Un impulso desde la política jurídica
Según un informe publicado recientemente por VIS Rating, las actividades de desarrollo de proyectos están siendo fuertemente promovidas gracias a políticas legales oportunas y al crédito bancario estable. Aunque el flujo de caja operativo sigue siendo negativo, las perspectivas a medio y largo plazo se evalúan como positivas.
El primer trimestre de 2025 registró un aumento del 37% en el número de nuevos proyectos con licencia respecto al mismo período, lo que refleja mejoras en los procedimientos de aprobación. Dos políticas importantes emitidas a principios de abril, el Decreto 76/2025/ND-CP (Decreto 76) y el Decreto 75/2025/ND-CP (Decreto 75), eliminaron directamente los obstáculos legales para docenas de proyectos retrasados.
El Decreto 76 estipula claramente cómo calcular los cánones de uso de tierras, ayudando a que 64 proyectos sean “autorizados” legalmente. Mientras tanto, el Decreto 75 permite el desarrollo de vivienda comercial en suelo no residencial si cumple condiciones suficientes. Estas políticas aportan grandes ventajas a grandes inversores como Vinhomes (VHM), Sovico, Eurowindow …
En las dos locomotoras económicas de Hanoi y Ho Chi Minh, la oferta de viviendas nuevas en el primer trimestre aumentó un 51% respecto al mismo período, concentrándose en el segmento de alta gama. Cabe destacar que la tasa de absorción alcanzó el 108%, superando el volumen de apertura, lo que demuestra que la demanda del mercado se está recuperando fuertemente.
Proyectos de gran escala como Vinhomes Global Gate (385 hectáreas), Vinhomes Wonder City (133 hectáreas) y Waterpoint (355 hectáreas) desempeñan un papel destacado en el mercado. Además, después de la ola de fusiones provinciales, nuevos centros administrativos como Bac Giang , Long An y Dong Nai también atrajeron capital inversor con la expectativa de aumentar los precios inmobiliarios.
Crédito estable, bonos a la espera de "calentarse"
El crédito inmobiliario vigente aumentó un 34% en el mismo período, gracias a un mejor avance legal. Los préstamos hipotecarios vigentes también mantuvieron una tasa de crecimiento constante del 12%. Sin embargo, el canal de bonos corporativos no ha estado activo en el primer trimestre. Algunos grandes nombres como Vingroup, Ba Ria Vung Tau Housing Development Joint Stock Company (HDC) y Nam Long Investment Joint Stock Company (NLG) han preparado planes para volver a emitir en la segunda mitad del año.
El valor total de los bonos recién emitidos en el primer trimestre alcanzó aproximadamente 18.594 mil millones de VND, todavía bajo en comparación con años anteriores, pero se espera que mejore a medida que se fortalezcan el marco legal y la confianza del mercado.
Un punto positivo es que el ratio deuda/EBITDA del grupo de las 30 mayores empresas inmobiliarias residenciales ha disminuido drásticamente, de 4,2x a 3,0x gracias a un aumento del 45% en el EBITDA, mientras que la deuda aumentó solo un 16,2%. Esto demuestra que la eficiencia operativa está mejorando claramente, especialmente en grandes empresas como Vinhomes JSC (VHM), Dat Xanh Group JSC (DXG), Khang Dien House Investment and Trading JSC (KDH).
Sin embargo, según el análisis de VIS Rating, la mayor debilidad de la industria sigue siendo el flujo de caja operativo (CFO). A pesar del aumento de los ingresos, el flujo de caja todavía fue negativo en alrededor de 2 billones de VND, una mejora significativa respecto de los 12 billones de VND negativos del mismo período del año pasado. Esto se debe a que los inversores han aumentado el gasto en proyectos, mientras que el flujo de caja de las ventas no se ha recaudado a tiempo. Sin embargo, los saldos prepagos de los clientes muestran una tendencia al alza, lo que promete mejorar el CFO en los próximos 12 a 18 meses.
En general, el mercado inmobiliario residencial tuvo un primer trimestre positivo, ya que se eliminaron los cuellos de botella legales, los flujos de crédito fueron estables y la confianza de los compradores se recuperó gradualmente. Sin embargo, la presión del flujo de caja y la capacidad de movilizar capital del mercado de bonos siguen siendo desafíos en el corto plazo, especialmente para las empresas de pequeña escala o aquellas que dependen de modelos especulativos.
VIS Rating evalúa que si se mantienen y amplían las políticas actuales, junto con una mayor transparencia financiera de las empresas, el mercado inmobiliario residencial puede entrar en una fase de crecimiento más sostenible a partir de finales de 2025.
Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-nha-o-quy-i-2025-khoi-sac-nho-chinh-sach-va-tin-dung/20250530054047118
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