Crédito inmobiliario: No se ha endurecido, pero sí se aplica un enfoque selectivo.

La política del Banco Estatal de Vietnam (SBV) para 2026, destinada a controlar el crecimiento del crédito inmobiliario y priorizar los flujos de capital hacia la producción y los negocios, ha llevado a los bancos a seleccionar cada vez más segmentos específicos para la inversión.

Selección y reducción de la proporción de préstamos.

Techcombank registró una ganancia de 8.900 mil millones de VND en el primer trimestre de 2026, un aumento del 22,6%. Cabe destacar que la proporción de préstamos inmobiliarios disminuyó por primera vez por debajo del 30%, hasta el 28,9%, lo que refleja una tendencia a la reestructuración de la cartera de crédito. Mientras tanto, los segmentos minorista y de pequeñas y medianas empresas (PYME) se convirtieron en el motor de crecimiento con préstamos pendientes de 395.300 mil millones de VND, un aumento del 33% en comparación con el mismo período del año anterior. Varios segmentos experimentaron un fuerte crecimiento, incluidos los préstamos sin garantía (aumento del 159,1%), los préstamos para construcción (aumento del 72%), los préstamos hipotecarios (aumento del 6,4%) y los préstamos con margen (aumento del 2%).

Anteriormente, en 2025, Techcombank también redujo gradualmente la proporción de préstamos inmobiliarios del 33,2% (en 2024) al 31,1% del total de préstamos pendientes.

En LPBank , los préstamos pendientes para el sector inmobiliario en el primer trimestre de 2026 alcanzaron los 14.721,8 mil millones de VND, lo que representa una disminución del 2,4% con respecto al inicio del año. Actualmente, la proporción de préstamos inmobiliarios en este banco representa solo alrededor del 3,65% del total de préstamos pendientes.

El Sr. Nguyen Le Nam, Director de la División de Clientes Individualesde ACB , afirmó que el banco no otorga préstamos con fines especulativos, sino que concentra sus recursos en atender a clientes que compran viviendas para uso real, facilitando su acceso a capital para mejorar su calidad de vida. ACB también colabora con promotores inmobiliarios para diseñar paquetes financieros adecuados y ofrece apoyo y asesoramiento continuo a sus clientes.

Según el Sr. Nam, el crecimiento de los préstamos hipotecarios en ACB se desaceleró en el primer trimestre de este año. Las razones no solo se deben a las políticas bancarias, sino también a la inquietud de la población ante la compleja situación económica, los altos precios inmobiliarios y la presión del aumento de las tasas de interés. Muchos compradores de vivienda se han vuelto cautelosos a medida que las tasas de interés de los préstamos han aumentado al 12-14%, por temor a un retorno a los altos niveles anteriores que superarían su capacidad financiera.

Sin embargo, ACB considera esto una señal positiva, no un motivo de preocupación. Los clientes ahora son más prudentes y responsables con sus préstamos, y saben elegir el momento y el producto adecuados para garantizar una capacidad de pago sostenible.

En el primer trimestre de 2026, los préstamos inmobiliarios siguieron siendo uno de los segmentos de crédito más importantes para muchos bancos, pero el panorama ya no mostraba un crecimiento uniforme. Según los informes financieros consolidados del primer trimestre de 2026 de 12 bancos, con explicaciones detalladas, el total de préstamos pendientes relacionados con bienes raíces superó los 990.270 millones de VND, lo que representa un aumento del 6,4% en comparación con finales de 2025.

De estos, SHB y BVBank son los dos bancos con préstamos inmobiliarios que representan más del 30% de su total de préstamos pendientes. VPBank, en particular, registró préstamos pendientes para el sector inmobiliario por un valor de 238.473 mil millones de VND, un aumento de más de 31.000 mil millones de VND con respecto a principios de año, equivalente a casi un 15%, y continúa siendo el sector con el mayor volumen de préstamos pendientes en la cartera de crédito del banco por sector.

Las empresas necesitan reducir su dependencia del crédito.

Según el Dr. Can Van Luc, economista jefe de BIDV, se estima que a finales de 2025 los préstamos pendientes en el sector inmobiliario alcanzarán los 4,7 millones de billones de VND, lo que supone un aumento del 36% con respecto a 2024, mientras que se prevé que el crédito en todo el sector aumente en más del 19%.

En 2026, el objetivo de crecimiento del crédito para todo el sector bancario es de aproximadamente el 15%, por lo que el crédito inmobiliario también estará sujeto a control. Según el Sr. Luc, controlar el crédito inmobiliario es necesario tras un período de rápido crecimiento, pero esto no implica un endurecimiento de las condiciones, sino una regulación selectiva. La política de las autoridades reguladoras consiste en canalizar los flujos de capital hacia el segmento de compraventa de inmuebles, limitando el crédito a la especulación para reducir el riesgo sistémico.

En lo que respecta a los inversores, es necesario diversificar las fuentes de financiación y reducir la dependencia del crédito bancario. En 2025, las empresas inmobiliarias emitirán aproximadamente 123 billones de VND en bonos. Tan solo en los primeros cuatro meses de 2026, esta cifra alcanzó casi 40 billones de VND, lo que representa el 51% de la emisión total en todo el mercado. Sin embargo, la presión de vencimiento este año es muy alta, alrededor de 204 billones de VND, de los cuales el sector inmobiliario representa el 61%.

El Dr. Nguyen Huu Huan, profesor asociado de la Universidad de Economía de Ciudad Ho Chi Minh, analizó que, en el contexto del control del crédito inmobiliario y la creciente presión de las deudas incobrables, encontrar canales alternativos de movilización de capital junto con políticas crediticias flexibles se ha convertido en una cuestión de supervivencia para las empresas inmobiliarias.

El Sr. Huan señaló que las empresas inmobiliarias dependen excesivamente del crédito bancario, lo que ejerce una presión considerable sobre el sistema financiero. Mientras tanto, la mayoría de los bancos movilizan capital a corto plazo, pero otorgan préstamos al sector inmobiliario a mediano y largo plazo, lo que genera un desajuste en los plazos de vencimiento y riesgos de liquidez.

"Se necesitan más soluciones para diversificar los flujos de capital del mercado inmobiliario y reducir la dependencia del crédito bancario", enfatizó el profesor asociado Dr. Nguyen Huu Huan.

Según el Sr. Huan, para resolver este problema se necesitan soluciones estructurales, como impulsar el mercado de bonos corporativos, actualmente estancado, para convertirlo en el principal canal de suministro de capital a mediano y largo plazo. Al mismo tiempo, es necesario investigar nuevos modelos de captación de capital mediante mecanismos de prueba (entornos de prueba), centros financieros internacionales y, especialmente, soluciones de tokenización inmobiliaria.

Por el contrario, el endeudamiento excesivo con el sector inmobiliario aumenta el riesgo de impago. La razón principal es que muchas empresas inmobiliarias utilizan un alto apalancamiento financiero, lo que significa que incluso pequeñas fluctuaciones en los tipos de interés pueden generar una presión significativa sobre el pago de la deuda, exponiéndolas al riesgo de impago.

Es evidente que, en el contexto del control selectivo continuo del crédito inmobiliario, las empresas del sector ya no pueden depender tanto del capital bancario como antes. La diversificación de las fuentes de capital, desde bonos y fondos de inversión hasta nuevos modelos financieros, será crucial para el desarrollo estable del mercado y para reducir la presión sobre el sistema crediticio.

Fuente: https://baodautu.vn/tin-dung-bat-dong-san-khong-siet-nhung-chon-loc-d599713.html