El riesgo del aumento del precio del suelo amenaza el desarrollo. Parte 2

El retraso en la determinación de los precios de arrendamiento de terrenos, tanto anuales como únicos, ha afectado el clima de inversión, impactando la producción y la planificación empresarial, y obstaculizando la financiación hipotecaria para la inversión, especialmente para proyectos de gran envergadura con un capital considerable (como el proyecto de almacenamiento y puerto de GNL, las centrales térmicas Son My I y II, y el proyecto de fabricación de palas de aerogeneradores). Sin una política rápida y decisiva, esto afectará negativamente el clima de inversión y la capacidad de atracción de inversiones de la provincia, declaró la Junta de Gestión de Parques Industriales Provinciales.

Un lado es impaciente, el otro es cauteloso.

Mientras NovaWorld Phan Thiet espera la determinación de los precios de los terrenos para impulsar nuevas actividades de construcción y completar su área urbana económica y turística para finales de 2025, los nuevos parques industriales en Ham Tan también esperan la determinación de los precios de los terrenos antes de arrendarlos. Solo entonces podrá avanzar la construcción según el cronograma previsto. Por ejemplo, el Parque Industrial Tan Duc tiene previsto comenzar la construcción en el segundo trimestre de 2023, pero se considera difícil de implementar debido a los retrasos en el proceso de establecimiento, tasación y aprobación de los precios de los terrenos (para terrenos residenciales y agrícolas dentro de las zonas residenciales). Esto requiere numerosas revisiones y ampliaciones, lo que afecta a las iniciativas de compensación y reasentamiento. Actualmente, el inversor del parque industrial ha presentado una solicitud de asignación/arrendamiento de terrenos que abarcan 61,17 hectáreas. Sin embargo, la naturaleza no contigua de las parcelas dificultará la asignación/arrendamiento y la obtención de permisos de construcción. En cuanto al Parque Industrial Son My I, el Comité Popular Provincial ha asignado al inversor 76,78 hectáreas de terreno en la primera fase. Sin embargo, para proceder con la construcción, se necesita un precio de terreno específico para firmar un contrato de arrendamiento de terrenos. Anteriormente, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente organizó un proceso de licitación y firmó un contrato con una firma consultora (TMS Consulting Co., Ltd.) para determinar el precio del arrendamiento de terrenos. Después de numerosas cartas de urgencia, la firma consultora informó que la demora en determinar el precio específico del terreno para el Parque Industrial Son My I se debió a la limitada y difícil encuesta y recopilación de información para determinar los ingresos y costos relacionados con la valoración de los proyectos del parque industrial, y a la evidencia insuficiente para demostrar completamente los requisitos estipulados en la Circular 36/2014/TT-BTNMT de fecha 30 de junio de 2014, del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente . Por lo tanto, el 5 de abril de 2023, TMS Consulting Co., Ltd. envió un documento solicitando a las unidades relevantes que ayudaran a revisar la información para fines de valoración de terrenos, junto con un borrador del informe explicativo sobre los resultados de la valoración. Y a día de hoy, todavía estamos esperando... los resultados.

Por lo tanto, a finales de abril de 2023, la Junta de Administración de Parques Industriales Provinciales presentó un informe solicitando a las agencias funcionales pertinentes que apoyaran al Parque Industrial Tan Duc en la finalización de los trámites para iniciar la construcción en el segundo trimestre de 2023, desde la determinación del precio específico del terreno hasta la firma del contrato de arrendamiento por las 61,17 hectáreas. De igual manera, para el Parque Industrial Son My 1, que abarca más de 76,7 hectáreas, el plan se presentó al Comité Popular Provincial para su aprobación en mayo de 2023, a solicitud de la empresa IPICO, para que la empresa pudiera pagar la renta del terreno, firmar contratos de arrendamiento y organizar la construcción de la infraestructura del parque industrial en esta área.

Cabe destacar que los inversionistas de parques industriales que han estado realizando trabajos de compensación y desmonte de terrenos y preparándose para la inversión desean arrendar terrenos en un solo pago. Proyectos relacionados, como la instalación portuaria y de almacenamiento de GNL, los proyectos de las centrales térmicas Son My I y Son My II, que abarcan aproximadamente 300 hectáreas, también requieren un arrendamiento único. Mientras tanto, según información de la Junta de Administración del Parque Industrial Provincial, dado que aún no se ha determinado el precio específico del terreno, el Comité Popular Provincial ha aprobado el pago único del arrendamiento de terrenos para cuatro proyectos (con una superficie de 4,72 hectáreas) en el Parque Industrial Ham Kiem I y un proyecto (con una superficie de 2,41 hectáreas) en el Parque Industrial Ham Kiem II, pero los inversionistas aún no han abonado la tarifa del arrendamiento en un solo pago, un retraso que se ha prolongado durante tres años. El deseo de los inversionistas de un arrendamiento único facilita la atracción de inversores secundarios y simplifica la contabilidad y la solicitud de préstamos para la implementación del proyecto.

¿Por qué se encuentran en una posición de coerción?

Representantes del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente afirmaron que la demora en la tasación de terrenos específicos (aplicada a proyectos con valores superiores a 20 mil millones de VND) se debe a varias razones. Según la Circular 36 del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, existen cinco métodos de valoración de terrenos, pero los tres más comunes (superávit, ingresos y comparativo) se han utilizado durante mucho tiempo. Sin embargo, con base en información de varios casos, las consultoras temen que estos métodos no sean completamente confiables al aplicarse a proyectos específicos, especialmente cuando no se consideran adecuadamente los factores de entrada, lo que genera resultados inexactos. Por ejemplo, con el método comparativo, el área en cuestión ha sido históricamente tierra agrícola sin transacciones, lo que imposibilita la comparación. De igual manera, los métodos de superávit e ingresos requieren determinar los ingresos por desarrollo, el capital de inversión unitario, los precios unitarios, etc., lo cual es muy complejo. Por lo tanto, las unidades consultoras han revisado repetidamente los planes y el departamento las ha estado apoyando, pero los resultados obtenidos aún no son convincentes. Dado que las suposiciones y estimaciones son necesarias, y que todos estos proyectos abarcan áreas muy extensas, el riesgo de errores entre diferentes personas, incluso los más pequeños, puede ocasionar pérdidas significativas. Además, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente también está revisando la Circular 36, centrándose en los métodos de valoración.

Esa es también una de las razones por las que el Comité Popular Provincial envió recientemente un documento al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente solicitando al Primer Ministro que considere y ordene la creación de un grupo de trabajo integrado por miembros del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el Ministerio de Construcción , el Ministerio de Finanzas y otros ministerios y organismos pertinentes para apoyar y orientar a la provincia de Binh Thuan en la determinación de los precios de los terrenos en general y en el proyecto del Complejo Turístico Ocean Valley en particular. Actualmente, el gobierno central ha emitido un documento en el que se compromete a apoyar a Binh Thuan en la valoración específica de los terrenos del proyecto NovaWorld Phan Thiet.

Según un representante del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, en comparación con NovaWorld Phan Thiet, la valoración de terrenos en zonas industriales es más sencilla. Sin embargo, en las circunstancias actuales, se requiere un cálculo de valoración específico con la asistencia del gobierno central para mayor confianza. Los obstáculos relacionados con los precios específicos de los terrenos para grandes proyectos en la provincia se resolverán lo antes posible.

La carta oficial del Comité Popular Provincial al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente también enfatizó que el actual proceso de valoración de tierras es extremadamente complejo, ya que involucra a diversos sectores y áreas que regulan parámetros relacionados con la inversión, la planificación, la construcción, el suelo, las finanzas, la banca y el mercado. Esto requiere que quienes realizan la tarea posean conocimientos generales y experiencia en diversas áreas para comprender plenamente el contenido de la metodología de valoración para una implementación, tasación y evaluación adecuadas. Por otro lado, el personal del Departamento Provincial de Recursos Naturales y Medio Ambiente carece de la experiencia suficiente en áreas especializadas como la fijación de precios, las finanzas y la construcción para satisfacer las demandas de la compleja labor de valoración actual. Por lo tanto, el Comité Popular Provincial solicita al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente que proponga al Primer Ministro que considere y ordene la creación de un grupo de trabajo para apoyar y orientar a la provincia de Binh Thuan en la determinación de los precios de las tierras en general y en el proyecto del Complejo Turístico Ocean Valley en particular, de modo que los proyectos puedan implementarse y entrar en funcionamiento pronto, contribuyendo así al desarrollo socioeconómico de la localidad.

Fuente: https://baobinhthuan.com.vn/nguy-co-gia-dat-de-doa-su-phat-trien-bai-2-109212.html