La transparencia es clave para resolver los problemas relacionados con la tierra.

El hecho de que el Ministerio de Finanzas esté recabando opiniones sobre el proyecto de Decreto que modifica y complementa varios artículos de los decretos que detallan la aplicación de la Ley de Inversiones bajo el método de Asociación Público-Privada (APP) demuestra un esfuerzo por seguir mejorando el marco jurídico y eliminando obstáculos.

En este contexto, la cuestión de la tierra, en particular el mecanismo de financiación de los proyectos de biotecnología con fondos procedentes de la adquisición de terrenos, sigue surgiendo como un problema clave que afecta directamente a la confianza del mercado y a la capacidad de movilizar recursos privados para el desarrollo de infraestructuras.

Ante todo, la transparencia en la información sobre los fondos de tierras debe ser fundamental. El borrador exige la divulgación pública de las decisiones de política de inversión, pero solo "recomienda" la divulgación de la ubicación y el área de los fondos de tierras utilizados para el pago. Según la Cámara de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI), este enfoque no garantiza la transparencia, ya que el derecho a divulgar o no la información aún depende de cada localidad. En la práctica, la falta de transparencia en la valoración y el uso de la tierra ha sido causa directa de numerosas disputas y pérdidas. Por lo tanto, la divulgación completa y obligatoria de la información sobre los fondos de tierras es una condición para fortalecer la confianza del mercado. Cuando la información se divulga claramente, el mercado tiene una base para la comparación y los organismos gestores disponen de más herramientas para la supervisión social; esta es la base para que las transacciones de tierras en proyectos de colaboración público-privada se acerquen a los principios del mercado, en lugar de depender de decisiones administrativas.

Otro problema radica en cómo determinar los costos de construcción de infraestructura al calcular el valor del terreno utilizado para el pago. El borrador permite deducciones de costos basadas en tasas de inversión, pero según la retroalimentación de las empresas, esta herramienta es principalmente de referencia. Cada proyecto de BT tiene características muy diferentes; sin un mecanismo de valoración independiente y una comparación de mercado, el riesgo de discrepancias en los costos es inevitable. Las consecuencias podrían ser la pérdida de activos públicos o la distorsión del plan financiero del inversor, ambos resultados indeseables.

En lo que respecta a la valoración de terrenos, la normativa que aplica el precio más alto de la tabla de precios cuando "no se puede identificar una zona similar" requiere una cuidadosa consideración. En teoría, esta es una forma de prevenir la pérdida de activos estatales. Sin embargo, en la práctica, debido a la falta de criterios claros para definir "zonas similares", el organismo ejecutor puede optar por la opción más segura de aplicar directamente el precio más alto. En este caso, el riesgo no se aborda, sino que simplemente se traslada al inversor. Un terreno con infraestructura incompleta valorado al mismo nivel que la zona más desarrollada generará una discrepancia significativa con respecto a su valor real, impactando directamente en el plan financiero y reduciendo el atractivo del proyecto. A largo plazo, esto podría generar mayor cautela entre los inversores respecto a los proyectos de biotecnología, lo que conllevaría un retroceso en el objetivo de movilizar recursos sociales que persiguen las políticas de colaboración público-privada.

En el lado positivo, el borrador se acerca al principio de reparto de riesgos, como lo demuestra la disposición sobre compensación cuando el Estado retrasa la asignación o el arrendamiento de terrenos para el pago de contratos de BT. Este es un paso en la dirección correcta, que refleja un enfoque equilibrado en cuanto a los beneficios para ambas partes. Sin embargo, para que esta regulación se implemente de manera efectiva, es necesario aclarar cómo se determinan los tipos de interés y el momento de su cálculo, evitando así diferentes interpretaciones durante su aplicación, lo cual ha sido fuente de numerosas disputas en contratos de APP anteriores.

En general, la retroalimentación de las empresas refleja una exigencia constante: el marco legal para las APP debe ser transparente, estable y equilibrar los intereses. El terreno no es solo un medio de pago, sino también un factor decisivo para la viabilidad de todo el proyecto. Al eliminar este obstáculo con regulaciones claras y razonables, las APP pueden convertirse en un canal eficaz para el flujo de capital en el desarrollo de infraestructura, en lugar de seguir siendo un sector en el que los inversores desean participar, pero se muestran reticentes a entrar.

JA MI

Fuente: https://www.sggp.org.vn/minh-bach-de-thao-go-nut-that-dat-dai-post847437.html