El persistente 'conflicto' entre inversores y compradores de vivienda

De hecho, muchos edificios de apartamentos en Hanói presentan problemas relacionados con las zonas comunes y privadas. Los conflictos se deben principalmente a que las partes no logran definir ni ponerse de acuerdo sobre qué zonas son comunes y cuáles privadas, lo que genera conflictos entre ellas.

En relación con este tema, los documentos legales estatales relacionados con la administración y operación de edificios de apartamentos han establecido regulaciones bastante detalladas y completas. Recientemente, se emitió la Circular 05 del Ministerio de Construcción , documento que consolida la documentación relacionada con la administración y operación de edificios de apartamentos.

Según la Sra. Vu Kieu Hanh, Directora de Gestión Inmobiliaria de Savills Hanoi, los conflictos en los proyectos de apartamentos se originan en la falta de integridad y transparencia de los documentos que regulan el uso de las áreas comunes y privadas cuando los inversores desarrollan y construyen proyectos; a pesar de que están claramente definidos en los documentos legales. Esto genera ambigüedad a la hora de determinar posteriormente los derechos de propiedad y uso.

Muchos edificios de apartamentos en Hanói tienen problemas relacionados con las zonas comunes y privadas, especialmente disputas por el aparcamiento. (Foto: BG)

Es necesario comprender que todas las áreas relacionadas con el sistema estructural, los pasillos, las zonas de paso comunes y los sistemas inseparables son áreas de propiedad común. Sin embargo, una de las áreas que suele generar disputas en los edificios de apartamentos es el estacionamiento, añadió la Sra. Hanh.

Según la Ley de Vivienda de 2014, las zonas de aparcamiento para bicicletas, vehículos para personas con discapacidad, vehículos de dos y tres ruedas son de propiedad conjunta de los propietarios de los apartamentos. En cuanto a las zonas de aparcamiento, los inquilinos/compradores de los apartamentos pueden comprarlas o subarrendarlas.

En realidad, en la mayoría de los edificios de apartamentos, los ingresos del estacionamiento de motos (propiedad compartida) se reinvierten en el fondo de operaciones del edificio. Sin embargo, aún no está claro cómo se planifica esta área, a cuánto asciende el área de propiedad compartida y, a partir de ahí, cómo se determinan los ingresos específicos por vehículo. Esto genera un debate interminable, analizó la Sra. Hanh.

Para resolver conflictos y limitar el impacto en las etapas posteriores, la Sra. Hanh indicó que los inversionistas deben prever y calcular correctamente las áreas comunes y privadas desde la etapa de diseño, así como presentarlas claramente en el contrato de compraventa y en el informe económico y técnico de la inversión en construcción. El consejo de administración debe tener acceso a todos los registros de finalización del proyecto, de acuerdo con lo dispuesto en el Documento Consolidado 05/VBHN-BXD, Circular sobre el Reglamento de Gestión y Uso de Edificios de Apartamentos.

Además, el inversor debe acordar con las partes pertinentes el establecimiento de normas para las áreas e instalaciones comunes. A partir de ahí, se debe llegar a un acuerdo general y consensuar el contenido relacionado con los derechos, el uso y la protección de los activos para evitar controversias.

Las áreas comunes y privadas del proyecto también influyen en parte en la determinación de la cuota de servicio que cada propietario debe pagar. Según la Sra. Hanh, la normativa sobre la cuota máxima de servicio en proyectos de apartamentos con ascensor en la ciudad no debe superar los 16.500 VND/m²/mes.

La cuota de servicio también está estipulada en el contrato de compraventa, por lo que los compradores deben consultar el importe de la cuota que deben pagar los propietarios. Dado que, al entrar en funcionamiento, la mentalidad general de los residentes siempre se inclina por la transparencia en la cuota y el uso del dinero que han pagado. Esto exige que los inversores y las unidades de gestión presten mucha atención a este aspecto.

Foto ilustrativa. (Fuente: CP)

Los expertos de Savills creen que, para determinar el precio de servicio adecuado, los inversores y las unidades de gestión deben considerar los factores que afectan directamente el coste de la tarifa de servicio del edificio de apartamentos. Este coste dependerá de la escala, las características arquitectónicas, el diseño y el equipamiento del proyecto. Tras disponer de toda la información necesaria, la unidad de gestión puede calcular el coste operativo que compone la tarifa de servicio.

Si bien estos son puntos muy pequeños en la cadena de trabajo de la unidad de gestión de operaciones, afectan directamente el precio unitario de la tarifa de operación. Por lo tanto, la gestión debe ser rigurosa y estar a cargo de una unidad de gestión de operaciones profesional para apoyar tanto a los inversores como a los residentes a optimizar los costos de gestión, así como a la transparencia en las actividades y los servicios de gestión del proyecto.

Se puede observar que, en el contexto del fuerte desarrollo del mercado inmobiliario en Vietnam, los inversores deben prestar atención a la gestión y operación, considerándola como un valor añadido para el proyecto y una solución para evitar el riesgo de disputas entre unidades relacionadas. El precio de venta de un producto inmobiliario lo planifica el inversor desde la fase previa a la formación y puesta en marcha del proyecto.

Sin embargo, el factor que mantiene el precio depende de la calidad de la gestión y operación del proyecto. Por lo tanto, el papel de la unidad de gestión y operación cobra importancia en el contexto del creciente número de zonas urbanas con gran población y gran oferta, enfatizó la Sra. Hanh.

Fuente: https://www.congluan.vn/khu-vuc-de-xe-mau-thuan-dai-dang-giua-chu-dau-tu-va-cu-dan-mua-nha-post251082.html