Sin embargo, en la realidad, en muchas localidades se produce una gestión laxa, lo que conlleva múltiples consecuencias, sobrecargando el sistema de infraestructura urbana y planteando un riesgo potencial de incendio y explosión, como lo demuestran numerosos incendios que han provocado graves daños a personas y bienes.
Edificio de apartamentos de 9 plantas, 6 pisos por encima del límite permitido, en la comuna de Tan Xa (distrito de Thach That, Hanoi ).
Creando un corredor legal para un desarrollo saludable
Para superar estas limitaciones, el proyecto de Ley de Vivienda (enmendado) estipula que quienes construyan viviendas de dos o más plantas, cada una con un apartamento diseñado y construido para la venta o el arrendamiento con opción a compra, deben cumplir con los requisitos para ser inversores en proyectos de inversión en construcción de viviendas. La venta, el arrendamiento con opción a compra y el arrendamiento de apartamentos deberán cumplir con las disposiciones de la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios; la emisión de certificados para cada apartamento deberá cumplir con las disposiciones de la Ley de Tierras; y la administración y operación deberán cumplir con las normas sobre administración y uso de edificios de apartamentos.
Coincidiendo en la necesidad de endurecer la normativa sobre los miniapartamentos, el diputado Tran Kim Yen (de la delegación de Ciudad Ho Chi Minh) afirmó que la normativa actual sobre construcción y estándares técnicos para miniapartamentos no es específica, lo que permite a los inversores eludir la ley. Los recientes incidentes con daños personales y materiales demuestran que el problema no reside en los miniapartamentos, sino en el incumplimiento de los requisitos y estándares por parte de los inversores, así como en la responsabilidad conjunta de la agencia gestora.
Según la Sra. Yen, las necesidades de vivienda de la población, especialmente de los trabajadores de bajos ingresos, son reales y urgentes. Las autoridades son responsables de garantizar esta necesidad legítima, creando las condiciones para que los inversores creen viviendas que garanticen la calidad y la seguridad. Crear un corredor legal estricto contribuirá al desarrollo sostenible de los miniapartamentos; los inversores sabrán qué hacer correctamente y tendrán la seguridad de haber cumplido con las regulaciones; y los usuarios tendrán la seguridad de estar protegidos por un sistema legal riguroso.
Prioridad en alquiler, limitada en venta.
Al participar en la presentación de comentarios, el diputado Nguyen Duy Thanh (delegación de Ca Mau ) afirmó que, con la propuesta tal como está redactada, si una familia posee un terreno de varios cientos de metros cuadrados, puede construir un miniapartamento para la venta sin necesidad de establecer un negocio ni realizar un proyecto de inversión. El proyecto tampoco requiere trámites como la política de inversión, el informe de viabilidad, la aprobación de la seguridad contra incendios y la aceptación de la construcción. El proyecto también contempla la concesión de libros rosas para cada miniapartamento, al igual que para un apartamento normal. De aprobarse estas políticas, el desarrollo de miniapartamentos se acelerará, lo que generará una gran presión sobre la seguridad contra incendios y la infraestructura social.
Afirmando que "la vida de las personas debe ser la prioridad", el Sr. Thanh solicitó al organismo redactor que estableciera normas técnicas para los miniapartamentos que cumplan con las normas de prevención y extinción de incendios, seguridad sísmica y los requisitos de planificación en materia de población y tráfico. Al mismo tiempo, los organismos de gestión estatal deben intensificar la inspección, el examen y la gestión de infracciones, especialmente en proyectos de vivienda individuales de miniapartamentos.
Mientras tanto, el diputado Nguyen Quoc Luan (delegación de Yen Bai ) expresó su preocupación por el hecho de que el proyecto de ley estipule condiciones para los miniapartamentos como si fueran apartamentos comerciales. Esto no es realmente adecuado y es muy difícil de implementar. Señaló que las personas no pueden cumplir plenamente las condiciones de los inversores en proyectos de vivienda (deben tener personalidad jurídica, capacidad, experiencia en la implementación de proyectos de vivienda, etc.); asimismo, si los miniapartamentos se gestionan según el modelo de construcción de apartamentos, debe haber una junta de administración y un fondo de mantenimiento.
Para que esto sea viable, el diputado Luan sugirió que el estado se centre en la gestión y el control de la planificación, las normas de gestión de la arquitectura urbana, las licencias de construcción, los estándares de calidad, la seguridad contra incendios, los procesos de transacción y la gestión del uso. Además, se deben simplificar las condiciones y los procedimientos administrativos para que las personas con derechos de uso del suelo y capacidad financiera puedan participar fácilmente en el desarrollo de miniapartamentos. En particular, el Sr. Luan sugirió priorizar el desarrollo de miniapartamentos para alquiler, evitando o restringiendo la venta o el arrendamiento con opción a compra, para evitar disputas y consecuencias posteriores (como administración, uso, reparación, mantenimiento, herencia, etc.).
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