El mercado inmobiliario de Vietnam ha cambiado recientemente de manera positiva. Las transacciones en el segmento de apartamentos en Hanoi y Ho Chi Minh City se han reactivado en muchos momentos, con precios en marcado aumento. En las subastas de terrenos, en muchas localidades, especialmente en Hanoi, los precios se disparan. Muchos proyectos de empresas inmobiliarias están viendo poco a poco resueltos sus problemas legales para poder poner sus productos a la venta, como es el caso de Phat Dat Real Estate (PDR), Novaland (NVL)...

Normalmente, en momentos como estos, las acciones inmobiliarias son buscadas por inversores institucionales, incluidos los inversores extranjeros, para aprovechar una ola alcista. Sin embargo, hay indicios de que las acciones inmobiliarias ya no atraen la atención de las organizaciones extranjeras. Muchas organizaciones también están promoviendo la desinversión en empresas.

Según un anuncio de Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (KDH), Vietnam Ventures Limited bajo VinaCapital se registró para vender casi 1,54 millones de acciones de KDH desde el 5 de diciembre de 2024 hasta el 3 de enero de 2025, para reestructurar su cartera de inversiones.

Si la venta tiene éxito, la tasa de propiedad de Vietnam Ventures Limited en Khang Dien disminuirá del 0,89% al 0,73%.

En septiembre, el fondo vendió con éxito 9,54 millones de acciones de KDH de un total de casi 12 millones de acciones de KDH registradas. En total, desde julio, Vietnam Ventures Limited ha vendido cerca de 11,1 millones de acciones de KDH.

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Un proyecto de Khang Dien House. Foto: KDH

Sorprendentemente, incluso las empresas inmobiliarias cuyas acciones mantienen su valor no tienen la misma salud financiera positiva que sus informes financieros.

Khang Dien House obtiene ganancias de miles de millones, ¿por qué los fondos extranjeros se deshacen de sus inversiones?

Khang Dien House tiene un capital estatutario de más de 10 billones de VND, y su capitalización al 3 de diciembre alcanzó casi 33,2 billones de VND (aproximadamente 1.300 millones de dólares). KDH ha tenido ganancias después de impuestos de más de 1 billón de VND durante muchos años, como 2020-2022. En 2023, los resultados fueron peores, pero KDH también registró una ganancia de casi 730 mil millones de VND.

Según el informe financiero, Nha Khang Dien tiene resultados comerciales bastante positivos con ingresos de alrededor de 2.200-4.600 billones de VND/año y ganancias en su mayoría a nivel de miles de billones de VND/año incluso en los tiempos más difíciles.

La ganancia bruta es muy alta, a menudo hasta el 50% de los ingresos, lo que significa que vender 2 monedas tiene una ganancia bruta de 1 moneda. Solo en 2023, la ganancia bruta representará hasta el 75% de los ingresos, lo que significa que por cada 4 dongs ganados, habrá una ganancia bruta de aproximadamente 3 dongs.

A pesar de esas perspectivas positivas, con beneficios después de impuestos de billones de dólares al año, las acciones de KDH no dispararon su valor y los fondos extranjeros siguieron desinvirtiendo.

En primer lugar, la desinversión de Vinacapital puede seguir la tendencia general del mercado y no cumplir con las expectativas. El panorama empresarial no es del todo optimista: las ganancias reales de KDH pueden no ser tan elevadas.

En los primeros 9 meses de 2024, KDH reportó una ganancia bruta de casi VND 832 mil millones de un ingreso total de casi VND 1,232 mil millones, gastos financieros de VND 141 mil millones, otros gastos de VND 104 mil millones y gastos por intereses de más de VND 45 mil millones... La ganancia después de impuestos fue de más de VND 410 mil millones.

Con una escala de decenas de miles de billones como KDH, la cifra de gastos de intereses de 45 mil millones de VND es muy sorprendente, demasiado pequeña y normalmente atraerá la atención de muchos inversores.

¿Pero es realmente así?

En el informe financiero de 9 meses, se puede ver que KDH tiene un préstamo total a corto plazo de 1,100 mil millones de VND y un préstamo a largo plazo de más de 6,708 mil millones de VND, un total de 7,708 mil millones de VND. Con una tasa de interés crediticia de los bancos asumida en 8 - 10% al año, el interés total en 9 meses será de aproximadamente 540 - 580 mil millones de VND. Si es así, KDH podría perder dinero.

El estado de flujo de caja también muestra que en los primeros 9 meses de 2024, KDH tuvo que pagar intereses por más de VND 580,6 mil millones, no más de VND 45 mil millones en el estado de resultados.

Esa cifra puede deberse a que KDH ha capitalizado los gastos por intereses y los ha registrado en el valor del activo y en el inventario.

El inventario de KDH a fines de septiembre de 2024 alcanzó casi VND 22,450 mil millones, un fuerte aumento en comparación con los VND 18,787 mil millones en el mismo período del año pasado.

Esta tampoco es la primera vez que KDH utiliza esta técnica. En el informe elaborado por KDH para el año 2023, se registraron gastos por intereses de más de 143 mil millones de VND, pero después de una auditoría, se ajustaron a 217 mil millones de VND.

En 2022, KDH registró intereses de 9.300 millones de VND, pero los intereses reales pagados fueron más de 496 mil millones de VND.

En 2024, muchas empresas inmobiliarias aún enfrentarán numerosas dificultades, incluidas deudas en bonos, préstamos bancarios y grandes inventarios.

Según Vietstock, el inventario de más de 100 empresas del grupo inmobiliario residencial y de parques industriales en los tres pisos en el tercer trimestre estableció un nuevo récord, superando los 530 billones de VND, un 12% más en comparación con el comienzo del año. De los cuales, Novaland (NVL) lidera con más de 145 billones de VND, un 5% más en comparación con principios de año. Vingroup (VIC) tiene un inventario de más de 128,2 billones de VND, un 38% más en comparación con el comienzo del período.

Los precios de los apartamentos alcanzan cientos de millones/m2, los gigantes inmobiliarios se apresuran a mostrar sus ganancias . Los precios de los apartamentos alcanzan cientos de millones/m2 en los suburbios y los terrenos subastados también se disparan. Los ingresos por intermediación en algunas empresas inmobiliarias aumentaron drásticamente. ¿Está realmente de nuevo en auge el comercio inmobiliario?