La construcción de nuevas viviendas o la renovación de las existentes puede conllevar la "pérdida de terreno".
La Sra. Ha, residente del barrio de Tam Binh (ciudad de Thu Duc), posee un terreno de 50,6 m² con una longitud de 10 m. Al solicitar el permiso de construcción, las autoridades le exigieron que retranqueara 1 m y dejara 2,4 m al frente, lo que resultaría en una longitud de la casa de tan solo 6,6 m. Además, su terreno solo permite una casa de una planta con un segundo piso, mientras que los terrenos vecinos permiten casas de una y tres plantas construidas en toda la extensión del terreno. "Mi familia ya contrató a un arquitecto, pero ahora tenemos que alquilar una casa porque si construimos una casa de solo 6,6 m de largo, no podremos tener suficientes habitaciones para mi esposo, mis dos hijos y yo", se quejó la Sra. Ha.
La parcela de la Sra. Ha (en el centro) está "abandonada" porque la distancia de retranqueo y el coeficiente de uso del suelo son demasiado bajos en comparación con las casas de ambos lados que se construyeron anteriormente.
El Sr. Tan, residente del barrio Phu Huu (ciudad de Thu Duc), se enfrentó a una situación similar. Poseía un terreno en una intersección de tres vías en una zona residencial, de 4 metros de ancho por 15 metros de largo, con una calle de 8 metros de ancho al frente y otra de 7 metros a un lado. Al solicitar un permiso de construcción, se le exigió que respetara un retranqueo de 2,4 metros al frente, 1 metro en la parte posterior y también en el lateral. Cabe destacar que otros vecinos de la zona ya habían construido en la totalidad de sus terrenos; solo aquellos que solicitaban permisos debían respetar dichos retranqueos.
«Retroceder hará que toda la zona se vea mal, porque algunas casas sobresaldrán, otras quedarán retranqueadas y no habrá suficiente espacio habitable para la familia», dijo el Sr. Tan. Algo que le preocupa mucho es el bajo índice de uso del suelo en esta zona, que resulta insuficiente para que viva su familia de tres generaciones. «La ciudad de Thu Duc es una zona suburbana, no un centro densamente poblado, pero el gobierno está imponiendo un bajo índice de uso del suelo. Esto complica aún más la construcción y conlleva muchas consecuencias negativas. La gente se ha quejado mucho de estos problemas, ¿por qué las agencias gubernamentales no los resuelven para aliviar el sufrimiento?», añadió el Sr. Tan.
En el distrito de Nha Be, el Sr. Le Dinh An manifestó estar cansado de los requisitos de retranqueo excesivos que se aplican a las zonas residenciales donde la gente vive de forma estable. Sin embargo, cuando necesitó solicitar permiso para reparar o reconstruir, no pudo hacerlo porque su terreno debía cumplir con los requisitos de retranqueo, quedando aislado entre dos casas contiguas que ya se habían construido sin necesidad de dicho retranqueo.
Esto solo debería aplicarse a las nuevas zonas residenciales.
Según la Decisión 56, para parcelas de más de 50 m², si la profundidad es mayor de 16 m, el edificio debe estar retranqueado de la linde trasera por un mínimo de 2 m; si la profundidad está entre 9 y 16 m, el retranqueo debe ser de al menos 1 m; y si la profundidad es menor de 9 m, se recomienda crear un espacio detrás de la casa. Además, en las zonas de planificación residencial existentes, el coeficiente de uso del suelo es muy pequeño, a veces solo 1-1,2 veces. Esto resulta en una superficie edificable restante muy pequeña, sin mencionar las restricciones de altura en algunos lugares, que complican aún más las cosas para los residentes. En particular, en algunos casos, las parcelas de esquina que requieren retranqueos desde el frente, los laterales o la parte trasera son prácticamente imposibles de construir.
En declaraciones al periódico Thanh Nien , la Sra. Mai Thanh Nga, Subdirectora del Departamento de Gestión Urbana (Ciudad de Thu Duc), afirmó que actualmente la aplicación de las normas de retranqueo en la Ciudad de Thu Duc es muy difícil debido a la fusión de tres distritos. Anteriormente, las normas de retranqueo en estas tres áreas diferían según el ancho de la calle, la línea de edificación y los estándares de las casas adosadas. Sin embargo, según la Decisión 56, se ha implementado un enfoque unificado, lo que ha generado discrepancias y descontento público. La Ciudad de Thu Duc también ha celebrado reuniones y ha informado al Departamento de Planificación y Arquitectura, pero aún no ha recibido respuesta. Actualmente, los líderes de la Ciudad de Thu Duc se han reunido y han acordado que, al otorgar permisos de construcción para un vecindario en particular, considerarán la situación general para garantizar que los permisos sean apropiados para dicho vecindario. Si un vecindario o calle no requería previamente un retranqueo, entonces, según la Decisión 56, no se otorgará el retranqueo para garantizar el cumplimiento. Si se requiere un retranqueo, será igual al retranqueo de las casas ya construidas.
"Esperamos sinceramente que el Departamento de Planificación y Arquitectura de Ciudad Ho Chi Minh publique un documento orientativo oportuno y razonable para realizar los ajustes necesarios y facilitar la construcción a quienes lo necesiten. Actualmente, existen demasiados retranqueos y el coeficiente de edificabilidad es demasiado bajo, lo que provoca que los propietarios de terrenos duden en construir viviendas."
Tras la Decisión 56, se han producido desalojos excesivos de terrenos por parte de los residentes, lo que ha generado numerosas inconsistencias y el rechazo público. Anteriormente, los permisos de altura de los edificios se basaban en el ancho de la calle, pero ahora se basan en coeficientes. Por lo tanto, algunas calles que antes permitían edificios de 7 plantas ahora solo permiten de 2 a 3. Las regulaciones relativas a los coeficientes, la altura de los edificios y los retranqueos tienen como objetivo garantizar una buena ventilación, pero los constructores posteriores están reaccionando negativamente porque se sienten perjudicados en comparación con las regulaciones anteriores. En un futuro próximo, la ciudad de Thu Duc revisará las áreas previamente subdivididas que carecían de regulaciones de gestión arquitectónica en cuanto a retranqueos, altura y coeficientes. Tras el estudio, la base legal se utilizará para guiar el proceso de emisión de permisos, haciéndolo más adecuado", declaró la Sra. Nga.
Un líder del distrito de Nha Be afirmó que, tras la publicación de la Decisión 56, todas las localidades reaccionaron de manera diferente, interpretándola y aplicándola de forma distinta. Muchos lugares carecían de planes urbanísticos a escala 1/2000 o contaban con proyectos obsoletos que no habían actualizado el coeficiente de uso del suelo, por lo que desconocían su cálculo o, en algunos casos, el coeficiente era demasiado bajo, permitiendo únicamente la construcción de edificios de dos o tres plantas. En particular, ahora se permite la construcción de viviendas en las vías principales a una altura mucho menor que antes, lo que ha provocado una fuerte protesta pública. Las autoridades locales desean resolver el problema para la población, pero temen represalias, por lo que la situación sigue estancada.
En mi opinión, la distancia de separación debería ajustarse a la situación real, ya que muchos terrenos son demasiado cortos. Se debe priorizar el beneficio de la población. El Departamento de Planificación y Arquitectura y el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh también deberían celebrar una reunión y reevaluar la Decisión 56. Cualquier aspecto inadecuado debe modificarse para el beneficio de la población. Si bien podría aplicarse a nuevas zonas residenciales, es muy difícil aplicarla a las zonas residenciales existentes y requiere revisión.
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