¿La eliminación del método residual ralentizará la valoración de las tierras?

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Las dificultades en la valoración de las tierras han “frenado” el avance del proyecto.

Según una encuesta del Ministerio de la Construcción , más del 50% de los proyectos inmobiliarios enfrentan dificultades, obstáculos y lentitud en su ejecución debido a la dificultad para determinar los métodos de valoración de terrenos para saber cuál es el precio de mercado. También existen dificultades relacionadas con la legalidad, la planificación, la inversión, etc. En particular, el tiempo necesario para determinar las tarifas por el uso del suelo solo lleva entre uno y dos años. Estas son las razones por las que la oferta en 2022 muestra signos de un fuerte descenso en comparación con el mismo período del año pasado.

Vale la pena mencionar que después de que se inspeccionaron muchos proyectos, la valoración de la tierra en muchos proyectos fue incluso más lenta que antes. Hay proyectos que se retrasan 2-3 años o incluso 10 años sin determinar el precio del terreno. En los últimos años, muchos proyectos de inversión no han sido aprobados debido a estos problemas.

La gran cantidad de opiniones diferentes a la hora de determinar los precios de la tierra hace aún más difícil determinar el precio "de mercado". Mientras tanto, los proyectos siguen esperando pagar dinero a las autoridades para iniciar la entrega de tierras. Esta valorización del suelo también es un tema del que se han quejado muchas empresas y localidades porque está “arrastrando” el avance de los proyectos de inversión, especialmente los inmobiliarios.

¿El método basado en datos realmente ralentiza la valoración de tierras? Figura 1 — La valoración tardía de los terrenos provoca que muchos proyectos de inversión inmobiliaria se retrasen durante muchos años.

La falta de consenso en las opiniones sobre la valoración de la tierra también se refleja en muchas opiniones recientes, especialmente sobre si se debe abandonar o mantener el método del excedente al valorar la tierra, ya que este método ya no se menciona en el Proyecto de Decreto que modifica y complementa el Decreto 44/2014/ND-CP que regula los precios de la tierra.

En consecuencia, muchas opiniones dicen que los métodos de comparación directa, deducción e ingresos son difíciles de reemplazar por completo al método del superávit, especialmente para proyectos inmobiliarios. Por lo tanto, eliminar este método del borrador puede causar dificultades además de las relacionadas con los precios, lo que provocaría retrasos en la implementación del proyecto. Además, el cambio del método de valoración muestra aún más la inestabilidad de la política, afectando a los proyectos de inversión que se están valorando utilizando el método de superávit, lo que afecta los resultados comerciales de las empresas.

Compartiendo esta opinión, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, dijo que Ciudad Ho Chi Minh ha aplicado principalmente el método de superávit durante los últimos 8 años para calcular las tarifas de uso de la tierra y los alquileres de tierras para proyectos. En la localidad 280/320 proyectos de vivienda comercial y áreas urbanas aplican este método, lo que representa el 87,5%. Por lo tanto, es necesario seguir manteniendo el método del superávit, combinado con la modificación de la Circular 36/2014/TT-BTNMT que detalla el método de valoración de tierras para orientar el cálculo de las estimaciones de los costes totales y los ingresos totales supuestos del proyecto para que sean cada vez más precisos.

Sin embargo, señaló este experto, la aplicación del método del excedente también genera algunos riesgos legales para los funcionarios públicos y personas relacionadas. Por ejemplo, el problema de los grandes errores debido a que el método del excedente es una estimación con el costo total de la inversión y los ingresos totales del proyecto asumidos, mientras que la base más importante es la base de datos de entrada que es inexacta, no se actualiza en tiempo real... por lo que no se ha encontrado el índice de precios promedio.

Por ello, muchas opiniones sugieren que, en lugar de eliminar el método excedente, deberían adoptarse medidas para eliminarlo y mejorar la precisión en la recolección de información cuando se utiliza este método.

¿Por qué el método del excedente sigue siendo lento hoy en día?

En respuesta a las opiniones anteriores, en el "Taller sobre valoración apropiada de tierras para desbloquear proyectos" celebrado recientemente, el Sr. Dao Trung Chinh, Director del Departamento de Planificación y Desarrollo de Recursos Territoriales, Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente , Jefe del Equipo Editorial de la Ley de Tierras (enmendada) enfatizó que el Proyecto de Ley no dice abolirla, pero por ahora, el método de excedente no se aplicará.

¿El método basado en datos realmente ralentiza la valoración de tierras? Figura 2 — La eliminación del método del superávit del nuevo proyecto ha provocado muchos desacuerdos.

Según la explicación, en la Resolución 18-NQ/TW del Comité Central sobre gestión del uso de la tierra, se exige que al determinar los precios de la tierra, se siga de cerca el mercado. Mientras que el método del excedente prescribe la determinación del precio en función de los costos e ingresos asumidos. En el pasado, la información sobre los precios de la tierra en los contratos de transferencia era inferior a la realidad. Si se determina según este precio, dará seguridad al tasador pero no reflejará correctamente el mercado.

Además, el método residual en la implementación práctica tiene muchos elementos hipotéticos. Si se cambia sólo un indicador, el precio de la tierra determinado por el método del excedente será muy erróneo. Sin mencionar que, con este método, si la persona que lo hace es diferente, la persona que recoge la información, los parámetros también darán precios diferentes.

En particular, el Sr. Chinh también planteó la siguiente cuestión: «A las localidades y a los inversores les preocupa que el abandono del método de superávit retrase la valoración de las tierras. La pregunta es ¿por qué sigue siendo lento el método de superávit?».

Según él, la actual base de datos del mercado es incompleta, no está estandarizada y no refleja con precisión el valor de mercado, por lo que en el futuro inmediato no se aplicará el método de excedente de valoración de tierras. Por lo tanto, en el Proyecto de Ley de Tierras (modificado), a la hora de valorar un terreno, se utilizarán al menos dos métodos. En caso de que estos dos métodos tengan valores diferentes, se tomará el valor más alto.

La ley actual estipula cinco métodos de valoración de tierras, incluido el método de comparación directa; método de resta; método de ingresos; método del excedente; método del factor de ajuste. El proyecto de modificación del Decreto Nº 44/2014/ND-CP y la Circular Nº 36/2014/TT-BTNMT, que está siendo consultado por el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, solo estipula tres métodos: método de comparación, método de ingresos y método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra.
Con esta opción, el Proyecto ha recibido numerosas opiniones en torno a los actuales métodos de valoración de tierras que el organismo redactor propuso modificar, entre las que la eliminación del método del excedente es la que provoca el mayor debate.

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