El riesgo del precio del suelo “amenaza” el desarrollo. Parte 2

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El retraso en la determinación de los precios anuales de alquiler de terrenos y los precios únicos de alquiler de terrenos ha afectado el entorno de inversión, afectando la planificación de la producción y los negocios, así como las hipotecas para préstamos de inversión, especialmente para proyectos de inversión con grandes áreas y un alto capital (Proyecto de Almacenamiento Portuario de GNL, Proyecto de la Central Térmica Son My I, Proyecto de la Central Térmica Son My II y Proyecto de Fabricación de Palas para Energía Eólica). Si no se implementa una política temprana y decisiva, esto afectará el entorno de inversión y los resultados de atracción de inversiones de la provincia, comentó la Junta de Administración del Parque Industrial Provincial.

Un lado es impaciente, el otro es cauteloso.

Mientras NovaWorld Phan Thiet espera que se fijen precios de terrenos específicos para impulsar diversas actividades y continuar construyendo y completando una zona urbana económica y turística para finales de 2025, los nuevos parques industriales en Ham Tan también esperan precios de terrenos específicos para alquilar. A partir de aquí, se sentarán las bases para la construcción según la hoja de ruta establecida. Por ejemplo, el Parque Industrial Tan Duc comenzará a construirse en el segundo trimestre de 2023, pero se considera difícil de implementar debido a la lentitud del proceso de establecimiento, tasación y aprobación de los precios de terrenos específicos (para terrenos residenciales y agrícolas en zonas residenciales), que requiere numerosas revisiones y modificaciones, lo que afecta las obras de compensación y desminado. Actualmente, el inversor del Parque Industrial ha presentado una solicitud de adjudicación/arrendamiento de terrenos con una superficie de 61,17 hectáreas. Sin embargo, en terrenos no adyacentes será difícil adjudicar/arrendar terrenos y solicitar un permiso de construcción para iniciar la construcción. En el Parque Industrial Son My I, el Comité Popular Provincial asignó al inversor un terreno de 76,78 hectáreas en la primera fase. Sin embargo, para implementar la construcción, también es necesario tener un precio de terreno específico para firmar un contrato de arrendamiento. Previamente, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente organizó una licitación y firmó un contrato con una consultora (TMS Consulting Co., Ltd.) para determinar el precio del arrendamiento. Tras numerosos despachos urgentes, la consultora informó del retraso en la determinación de los precios de terreno específicos para el Parque Industrial Son My I debido a que la encuesta y la recopilación de información para determinar los ingresos y los costos de la valuación relacionada con los proyectos del parque industrial eran muy limitadas y enfrentaban muchas dificultades, sin base suficiente para demostrar plenamente según las disposiciones de la Circular 36/2014/TT-BTNMT del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente , de fecha 30 de junio de 2014. Por lo tanto, el 5 de abril de 2023, TMS Consulting Company Limited envió un documento solicitando a las unidades pertinentes que respaldaran la revisión de la información para la valuación de terrenos, junto con un borrador del informe explicando los resultados de la valuación. Y hasta ahora, seguimos esperando... los resultados.

Por lo tanto, a finales de abril de 2023, la Junta de Administración del Parque Industrial Provincial informó a las autoridades pertinentes para apoyar al Parque Industrial Tan Duc en la finalización de los trámites para iniciar la construcción en el segundo trimestre de 2023, desde la determinación de precios específicos de terrenos para que los inversores firmen contratos de arrendamiento de terrenos en un área de 61,17 hectáreas. De igual manera, el Parque Industrial Son My 1, con una superficie de más de 76,7 hectáreas, fue presentado al Comité Popular Provincial para su aprobación en mayo de 2023 a solicitud de la empresa IPICO, para que la unidad pueda pagar la renta del terreno, firmar contratos de arrendamiento de terrenos y organizar la construcción de la infraestructura del parque industrial en esta área.

Cabe destacar que los inversionistas de los parques industriales que han estado realizando trabajos de compensación y limpieza, así como preparándose para la inversión, desean arrendar terrenos de inmediato. Proyectos relacionados, como el almacén portuario de GNL y los proyectos de las centrales térmicas Son My I y Son My II, con una superficie aproximada de 300 hectáreas, también necesitan arrendar terrenos de inmediato. Mientras tanto, según información de la Junta de Administración del Parque Industrial Provincial, dado que no se ha determinado el precio específico del terreno, actualmente existen cuatro proyectos (con una superficie de 4,72 hectáreas) en el Parque Industrial Ham Kiem I y un proyecto (con una superficie de 2,41 hectáreas) en el Parque Industrial Ham Kiem II que han sido aprobados por el Comité Popular Provincial para el pago inmediato de la renta de la tierra, pero aún no se ha resuelto el problema del pago inmediato por parte de los inversionistas del parque industrial, que ya dura tres años. El deseo de los inversionistas de arrendar terrenos de inmediato es facilitar la atracción de inversionistas secundarios y la contabilización y la obtención de capital para la implementación del proyecto.

¿Por qué tener tanta prisa?

El representante del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente indicó que la valoración específica de terrenos (aplicada a proyectos con un valor superior a 20 mil millones de VND) es lenta debido a diversas razones. Según la Circular 36 del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, existen cinco métodos de valoración, pero los tres más comunes son el de superávit, el de ingresos y el de comparación. Sin embargo, tras la información de varios casos, las unidades consultoras manifiestan preocupación por la falta de garantías para estos métodos si se aplican a cada proyecto específico, especialmente si los factores de entrada no son estables, lo que genera resultados incorrectos. Por ejemplo, el método de comparación, dado que el área siempre ha sido agrícola, no existe transacción, por lo que no se puede comparar. O bien, los métodos de superávit e ingresos requieren determinar los ingresos por desarrollo, la tasa de capital de inversión y el precio unitario, lo cual es muy complejo. Por lo tanto, las unidades consultoras lo han repetido una y otra vez; el Departamento las ha ayudado, pero los resultados no son convincentes. Dado que es necesario asumir y estimar, y dado que todos estos proyectos son de gran extensión, el riesgo de errores, incluso mínimos, puede generar grandes pérdidas. Además, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente también está revisando la Circular 36, centrándose en los métodos de valoración.

Esa es también una de las razones por las que el Comité Popular Provincial acaba de emitir un documento solicitando al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente que proponga al Primer Ministro que considere y ordene la creación de un Grupo de Trabajo integrado por miembros del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el Ministerio de Construcción , el Ministerio de Finanzas y los ministerios y dependencias afines para apoyar y orientar a la provincia de Binh Thuan en la determinación de los precios de los terrenos en general y en el proyecto del Complejo Turístico Ocean Valley en particular. Actualmente, el Gobierno Central ha emitido un documento en el que se compromete a apoyar a Binh Thuan en la evaluación de precios específicos de los terrenos del proyecto NovaWorld Phan Thiet.

Según el representante del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, en comparación con NovaWorld Phan Thiet, la valoración de terrenos en parques industriales es más sencilla. Sin embargo, en la situación actual, también es necesario contar con un cálculo de valoración específico con la ayuda del Gobierno Central para mayor seguridad. A la brevedad, se resolverán los obstáculos relacionados con los precios específicos de los terrenos para grandes proyectos en la provincia.

El comunicado oficial del Comité Popular Provincial al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente también enfatizó que el actual proceso de tasación de tierras es muy complejo, ya que involucra diversos sectores y áreas que regulan parámetros de inversión, planificación, construcción, terrenos, finanzas, banca, mercado, etc., lo que requiere que quien lo implemente posea conocimientos generales y experiencia en diversas áreas para comprender plenamente el contenido del método de tasación y así implementarlo, tasarlo y evaluarlo adecuadamente. Por otro lado, el personal del Departamento Provincial de Recursos Naturales y Medio Ambiente carece de amplia experiencia en áreas especializadas como precios, finanzas, construcción, etc., para cumplir con los requisitos de la compleja tasación actual. Por lo tanto, el Comité Popular Provincial propuso al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente que recomiende al Primer Ministro que considere y ordene la creación de un Grupo de Trabajo para apoyar y orientar a la provincia de Binh Thuan en la determinación de los precios de las tierras en general y en el proyecto del Complejo Turístico Ocean Valley en particular, de modo que los proyectos puedan implementarse y ponerse en marcha con prontitud, y así desarrollar la socioeconomía local.

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