AUMENTE EL VALOR DEL DEPÓSITO ENTRE UN 20 Y UN 30 %
Según el Artículo 23 del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado) que se está presentando para comentarios en la Asamblea Nacional , la agencia redactora ha propuesto dos opciones sobre los principios del negocio de vivienda y construcción en el futuro. Opción 1, los inversionistas en proyectos inmobiliarios solo pueden cobrar depósitos de los clientes cuando la vivienda y la construcción hayan cumplido todas las condiciones para ser puestas en marcha y hayan realizado transacciones de acuerdo con las disposiciones de esta ley. Opción 2, los inversionistas en proyectos inmobiliarios solo pueden cobrar depósitos según el acuerdo con los clientes cuando el proyecto tenga un diseño básico evaluado por una agencia estatal y el inversionista tenga uno de los documentos sobre derechos de uso de la tierra. El monto máximo del depósito no exceda el 10% del precio de venta o del precio de arrendamiento con opción a compra.
Los depósitos deben estar claramente regulados para proteger a las personas al comprar bienes raíces.
El abogado Nguyen Dang Tu, de Trilaw LLC, analizó que, para la opción 1, el depósito, según el Código Civil, garantiza el cumplimiento de las obligaciones civiles. En consecuencia, una parte (el depositante) transfiere a la otra (el depositario) una cantidad de dinero o bienes dentro de un plazo determinado para confirmar el acuerdo entre las partes y garantizar la celebración o el cumplimiento de un contrato civil. En las transacciones inmobiliarias, el depósito garantiza la firma de un contrato de compraventa de bienes raíces. Si la regulación es similar a la de la opción 1, ya no es necesario, ya que cuando el proyecto cumple los requisitos para su puesta en marcha, las partes pueden firmar inmediatamente un contrato de compraventa de bienes raíces sin necesidad de realizar un depósito. Por lo tanto, la opción 1 busca limitar los riesgos para los clientes, aumentar la responsabilidad de los inversores y filtrar a los inversores sin capacidad financiera suficiente, pero no es necesario aplicarla a los depósitos. La condición de que un proyecto sea apto para la operación comercial solo debería aplicarse a la firma de un contrato de compraventa.
La opción 2 ofrece mayor apertura para que los inversores realicen depósitos. Sin embargo, para proteger los derechos de los clientes, el borrador debería incluir disposiciones que limiten los depósitos a un nivel adecuado (alrededor del 20-30%). Esto se debe a que el Código Civil vigente no estipula un depósito mínimo ni máximo para las transacciones inmobiliarias. Esto ha generado un caos reciente en el mercado de depósitos inmobiliarios. Algunos inversores, mediante depósitos, exigen a los clientes que depositen hasta el 95% del valor de la propiedad para movilizar capital bajo la apariencia de un depósito. Sin embargo, cuando surgen disputas, los inversores no pueden pagar el depósito a los clientes y demoran en reembolsarles el dinero. Muchos clientes también tienen dificultades para recuperar su capital, y mucho menos para exigir a los inversores que paguen el depósito. Normalmente, en muchos casos de movilización para la compraventa de terrenos, no se han completado los trámites legales, pero se recibe el depósito de hasta el 95% del valor. Sin embargo, el contrato no se firma a tiempo y ya no existe la posibilidad de reembolso. La gente denuncia, el inversor es procesado y la gente pierde dinero. También hay muchos casos en los que el inversor recibe un depósito del 10 %; sin embargo, cuando los precios de los terrenos y las viviendas suben, muchos inversores están dispuestos a devolver el depósito sin firmar el contrato de compraventa. También hay casos de depósitos bajos; cuando los bienes inmuebles se congelan y bajan de precio, los clientes también están dispuestos a perder el depósito. "El proyecto debería estipular que, para firmar un depósito, el inversor debe presentar una carta de garantía bancaria comprometiéndose a reembolsarlo al cliente si incumple el acuerdo. Esta propuesta creará más condiciones para que los inversores movilicen capital y también garantizará los derechos de los clientes cuando el inversor incumpla sus compromisos", sugirió el abogado Tu.
Solo se aceptarán depósitos cuando el proyecto sea elegible para negocio.
Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh, con la opción 1, el propósito del depósito es garantizar el cumplimiento del contrato. Sin embargo, en realidad, tras la firma del contrato, rara vez se dan casos en los que el depositante sea defraudado por el receptor del depósito. Esto se debe a que el contrato suele ser revisado rigurosamente por las partes y ejecutado de acuerdo con la ley. Al formalizarse el contrato, el depósito suele deducirse del pago inicial de la transacción. La opción 2 tiene como propósito el depósito para garantizar el cumplimiento del contrato. En realidad, antes de la firma del contrato, a menudo se dan casos en los que el depositante es defraudado por el receptor del depósito e incumple el contrato, lo que le causa un perjuicio. Actualmente, ambas opciones son correctas, por lo que es necesario integrarlas en una sola regulación sobre depósitos para garantizar la firma del contrato o depósitos para garantizar el cumplimiento del contrato, a fin de proteger los derechos e intereses legítimos de los clientes que compran, alquilan o compran bienes inmuebles, viviendas disponibles o que se construyan en el futuro.
En consecuencia, el Sr. Chau propuso combinar dos opciones en una sola: "Los inversores en proyectos podrán cobrar depósitos de los clientes cuando las viviendas y las obras de construcción estén en condiciones de entrar en funcionamiento y se hayan realizado las transacciones de conformidad con la normativa para garantizar el cumplimiento del contrato. Por otro lado, los inversores en proyectos inmobiliarios solo podrán cobrar depósitos para garantizar la firma del contrato según lo acordado con los clientes cuando el proyecto cuente con un diseño básico evaluado por una agencia estatal y el inversor cuente con uno de los documentos sobre derechos de uso del suelo especificados en la Cláusula 2 del Artículo 24 de esta Ley. El contrato de depósito deberá indicar claramente el precio de venta y el precio de arrendamiento con opción a compra de la vivienda o las obras de construcción. El importe máximo del depósito se determinará de acuerdo con la normativa gubernamental, pero no superará el 10 % del valor del inmueble".
Las Leyes de Negocios Inmobiliarios de 2006 y 2014 no regulan los depósitos que se realizan antes de que el proyecto inmobiliario sea elegible para firmar un contrato o movilizar capital para la venta de futuras viviendas, especialmente terrenos. Por lo tanto, se ha dado una situación en la que especuladores, intermediarios inmobiliarios y empresas deshonestas se han aprovechado de la Cláusula 1 del Artículo 328 del Código Civil de 2015, que no regula el valor ni la tasa de los depósitos, por lo que han recibido depósitos de clientes con grandes valores, en algunos casos hasta el 90-95% del valor de la propiedad en transacción. Los especuladores, intermediarios inmobiliarios y empresas deshonestas incluso han creado proyectos fantasma sin fundamento legal con fines fraudulentos, causando enormes pérdidas a los clientes y alterando el orden social, como es el caso de fraude en Alibaba, afirmó el Sr. Le Hoang Chau.
El Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, afirmó que el proyecto de ley revisado sobre negocios inmobiliarios debe incluir regulaciones más claras sobre los depósitos, especialmente sobre el momento de su depósito, para evitar que los inversionistas aprovechen esta laguna legal para captar fondos ilegalmente. "Hemos estudiado los depósitos en el mercado inmobiliario en muchos países del mundo ; todos los países permiten los depósitos. Sin embargo, el depósito se transfiere a una cuenta conjunta para que un tercero, como un banco, la administre y supervise. Si el inversionista no cumple con sus compromisos, como no construir o no poder firmar un contrato conforme a la ley, el cliente puede recuperar la totalidad de su dinero", declaró el Sr. Dinh.
Los clientes pueden disfrutar de intereses sobre el monto depositado durante el tiempo que lo depositan en el banco, sin preocuparse por perder dinero. El monto depositado no supera el 20% del valor del contrato. Esto evita que los inversores se aprovechen de grandes cantidades de dinero de los clientes, como si se tratara de "atrapar al ladrón con las manos vacías".
Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam
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