Los bancos no pueden ser inocentes

¿Los inversores se unen a los bancos?

De hecho, hay muchos proyectos en los que, antes de vender las casas a los clientes, el inversor hipoteca todo el proyecto al banco. En lugar de liberar la hipoteca y venderla a los clientes, el inversor no lo hizo y no ha pagado la deuda, lo que llevó al banco a embargar los préstamos hipotecarios de las personas. Incluso en muchos edificios de gran altura, el inversor, después de vender la casa al cliente, continúa hipotecándola al banco para obtener dinero prestado para otros fines. Sólo cuando no pueden pagar la deuda y el banco embarga la casa para recuperar el capital y los intereses, los residentes caen de bruces. Por lo tanto, no es posible hacer un libro rosa para cada apartamento.

Un edificio de apartamentos en la ciudad de Ho Chi Minh hipotecó las carteras rosas de sus residentes al banco.

Un residente que de repente vio su casa embargada preguntó: "Cuando un particular pide dinero prestado, el banco revisa con mucho cuidado la propiedad hipotecada en cuanto a legalidad, valor, documentos... No entiendo por qué los inversores pueden pedir dinero prestado fácilmente de pisos vendidos y aun así superar las barreras procesales del banco". Ésta es también la pregunta de muchas personas al presenciar la irónica escena descrita anteriormente.

De hecho, según la normativa, al firmar un contrato de compraventa de un inmueble con un cliente, si el inversor hipoteca el inmueble en el banco, debe liberar la hipoteca. Al entregar la casa al cliente, la casa debe ser inspeccionada y cumplir todas las condiciones. Después de un cierto período de tiempo, el inversor es responsable de emitir el libro rosa al cliente. Esa es la normativa, pero en realidad, muchos apartamentos no han sido probados para cumplir con las condiciones de ocupación, ni siquiera se han realizado las pruebas de prevención y extinción de incendios, y el proyecto se construyó sin permiso, pero aun así se venden y se entregan a los clientes para que se muden. En particular, la situación de "venta de apartamentos sin probar" es también una de las razones por las que los residentes corren el riesgo de perder sus hogares. En concreto, justo cuando empezó el proyecto, antes incluso de que los trámites estuvieran finalizados y el terreno ya estuviera disponible, muchos inversores se abrieron a la venta. Los compradores pueden pagar en un solo pago o en cuotas según el avance del proyecto. Así, en el papel el proyecto está a nombre del inversor, pero en realidad la propiedad pertenece al cliente. En muchos casos, los bancos saben que los inversores han vendido casas a los clientes, pero aún así "hacen la vista gorda" y permiten que los inversores las hipotequen para pedir prestado dinero.

El abogado Nguyen Mau Thuong, subdirector del bufete de abogados Hoang Thu, dijo: Hay casos en que los inversores primero hipotecan bienes inmuebles y luego los venden a los clientes sin que estos lo sepan. También hay casos en que los inversores han vendido casas a clientes y luego continúan hipotecando el proyecto al banco para obtener dinero prestado. Porque al vender a clientes, el contrato de compraventa no se registra en ninguna agencia sino que solo se almacena en la empresa, por lo que el banco no sabe si el inversor ha vendido el inmueble al cliente o no. También es posible que el inversor ocultara intencionadamente la situación y que el banco no hiciera una evaluación exhaustiva, por lo que le prestó dinero al inversor, cuando en realidad se vendieron estos apartamentos.

Durante la construcción, el inversor carecía de capital e hipotecó los derechos de uso del terreno y los futuros activos, que eran viviendas, al banco. El comprador no tenía forma de saber que el apartamento que compró estaba hipotecado. El banco que aceptó la hipoteca debería haber publicado la información para que la gente lo supiera. Solo cuando el inversor liberó la hipoteca pudo el comprador firmar el contrato de compraventa. Pero en este caso, el inversor eludió la ley, firmando ambiguamente un contrato de cooperación o un contrato de compraventa. Ahora que el incidente ha salido a la luz, el comprador ha sufrido todas las pérdidas. Es evidente que el inmueble estaba hipotecado al banco, pero el inversor aun así lo vendió a los clientes, lo que demuestra que los defraudó. El inversor debe ser procesado penalmente. Incluso el banco es responsable en este caso; no puede ser inocente», analizó el abogado Nguyen Mau Thuong.

Si el inversor ha anunciado completamente el proyecto hipotecado pero el cliente aún así compra, el cliente es responsable. Por el contrario, si el inversor oculta la hipoteca del proyecto pero aún así lo vende a los clientes, los clientes son las víctimas. En caso de que el piso haya sido vendido al cliente pero esté hipotecado, el fallo es del inversor y también del banco por no hacer una valoración cuidadosa. Entonces el cliente es inocente y está protegido. Por lo tanto, el Estado debe emitir libros rosas a los clientes; El inversor y el banco negociarán entre sí o se demandarán mutuamente.

Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh

Debe emitirse un libro rosa a los compradores de vivienda

En términos de análisis legal, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2006 no es tan estricta como la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2024, porque la ley solo prohíbe a los inversores movilizar y apropiarse ilegalmente de capital de compradores y compradores a plazos. La ley también permite que los proyectos se comercialicen cuando se completen o se formen en el futuro.

Sin embargo, el Código Civil estipula que una propiedad no puede ser objeto de doble intercambio. Si el edificio completo ha sido hipotecado al banco, no puede ser vendido a clientes. Si la hipoteca se ha otorgado al banco y el inversor continúa vendiéndola a clientes, está infringiendo la ley. El banco también es culpable, ya que al aceptar la hipoteca, debe administrar la propiedad hipotecada y no puede alegar que desconoce que el inversor la ha vendido a clientes. Especialmente cuando la propiedad hipotecada es una vivienda futura, debe ser aún más cuidadoso al supervisar la fuente del préstamo para garantizar que se utilice y desembolse para el fin correcto. Por lo tanto, el banco es culpable y responsable; y el comprador es la parte de buena fe, la víctima", analizó el Sr. Chau y agregó: "Si el inversor ha revelado completamente el proyecto hipotecado, pero el cliente aún lo compra, el cliente es responsable. Por el contrario, si el inversor oculta la hipoteca del proyecto y aun así lo vende al cliente, el cliente es la víctima. En el caso de un apartamento que se ha vendido al cliente y es... Hipotecado, el inversor tiene derecho a... El error y el banco también son responsables por no realizar una evaluación exhaustiva. En ese caso, el cliente es inocente y está protegido. Por lo tanto, el estado debe emitir libros rosas para los clientes; el inversor y el banco tendrán que negociar entre sí o demandarse mutuamente.

"Desde 2013, hemos hecho esta recomendación, pero hasta ahora las personas aún no han visto protegidos sus legítimos derechos", enfatizó el Sr. Le Hoang Chau.

El abogado Vu Anh Tuan (Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh) también afirmó: El inversor vendió bienes inmuebles a personas y también hipotecó la propiedad al banco, lo cual es un fraude. Los bancos y los compradores de bienes raíces deben presentar una denuncia contra el inversor ante la policía y presentar una demanda civil contra el inversor ante el tribunal para proteger a los clientes. Cuando el banco demanda al inversor, los compradores de la vivienda son los que tienen derechos y obligaciones relacionados, cuyos derechos serán considerados y resueltos por el tribunal. En particular, si el inversor es considerado y manejado en un caso penal, la parte civil del banco y de los compradores de vivienda también se resolverá, no puede haber ejecución hipotecaria de las casas de los clientes.

Se sabe que hasta ahora en Ciudad Ho Chi Minh, todavía hay alrededor de 60.000 casas a las que no se les han concedido libros rosas, incluidos muchos proyectos en los que los inversores hipotecaron las casas de las personas para pedir dinero prestado a los bancos pero no pudieron pagar la deuda y los bancos confiscaron sus libros rosas. Recientemente, el Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh también celebró una reunión para interrogar al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh sobre la responsabilidad en la gestión de apartamentos y la emisión de libros rosas. En consecuencia, además de las violaciones del inversionista y del banco, existe también una parte de responsabilidad de las autoridades cuando no gestionan y sancionan con rigor, dando incluso señales de encubrimiento y condonación de las faltas. Por lo tanto, es necesario separar la gestión de las infracciones por parte de los inversores y los bancos de la emisión de libros rosas a los compradores de viviendas.

Fuente: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm