El mercado inmobiliario es "extraño", ¿qué recomiendan los expertos?

Según el informe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, en términos de situación transaccional, en los primeros 9 meses de 2025, la tasa de absorción del mercado alcanzó un nivel muy positivo: casi el 70%, lo que equivale a unas 60.000 transacciones, el doble que en el mismo período del año anterior.

Pero la realidad es que, si bien la demanda real aún representa una gran proporción, la evolución del mercado está siendo impulsada por un mayor flujo de efectivo de inversión debido a que los precios inmobiliarios se encuentran en un nivel muy alto.

Para explicar esta realidad, según el Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, en el contexto de la creciente presión inflacionaria y el desarrollo de infraestructura, muchos inversores consideran los bienes raíces como un refugio seguro y una herramienta eficaz para obtener ganancias.

Actualmente, el flujo de caja de las inversiones se centra principalmente en productos que satisfacen necesidades reales de vivienda: productos con buen potencial de alquiler y un claro potencial de revalorización. Estos son los principales factores que motivan la decisión de los inversores a invertir.

« La mayoría de las transacciones en el mercado actual provienen del segundo grupo de compradores inmobiliarios: aquellos que compran para invertir, no para vivir. Esto demuestra que las actividades de compraventa están impulsadas principalmente por el flujo de caja de las inversiones, mientras que la demanda real de vivienda aún enfrenta dificultades porque los precios actuales están muy por encima de la capacidad de pago de la mayoría de las personas », afirmó el Sr. Dinh.

Actualmente, la mayoría de las transacciones en el mercado inmobiliario las realizan inversores. (Foto ilustrativa: Minh Duc).

El Sr. Vo Huynh Tuan Kiet, Director del Departamento de Vivienda de CBRE Vietnam, también afirmó que la nueva oferta en el centro de Ciudad Ho Chi Minh (antes Ciudad Ho Chi Minh) se orienta actualmente a satisfacer las necesidades de inversión, no las de vivienda propiamente dichas. La mayoría de los inversores prevén que los compradores no residirán en la propiedad, sino que la conservarán o la alquilarán, por lo que el precio se sitúa en un nivel superior para maximizar los beneficios.

“ Con el nivel de precios actual, el flujo de efectivo en el mercado casi exclusivamente circula entre inversores, mientras que el acceso a los compradores de vivienda es muy difícil ”, comentó el Sr. Kiet.

Los datos del Grupo DKRA también muestran una tendencia similar. En las más de 2000 transacciones registradas en los primeros nueve meses del año, los compradores de vivienda representaron solo el 30%, mientras que el 70% restante correspondió a inversores. El grupo de inversores cuenta con mayor capacidad financiera y está dispuesto a pagar precios elevados si vislumbra una oportunidad de obtener ganancias, mientras que los compradores de vivienda reales, con un presupuesto de entre 1000 y 2000 millones de VND, difícilmente pueden acceder a apartamentos con precios de entre 4000 y 5000 millones de VND o más.

La Sra. Pham Thi Mien, Subdirectora del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE), también señaló que la mayoría de las transacciones en el mercado primario provienen de la demanda de los propietarios de múltiples inmuebles. Además, muchos proyectos presentan altas tasas de absorción gracias al impulso generado por grandes proyectos y a las fusiones locales.

Según la Sra. Mien, los precios inmobiliarios seguirán aumentando a corto plazo debido a que las expectativas de rentabilidad de los inversores se mantienen elevadas. Un gran número de inversores aún goza de una buena situación financiera y no se ve presionado por el apalancamiento. Por lo tanto, no tienen motivos para ajustar los precios de venta.

“ En un contexto de tipos de interés bajos, inyección continua de liquidez en el mercado, aplicación firme de políticas para promover la inversión pública y escasez persistente de viviendas de gama media y asequibles, los inversores siguen creyendo que los precios inmobiliarios continuarán subiendo ”, evaluó la Sra. Mien.

Señor Le Dinh Chung - experto bienes raíces También comentó que, recientemente, la oferta de apartamentos se ha concentrado principalmente en el segmento de lujo. El precio promedio de un apartamento ronda actualmente los 80 millones de VND/m². Muchos proyectos nuevos se han lanzado recientemente a la venta con precios superiores a los 100 millones de VND/m².

Con los precios actuales de la vivienda, los trabajadores comunes, incluso con un salario de 30 millones de VND al mes, prácticamente no tienen ninguna posibilidad de adquirir una casa. Quienes pueden comprar a precios de entre 70 y 100 millones de VND por metro cuadrado son principalmente inversores, especuladores y un grupo selecto de personas con ingresos extremadamente altos, como los empresarios.

Al explicar el motivo por el cual la tendencia de compra especulativa de bienes raíces en Vietnam es tan alta, el Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de PropertyGuru Vietnam Company, dijo que se debe en parte a canal de inversión Este activo es fácil de comprar y vender, tiene buena liquidez y ofrece mayores beneficios que otras opciones como el oro, las acciones o los bancos. La rentabilidad de las inversiones inmobiliarias se encuentra entre las mejores de Vietnam en los últimos 10 años, alcanzando el 197 % para apartamentos y el 137 % para terrenos.

Otra razón es que la política fiscal inmobiliaria en Vietnam es más baja y más abierta que en muchos países de la región, al carecer de sanciones contra la especulación y el abandono de terrenos.

El Sr. Nguyen Quoc Anh mencionó que actualmente existen cinco impuestos básicos sobre bienes inmuebles a nivel mundial : impuesto sobre la propiedad, impuesto sobre la renta, impuesto de registro, impuesto sobre la vivienda vacía (aplicado a inmuebles desocupados durante un largo período) e impuesto al desarrollo (para el desarrollo de infraestructura, servicios públicos y otros servicios en la zona donde se ubica el inmueble). En promedio, el impuesto sobre la propiedad de vivienda en muchos países oscila entre el 0,3 % y el 20 %, el impuesto de registro entre el 2 % y el 6 %, y el impuesto sobre la renta entre el 14 % y el 45 %. Algunos países gravan la vivienda vacía con entre el 12 % y el 20 %, y el impuesto al desarrollo con entre el 1 % y el 3 %.

En Vietnam, actualmente los compradores de vivienda solo tienen que pagar los tres primeros impuestos: impuesto sobre la renta (2-5%), impuesto sobre bienes inmuebles (0,03-0,2%) e impuesto de registro (0,5%). " Los bajos impuestos facilitan a los compradores la inversión en la 'rotación' de bienes raíces, comprando una propiedad hoy y vendiendo otra mañana ", afirmó.

Advertencia sobre el riesgo de "burbuja".

Según Nguyen Van Dinh, cuando hay cada vez menos compradores de vivienda, el mercado pierde su equilibrio entre oferta y demanda, los precios suben pero no están vinculados a la demanda real, lo que puede conducir fácilmente a riesgos de burbuja.

Un mercado con demasiados participantes, inversores, será susceptible a la inflación de precios. (Ilustración: Minh Duc).

" Sin una intervención política oportuna, la vivienda en las grandes áreas urbanas será cada vez más inaccesible para los trabajadores ", afirmó el Sr. Dinh.

El economista Dinh The Hien también hizo hincapié en la necesidad de que el mercado recupere su función original de satisfacer las necesidades de vivienda de la mayoría. Cuando predominan las inversiones a corto plazo, los apartamentos dejan de ser un lugar para vivir y se convierten en una herramienta para obtener beneficios, lo que provoca un aumento constante de los precios y consecuencias sociales. Recomendó que el Estado aumente cuanto antes la oferta de viviendas de precio medio y asequibles para equilibrar la estructura del mercado.

El Sr. Nguyen Quang Huy, director general de la Facultad de Finanzas y Banca de la Universidad Nguyen Trai, evaluó lo siguiente: Cuando el capital fluye hacia el sector inmobiliario, el valor de este activo aumenta más rápidamente que la productividad laboral y el crecimiento de los ingresos, lo que genera una brecha cada vez mayor entre los precios de la vivienda y la capacidad de pago de las personas. Esto provoca que el mercado tienda a operar en función de las expectativas de aumento de precios en lugar de la demanda real, lo que genera una liquidez insostenible y aumenta el riesgo de burbujas financieras.

Dado que la actividad bursátil está impulsada en gran medida por los inversores, los mercados se vuelven más sensibles a los cambios en las políticas. Un pequeño ajuste en el crédito, los tipos de interés o el sentimiento del mercado puede desencadenar una reacción en cadena, provocando una desaceleración o una corrección local. Este riesgo no solo afecta al sector especulativo, sino que también puede extenderse al sistema financiero, las empresas y la economía en su conjunto si no se controla adecuadamente.

" Por lo tanto, las drásticas medidas del Gobierno para frenar el aumento de precios son la decisión correcta y estratégica, orientada a la estabilidad a largo plazo ", enfatizó el Sr. Huy.

Fuente: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-la-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-5063967.html