugares, los terrenos residenciales y las parcelas en los distritos que están a punto de convertirse en distritos han aumentado más del 90%.

Dijo que la principal razón de los altos precios de los inmuebles es que la nueva oferta está concentrada en el segmento de alta gama. Algunos inversores y especuladores han aprovechado la escasez de oferta adecuada para hacer subir los precios de los apartamentos.

Numerosas subastas de tierras en 2024 provocaron revuelo en la opinión pública (Foto: Duong Tam).

La subasta de terrenos también es una palabra clave candente en el mercado inmobiliario de Hanoi en 2024. El precio ganador más alto también establece récords continuamente, como en Hoai Duc con más de 133 millones de VND/m2, Thanh Oai con más de 100 millones de VND/m2. En particular, en la subasta de Thanh Oai se registró que aproximadamente el 80% de los postores ganadores no pagaron.

La situación de subasta de tierras continúa en otros distritos como Ha Dong, Thach That y Soc Son. En particular, la subasta de 58 lotes de tierra en el distrito de Soc Son causó el mayor ruido cuando la oferta fue de hasta 30 mil millones de VND/m2, 12.000 veces más alto que el precio inicial.

Ante las señales inusuales de la subasta en Soc Son, la Agencia de Investigación de la Policía de la Ciudad de Hanoi arrestó y detuvo urgentemente a 5 sospechosos para investigarlos en relación con la oferta de 30 mil millones de VND/m2.

El mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh en 2024 continúa registrando una escasez de proyectos y productos de vivienda. En 11 meses, sólo 4 proyectos, equivalentes a más de 1.600 unidades, fueron elegibles para recaudar capital para llevar productos al mercado, una caída del 75% en comparación con el mismo período del año pasado. Sin embargo, todos estos productos pertenecen al segmento de gama alta.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), dijo que esta es la primera vez que el segmento de vivienda de alta gama domina todo el mercado y que ya no hay una oferta de vivienda de gama media y asequible (nueva) a precios asequibles en proyectos comerciales.

Mercado inmobiliario 2025: Seguimos entrando en un nuevo ciclo

El presidente de HoREA predice que en 2025 el mercado seguirá experimentando una escasez de nuevos proyectos inmobiliarios, una escasez de viviendas comerciales y viviendas sociales, lo que provocará precios elevados de la vivienda.

El aumento continuo de los precios de la vivienda en los últimos años se debe a la oferta limitada de proyectos de vivienda comercial, lo que lleva a una escasez continua de oferta de vivienda comercial según la ley de la oferta y la demanda, con aumentos de precios de los apartamentos de alrededor del 15-20% en el período 2015-2023 y posiblemente otro 15-20% en 2025.

Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), en 2025 el mercado seguirá entrando con valentía en un nuevo ciclo, a pesar de algunas dificultades y obstáculos restantes. El calor del mercado se distribuirá de manera más gradual y uniforme entre las regiones. Mientras que la región Norte continúa calurosa, la región Sur mostrará claros signos de aumento de temperatura.

Se pronostica que la oferta de viviendas continuará concentrándose en el segmento de alta gama (Ilustración: Duong Tam).

En el segmento inmobiliario residencial, se prevé que la oferta crezca, todavía con el aporte principalmente de las metrópolis suburbanas. Se estima que la oferta inmobiliaria en Hanoi y ciudades satélite alcanzará unos 37.000 productos, mientras que en Ciudad Ho Chi Minh y sus suburbios alcanzará unos 18.000 productos. La oferta de inmuebles residenciales reduce la diferenciación regional.

La estructura de oferta sigue siendo principalmente de productos de lujo y de alta gama. Sin embargo, el segmento asequible mejorará más claramente gracias al aumento de los proyectos de vivienda social.

Los edificios de apartamentos, principalmente en el segmento de alta gama, continúan liderando el mercado. Las villas y casas adosadas se están convirtiendo poco a poco en el foco del mercado. Sobre todo los proyectos en grandes áreas urbanas siguen atrayendo la atención con estándares de acabado cada vez más impresionantes y precios de venta elevados.

La oferta todavía se concentra principalmente en grandes inversores. Los proyectos se centran más en el diseño inteligente, la integración de tecnología y el cumplimiento de los estándares de sostenibilidad.

En el caso de terrenos divididos en parcelas, con documentos legales estándar, en zonas con infraestructura desarrollada y alto potencial, sigue siendo el segmento en el que muchas personas están dispuestas a "invertir dinero". Los lotes de tierra divididos en parcelas, con estatus legal garantizado, en áreas con infraestructura completa y valorados en menos de 2 mil millones de VND continúan registrando buenas tasas de crecimiento de precios.

El ya brillante segmento inmobiliario industrial es aún más brillante con señales positivas de la recuperación económica , así como oportunidades que se abren de parte de muchas "águilas" en el mundo con la decisión de elegir Vietnam como "lugar de desembarco".

El segmento inmobiliario turístico y resort presenta señales más positivas, especialmente los productos condotels cuando ya se han empezado a otorgar certificados a proyectos en operación. El segmento inmobiliario comercial y de oficinas mantiene un impulso de crecimiento estable.

Las actividades de fusiones y adquisiciones, la cooperación y la asociación para el desarrollo de proyectos siguen manteniendo su impulso con resultados cada vez más impresionantes. La liquidez todavía se concentra en zonas con oferta nueva abundante y diversificada y en provincias y ciudades con altas tasas de urbanización. Las transacciones en las áreas suburbanas y en las provincias/ciudades alrededor de las dos áreas urbanas especiales aumentaron marcadamente.

El Sr. Nguyen Quoc Anh, experto en bienes raíces, afirmó que del cuarto trimestre de 2024 al segundo trimestre de 2025 es el período en que el mercado entra en una fase de consolidación. Los inversores cada vez tienen más confianza en las perspectivas de desarrollo del sector inmobiliario. El segmento de apartamentos cederá ahora su posición central a casas particulares y adosadas.

Después de este período, el mercado avanzará hacia un período de prosperidad, que se espera que comience en el segundo trimestre de 2025 y finalice en el cuarto trimestre de 2025. En ese momento, los inversores ya no prestarán demasiada atención al precio de venta ni a los factores legales como cuando el mercado estaba sombrío. En cambio, el potencial de apreciación del precio es la clave para decidir invertir. Por ello, los inversores prestan especial atención a segmentos tan rentables como terrenos y villas de proyecto.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/du-bao-gi-cho-thi-truong-bat-dong-san-2025-20241230155916375.htm