Baja liquidez, ¿por qué siguen aumentando los precios de los departamentos?

Los proyectos posteriores y las ventas posteriores aumentan.

Recientemente, algunos agentes inmobiliarios de Phu My Hung Company han estado invitando a clientes al proyecto The Aurora, cuya apertura oficial está prevista para diciembre de 2023. Según la presentación, el proyecto se ubica frente a la calle Nguyen Luong Bang (Distrito 7, Ciudad Ho Chi Minh), frente al proyecto Hung Phuc y cerca del recién entregado edificio de apartamentos The Antonia, con un precio estimado de entre 90 y 100 millones de VND/m², incluyendo el 10% de IVA y el 2% de gastos de mantenimiento. Cabe mencionar que el proyecto The Antonia, también en el que Phu My Hung Company invierte, acaba de entregar apartamentos de calidad similar y en la misma ubicación, pero el precio de venta es de tan solo 75 millones de VND/m².

Al contactar a un agente inmobiliario llamado Quyen, nos informaron: "Este es el precio de venta para los próximos dos años. Ahora les parece alto, pero dentro de dos años, cuando entreguen la casa, les parecerá muy barato. Como antes, el proyecto Antonia se vendió por 75 millones de VND/m²; todos decían que era alto. Actualmente, este proyecto aún cuenta con algunos apartamentos, y el inversor los vende por unos 80 millones de VND/m². Este precio, comparado con el proyecto Aurora, que está al lado, se vende por 100 millones de VND/m², todos ven que Antonia es barato. Pero el precio de 90 a 100 millones de VND/m² es solo el precio esperado. Solo el 2 de diciembre, cuando se inaugure la casa modelo, se publicará el precio exacto de cada apartamento".

West Gate Apartment (HCMC) ha entregado las casas, por lo que el precio ha aumentado en comparación con ventas anteriores.

No solo los nuevos proyectos, sino también los proyectos abiertos a la venta en las siguientes fases han aumentado de precio en comparación con antes. Por ejemplo, el edificio de apartamentos Paris Hoang Kim (Thu Duc City) en la primera fase, el inversor abrió a la venta a unos 65 millones de VND/m². Pero recientemente, cuando la casa se terminó y se entregó, el inversor abrió a la venta en la etapa final, el precio fue de hasta 85 millones de VND/m², sin IVA. Según el Sr. Doan Chi Thanh, Director de Ventas de Khoi Thanh Construction and Housing Trading Company Limited (inversor del proyecto), el primer contrato de venta fue a finales de 2019 cuando el proyecto estaba en construcción. A mediados de 2023, el proyecto estará completado. Por lo tanto, después de unos 4 años, el precio aumentó alrededor de un 25%, lo que significa un aumento de alrededor del 6% anual.

Otro proyecto, West Gate en el distrito de Binh Chanh (Ciudad Ho Chi Minh), de la empresa An Gia, vende actualmente sus últimos apartamentos a un precio de entre 45 y 47 millones de VND por metro cuadrado, con mobiliario básico. Los clientes solo tienen que pagar el 10% para mudarse. Mientras tanto, a principios de 2020, el precio de venta de este proyecto rondaba los 40-41 millones de VND por metro cuadrado. Los agentes inmobiliarios admitieron que cada vez que el proyecto salía a la venta, el inversor subía ligeramente el precio. Ahora que el proyecto ha entregado las casas y muchos residentes se han mudado, el precio también ha aumentado en comparación con la fase de apertura.

Los datos de muchas unidades de investigación de mercado también muestran que el segmento de apartamentos continúa aumentando de precio. En Hanoi , Savills dijo que los precios de los apartamentos principales han aumentado durante 19 trimestres consecutivos y son un 77% más altos que en el primer trimestre de 2019. Específicamente, los precios primarios este trimestre alcanzaron los VND52 millones/m2, un 2% más intertrimestral y un 13% más interanual. Los precios secundarios también están en camino de aumentar un 2% intertrimestral, alcanzando los VND36 millones/m2. En Ho Chi Minh City, un informe de Cushman & Wakefield dijo que los inversores tienden a mantener los precios estables para estimular la demanda en el mercado. El precio primario promedio en el tercer trimestre se mantuvo casi sin cambios en comparación con el trimestre anterior, pero aumentó un 15% interanual. Un informe del mercado inmobiliario del tercer trimestre de 2023, elaborado por Batdongsan.com.vn, indicó que, desde 2015 hasta la actualidad, el aumento de precios de los apartamentos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh ha superado la tasa de crecimiento de los ingresos de las personas. Ocho años después, los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh y Hanói aumentaron un 82 % y un 56 %, respectivamente. Mientras tanto, los ingresos de las personas en las zonas urbanas aumentaron solo un 39 %.

Por falta de suministro

El Sr. Doan Ngoc, Director General de PropertyX Company, explicó que los precios de los apartamentos siguen subiendo a pesar del desfavorable mercado inmobiliario: todos los costos de los insumos han aumentado. Desde la compra de terrenos y las tasas de uso del suelo, hasta los materiales de construcción, la mano de obra y los costos de capital, todos han aumentado. Crear un fondo de tierras limpio y completar los trámites legales para la implementación del proyecto toma de 3 a 7 años.

Durante este período, si una empresa solicita capital prestado, el costo puede duplicarse. Además, construir un proyecto es difícil, y venderlo lo es aún más. No todo lo construido puede venderse y recaudarse el 100% del dinero de inmediato, sino que la cantidad recaudada puede tardar varios años, el mismo tiempo que tardó la construcción del proyecto, o incluso más. Durante este período, las empresas también enfrentan muchos riesgos, por lo que deben sumar costos financieros, lo que provoca que los precios suban en cada etapa de la apertura a la venta. Si no pueden vender todo y tienen un inventario grande, el negocio sufrirá aún más.

Según el Sr. Doan Ngoc, actualmente, todos los nuevos proyectos inmobiliarios, al salir a la venta, tienen precios a futuro, siempre superiores a los de proyectos del mismo segmento y ubicación. Esto se debe a que los nuevos proyectos se pagan a plazos a largo plazo, lo que permite a los clientes usar sus ahorros para pagar a plazos sin tener que recurrir a un préstamo bancario. Los nuevos proyectos están diseñados para ser más estéticos y modernos. Al igual que los autos nuevos comparados con los antiguos, el mismo modelo, pero con una versión mejorada, siempre es más caro que el anterior. Los nuevos proyectos se publicitan con frecuencia, lo que influye en el comportamiento de compra de los clientes, aunque el precio sea más alto.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, también admitió: «Los precios de la vivienda han aumentado continuamente desde 2017 y siguen siendo elevados, superando la capacidad financiera de las personas de ingresos medios y bajos, los funcionarios, los empleados públicos, los empleados estatales, los oficiales de las fuerzas armadas, los trabajadores y los inmigrantes. La razón por la que los precios de los apartamentos siguen subiendo es la disminución de la oferta. Por lo tanto, cualquier empresa que tenga bienes para vender en este momento es la reina, domina el mercado y, por lo tanto, mantiene el precio».

Otra razón es que los inversores carecen de flujo de caja y deberían vender a toda costa, pero tienen la mentalidad de intentar mantener los precios altos para aumentar los ingresos. Solo cuando ya no pueden soportarlo, bajan los precios. Otra razón es que la demanda de vivienda, especialmente del segmento que satisface las necesidades reales de la sociedad, sigue siendo muy alta, por lo que cualquier empresa que tenga un proyecto en venta en este momento utilizará todos los recursos para intentar subir los precios.

Sigo recomendando que las empresas vendan proyectos y productos con descuento, incluso al punto de equilibrio y con pérdidas, para tener flujo de caja y liquidez. Nuestros abuelos nos enseñaron que, cuando el negocio va mal, es mejor vender con pérdidas que pedir prestado con ganancias. Porque si se pide prestado a un banco, el tipo de interés llega al 15 % anual, y si se pide prestado fuera, llega al 30-40 % anual. Las empresas aún esperan una mejora gradual del mercado, por lo que mantienen los precios altos y esperan a que se recupere. Por lo tanto, es necesario eliminar los obstáculos legales para unos 1.000 proyectos inmobiliarios en todo el país para aumentar la oferta. Las empresas se esfuerzan por reestructurar los productos inmobiliarios en función de la demanda real, reduciendo los precios de la vivienda a un nivel razonable y contribuyendo así a que el mercado inmobiliario tenga la perspectiva de recuperarse y crecer de nuevo a partir del segundo semestre de 2024, comentó el Sr. Chau.

En un informe reciente sobre el mercado inmobiliario, el Sr. Hoang Hai, Director del Departamento de Vivienda y Gestión del Mercado Inmobiliario ( Ministerio de Construcción ), evaluó que el nivel de interés en los apartamentos aún se mantiene, a pesar del impacto negativo del mercado el año pasado. Solo en el tercer trimestre, la demanda de este segmento mostró signos de recuperación cuando el número de compradores aumentó un 1% y los que buscaban alquilar aumentaron un 6% en comparación con el trimestre anterior. De los cuales, los apartamentos con precios de 2 a 4 mil millones de VND fueron los más buscados. Los precios de los apartamentos en el mercado primario en Hanoi y Ho Chi Minh City aumentaron. En Hanoi, el precio promedio aumentó casi un 7% trimestre a trimestre y un 14% año con año, alcanzando casi 51 millones de VND/m2. De manera similar, en Ho Chi Minh City, los precios secundarios aumentaron un 3% en comparación con el trimestre anterior, alcanzando 45 millones de VND/m2.

Enlace de origen: https://thanhnien.vn/thanh-khoan-thap-vi-sao-gia-can-ho-van-tang-185231122235545255.htm