¿Mantener el método del excedente hace que la valoración de los terrenos para proyectos sea más transparente?

El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente aún quiere dejar de usar el método de excedentes

Según informó Thanh Nien , recientemente, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente envió un proyecto de Decreto que modifica y complementa una serie de artículos del Decreto Nº 44/2014/ND-CP de fecha 15 de mayo de 2014 del Gobierno que regula los precios de la tierra (proyecto de Decreto 44) al Ministerio de Justicia para su evaluación antes de presentarlo al Gobierno.

Cabe destacar que el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente propuso en el proyecto de Decreto 44 no utilizar el método de excedente para valorar las tierras.

Sin embargo, en el taller celebrado esta tarde la mayoría de los expertos coincidieron en que se debería mantener el método del excedente en la valoración de la tierra.

El Sr. Dao Trung Chinh compartió en el taller

En su intervención en el taller, el Sr. Dao Trung Chinh, Director del Departamento de Planificación y Desarrollo de Recursos Territoriales (Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente), planteó muchos aspectos y citó razones por las que el Ministerio propuso eliminar el método del excedente al valorar la tierra.

El punto de vista del representante del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente en el taller siguió siendo el mismo que cuando respondió a una entrevista con el periódico Thanh Nien en el artículo ¿Decidirá el Gobierno mantener o abandonar el método del excedente? Publicado el 26.7.

Según el Sr. Chinh, nadie puede negar la superioridad del método del excedente. Pero en el contexto de los parámetros de entrada al aplicar este método en la valoración de tierras en nuestro país no son estándar, lo que conduce a resultados inexactos.

"Recientemente he participado en la valoración de terrenos en varios casos y he observado que los tasadores temen los riesgos legales al aplicar el método de excedentes. Esa es una de las razones por las que el proceso de valoración de terrenos ha sido lento últimamente", comentó el Sr. Chinh en el taller.

El Sr. Chinh añadió que si el Gobierno decide mantener el método del superávit, también es necesario investigar y revisar para desarrollar estándares de entrada para los parámetros e índices de este método. Solo con una entrada estándar los resultados pueden ser precisos, el tasador puede firmar con confianza y se puede superar el estancamiento en la valoración de tierras, especialmente en los proyectos.

Abandonar el método del excedente supone un retroceso en la valoración de tierras.

Luego de la intervención del representante del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, muchos expertos y empresas enviaron directamente o documentos expresando sus puntos de vista sobre la necesidad de mantener el método del excedente en la valoración de tierras; Si se abandona, puede causar más dificultades y congestión, ralentizar la valoración de las tierras y el mercado inmobiliario seguirá teniendo una escasez prolongada de oferta.

El abogado Nguyen Hong Chung, vicepresidente del Club Inmobiliario de Hanoi , expresó la opinión de que se debería mantener el método del excedente.

El abogado Nguyen Hong Chung, vicepresidente del Club de Bienes Raíces de Hanoi, dijo que el método del excedente es un método para determinar los precios de la tierra en función del uso futuro potencial, no en función del uso actual como el método de comparación o el método de ingresos.

El método del excedente refleja el valor de mercado del terreno a tasar, incluyendo los siguientes factores: finalidad del uso del terreno; término de uso de la tierra; densidad de edificación; altura del edificio; coeficiente de uso del suelo; Refleja el valor del flujo de caja en la inversión, producción y negocios con alta practicidad.

El método del excedente refleja claramente la naturaleza financiera de un proyecto inmobiliario: cuáles son los costos, los ingresos y las ganancias, de forma muy científica y objetiva. Este método refleja claramente la forma de explotar, asignar y compartir las diferencias en la renta de la tierra. Además, es un método moderno de valoración inmobiliaria, conforme a la práctica internacional.

La afirmación del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente de que debido a la falta de bases de datos para la valoración, la valoración debe basarse en factores hipotéticos y la falta de precisión, por lo que este método debe abandonarse, en mi opinión, no es convincente. Si el problema es la falta de datos, la solución debería ser crear una fuente de datos confiables y de calidad, en lugar de abandonar el método del excedente (destrozar la máquina de producción). "Por lo tanto, si el abandono del método del excedente se convierte en una realidad, será un paso atrás en la valoración de la tierra", dijo el Sr. Chung.

Al mismo tiempo, según el abogado Chung, el proyecto de Decreto 44 sólo tiene 3 métodos de valoración: comparación, ingresos y coeficiente de ajuste del precio del terreno, los cuales no son suficientes para sustituir el método del superávit al valorar proyectos de inversión que utilizan terrenos: áreas urbanas, áreas mixtas de servicios comerciales, etc.

Si se abandona el método del excedente, será difícil determinar el valor de los derechos de uso de la tierra que los inversionistas deberán pagar por proyectos que se formen en el futuro cuando no se hayan completado todas las obras de infraestructura social y técnica. Los inversores no podrán calcular el problema financiero al implementar proyectos inmobiliarios...

El profesor Hoang Van Cuong, miembro del Comité de Finanzas y Presupuesto de la Asamblea Nacional, comparte las ventajas y desventajas del método de superávit.

Es importante estandarizar los parámetros de entrada de cada método de valoración.

El profesor Hoang Van Cuong, miembro del Comité de Finanzas y Presupuesto de la Asamblea Nacional, dijo que en los últimos años, muchos proyectos no han sido aprobados. Una de las razones es que el precio del terreno no está determinado para que las autoridades locales puedan decidir recaudar dinero y los inversores puedan pagar dinero para tomar la decisión de asignar el terreno. La valoración inexacta de un terreno puede ser subjetiva u objetiva porque las normas de valoración no son específicas ni claras.

El profesor Cuong dijo que hay cuatro métodos populares en el mundo: comparación directa, deducción, ingreso y superávit. En Vietnam, actualmente existen cuatro de estos métodos y se prescribe un método adicional de coeficiente de ajuste del precio de la tierra.

Al analizar el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra, uno de los tres métodos propuestos por el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente en el proyecto de Decreto 44, el profesor Cuong dijo que este método será muy seguro para los tasadores porque el Estado lo estipula así, simplemente tome la lista de precios multiplicada por el coeficiente para determinar el precio de la tierra.

Sin embargo, este precio no es exacto. Dos terrenos adyacentes con formas diferentes tienen precios muy distintos, por no mencionar la orientación, la ubicación y las vistas... El método del coeficiente de ajuste del precio del terreno solo es adecuado para agencias de gestión, no para particulares y empresas, reconoció el Sr. Cuong.

El Sr. Cuong analizó las ventajas y desventajas de los métodos de valoración de terrenos: deducción, comparación e ingresos, antes de concluir con pesar: «En el mundo, para valorar muchos proyectos nuevos, se utiliza el método del excedente, porque no hay nada con qué compararlos. Sin embargo, el proyecto de Decreto 44 elimina este método...».

Numerosos expertos, abogados, empresarios… asistentes al taller mostraron su apoyo a mantener el método del excedente en la valoración de tierras.

Sin embargo, el Sr. Cuong también admitió que el método del excedente tiene muchas limitaciones. En concreto, si los factores de cálculo de la superficie de terreno a valorar no son estándar, es decir, la entrada no es estándar, se obtendrán resultados de salida inexactos.

Muchos países del mundo utilizan comúnmente el método del superávit y no sufren pérdidas porque no hay sobreventa ni evasión fiscal. El entorno empresarial y jurídico de la mayoría de esos países es transparente y disciplinado. En nuestro país, muchos parámetros e índices de mercado que intervienen en el método del excedente a la hora de valorar la tierra aún no están estandarizados, por lo que es difícil que los resultados sean precisos y existen riesgos para el tasador...

El Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de la Asociación de Contratistas de Construcción de Vietnam, expresó que cada método de valoración tiene sus propias ventajas y desventajas. Sin embargo, en el contexto actual de nuestro país, es necesario mantener los 5 métodos de valoración de tierras vigentes. Es importante estandarizar los parámetros de entrada de cada método para minimizar errores en la valoración de tierras y agilizar el proceso de tasación. Sólo entonces se podrá superar el estancamiento en los proyectos inmobiliarios y el mercado pronto contará con nueva oferta.

A pesar de insistir en mantener el método del excedente en la valoración de tierras, la mayoría de los expertos y líderes empresariales que asistieron al taller no presentaron detalladamente un plan para acelerar el proceso de valoración de tierras y eliminar el cuello de botella de la oferta en el mercado inmobiliario.

Enlace de origen: https://thanhnien.vn/giu-lai-phuong-phap-thang-du-co-khien-dinh-gia-dat-du-an-duoc-khai-thong-18523072720550432.htm