Los precios de los terrenos están subiendo en consonancia con el desarrollo del ferrocarril de alta velocidad Norte-Sur.

Tras el anuncio de la futura estación de Ngoc Hoi, principal nudo ferroviario de la línea de alta velocidad Norte-Sur, los precios de los terrenos en la zona se han disparado. Con un presupuesto de entre 3.000 y 4.000 millones de VND, a los inversores les resulta difícil adquirir un terreno con aparcamiento justo enfrente.

Tras el anuncio de la futura estación de Ngoc Hoi, principal nudo ferroviario de la línea de alta velocidad Norte-Sur, los precios de los terrenos en la zona se han disparado. Con un presupuesto de entre 3.000 y 4.000 millones de VND, a los inversores les resulta difícil adquirir un terreno con aparcamiento justo enfrente.

La planificación de la estación de tren de Ngoc Hoi ha provocado un aumento vertiginoso de los precios de los terrenos en la zona. En la foto: Vista general del complejo de Ngoc Hoi.

Superar la marca de 100 millones de VND/m2.

Desde 2004, el Primer Ministro aprobó el plan de inversión para el tramo Ngoc Hoi - Yen Vien de la Línea 1 del Metro de Hanói. Sin embargo, tras casi dos décadas, la zona permanece estancada, con la expropiación de terrenos paralizada. Este panorama sombrío solo se disipó cuando el Ministerio de Transportes identificó la estación de Ngoc Hoi como parte del sistema ferroviario de alta velocidad Norte-Sur.

Esta información ha impulsado el mercado inmobiliario en el distrito de Thanh Tri ( Hanói ), especialmente en la comuna de Ngoc Hoi, donde se ubica la estación. Según los residentes locales, la zona experimentó un fuerte aumento de precios a principios de año debido a la especulación inmobiliaria generalizada en las afueras de Hanói. Posteriormente, con la nueva información sobre el ferrocarril de alta velocidad Norte-Sur, el precio de los terrenos residenciales en los alrededores de la estación se ha disparado.

Si bien a finales del primer trimestre de 2024 los compradores aún podían encontrar terrenos con acceso para vehículos a unos 60 millones de VND/m2, el precio ahora ha aumentado a casi 80 millones de VND/m2. Para los terrenos ubicados en carreteras principales, el precio incluso ha superado los 110 millones de VND/m2.

En el caso de proyectos nacionales clave, los plazos de construcción pueden extenderse durante muchos años. Por lo tanto, si los inversores tienen que pedir dinero prestado, se enfrentan al riesgo de sufrir pérdidas.

"En la zona que rodea la estación de tren de Ngoc Hoi, con un presupuesto de entre 3 y 4 mil millones de VND, es muy difícil para los inversores comprar terrenos con aparcamiento justo enfrente. Si encuentran alguno, suelen ser parcelas pequeñas o con defectos de feng shui", afirmó Xuan Thanh, agente inmobiliario.

La oferta de terrenos residenciales disponibles en el mercado es relativamente limitada. Para parcelas en ubicaciones privilegiadas con amplias vías de acceso, la liquidez se mide en semanas. En manos de especuladores experimentados, estas parcelas pueden generar ganancias de varios cientos de millones de dongs en poco tiempo.

“La comuna de Ngoc Hoi, junto con las comunas vecinas como Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe y Khanh Ha, es actualmente la zona más importante del distrito de Thanh Tri. En particular, las comunas de Dai Ang y Lien Ninh experimentarán el mayor desarrollo en los próximos años, con la incorporación de dos zonas urbanas en 2028 y 2029”, declaró el Sr. Thanh.

Según CBRE, las propiedades cercanas a las estaciones de metro suelen tener precios promedio entre un 10 % y un 20 % más altos que las de otras zonas. En caso de una crisis del mercado inmobiliario, es probable que los proyectos de vivienda con buena conexión a las líneas de metro se recuperen más rápidamente.

Tenga cuidado al comprar terrenos afectados por regulaciones de zonificación.

En declaraciones a un reportero del periódico Investment Newspaper, el Sr. Nguyen Huu Cuong, presidente del Club Inmobiliario de Hanoi (HNREA), afirmó que el aumento de los precios inmobiliarios debido al desarrollo de la infraestructura de transporte es un fenómeno natural. Esta tendencia ya se ha observado anteriormente con la Circunvalación 4, cuando los inversores se apresuraron a adquirir terrenos en las inmediaciones de la carretera para sacar provecho de la planificación.

"Es normal que los precios de los terrenos suban antes de que las agencias gubernamentales publiquen la información oficial sobre la planificación, especialmente en el caso del sistema ferroviario de alta velocidad Norte-Sur. Se trata de un proyecto clave, por lo que no solo los inversores inmobiliarios, sino todo el mundo, están ansiosos por obtener información sobre este importante proyecto", comentó el Sr. Cuong.

Sin embargo, el presidente de HNREA también hizo hincapié en que los compradores deben identificar claramente el alcance del proyecto para evitar incurrir en desalojos. Este será uno de los factores decisivos para determinar la rentabilidad de la parcela. Además, los inversores deben averiguar si el terreno cuenta con infraestructura técnica o servicios sociales del Estado.

"Esto se puede determinar mediante una planificación detallada, una planificación regional, una planificación a escala 1/2000, una planificación a escala 1/500... Si el inversor está seguro de que el terreno no está sujeto a ninguna normativa urbanística, ya ha ganado parte de la batalla. Sin embargo, si no lo tiene claro, los riesgos potenciales son muy altos. Incluso se han dado casos en los que los vendedores han falsificado marcas urbanísticas para cometer fraude", advirtió el Sr. Cuong.

Además de los factores de planificación, el experto de HNREA también señaló que los inversores deben determinar su solvencia financiera, el propósito del terreno y su capacidad de inversión. Según el Sr. Cuong, los terrenos que se benefician de proyectos de desarrollo son adecuados para inversores a mediano y largo plazo que no dependen excesivamente del apalancamiento financiero.

«Los compradores deben sopesar su capacidad de pago y no dejarse llevar por las emociones. En el caso de proyectos nacionales clave, el avance de la construcción puede demorar muchos años. Por lo tanto, si los inversores tienen que pedir dinero prestado y no confían en la especulación a corto plazo, se enfrentarán al riesgo de pérdidas», advirtió el Sr. Cuong.

De manera similar, el Sr. Ngo Xuan Chuc, inversor y director de una agencia inmobiliaria en Hanói, señaló que el mercado reacciona inicialmente de forma positiva a la información sobre planificación, lo que provoca un aumento vertiginoso de los precios inmobiliarios. Tras este repunte, el sentimiento del mercado se estabiliza, lo que hace que los precios se estabilicen gradualmente o incluso bajen en algunas zonas con precios inusualmente altos.

“La estación de Ngoc Hoi es la estación de ferrocarril más grande del norte, y la zona de planificación aún podría ajustarse y ampliarse. Si los inversores, lamentablemente, compran terrenos dentro de la zona planificada, ya habrán sufrido una pérdida. Incluso con la aplicación de la nueva lista de precios de terrenos, la compensación nunca alcanzará el precio de mercado. Considerando el marco actual de precios de terrenos, la compensación es inferior a un tercio del valor real”, declaró el Sr. Chuc con franqueza.

Según este inversor, el proyecto es tan grande que la preparación del terreno no se puede completar de la noche a la mañana. Por lo tanto, el tiempo de construcción podría ser mayor de lo previsto. En consecuencia, los inversores con poco capital que necesiten préstamos bancarios deberían pensarlo bien y evitar dejarse llevar por el miedo a perderse la oportunidad (FOMO) e invertir basándose en rumores.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html