Los tipos de interés hipotecarios vuelven a subir desde principios de 2026. Muchos prevén que los elevados costes de capital ejercerán presión sobre los precios inmobiliarios, provocando su caída. Sin embargo, el mercado muestra la tendencia opuesta. Los precios de la vivienda se mantienen altos e incluso siguen subiendo en algunos segmentos. Los expertos consideran que el aumento de los tipos de interés reduce principalmente la liquidez, en lugar de ser suficiente para disminuir los precios en general.
Los tipos de interés han subido drásticamente, pero los precios de la vivienda siguen aumentando.
El Sr. Dinh Minh Tuan, director de la región sur de Batdongsan.com.vn, opina que las altas tasas de interés solo ralentizan el mercado, pero no son suficientes para reducir los precios de la vivienda. La opinión generalizada entre los inversores es que, cuando las tasas de interés suben o la economía global fluctúa, el dinero se retira de los activos de riesgo, como los bienes raíces, y regresa a los bancos o al oro.
Sin embargo, según el Sr. Tuan, los datos reales de los últimos años no respaldan del todo esta opinión. Los tipos de interés han subido considerablemente, pero los precios de la vivienda han seguido aumentando.
Un estudio de mercado realizado por batdongsan.com.vn a principios de marzo de 2026 reveló que los tipos de interés de los préstamos hipotecarios han aumentado significativamente en comparación con el mismo periodo del año anterior. Los bancos estatales aplican actualmente tipos de interés preferenciales de entre el 7 % y el 9 % anual durante los primeros 6 a 12 meses. Tras este periodo preferencial, el tipo de interés variable vigente oscila entre el 10 % y el 12 % anual, dependiendo de las condiciones del cliente.
Por ejemplo, en una sucursal bancaria de Ciudad Ho Chi Minh , el tipo de interés para préstamos hipotecarios con certificados o contratos de compraventa vigentes se encuentra actualmente en su nivel más bajo, un 9,6% anual. En contraste, durante el mismo período del año pasado, el tipo de interés fijo rondaba el 6-7% anual, lo que representa un aumento de casi el 60%.
De igual modo, muchos otros bancos también han aumentado significativamente sus tipos de interés. Algunos han elevado el tipo de interés fijo a 24 meses a más del 12% anual, o han aplicado tipos de entre el 9,7% y el 13,5%, según el plazo. Los bancos privados también siguen esta tendencia, con tipos de interés habituales que oscilan entre el 8,5% y el 12% en el periodo inicial y que aumentan gradualmente a lo largo del plazo del préstamo, como citó el Sr. Tuan como ejemplo.
No solo aumentan los costos de capital, sino que también se está intensificando el control del crédito inmobiliario. El Banco Estatal de Vietnam exige a las entidades crediticias que limiten el crecimiento de los saldos de los préstamos inmobiliarios, con el objetivo de que representen alrededor del 25 % del total de préstamos pendientes. Esto dificulta el acceso al capital tanto para los compradores de vivienda como para las empresas promotoras.
El Sr. Dinh Minh Tuan también señaló tres razones por las que los precios de la vivienda son difíciles de bajar. En primer lugar, el mercado inmobiliario tiene un desfase temporal significativo. A diferencia de las acciones o el oro, los bienes raíces son un activo de alto valor con baja liquidez y un ciclo largo. Cuando el mercado enfrenta dificultades, la primera reacción suele ser una fuerte disminución en las transacciones. Los compradores retrasan sus decisiones, mientras que los vendedores no tienen prisa por bajar los precios. Por lo tanto, la liquidez disminuye antes de que los precios se ajusten de manera notable.
A continuación, la oferta limitada es un factor determinante. Durante muchos años, la oferta de apartamentos en las principales ciudades se ha visto restringida por obstáculos legales y largos procesos de aprobación de proyectos. El número de nuevos proyectos que ingresan al mercado es insuficiente para satisfacer la creciente demanda de vivienda. Cuando la oferta es escasa, los promotores tienden a mantener o aumentar los precios para maximizar las ganancias, independientemente de la desaceleración general del mercado, según analizó el Sr. Tuan.
La tercera razón es que la presión financiera sobre los vendedores no es significativa. Según el Sr. Tuan, a diferencia de algunos mercados internacionales donde el apalancamiento financiero es elevado, muchos propietarios en Vietnam no dependen demasiado del capital prestado. Esto les permite evitar verse obligados a vender sus propiedades cuando suben los tipos de interés. En cambio, pueden esperar a que el mercado se recupere, conservando sus activos como una inversión a largo plazo.
El Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, comparte esta opinión y afirmó que las tasas de interés son solo uno de los muchos factores que influyen en el mercado. Los precios de los bienes raíces dependen en gran medida de la oferta y la demanda. Si la oferta no mejora, es difícil prever una caída drástica de los precios simplemente por un aumento en las tasas de interés. Por lo tanto, es imposible esperar que los precios de las viviendas disminuyan proporcionalmente al aumento de las tasas de interés.
El año 2026 será un período de estabilización del mercado, pero esta será desigual entre los distintos segmentos.
El mercado está fragmentado y prioriza el valor intrínseco.
Según datos de mercado de batdongsan.com.vn, durante el período 2022-2025, a pesar de las dificultades que experimentó el mercado inmobiliario debido a la fuerte caída de la liquidez, los precios de los apartamentos en las dos principales ciudades aumentaron significativamente.
En Hanói , los precios de los apartamentos aumentaron de aproximadamente 40 millones de VND/m² a casi 87 millones de VND/m². Ciudad Ho Chi Minh también registró un incremento, pasando de unos 46 millones de VND/m² a unos 75 millones de VND/m². Cabe destacar que la tasa de aumento en Hanói incluso superó la de Ciudad Ho Chi Minh, algo poco común en años anteriores.
Este hecho pone de relieve una característica importante del mercado inmobiliario: los precios no reaccionan de inmediato a las fluctuaciones a corto plazo de los costes de capital ni al sentimiento del mercado.
Los expertos predicen que 2026 será un período de mayor estabilidad del mercado, aunque de forma desigual entre los distintos segmentos. Su Ngoc Khuong, director sénior de inversiones de Savills Vietnam, opina que los tipos de interés elevados harán que los inversores sean más cautelosos, sobre todo con los préstamos de gran cuantía. Sin embargo, esto no implica necesariamente una caída en el precio de los activos.
"En un contexto de aumento de los costes de capital, el mercado se autorregulará. Se seguirá dando prioridad a los productos con utilidad real, estatus legal claro y capacidad para generar flujo de caja, lo que permitirá mantener mejores precios", analizó el Sr. Khuong.
Esta tendencia coincide con la evaluación del Sr. Dinh Minh Tuan, quien afirma que los segmentos que satisfacen necesidades reales de vivienda seguirán liderando el mercado. Se prevé que los apartamentos en las principales ciudades y áreas periféricas con buena conectividad de infraestructura mantengan una liquidez estable.
Además, es probable que la nueva oferta se desplace hacia las zonas suburbanas, donde aún abunda el terreno y se está invirtiendo fuertemente en infraestructura. Esto amplía el espacio edificable sin ejercer presión a la baja sobre los precios en el centro de la ciudad.
Un aspecto destacable es que se prevé un aumento en los segmentos de vivienda social y asequible en un futuro próximo gracias a las políticas de apoyo. Sin embargo, según los expertos, este aumento contribuirá principalmente a mejorar la oferta general, en lugar de generar una reducción generalizada de los precios.
Según el Sr. Nguyen Van Dinh, el mercado está entrando en una fase de reestructuración. Los inversores que utilizan un alto apalancamiento y esperan ganancias a corto plazo se enfrentarán a dificultades, mientras que los compradores reales y los inversores a largo plazo prevalecerán.
La situación actual demuestra que los tipos de interés elevados no son un mecanismo suficientemente eficaz para reducir los precios de la vivienda. En cambio, actúan como un filtro, ralentizando el mercado y obligando a los participantes a ajustar sus estrategias. El elevado precio que mantienen los inmuebles ya no es una paradoja, sino que refleja con precisión la naturaleza de la oferta y la demanda, así como las características específicas del mercado inmobiliario.
Fuente: https://vtv.vn/gia-nha-van-neo-o-muc-cao-100260320183544717.htm
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