La recuperación de tierras al alcanzar el 75% de acuerdo y el problema de equilibrar los intereses

En el proyecto presentado para comentarios, una regulación que ha atraído la atención significativa de la comunidad empresarial es: cuando un proyecto ha llegado a un acuerdo sobre la transferencia de derechos de uso de la tierra con más del 75% del área y más del 75% de los hogares, pero el acuerdo no se completa dentro del plazo o período extendido, el Consejo Popular provincial puede considerar revocar la tierra restante para asignarla al inversionista para continuar implementando el proyecto.

El mecanismo de "negociación" es un paso crucial hacia la mercantilización de las relaciones territoriales: las empresas negocian directamente con los residentes y el Estado no interviene administrativamente. Esto facilita que muchos proyectos se implementen con mayor rapidez, reflejando el verdadero valor de mercado del terreno. Sin embargo, en la práctica, muchos proyectos solo logran un acuerdo del 70-80%, y el resto se estanca debido a los desacuerdos de algunas familias, lo que provoca retrasos en los proyectos y mayores costos sociales.

Por lo tanto, la regulación que permite la recuperación de las tierras restantes cuando se alcanza más del 75% de la superficie se considera un paso intermedio entre dos mecanismos: la negociación basada en el mercado y la recuperación de tierras planificada por el Estado. Abre oportunidades para la reactivación de cientos de proyectos de infraestructura, parques industriales y áreas urbanas, algo que la economía necesita desesperadamente para alcanzar sus objetivos de crecimiento de dos dígitos en los próximos años.

Sin embargo, como cualquier política innovadora, esta regulación ofrece oportunidades y conlleva riesgos. Según el proyecto de Resolución, cuando el Estado reclame la superficie restante, la compensación se calculará con base en el precio del terreno en la lista de precios y el coeficiente de ajuste del precio del terreno. Esto podría llevar a que el precio acordado por la empresa con la población sea el precio de mercado, lo que resultaría en una diferencia significativa con el precio del terreno en la lista de precios. Esto podría generar quejas de la población, afectando y retrasando la implementación del proyecto.

Una solución más razonable, propuesta por la Federación de Comercio e Industria de Vietnam, es que el Estado actúe como intermediario entre las empresas y los ciudadanos para negociar los precios. Si aun así no se llega a un acuerdo, el Estado procederá a la recuperación de tierras.

Este enfoque mantiene la transparencia a la vez que garantiza los derechos legítimos tanto de los ciudadanos como de los inversores. Para que el modelo de "Estado como Mediador" funcione eficazmente, se necesita un marco jurídico claro que defina el organismo negociador principal, el proceso, el número de rondas de negociación y el plazo, evitando formalismos o procedimientos prolongados. El Estado también podría organizar negociaciones tripartitas, con la participación de organizaciones de valoración independientes y representantes de los gobiernos locales. Por lo tanto, es necesario un sistema de valoración de tierras independiente y profesional para garantizar la objetividad y evitar intereses creados. Además, un mecanismo de supervisión que involucre a los órganos electos, el Frente de la Patria , etc., desempeña un papel crucial.

La adquisición de tierras tras alcanzar un acuerdo del 75% puede ayudar a resolver los problemas de larga data planteados por las empresas, pero también afecta a quienes adquieren las tierras. Por lo tanto, el organismo que redacta la Resolución debe seguir considerando cuidadosamente las opciones políticas para garantizar un equilibrio de intereses entre todas las partes, contribuyendo así a un uso más eficiente de la tierra y al desarrollo nacional.

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