Los precios del terreno están aumentando en consonancia con el ferrocarril de alta velocidad Norte-Sur.

Tras la noticia de la construcción de la estación de Ngoc Hoi, principal eje de la línea ferroviaria de alta velocidad Norte-Sur, los precios de los terrenos en la zona se dispararon. Con un presupuesto de entre 3.000 y 4.000 millones de dongs, a los inversores les resulta difícil adquirir un terreno con plaza de aparcamiento justo enfrente.

Tras la noticia de la construcción de la estación de Ngoc Hoi, principal eje de la línea ferroviaria de alta velocidad Norte-Sur, los precios de los terrenos en la zona se dispararon. Con un presupuesto de entre 3.000 y 4.000 millones de dongs, a los inversores les resulta difícil adquirir un terreno con plaza de aparcamiento justo enfrente.

La planificación de la estación de tren de Ngoc Hoi ha disparado el precio de los terrenos en la zona. En la foto: Perspectiva general del complejo de Ngoc Hoi.

Superando la marca de los 100 millones de VND/m2.

Desde 2004, el plan de inversión para el tramo Ngoc Hoi - Yen Vien de la Línea 1 del Metro de Hanói ha sido aprobado por el Primer Ministro . Sin embargo, después de aproximadamente dos décadas, la zona permanece estancada, con la deforestación aún paralizada. El sombrío ambiente solo se disipó cuando el Ministerio de Transporte designó la estación Ngoc Hoi como parte del sistema ferroviario de alta velocidad Norte-Sur.

Esta información ha impulsado el mercado inmobiliario en el distrito de Thanh Tri ( Hanói ), especialmente en la comuna de Ngoc Hoi, donde se ubica la estación. Según los residentes locales, la zona experimentó un fuerte aumento de precios a principios de año debido a la especulación inmobiliaria en las afueras de Hanói. Posteriormente, con la nueva información sobre el ferrocarril de alta velocidad Norte-Sur, el precio de los terrenos residenciales en las inmediaciones de la estación ha alcanzado un nuevo récord.

Si bien a finales del primer trimestre de 2024, los compradores aún podían encontrar terrenos con acceso para vehículos por unos 60 millones de VND/m², el precio ha aumentado ahora a casi 80 millones de VND/m². En el caso de los terrenos ubicados en vías principales, el precio incluso ha superado los 110 millones de VND/m².

En proyectos nacionales clave, los plazos de construcción pueden extenderse por muchos años. Por lo tanto, si los inversores tienen que endeudarse, corren el riesgo de incurrir en pérdidas.

"En la zona de la estación de tren de Ngoc Hoi, con un presupuesto de entre 3.000 y 4.000 millones de VND, es muy difícil para los inversores comprar terrenos con plazas de aparcamiento justo enfrente. Si las encuentran, suelen ser parcelas pequeñas o con fallos de feng shui", explicó Xuan Thanh, agente inmobiliario.

La oferta de suelo residencial disponible en el mercado es relativamente limitada. Para terrenos en ubicaciones privilegiadas con amplias vías de acceso, la liquidez se mide en semanas. En manos de especuladores experimentados, estos terrenos pueden generar ganancias de varios cientos de millones de dongs en poco tiempo.

La comuna de Ngoc Hoi, junto con las comunas vecinas como Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe y Khanh Ha, es actualmente la zona más importante del distrito de Thanh Tri. En particular, las comunas de Dai Ang y Lien Ninh experimentarán el mayor desarrollo en los próximos años, con la incorporación de dos áreas urbanas en 2028 y 2029, afirmó el Sr. Thanh.

Según CBRE, las propiedades cercanas a las estaciones de metro suelen tener precios promedio entre un 10 % y un 20 % más altos que en otras zonas. En caso de una crisis del mercado inmobiliario, es probable que los proyectos de vivienda con buena conexión a las líneas de metro se recuperen más rápidamente.

Tenga cuidado al comprar terrenos que estén afectados por las regulaciones de zonificación.

En una entrevista con un reportero del periódico Investment Newspaper, el Sr. Nguyen Huu Cuong, presidente del Club Inmobiliario de Hanói (HNREA), afirmó que el aumento de los precios inmobiliarios debido al desarrollo de la infraestructura de transporte es un fenómeno natural. Esta tendencia ya se había observado en el caso de la Carretera de Circunvalación 4, cuando los inversores se apresuraron a buscar terrenos en los alrededores de la carretera para aprovechar la planificación.

"Es normal que los precios de los terrenos suban antes de que las agencias gubernamentales publiquen la información oficial de planificación, especialmente en el caso del sistema ferroviario de alta velocidad Norte-Sur. Este es un proyecto clave, por lo que no solo los inversores inmobiliarios, sino todos, están ansiosos por obtener información sobre este importante proyecto", comentó el Sr. Cuong.

Sin embargo, el presidente de HNREA también enfatizó que los compradores deben identificar claramente el alcance de la planificación del proyecto para evitar caer en zonas sujetas a desmonte. Este será uno de los factores decisivos para determinar la rentabilidad del terreno. Además, los inversores también deben averiguar si el terreno se beneficia del sistema de infraestructura técnica o de las prestaciones sociales del Estado.

Esto se puede determinar mediante planificación detallada, planificación regional, planificación a escala 1/2000, planificación a escala 1/500... Si el inversor está seguro de que el terreno no se ve afectado por ninguna normativa urbanística, ya tiene una parte de la batalla ganada. Sin embargo, si no lo tiene claro, los riesgos potenciales son muy altos. Incluso se han dado casos de vendedores que han falsificado los marcadores urbanísticos para cometer fraude", advirtió el Sr. Cuong.

Además de los factores de planificación, el experto de HNREA también señaló que los inversores deben determinar su solvencia financiera, el propósito del uso del terreno y su propia solvencia financiera. Según el Sr. Cuong, los terrenos que se benefician de proyectos de desarrollo son adecuados para inversores a medio y largo plazo que no dependen excesivamente del apalancamiento financiero.

Los compradores deben sopesar su capacidad de pago y no dejarse llevar por las emociones. En el caso de proyectos nacionales clave, la construcción puede tardar muchos años. Por lo tanto, si los inversores tienen que pedir prestado y no confían en la especulación a corto plazo, se enfrentarán al riesgo de pérdidas, advirtió el Sr. Cuong.

De igual manera, el Sr. Ngo Xuan Chuc, inversionista y director de una firma de corretaje inmobiliario en Hanói, señaló que el mercado inicialmente reacciona positivamente a la información de planificación, lo que provoca que los precios inmobiliarios se disparen. Tras ese aumento repentino, la confianza del mercado se estabiliza, lo que provoca que los precios se estabilicen gradualmente, o incluso se ajusten a la baja en algunas zonas con precios inusualmente altos.

La estación de Ngoc Hoi es la más grande del norte, y el área de planificación aún podría ajustarse y ampliarse. Si los inversores, por desgracia, compran terrenos dentro del área planificada, ya habrán sufrido pérdidas. Incluso con la aplicación de la nueva lista de precios de terrenos, la compensación nunca igualará el precio de mercado. Considerando el marco actual de precios de terrenos, la compensación es menos de un tercio del valor real, declaró el Sr. Chuc con franqueza.

Según este inversor, el proyecto es tan grande que la limpieza del terreno no se puede completar de la noche a la mañana. Por lo tanto, el tiempo de construcción podría ser mayor de lo previsto. Por lo tanto, los inversores con poco capital que necesiten préstamos bancarios deberían pensarlo bien y evitar dejarse llevar por el miedo a perderse algo (FOMO, por sus siglas en inglés) e invertir basándose en rumores.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html