Facilitar el acceso al crédito para "segmentos prácticos del mercado inmobiliario".

Ajustar el método de cálculo de los préstamos pendientes para viviendas sociales y parques industriales/zonas francas de exportación se considera un impulso necesario para desbloquear los flujos de capital hacia segmentos "prácticos".

El Banco Estatal de Vietnam (SBV) ha enviado recientemente un documento a 25 bancos comerciales en relación con el ajuste del método para determinar el crecimiento del crédito para ciertos sectores inmobiliarios prioritarios, incluidos la vivienda social, los parques industriales y las zonas francas de exportación.

Las viviendas sociales y las zonas industriales se verán beneficiadas.

En consecuencia, desde el 1 de enero hasta el 31 de diciembre de 2026, cualquier crédito adicional pendiente en comparación con finales de 2025 para préstamos en los tres sectores mencionados anteriormente no se incluirá en el crédito inmobiliario pendiente al determinar y controlar la tasa de crecimiento del crédito de este sector.

Esta medida se considera un ajuste significativo en el contexto de la creciente demanda de capital para proyectos de vivienda social e infraestructura productiva. Excluir los préstamos prioritarios de los límites de crédito inmobiliario permitirá a los bancos aumentar la concesión de préstamos, lo que contribuirá a alcanzar los objetivos de bienestar social, el desarrollo industrial y la atracción de inversiones.

La Sra. Huynh Thi Thu Thao, analista de Mirae Asset Vietnam Securities Company (MAS), comentó que la flexibilización del método de cálculo de préstamos por parte del Banco Estatal de Vietnam para algunos segmentos prioritarios del sector inmobiliario no solo respalda los flujos de capital hacia estos sectores, sino que también contribuye a mejorar la liquidez de todo el mercado.

Según la Sra. Thao, el objetivo de la política es reasignar capital hacia sectores productivos, que atraigan inversión extranjera directa (IED) y satisfagan las necesidades básicas de vivienda, en lugar de destinarlo masivamente al sector inmobiliario comercial o especulativo. Esto se considera una señal positiva ante la continua presión sobre el crecimiento del crédito en todo el sector. Se alienta a los bancos a incrementar los préstamos para vivienda social, parques industriales e infraestructura productiva, pero deben seguir respetando los límites generales de crecimiento del crédito establecidos por el Banco Estatal de Vietnam.

Según datos del Banco Estatal de Vietnam, para el 31 de mayo de 2026, el crédito en todo el sistema aumentará un 10,4% con respecto al cierre del año anterior, mientras que el incremento en el mismo período de 2025 será de tan solo el 7,1%. A pesar de ello, el organismo regulador sigue apuntando a un crecimiento del crédito de aproximadamente el 19% para todo el año, lo que permitirá a la economía acceder a capital para la producción, los negocios y los sectores prioritarios. «Esta política se considera una solución para eliminar los obstáculos a los segmentos que necesitan capital, al tiempo que garantiza el control de riesgos para el sector inmobiliario comercial y las actividades especulativas. Se trata de un enfoque regulatorio apropiado en el contexto actual», comentó la Sra. Thu Thao.

Desde una perspectiva empresarial, el director general de una empresa inmobiliaria que está reiniciando un proyecto tras un período de complicaciones legales cree que esta información podría generar inicialmente un efecto psicológico positivo en el mercado.

Según este experto, el impacto directo afectará principalmente a las empresas que desarrollan viviendas sociales, parques industriales y zonas francas de exportación, sectores que se benefician de la nueva política. Mientras tanto, los proyectos de vivienda comercial aún no figuran entre los grupos prioritarios. «Sin embargo, en general, cuando el crédito se vuelve más activo, independientemente del segmento, se extiende y tiene un impacto positivo en todo el mercado. Esto sigue siendo una buena señal para el sector inmobiliario en el período actual», comentó el empresario.

Un proyecto de vivienda social en Khanh Hoa . (Imagen pequeña: Lista de 25 bancos a los que se les ha concedido un mayor crédito para determinados sectores inmobiliarios prioritarios. Foto: KY NAM)

No exceda el límite asignado.

En declaraciones a un reportero del periódico Nguoi Lao Dong, un alto directivo del Banco Industrial y Comercial de Vietnam ( VietinBank ) afirmó que, en 2025, muchos bancos endurecieron sus actividades de concesión de préstamos inmobiliarios, centrándose únicamente en el desembolso de fondos para proyectos con alta viabilidad y clara eficacia, con el fin de limitar el riesgo crediticio mientras el mercado aún se encuentra en proceso de recuperación.

Sin embargo, desde finales de 2025, numerosas entidades crediticias han solicitado al Banco Estatal de Vietnam (SBV) que reconsidere el método de cálculo de los saldos de los préstamos inmobiliarios. Según los bancos, incluir los préstamos para inversión en vivienda social, parques industriales y zonas francas de exportación en el total de los préstamos inmobiliarios no es del todo apropiado. Todos estos son sectores que el Estado fomenta para cumplir con los objetivos de bienestar social, atraer capital de inversión, promover la producción y los negocios, e impulsar el crecimiento económico. «Quizás en función de esta realidad, el SBV ajustó sus directrices en 2026 para excluir el saldo adicional de préstamos para vivienda social, parques industriales y zonas francas de exportación del objetivo del saldo de los préstamos inmobiliarios», comentó un directivo de VietinBank.

Según él, el nuevo método de cálculo dará a los bancos mayor margen para otorgar préstamos en el sector inmobiliario. En caso de que tengan dificultades para expandir el crédito en otros sectores, los bancos podrán considerar financiar proyectos inmobiliarios rentables con una buena rentabilidad.

Según los expertos, este ajuste en el cálculo del crédito inmobiliario pendiente podría no tener un impacto repentino en todo el mercado, pero indica que el capital se está dirigiendo con mayor frecuencia hacia sectores capaces de generar valor añadido para la economía. Se trata, además, de un paso para equilibrar el objetivo de impulsar el crecimiento y controlar los riesgos en el contexto de un mercado inmobiliario que aún se encuentra en proceso de recuperación.

Sin embargo, flexibilizar el método de cálculo no significa que las entidades de crédito puedan ampliar los préstamos sin límites. Los bancos deben seguir respetando estrictamente los límites generales de crecimiento del crédito establecidos por el Banco Estatal de Vietnam a principios de año.

Según la Circular n.º 11686, de fecha 31 de diciembre de 2025, del Banco Estatal de Vietnam, el objetivo de crecimiento crediticio para cada banco se determina en función de una calificación de 1 a 5, multiplicada por un coeficiente general del 2,6 % aplicado en 2026. Esto significa que, incluso con un margen de crédito ampliado para ciertos segmentos prioritarios, el saldo crediticio total pendiente de un banco no puede exceder el límite asignado. Por ejemplo, si a un banco se le asigna una tasa máxima de crecimiento crediticio del 13 % en 2026, sus préstamos totales pendientes, incluidos los préstamos hipotecarios, solo pueden aumentar en un 13 % con respecto al final del año anterior. Por ejemplo, si el saldo pendiente de préstamos hipotecarios a finales de 2025 alcanzó los 100 mil millones de VND, el límite máximo en 2026 sería de aproximadamente 113 mil millones de VND. Esta regulación tiene como objetivo controlar el riesgo, prevenir la entrada excesiva de capital en el sector inmobiliario y garantizar la estabilidad del sistema bancario y del mercado financiero.

No más concesión masiva de créditos.

Según el Sr. Nguyen Le Nam, Director de la División de Clientes Individuales del Asia Commercial Bank (ACB), el Banco Estatal de Vietnam (SBV) mantiene un enfoque estricto, pero a la vez flexible, en el control crediticio del sector inmobiliario. El Sr. Nam destacó que el mercado actual ya no es propicio para la concesión masiva de crédito. En cambio, los bancos se centrarán en desarrollar paquetes de préstamos adaptados a grupos de clientes y proyectos específicos. La evaluación se basará en la eficiencia de la inversión, la capacidad de pago y la viabilidad del proyecto, en lugar de aplicar un modelo general. «ACB diseña soluciones crediticias que satisfacen las necesidades reales de las empresas y los particulares. El banco prioriza los proyectos eficientes que responden a las necesidades reales del mercado, en lugar de expandir el crédito a cualquier precio», afirmó el Sr. Nam.

Fuente: https://nld.com.vn/noi-tin-dung-cho-phan-khuc-bat-dong-san-thiet-thuc-196260602211048755.htm