Recuperación de tierras al alcanzar el 75% del acuerdo y el problema de equilibrar los intereses

En el borrador publicado para recibir comentarios, una disposición que ha atraído gran atención de la comunidad empresarial es la siguiente: cuando el proyecto haya llegado a un acuerdo para transferir los derechos de uso de la tierra de más del 75% del área y de más del 75% de las viviendas, pero el plazo o el período de prórroga aún no haya cumplido el acuerdo, el Consejo Popular Provincial podrá considerar la posibilidad de recuperar el terreno restante para entregarlo al inversor para que continúe con la ejecución del proyecto.

El mecanismo de «acuerdo» es un paso importante para la mercantilización de las relaciones de propiedad de la tierra: las empresas negocian directamente con los propietarios, sin intervención administrativa del Estado. Esto agiliza la ejecución de muchos proyectos, reflejando el valor real de la tierra en el mercado. Sin embargo, en la práctica, muchos proyectos solo alcanzan entre un 70 % y un 80 % de acuerdo; el resto queda estancado debido a la oposición de algunos hogares, lo que provoca el retraso del proyecto y el aumento de los costes sociales.

Por lo tanto, la normativa que permite la recuperación del área restante una vez superado el 75% de la superficie total se considera un paso intermedio entre dos mecanismos: la autorregulación del mercado y la recuperación estatal planificada. Esto abre la puerta a la reactivación de cientos de proyectos de infraestructura, parques industriales y zonas urbanas, algo que la economía necesita con urgencia para alcanzar el objetivo de crecimiento de dos dígitos en los próximos años.

Sin embargo, como toda política innovadora, esta disposición ofrece oportunidades y conlleva riesgos. Según el proyecto de resolución, cuando el Estado recupera el terreno restante, el cálculo de la indemnización se basa en el precio del terreno registrado en el catastro y el coeficiente de ajuste correspondiente. Por lo tanto, podría darse el caso de que el precio acordado ofrecido por la empresa a la población sea el precio de mercado, lo que generaría una gran diferencia con respecto al precio del terreno que figura en el catastro. Esto podría provocar quejas de la población, afectando y prolongando la ejecución del proyecto.

Una solución más razonable, propuesta por la Federación de Comercio e Industria de Vietnam, consiste en que el Estado actúe como intermediario entre las empresas y los ciudadanos para negociar los precios. Si no se llega a un acuerdo, el Estado procederá a la recuperación de las tierras.

Este enfoque mantiene la transparencia y garantiza los derechos legítimos tanto de las personas como de los inversores. Para que el modelo de «Estado como intermediario» funcione eficazmente, es necesario un marco jurídico claro que defina el organismo encargado de las negociaciones, el proceso, el número de rondas de negociación y el plazo, evitando formalidades o la prolongación de los procedimientos. El Estado también puede organizar negociaciones tripartitas, con la participación de organismos de valoración independientes y representantes de las autoridades locales. Por lo tanto, se requiere un sistema de valoración de tierras independiente y profesional para garantizar la objetividad y prevenir intereses particulares. Además, un mecanismo de seguimiento con la participación de órganos electos, el Frente de la Patria , etc., también desempeña un papel fundamental.

La recuperación de tierras al alcanzar el 75% del acuerdo puede ayudar a resolver los problemas que las empresas han estado considerando durante mucho tiempo, pero también afecta a las personas cuyas tierras se recuperan. Por lo tanto, el organismo encargado de redactar la Resolución debe seguir evaluando cuidadosamente las opciones de política para garantizar un equilibrio de intereses entre las partes, lo que permitirá un uso más eficaz de la tierra y contribuirá al desarrollo del país.

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