El riesgo del aumento del precio del suelo amenaza el desarrollo. Parte 2

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La demora en la determinación de los precios anuales y únicos de arrendamiento de terrenos ha afectado el entorno de inversión, impactando la producción y la planificación empresarial, y dificultando la financiación hipotecaria para la inversión, especialmente para proyectos de gran envergadura que requieren un capital significativo (como el proyecto de almacenamiento y puerto de GNL, las centrales térmicas Son My I y II, y el proyecto de fabricación de palas para aerogeneradores...). Sin una política rápida y decisiva, esto afectará negativamente el entorno de inversión y los resultados de la provincia en cuanto a la atracción de inversiones, según declaró la Junta de Gestión de Parques Industriales Provinciales.

Una parte está impaciente, la otra es cautelosa.

Mientras que NovaWorld Phan Thiet espera la fijación de precios específicos para el terreno que permitan impulsar nuevas actividades de construcción y completar su área urbana económica y turística para finales de 2025, los nuevos parques industriales de Ham Tan también esperan la determinación de dichos precios antes de arrendar los terrenos. Solo entonces podrá comenzar la construcción según el cronograma previsto. Por ejemplo, el Parque Industrial Tan Duc tiene previsto iniciar su construcción en el segundo trimestre de 2023, pero su implementación se considera difícil debido a las demoras en el proceso de establecimiento, tasación y aprobación de precios específicos para terrenos (tanto residenciales como agrícolas dentro de zonas residenciales). Esto requiere numerosas revisiones y adiciones, lo que afecta a las compensaciones y los esfuerzos de reasentamiento. Actualmente, el inversor del parque industrial ha presentado una solicitud de asignación/arrendamiento de terrenos que abarcan 61,17 hectáreas. Sin embargo, la naturaleza no contigua de las parcelas dificultará la asignación/arrendamiento y la obtención de permisos de construcción. En cuanto al Parque Industrial Son My I, el Comité Popular Provincial asignó al inversor 76,78 hectáreas de terreno en la primera fase. Sin embargo, para proceder con la construcción, se necesita un precio específico del terreno para firmar un contrato de arrendamiento. Previamente, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente organizó un proceso de licitación y firmó un contrato con una empresa consultora (TMS Consulting Co., Ltd.) para determinar el precio del arrendamiento. Tras numerosas cartas de insistencia, la empresa consultora informó que la demora en determinar el precio específico del terreno para el Parque Industrial Son My I se debió a la limitada y difícil recopilación de información y estudios para determinar los ingresos y costos relacionados con la valoración de proyectos de parques industriales, y a la insuficiencia de pruebas para demostrar plenamente los requisitos estipulados en la Circular 36/2014/TT-BTNMT del 30 de junio de 2014, del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente . Por lo tanto, el 5 de abril de 2023, TMS Consulting Co., Ltd. envió un documento solicitando a las unidades pertinentes que colaboraran en la revisión de la información para la valoración del terreno, junto con un borrador de informe explicativo sobre los resultados de la valoración. Y hasta el día de hoy, seguimos esperando… los resultados.

Por lo tanto, a finales de abril de 2023, la Junta de Gestión de Parques Industriales Provinciales presentó un informe solicitando a los organismos funcionales pertinentes que apoyaran al Parque Industrial Tan Duc para completar los trámites necesarios para iniciar la construcción en el segundo trimestre de 2023, desde la determinación del precio específico del terreno para que el inversor pudiera firmar un contrato de arrendamiento de 61,17 hectáreas. De manera similar, para el Parque Industrial Son My 1, que abarca más de 76,7 hectáreas, el plan fue presentado al Comité Popular Provincial para su aprobación en mayo de 2023, según lo solicitado por la empresa IPICO, para que la empresa pudiera pagar el alquiler del terreno, firmar los contratos de arrendamiento y organizar la construcción de la infraestructura del parque industrial en esta área.

Cabe destacar que los inversores de parques industriales que han estado realizando trabajos de compensación y preparación de terrenos y preparándose para la inversión desean arrendar terrenos mediante un pago único. Proyectos relacionados, como la instalación portuaria y de almacenamiento de GNL, el proyecto de la central termoeléctrica Son My I y el proyecto de la central termoeléctrica Son My II, que abarcan aproximadamente 300 hectáreas, también requieren un arrendamiento único. Mientras tanto, según información de la Junta Provincial de Gestión de Parques Industriales, dado que el precio específico del terreno aún no se ha determinado, cuatro proyectos (con una superficie de 4,72 hectáreas) en el Parque Industrial Ham Kiem I y un proyecto (con una superficie de 2,41 hectáreas) en el Parque Industrial Ham Kiem II han recibido la aprobación del Comité Popular Provincial para un pago único de arrendamiento de terrenos, pero los inversores aún no han podido realizar dicho pago, un retraso que se ha prolongado durante tres años. El deseo de los inversores de un arrendamiento único facilita la atracción de inversores secundarios y simplifica la contabilidad y las solicitudes de préstamos para la ejecución de los proyectos.

¿Por qué se encuentran en una posición de coerción?

Representantes del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente declararon que la demora en la tasación de valores específicos de terrenos (aplicados a proyectos con valores superiores a 20 mil millones de VND) se debe a varias razones. Según la Circular 36 del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, existen cinco métodos para la valoración de terrenos, pero los tres más comúnmente utilizados —excedente, ingreso y comparativo— se han empleado durante mucho tiempo. Sin embargo, basándose en información de varios casos, las consultoras están preocupadas porque estos métodos no son del todo fiables al aplicarlos a proyectos específicos, especialmente cuando no se consideran adecuadamente los factores de entrada, lo que genera resultados inexactos. Por ejemplo, con el método comparativo, el área en cuestión ha sido históricamente tierra agrícola sin transacciones, lo que imposibilita la comparación. De manera similar, los métodos de excedente e ingreso requieren determinar los ingresos por desarrollo, el capital de inversión por unidad, los precios unitarios, etc., lo cual es muy complejo. Por lo tanto, las consultoras han revisado repetidamente los planes y el departamento les ha brindado asistencia, pero los resultados obtenidos aún no son convincentes. Dado que las suposiciones y estimaciones son necesarias, y que todos estos proyectos abarcan áreas muy extensas, el riesgo de errores entre diferentes personas, incluso los más pequeños, puede ocasionar pérdidas significativas. Además, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente también está revisando la Circular 36, centrándose en los métodos de valoración.

Esa es también una de las razones por las que el Comité Popular Provincial envió recientemente un documento al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente solicitando al Primer Ministro que considere y ordene la creación de un grupo de trabajo integrado por miembros del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el Ministerio de Construcción , el Ministerio de Finanzas y otros ministerios y organismos pertinentes para apoyar y orientar a la provincia de Binh Thuan en la determinación de los precios de los terrenos en general y en el proyecto del Complejo Turístico Ocean Valley en particular. Actualmente, el gobierno central ha emitido un documento en el que se compromete a apoyar a Binh Thuan en la valoración específica de los terrenos del proyecto NovaWorld Phan Thiet…

Según un representante del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, la valoración de terrenos en zonas industriales es más sencilla que en NovaWorld Phan Thiet. Sin embargo, en las circunstancias actuales, se requiere un cálculo de valoración específico con la asistencia del gobierno central para mayor seguridad. Los obstáculos relacionados con los precios específicos de los terrenos para grandes proyectos en la provincia se resolverán a la mayor brevedad posible.

La carta oficial del Comité Popular Provincial al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente también enfatizó que el actual proceso de valoración de tierras es extremadamente complejo, ya que involucra a muchos sectores y campos que regulan parámetros relacionados con la inversión, la planificación, la construcción, la tierra, las finanzas, la banca y el mercado. Esto requiere que quienes realizan la tarea tengan conocimientos generales y experiencia en muchos campos para comprender plenamente el contenido de la metodología de valoración para su correcta implementación, tasación y evaluación. Mientras tanto, el personal del Departamento Provincial de Recursos Naturales y Medio Ambiente carece de suficiente experiencia en campos especializados como precios, finanzas y construcción para satisfacer las demandas del actual y complejo trabajo de valoración. Por lo tanto, el Comité Popular Provincial solicita al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente que proponga al Primer Ministro que considere y ordene la creación de un grupo de trabajo para apoyar y guiar a la provincia de Binh Thuan en la determinación de los precios de la tierra en general y en el proyecto del Complejo Turístico Ocean Valley en particular, para que los proyectos puedan implementarse y entrar en funcionamiento pronto, contribuyendo al desarrollo socioeconómico de la localidad.

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