Ampliación de los límites de crédito para la compra de bienes inmuebles: ¿Cómo controlarlo?

TPO - El Banco Estatal de Vietnam acaba de ampliar el margen de crédito inmobiliario para 25 bancos comerciales. El profesor asociado Dang Ngoc Duc considera que el Banco Estatal de Vietnam está implementando una estrategia de "flexibilización controlada", que apoya la recuperación económica y garantiza la seguridad del sistema financiero. Este enfoque es coherente con los estándares internacionales.

Contexto de flexibilización del crédito inmobiliario

Ante el riesgo de un sobrecalentamiento del crédito inmobiliario, el Banco Estatal de Vietnam, desde principios de año, ha exigido a los bancos comerciales que controlen estrictamente el ritmo de crecimiento del crédito. Según las directrices operativas, el crédito pendiente en el primer trimestre no debe superar el 25 % del objetivo de crecimiento anual, mientras que el objetivo general de crecimiento del crédito para todo el sistema este año se sitúa en torno al 15 %.

Sin embargo, según un anuncio reciente del Banco Estatal de Vietnam, desde el 1 de enero hasta el 31 de diciembre, las entidades de crédito no tendrán que incluir el saldo pendiente adicional de los préstamos relacionados con viviendas sociales, parques industriales y zonas francas de exportación en comparación con finales de 2025, al controlar la tasa de crecimiento del crédito en este sector.

Esta política tiene como objetivo facilitar a los bancos la expansión del capital crediticio hacia segmentos inmobiliarios prioritarios, en consonancia con la política de desarrollo de vivienda social, infraestructura industrial y promoción del crecimiento socioeconómico .

La lista de 25 bancos comerciales sujetos a este mecanismo incluye a muchos bancos grandes como VietinBank, Agribank, BIDV, MSB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank,ACB , Saigonbank, Techcombank y varios más. Los datos de los informes financieros del primer trimestre de 14 bancos comerciales que cotizan en bolsa, los cuales incluyen explicaciones de sus carteras de préstamos, muestran que los préstamos inmobiliarios en este grupo de bancos continúan expandiéndose con fuerza, pero las estrategias de asignación de cada banco difieren significativamente.

En concreto, solo en los tres primeros meses de este año, el total de préstamos inmobiliarios pendientes (incluidos los préstamos comerciales inmobiliarios y los préstamos para la construcción) superó los 1,58 billones de VND, lo que supone un aumento de casi el 7 % con respecto a finales de 2025. Esta cifra refleja el atractivo que sigue teniendo el sector inmobiliario para el capital bancario, a pesar de que el mercado aún se enfrenta a numerosos desafíos.

Los préstamos inmobiliarios aumentaron notablemente en los primeros tres meses del año.

Del total de préstamos pendientes mencionados anteriormente, los préstamos para el sector inmobiliario alcanzaron 1 billón de VND (que representan el 63,2%), mientras que los préstamos para la construcción alcanzaron los 581.068 billones de VND, equivalentes al 36,8% restante. Los cinco principales bancos, entre ellosSHB , VPBank, Techcombank, MB y HDBank, concentraban un total de casi 1,18 billones de VND en préstamos pendientes, lo que representa el 74,4% del total de los 14 bancos encuestados.

Conciencia del riesgo

En declaraciones a un reportero del periódico Tien Phong , el profesor asociado Dang Ngoc Duc, director del Instituto de Tecnología Financiera de la Universidad Dai Nam, analizó que la decisión de ampliar el margen de crédito para el sector inmobiliario se debe a que el mercado inmobiliario muestra signos de desaceleración tras un período de recuperación entre finales de 2024 y 2025. La liquidez del mercado ha disminuido, muchos proyectos siguen enfrentando dificultades en su implementación, mientras que la tendencia al alza de las tasas de interés y el estricto control de los flujos de capital hacia el sector inmobiliario a partir de principios de 2026 han reducido la capacidad de las empresas para acceder a capital.

Profesor asociado Dang Ngoc Duc - Director del Instituto de Tecnología Financiera, Universidad Dai Nam.

Ampliar los límites de crédito para los bancos con altos índices de solvencia y sólidas capacidades de gestión de riesgos se considera una solución para incrementar la financiación de proyectos de vivienda social, vivienda comercial asequible y proyectos de infraestructura urbana. El objetivo no es solo apoyar la recuperación del mercado, sino también impulsar el crecimiento económico y mitigar el riesgo de burbujas de activos mediante una asignación selectiva de capital.

Según el Sr. Duc, desde una perspectiva de gestión macroeconómica, el Gobierno y el Banco Estatal de Vietnam se esfuerzan por equilibrar los objetivos de crecimiento y estabilidad financiera. La ampliación de los límites de crédito no se aplica de forma generalizada, sino únicamente a los bancos con una sólida capacidad financiera, bajos índices de morosidad y altos índices de solvencia. Este enfoque busca impulsar el crecimiento del PIB al tiempo que se controlan los riesgos derivados del mercado inmobiliario.

El mercado inmobiliario también ha experimentado una mayor liquidez, lo que permite a las empresas continuar con la ejecución de proyectos e impulsar la oferta. Al mismo tiempo, la recuperación del sector inmobiliario tendrá un efecto multiplicador en los mercados de la construcción, los materiales, el diseño de interiores y el empleo, contribuyendo así al crecimiento económico general.

Sin embargo, el Sr. Duc considera que aún es necesario vigilar de cerca los riesgos potenciales. «Si el mercado se recupera más lentamente de lo previsto, el rápido aumento de la deuda inmobiliaria podría presionar la calidad de los activos de los bancos e incrementar la morosidad. Además, el abundante flujo de crédito también podría provocar aumentos de precios localizados en algunas zonas, lo que ejercería presión sobre la inflación y la estabilidad macroeconómica», afirmó el Sr. Duc.

El profesor asociado Dang Ngoc Duc considera que el Banco Estatal de Vietnam está implementando una estrategia de "flexibilización controlada", que busca tanto apoyar la recuperación económica como garantizar la seguridad del sistema financiero. Este enfoque es coherente con los estándares internacionales, especialmente con el marco de gestión de riesgos de Basilea III. Sin embargo, su eficacia a largo plazo dependerá de la capacidad de supervisión del organismo regulador, así como de la disciplina de mercado de los bancos comerciales.

Para maximizar la eficacia de la política, el Sr. Duc propuso clasificar claramente el crédito inmobiliario según su uso previsto, priorizando el capital para vivienda social y comercial que satisfaga necesidades reales de vivienda, y limitando el flujo de fondos hacia actividades especulativas. También sugirió aumentar los requisitos de capital y las provisiones para riesgos en préstamos relacionados con bienes raíces de alta gama o proyectos con documentación legal incompleta. Mejorar la transparencia del mercado ayudará a los organismos reguladores y a las entidades crediticias a evaluar con mayor precisión los riesgos potenciales, garantizando así que el crecimiento vaya de la mano de la estabilidad financiera.

Fuente: https://tienphong.vn/noi-room-tin-dung-bat-dong-san-kiem-soat-the-nao-post1848045.tpo