Cuando "la cigüeña se va, el cliente desaparece".

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La ola de especulación inmobiliaria proporcionó a los agentes inmobiliarios ingresos aparentemente de ensueño, mientras que los inversores soñaban con una oportunidad que les cambiaría la vida. Pero cuando el frenesí especulativo se calmó, dejó tras de sí innumerables historias desgarradoras y amargas...

La época dorada de los corredores de tierras

Recientemente visitamos Phong Dien, una de las zonas donde los precios de los terrenos se dispararon. Gracias a la recomendación de un conocido, conocimos y hablamos con la Sra. S., una de las inmobiliarias más exitosas de la zona.

En un pequeño café en la intersección de An Lo (Phong An, Phong Dien), que nuestros colegas nos presentaron como un "café inmobiliario" porque era frecuentado por muchos corredores de tierras durante el auge inmobiliario, la historia de la Sra. S. ilustra en parte el panorama "caliente" y luego "frío" de compra y venta de tierras del período pasado, que parecía sacado de una película.

“Durante el auge inmobiliario, tenía unos ingresos de ensueño. Cuando los precios de los terrenos subieron, algunos meses mis ingresos alcanzaban cientos de millones de dongs”, comenzó su relato la Sra. S.

Fue alrededor de 2017, cuando los precios de los terrenos comenzaron a mostrar señales de alza. La Sra. S., funcionaria asalariada, aceptó un trabajo adicional como agente inmobiliaria —un trabajo que admitió abiertamente como "intermediaria de tierras"— con la intención de mejorar la calidad de vida de su familia. Gracias a sus conocimientos y su dinamismo, la Sra. S. se adaptó rápidamente al trabajo que describimos como "conectar" o "tender puentes" con clientes que buscaban comprar terrenos en la zona, ya sea en regiones montañosas o costeras.

En aquella época, los precios de los terrenos subían constantemente y la Sra. S. se enriquecía cada vez más. Según ella, por cada transacción exitosa, recibía entre el 1% y el 1,5% del valor total del terreno (ya sea del comprador o del vendedor). Si el terreno valía mil millones de dongs, el agente inmobiliario ganaba entre 10 y 15 millones. Durante el auge inmobiliario, la Sra. S. intercambió entre dos y tres terrenos en un solo día, algunos con precios que llegaban a los 5000 y 7000 millones de dongs. En algunos meses, la Sra. S. se embolsó cientos de millones de dongs.

"A principios del tercer trimestre de 2022, mis ingresos mensuales como agente inmobiliario se redujeron a cero", recordó pensativa la Sra. S., recordando el momento en que el mercado inmobiliario se "congeló".

El Sr. LV H, exjardinero y artista de bonsáis en la Zona 3 del distrito de Phu Loc, abandonó su profesión de bonsái hace más de cuatro años para dedicarse al corretaje inmobiliario. Ahora ha regresado a su antigua profesión, que, según él, requiere menos ingresos, pero es sostenible.

El Sr. H. afirmó que la tasa de transacciones actual es inferior al 10% en comparación con hace uno o dos años. La mayoría de las transacciones implican que los promotores venden para reducir sus pérdidas, aceptando una pérdida del 20% al 30% en comparación con los precios de mercado. Incluso con estas pérdidas, la tasa de éxito de las transacciones sigue siendo muy baja.

Para llegar a fin de mes, el Sr. H. vende principalmente sus productos en línea y se ocupa de trámites legales para los clientes, ganando apenas lo suficiente para cubrir sus costos diarios de combustible.

Cuanto más te aferras, más sufres.

Actualmente en Thua Thien Hue , tanto en zonas rurales como urbanas, no es difícil ver anuncios de terrenos en venta por todas partes. Sin embargo, a diferencia de años anteriores, cuando compradores y vendedores solían reunirse para intercambiar información en cafeterías, ahora reina la tranquilidad. Incluso las notarías de la ciudad de Hue están experimentando un bajo número de visitas para transacciones de terrenos.

Hace casi dos años, un amigo abrió una oficina de transacciones inmobiliarias en el barrio de Xuan Phu, ciudad de Hue. En aquel entonces, más de 10 empleados trabajaban a plena capacidad todos los días para atender el flujo constante de clientes que entraban y salían para realizar transacciones. Sin embargo, la desaceleración del mercado inmobiliario se apoderó de él, afectando gravemente su oficina. La clientela disminuyó y tuvo que cerrarla.

Mi amigo compartió con un suspiro que, durante el auge de la "fiebre de la tierra", su unidad podía gestionar de 2 a 3 transacciones diarias en la zona. Eso sin contar las transacciones en provincias vecinas como Da Nang , Quang Nam y Quang Tri…

"Desde mediados de 2022 hasta ahora, todo nuestro trabajo se ha paralizado. Sin transacciones, no hay otra opción, y los empleados han tenido que renunciar poco a poco y buscar otros trabajos para ganarse la vida", confiesa.

La Sra. Phan Thuy Tr. (An Cuu, Ciudad de Hue) comentó que durante la época de la "fiebre de la tierra", todos parecían estar involucrados en el comercio de bienes raíces. Incluso el vendedor de verduras del mercado hablaba del valor de cada parcela y de las ganancias que obtendría al revender con éxito terrenos para huertos y otros tipos de terrenos.

Para probar suerte, la Sra. Tr. también reunió casi mil millones de VND para comprar más de 1 sao (aproximadamente 1000 metros cuadrados) de tierra agrícola en la comuna de Vinh Hung, distrito de Phu Loc, con la intención de "especular" para obtener ganancias.

Sin embargo, justo cuando se ultimaban los documentos de transferencia de la nueva propiedad, el mercado se desaceleró. A pesar de los numerosos intentos de venta, nadie preguntó, lo que dejó a la Sra. Tr. a la espera, a regañadientes, de una oportunidad cuando el mercado inmobiliario se recuperara.

Casos como el de la Sra. Tr. se ven en todas partes, pues todos ansían obtener ganancias de la tierra. Algunos invierten sus ahorros, mientras que otros piden préstamos a los bancos y ahora están agobiados por las deudas.

Pero eso aplica solo a inversionistas individuales. Para quienes apuestan a lo grande, durante nuestra investigación, conocimos y escuchamos historias de personas que sufrieron pérdidas debido al sector inmobiliario.

Por ejemplo, un funcionario del Distrito P, junto con sus familiares, recaudó casi 20 mil millones de VND para comprar terrenos con el objetivo de enriquecerse rápidamente durante el auge inmobiliario. Inesperadamente, el terreno ahora es invendible, mientras que esta persona tiene que afrontar casi 100 millones de VND en pagos mensuales de préstamos bancarios, incluyendo capital e intereses.

(Continuará)

Lección 2: "Caer" sobre una pila de vasta riqueza

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