Los precios de las viviendas se están volviendo inalcanzables

Los precios de las viviendas se están disparando, superando los ingresos de los trabajadores, incluso de los empleados de finanzas y banca (los sectores mejor pagados) que no pueden seguir el ritmo.

Entre los 20 sectores económicos (excluyendo organismos y organizaciones internacionales) encuestados por la Oficina General de Estadística para el ingreso promedio desde 2010 hasta la actualidad, los trabajadores del sector financiero, bancario y de seguros han liderado la lista durante 10 años, en los períodos 2010-2011 y 2013-2020. Los ingresos de este grupo en 2010 fueron de 4,8 millones y aumentaron a 11,5 millones en 2023.

Según los informes financieros de los bancos comerciales VN30 y Agribank , el ingreso mensual promedio por salario y bonificación de un empleado bancario aumentó de 21 millones de VND en 2014 a 36 millones de VND en 2023, un aumento del 6-7% anual.

"Los empleados bancarios siempre se encuentran entre los sectores con mayores ingresos, con un promedio de entre 25 y 40 millones de VND mensuales", afirmó la Sra. Nguyen Thu Trang, directora de marca de Manpower en Manpowergroup Vietnam, empresa especializada en contratación y consultoría de recursos humanos.

A pesar de sus altos salarios en comparación con el nivel general, el crecimiento de los ingresos de los empleados bancarios no ha seguido el ritmo del precio de la vivienda en los últimos 10 años. Según datos de Savills Vietnam, el precio medio principal de los apartamentos de clase C, B y A en el período 2014-2023 aumentó un 11%, un 10% y un 16% anual, respectivamente. El nivel de precios se mantuvo estable en el período 2015-2017, pero posteriormente aumentó drásticamente, ampliando la brecha entre los ingresos y el precio de la vivienda.

Por ejemplo, en 2014, el ingreso mensual promedio de los empleados del sector bancario y financiero —el grupo de trabajadores mejor pagado— equivalía al precio de 0,7 metros cuadrados de un apartamento de clase B, o 1,05 metros cuadrados de un apartamento de clase C. Para 2023, el salario de este grupo solo alcanzaría para comprar 0,5 metros cuadrados de un apartamento de clase B y 0,72 metros cuadrados de un apartamento de clase C.

A pesar del aumento de los ingresos, adquirir una vivienda sigue siendo difícil debido a la aceleración del aumento de precios. Según el Informe de Trabajo y Empleo de la Oficina General de Estadística, el ingreso mensual promedio de un trabajador vietnamita aumentará de 4,5 millones de dongs en 2014 a 7,5 millones de dongs en 2022, lo que representa un incremento del 7 % anual, la mitad del ritmo de aumento del precio de los apartamentos.

Para el tercer trimestre, con un ingreso mensual promedio de 7,6 millones de VND, se estima que un hogar con dos trabajadores necesitará entre 21 y 23 años de ingresos para ser propietario de un apartamento de 55 a 60 m², suponiendo que los precios de la vivienda no aumenten. Si la tasa de ahorro es del 50 % después de cubrir los gastos de manutención, el número de años se duplicará.

Los datos de Numbeo, plataforma global de estadísticas del coste de la vida, muestran que el índice de Precio de la Vivienda/Ingresos (IPV) de Vietnam alcanzará los 22,8 puntos a mediados de 2024, uno de los más altos del Sudeste Asiático. Esta cifra casi triplica la de Malasia y supera a la de muchos países desarrollados como Japón, Singapur o Corea del Sur.

Cuanto mayor sea el HPR, más difícil será ser propietario de una vivienda. Desde 2014, el HPR de Vietnam ha aumentado un 27 %, desde 17,8 puntos, lo que refleja claramente la brecha entre el crecimiento de los ingresos y los precios de la vivienda. Al mismo tiempo, la capacidad de los vietnamitas para pagar préstamos también es muy baja, alcanzando tan solo 0,4 puntos, inferior a la de la mayoría de los países del Sudeste Asiático según las estadísticas, con la excepción de Filipinas.

La situación es más grave en las grandes ciudades. Ciudad Ho Chi Minh registró un índice HPR de 32,4 puntos, 1,4 veces superior a la media nacional. Mientras tanto, la capacidad de pago de préstamos fue de tan solo 0,3 puntos, lo que refleja la dificultad para acceder a la vivienda. En Hanói , el índice HPR fue inferior a la media nacional, con 20,6 puntos, pero aún se encuentra entre los más altos de Asia.

"El aumento de los precios de la vivienda a un ritmo mucho mayor que el de los salarios incrementará rápidamente la desigualdad de ingresos", afirmaron el Dr. Le Kien Cuong, de la Universidad Bancaria de Ciudad Ho Chi Minh, y sus colegas en un estudio de 2021. Mercado inmobiliario y desigualdad de ingresos en Vietnam: situación actual e implicaciones políticas. Según él, para algunos hogares es cada vez menos probable que en el futuro sean propietarios de una vivienda porque tienen que utilizar sus ahorros para alquilar una casa.

La Sra. Giang Huynh, Directora de Investigación y S22M de Savills Vietnam, también afirmó que si los precios de la vivienda siguen aumentando a un ritmo superior al de los ingresos, la brecha entre ricos y pobres se ampliará. Las personas con ingresos promedio o inferiores tendrán dificultades para acceder a la vivienda, lo que tendrá graves consecuencias para la estabilidad del mercado y la sociedad.

Según el profesor Dang Hung Vo, exviceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el rápido aumento de los precios de la vivienda, que supera los ingresos salariales, no solo ejerce presión sobre la seguridad social, sino que también fomenta la especulación inmobiliaria. El dinero especulativo a menudo espera a que los precios suban, sin destinarlo a la producción y los negocios, lo que genera impactos negativos en la inflación y el valor de la moneda.

"El fracaso a la hora de frenar la especulación y la asimetría entre los segmentos de la vivienda ha llevado inevitablemente al final del túnel para el mercado inmobiliario actual", dijo.

Además, el Sr. Vo también señaló que el mercado inmobiliario desempeña un papel importante en la producción, los negocios y la macroeconomía. Esta inestabilidad del mercado afectará negativamente a toda la economía, como ha ocurrido en los últimos años. De hecho, el problema de encontrar viviendas adecuadas para la capacidad financiera de las personas no solo representa un desafío para Vietnam. Muchas grandes ciudades del mundo también enfrentan esta presión ante el aumento de la demanda de vivienda debido a la afluencia de inmigrantes.

La Sra. Giang Huynh afirmó que en Ciudad Ho Chi Minh y Hanói, la oferta no satisface la demanda. Esto se debe, en parte, a obstáculos legales en la aprobación de proyectos, lo que ralentiza la incorporación de nueva oferta. Además, el aumento de los precios de los terrenos y los costos de construcción también impulsa el precio de las viviendas.

Según un informe del Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh, el índice de precios de la construcción de la ciudad aumentó drásticamente de 103 puntos en 2020 a 123 puntos en 2023, en comparación con el nivel base en 2015. El aumento de los costos de insumos ha obligado a los inversores a establecer precios de producción más altos para garantizar la eficiencia del proyecto.

Al analizar datos desde 2018 hasta la fecha, el Dr. Dinh The Hien también descubrió que los ingresos y los precios de los apartamentos están en constante aumento. Según él, esto se debe en parte a la brecha entre la oferta y la demanda entre los segmentos de alta y baja gama del mercado. Los nuevos productos no han satisfecho las necesidades reales de vivienda, ya que los apartamentos de lujo representan una gran proporción. Además, muchos compradores son inversores que buscan asegurar la rentabilidad, por lo que impulsan continuamente los precios al alza.

También dijo que el caos en el mercado inmobiliario se debe en parte a la mala gestión en algunas localidades, especialmente en la región sur, el mercado inmobiliario más grande del país.

Según el profesor Dang Hung Vo, reformar los impuestos inmobiliarios es necesario para estabilizar el mercado. En particular, el segundo impuesto inmobiliario ayudará a eliminar el precio virtual de los productos debido a la especulación. Para ello, una de las soluciones importantes es modernizar la infraestructura de gestión de datos para que la información sobre el mercado inmobiliario sea transparente.

"Esto requiere una hoja de ruta específica y una investigación multidimensional para poder aplicarlo con éxito", enfatizó el profesor Vo.

Compartiendo la misma opinión, el Dr. Dinh The Hien afirmó que es necesario transparentar la gestión e implementar nuevas leyes mediante decretos para estabilizar el mercado. En particular, la cuestión clave es eliminar los obstáculos legales para los proyectos y así aumentar pronto la oferta.

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