El banco no puede quedar exento de culpa.

¿El desarrollador se asocia con el banco?

En realidad, muchos proyectos, antes de vender las casas a los clientes, hipotecaban la totalidad del proyecto al banco. En lugar de liberar la hipoteca antes de vender a los clientes, el promotor no lo hizo y no ha pagado la deuda hasta la fecha, lo que ha provocado la ejecución hipotecaria de las viviendas de los residentes por parte del banco. Incluso en muchos edificios de gran altura, tras vender las casas a los clientes, el promotor continúa hipotecándolas al banco para obtener préstamos para otros fines. Solo cuando no pueden pagar la deuda y el banco ejecuta la hipoteca para recuperar el capital y los intereses, los residentes se dan cuenta de la verdad. Por lo tanto, no se pueden emitir certificados de propiedad individuales para cada apartamento.

Un edificio de apartamentos en la ciudad de Ho Chi Minh utiliza los certificados de propiedad de los residentes como garantía para préstamos bancarios.

Un residente cuya vivienda fue embargada repentinamente preguntó: «Cuando las personas piden dinero prestado, los bancos examinan con mucho cuidado los activos como garantía, comprobando su situación legal, valor y documentación... No entiendo por qué los promotores pueden usar fácilmente apartamentos ya vendidos como garantía y aun así eludir los trámites bancarios». Esta es también una pregunta que se hacen muchas personas al presenciar esta situación paradójica.

En realidad, según la normativa, al firmar un contrato de compraventa de inmuebles con un cliente, el promotor debe liberar la hipoteca si la propiedad está hipotecada a un banco. Al entregar la vivienda al cliente para su ocupación, esta debe ser inspeccionada y se debe verificar que cumple con todos los requisitos. Transcurrido un plazo, el promotor es responsable de obtener el certificado de propiedad (libro rosa) para el cliente. Esta es la normativa, pero en realidad, muchos edificios de apartamentos, incluso aquellos que aún no han sido inspeccionados ni se ha determinado que cumplen con todos los requisitos de ocupación, o incluso aquellos que carecen de certificación de seguridad contra incendios, o proyectos construidos ilegalmente, se siguen vendiendo y entregando a los clientes. En particular, la práctica de "vender apartamentos prematuramente" es una de las razones que aumentan el riesgo de que los residentes pierdan sus hogares. En concreto, incluso antes de que el proyecto se complete y los trámites finalicen, con solo el terreno disponible, muchos promotores comienzan a vender. Los compradores pueden pagar en un solo pago o en cuotas según el avance del proyecto. Así, aunque el proyecto esté oficialmente registrado a nombre del promotor, la propiedad en realidad pertenece al cliente. En muchos casos, los bancos saben que el promotor ya ha vendido las casas a los clientes, pero aun así hacen la vista gorda, permitiéndole hipotecar las propiedades para obtener préstamos.

El abogado Nguyen Mau Thuong, subdirector del bufete Hoang Thu, declaró: «Hay casos en los que el promotor hipoteca el inmueble con antelación y luego lo vende a clientes sin su conocimiento. También hay casos en los que el promotor ya ha vendido las casas a los clientes y luego hipoteca el proyecto a un banco para obtener un préstamo. Dado que los contratos de compraventa no se registran en ninguna agencia, sino que solo se conservan en la empresa, el banco desconoce si el promotor ha vendido realmente el inmueble. También es posible que el promotor lo haya ocultado intencionalmente, sumado a una tasación bancaria insuficiente, lo que ha dado lugar a que se le concedan préstamos a pesar de que los apartamentos ya se han vendido».

Durante la construcción, el promotor carecía de capital e hipotecó los derechos de uso del suelo y los futuros activos (las viviendas) al banco. Los compradores no tenían forma de saber que los apartamentos que adquirían estaban hipotecados. Idealmente, el banco hipotecario debería haber anunciado públicamente esta información para que la gente lo supiera. Solo después de que el promotor liberara la hipoteca, los compradores debían firmar el contrato de compraventa. Pero en este caso, el promotor eludió la ley, firmando vagamente acuerdos de cooperación o acuerdos de compraventa. Ahora que el asunto ha salido a la luz, los compradores están sufriendo todas las pérdidas. Claramente, el hecho de que el inmueble estuviera hipotecado al banco y el promotor, aun así, lo vendiera a los clientes demuestra que este los defraudó. El promotor debe responder penalmente. Incluso el banco es responsable en este caso; no puede ser absuelto", analizó el abogado Nguyen Mau Thuong.

Si el promotor ha revelado plenamente que el proyecto está hipotecado y el cliente lo compra, este es responsable. Por el contrario, si el promotor oculta que el proyecto está hipotecado y lo vende a los clientes, el cliente es la víctima. Si un apartamento ya se ha vendido a un cliente, pero está hipotecado, el promotor es responsable, y el banco también lo es por una tasación insuficiente. En ese caso, el cliente es inocente y está protegido. Por lo tanto, el gobierno debería emitir certificados de propiedad a los clientes; el promotor y el banco deberían resolver el asunto ellos mismos o llevarlo a los tribunales.

Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh

A los propietarios de viviendas se les deben expedir certificados de propiedad.

Al analizar los aspectos legales, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2006 no era tan estricta como la de 2024, ya que solo prohibía a los promotores obtener y apropiarse indebidamente de capital de compradores y arrendatarios. La ley también permitía la comercialización de proyectos una vez finalizados o en el futuro.

Sin embargo, el Código Civil estipula que un activo no puede negociarse dos veces. Si el edificio completo ha sido hipotecado a un banco, no puede venderse a clientes. Si el promotor continúa vendiendo la propiedad hipotecada a clientes, está infringiendo la ley. El banco también es culpable, ya que al aceptar una hipoteca, debe administrar el activo hipotecado; no puede alegar desconocimiento del promotor que lo vende a los clientes. Especialmente si el activo hipotecado es una futura vivienda, debe ser supervisado cuidadosamente para garantizar que los fondos del préstamo se utilicen y desembolsen para el fin previsto. Por lo tanto, el banco es culpable y responsable; mientras que el comprador es inocente, una víctima", analizó el Sr. Chau, y añadió: "Si el promotor reveló plenamente que el proyecto estaba hipotecado y, aun así, el cliente lo compró, este es responsable. Por el contrario, si el promotor ocultó la hipoteca y, aun así, vendió el proyecto a los clientes, el cliente es una víctima. En el caso de que se haya vendido un apartamento a un cliente, pero luego se haya hipotecado, tanto el promotor como el banco son culpables". También hubo una falla debido a una evaluación insuficiente. En ese caso, el cliente es inocente y está protegido. Por lo tanto, el estado debe emitir certificados de propiedad del terreno a los clientes; el promotor y el banco deberían gestionar el asunto ellos mismos o demandarse mutuamente.

"Hemos estado haciendo estas recomendaciones desde 2013, pero hasta el día de hoy, los derechos legítimos de la población aún no han sido protegidos", enfatizó el Sr. Le Hoang Chau.

El abogado Vu Anh Tuan (Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh) también afirmó: Es fraudulento que un promotor venda bienes inmuebles a particulares utilizando la propiedad como garantía para un préstamo bancario. Los bancos y los compradores deben presentar una denuncia contra el promotor ante la policía e iniciar demandas civiles contra él ante los tribunales para proteger a sus clientes. Cuando un banco demanda a un promotor, los derechos de los compradores, como partes con derechos y obligaciones conexos, serán considerados y resueltos por el tribunal. Además, si el promotor es investigado y procesado penalmente, también se abordarán los aspectos civiles que involucran al banco y a los compradores; no se podrá embargar la propiedad de los clientes.

Se sabe que, hasta la fecha, hay aproximadamente 60.000 viviendas en Ciudad Ho Chi Minh que aún no han recibido certificados de propiedad. Muchos de estos proyectos involucran a promotores que hipotecaron las viviendas de los residentes para obtener préstamos de los bancos, pero no los devolvieron, lo que resultó en que los bancos retuvieran los certificados de propiedad. Recientemente, el Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh también celebró una reunión para interrogar al Comité Popular sobre su responsabilidad en la gestión de edificios de apartamentos y la emisión de certificados de propiedad. En consecuencia, además de las infracciones de los promotores y los bancos, también existe cierto grado de responsabilidad por parte de las autoridades por su gestión y aplicación negligentes, que incluso muestran signos de encubrimiento y condonación de irregularidades. Por lo tanto, es necesario separar la gestión de las infracciones por parte de los promotores y los bancos de la emisión de certificados de propiedad a los compradores de viviendas.

Fuente: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm