Ho Chi Minh prohíbe la subdivisión y venta de terrenos: se espera que los precios de los terrenos aumenten, pero es poco probable que se "disparen"

¿Por qué Ho Chi Minh prohíbe la subdivisión y venta de terrenos?

El Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh acaba de emitir la Decisión No. 83/2024, vigente a partir del 21 de octubre, que estipula que los inversores en proyectos inmobiliarios y proyectos de inversión en construcción de viviendas en toda el área no pueden transferir derechos de uso de tierras con infraestructura técnica en el proyecto a organizaciones e individuos para construir viviendas ellos mismos. Esta regulación se exceptúa en los casos en que los inversores pretendan reasentarse por tierra en comunas, pueblos y distritos de Ciudad Ho Chi Minh.

Así, Ho Chi Minh City prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en proyectos para que organizaciones e individuos construyan sus propias casas, incluidos los cinco distritos de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi y Can Gio.

Anteriormente, el Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh explicó que el motivo de la prohibición de la subdivisión y venta de terrenos era que la ciudad estaba desarrollando un proyecto de inversión para construir distritos en distritos o ciudades bajo la ciudad de Ho Chi Minh en el período 2021-2030. Para 2030, los distritos se centrarán en invertir en la construcción de infraestructura para alcanzar objetivos urbanos y convertirse en una ciudad directamente bajo la jurisdicción de Ciudad Ho Chi Minh.

Para evitar la discriminación entre los proyectos de inversión en construcción de viviendas comerciales y unificar la aplicación de las regulaciones, los inversores en proyectos inmobiliarios en la ciudad de Ho Chi Minh deben invertir en la construcción de viviendas completas de acuerdo con las regulaciones, luego realizar procedimientos para transferir los derechos de uso de la tierra, los derechos de propiedad de la vivienda y otros activos vinculados a la tierra a organizaciones e individuos. Esta disposición se exceptúa de los proyectos inmobiliarios con objetivos de reasentamiento que utilicen terrenos en comunas, pueblos y distritos que cumplan las condiciones prescritas.

Así, el reglamento prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en toda la ciudad para unificar la gestión estatal de la vivienda y potenciar la responsabilidad de los inversores del proyecto, garantizando la inversión sincrónica en la construcción de infraestructura técnica e infraestructura social; Evitar la situación en la que las personas construyen sin permiso, sin autorización o sin garantizar las normas de gestión arquitectónica. El Departamento de Construcción considera que es necesario prohibir la subdivisión y venta de terrenos en toda el área.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), dijo que la explicación anterior no es consistente con las disposiciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y la situación práctica. Porque el proyecto sigue siendo un proyecto. Actualmente, los cinco distritos de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi y Can Gio siguen siendo distritos, no distritos o ciudades de Ciudad Ho Chi Minh.

De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y la Ley de Vivienda de 2023, estos 5 distritos todavía se encuentran en el caso de "en las áreas restantes, el Comité Popular Provincial determinará, con base en las condiciones locales, las áreas donde los inversionistas del proyecto pueden transferir derechos de uso de tierras con infraestructura técnica a individuos para la autoconstrucción de viviendas". Además, la demanda de personas que desean recibir la transferencia de derechos de uso de tierras con infraestructura técnica en el proyecto en los 5 distritos mencionados anteriormente para construir sus propias casas sigue siendo muy grande.

Por lo tanto, sugirió que el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh revise y modifique las regulaciones en la dirección de dividir las parcelas de tierra para la venta en las comunas, excluyendo las ciudades de los 5 distritos de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, Can Gio y no sujetas a subasta de derechos de uso de tierra para invertir en proyectos de construcción de viviendas.

Al compartir esta opinión, el experto en bienes raíces Dinh Minh Tuan, director de la Región Sur de Batdongsan.com.vn, dijo que para urbanizar, debemos atraer residentes, invertir en buena infraestructura y tener precios inmobiliarios atractivos. Para que los distritos se conviertan en distritos o ciudades bajo el control de Ciudad Ho Chi Minh, la gente debe elegir vivir en esa zona y aceptar ir más lejos para conseguir precios de vivienda más baratos.

Sin embargo, cuando se prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en estos cinco distritos, la diferencia de precios entre las casas y los distritos suburbanos no será demasiado alta, lo que dificultará que la gente decida migrar. Por lo tanto, el Sr. Tuan cree que el objetivo del proyecto será difícil de alcanzar para 2030.

El experto mencionado sugirió que en este momento, Ciudad Ho Chi Minh debería considerar planes de preparación, limitar la toma de decisiones que afecten los precios inmobiliarios o, si las hay, debería haber una hoja de ruta para reducir gradualmente el impacto. Al mismo tiempo, si se prohíbe la subdivisión y venta de tierras, Ciudad Ho Chi Minh puede prohibirla en algunas zonas altamente urbanizadas de sus distritos, como los centros urbanos. Las zonas remotas y escasamente pobladas no tienen prisa.

Ciudad Ho Chi Minh prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en toda el área, incluidos cinco distritos suburbanos (Ilustración: Nam Anh).

Se prevé que los precios de los terrenos y de los terrenos residenciales aumenten drásticamente, pero es poco probable que se disparen.

Los expertos están preocupados de que la regulación que prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en toda la ciudad de Ho Chi Minh pueda tener un impacto significativo en el mercado, ya que al mismo tiempo también se publica una nueva lista de precios de terrenos. Los terrenos residenciales y los terrenos subdivididos aumentarán drásticamente de precio. Junto con ello, los precios de compensación y de limpieza del sitio para proyectos de infraestructura también pueden aumentar.

El Sr. Dinh Minh Tuan dijo que prohibir la subdivisión y venta de tierras hará que la ya escasa oferta de tierras en Ciudad Ho Chi Minh sea aún más escasa, y se reducirá la oportunidad de que la gente se mude a los suburbios.

Dijo que las personas que quieran convertir terrenos en terrenos residenciales tendrán que pagar más dinero debido al impacto de la nueva lista de precios de los terrenos, por lo que será más difícil hacerlo. Restringir la subdivisión y venta de terrenos hará subir los precios de los terrenos, especialmente los de las viviendas, en el futuro próximo. El aumento del precio del mercado ajustará inversamente la lista anual de precios de terrenos, afectando el costo de limpieza del sitio para proyectos de infraestructura de inversión pública, aumentando el costo estimado.

Además, esta normativa también exige que las unidades de desarrollo de pequeños proyectos tengan capacidad suficiente para implementar: construir viviendas, concluir obras y contar con servicios públicos para poder vender productos. El aumento de los costos de los insumos hace que sea difícil para ellos vender productos a bajo precio. El aumento de los precios, que limita a los compradores, puede conducir a la formación de zonas urbanas “fantasmas”.

En general, cree que la regulación que prohíbe la subdivisión y venta de terrenos ayudará a reducir los riesgos legales para los compradores de viviendas. Sin embargo, en este momento la regulación puede no ser práctica ya que el mercado acaba de atravesar un período difícil. La gente está menos interesada en la tierra y por eso el mercado se estanca. Si se aplica, el aumento de los precios inmobiliarios difícilmente alcanzará el objetivo de descentralización de la zona central y urbanización de las afueras de Ciudad Ho Chi Minh.

Sin embargo, apoyando la decisión correcta de Ciudad Ho Chi Minh, el Sr. Vo Hong Thang, subdirector general del Grupo DKRA, dijo que prohibir la subdivisión de tierras ayuda a la ciudad a resolver muchos problemas. Si se permite a los inversores dividir y vender tierras indiscriminadamente, eso podría destruir la planificación. Especialmente cuando la ciudad tiene grandes proyectos de planificación, que requieren varios cientos de hectáreas para proyectos pero está atrapada con terrenos subdivididos.

Según el Sr. Thang, los productos de la tierra son principalmente para que los inversores los compren y revendan para obtener ganancias, y hay muy pocos compradores reales. Por lo tanto, el suelo subdividido no se utiliza con regularidad y el nivel de urbanización es bajo, lo que provoca desperdicio de recursos.

También admitió que prohibir la subdivisión y venta de terrenos podría potencialmente incrementar el precio de los terrenos y los terrenos residenciales en el contexto de escasez de oferta. Sin embargo, el actual mercado de tierras del Sur tiene baja liquidez y el Estado tiene políticas de gestión adecuadas por lo que es poco probable que se produzca una "fiebre" de tierras.

Los inversores pueden encontrar productos completamente adecuados en otros mercados suburbanos de la ciudad de Ho Chi Minh, como Binh Duong, Long An, Ba Ria - Vung Tau ... Para los compradores reales, pueden tener muchas buenas opciones, como bienes subdivididos secundarios disponibles; Terrenos, casas adosadas existentes en zonas residenciales disponibles; productos de apartamentos, añadió.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm