De "comprar para tener" a "alquilar para vivir"

El sueño de tener una vivienda propia se está volviendo cada vez más inalcanzable para los trabajadores urbanos, ya que los precios de los bienes raíces continúan disparándose, superando la capacidad adquisitiva de la mayoría de la gente.

En este contexto, la orientación del desarrollo hacia la vivienda de alquiler se considera un cambio significativo en el pensamiento político, pasando de ver la vivienda como un activo para la acumulación a verla como una necesidad esencial de bienestar social.

El desarrollo de viviendas de alquiler se considera una forma de ayudar al mercado a recuperar su función original de satisfacer las necesidades de vivienda. (Foto ilustrativa: VNA)

La directiva del Secretario General y Presidente To Lam sobre la designación de la vivienda de alquiler como un "pilar estratégico" está atrayendo la atención de expertos y empresas inmobiliarias. Según muchos expertos, esto no es simplemente una solución para el segmento de vivienda social, sino que también refleja un cambio en el enfoque del mercado inmobiliario en Vietnam.

Durante muchos años, el mercado inmobiliario se ha desarrollado bajo la mentalidad de "comprar para poseer". La vivienda no es solo un lugar para vivir, sino que se ha convertido gradualmente en una herramienta para la especulación y la acumulación de activos. Como resultado, los precios de las viviendas han aumentado continuamente, mientras que quienes realmente las necesitan tienen cada vez más dificultades para acceder a ellas.

En grandes ciudades como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, los precios de los apartamentos han aumentado drásticamente en los últimos años. Muchos proyectos de apartamentos comerciales alcanzan precios de decenas de millones de dongs por metro cuadrado, superando con creces los ingresos de la mayoría de los trabajadores. Incluso el segmento considerado "asequible" se ha vuelto escaso.

En este contexto, el desarrollo de viviendas de alquiler se considera una forma de ayudar al mercado a recuperar su función original de satisfacer las necesidades de vivienda. Según los expertos, cuando las personas tengan más opciones de alquiler a largo plazo a precios asequibles, disminuirá la presión por ser propietario de una vivienda a cualquier precio.

Desde la perspectiva del mercado, el modelo de alquiler de viviendas también contribuye a frenar la especulación. Un mercado dominado por la mentalidad de acumulación de activos probablemente eleve los precios inmobiliarios por encima de su valor real, generando una presión financiera prolongada sobre las personas y distorsionando la oferta y la demanda. Por el contrario, si el mercado de alquiler se desarrolla de forma constante, la vivienda recuperará su función original como lugar para vivir, en lugar de ser una herramienta para obtener beneficios.

La orientación del desarrollo hacia la vivienda de alquiler muestra un cambio en el pensamiento político, pasando del objetivo de "propiedad a toda costa" a garantizar el derecho a unas condiciones de vida estables y asequibles para la población.

En muchos países desarrollados, el alquiler es una práctica común. En Europa y algunas economías asiáticas, el índice de personas que alquilan es elevado, especialmente en las grandes ciudades. Muchos modelos de vivienda social se diseñan principalmente para alquileres a largo plazo, en lugar de para la venta directa, como ocurre en Vietnam. Esto contribuye a mantener un fondo de vivienda social sostenible, al tiempo que limita la especulación y los aumentos excesivos de precios.

Mientras tanto, en Vietnam, las políticas de vivienda social a lo largo de los años se han centrado principalmente en ayudar a las personas a comprar una vivienda. Sin embargo, este modelo está revelando muchas deficiencias.

Las personas de bajos ingresos —el grupo que más necesita apoyo— a menudo carecen de los recursos financieros para comprar una vivienda, incluso con préstamos preferenciales. Por otro lado, un sector de la población con mejores condiciones económicas encuentra maneras de eludir las políticas para acceder a viviendas asequibles y luego revenderlas con ganancias.

El abogado Nguyen Van Dinh argumenta que se trata de un típico "desajuste" en las políticas de vivienda social. Quienes cumplen los requisitos no pueden permitirse comprar una vivienda, mientras que quienes sí pueden permitírselo no cumplen los requisitos.

Según el Sr. Dinh, en muchas localidades, personas de bajos ingresos se han estado registrando para comprar viviendas sociales en nombre de otros para beneficiarse de la diferencia de precio. Esto distorsiona las políticas de bienestar social y conlleva la pérdida de recursos de apoyo estatal. Por lo tanto, se considera necesario un cambio de enfoque, pasando de la venta de viviendas a la vivienda, especialmente mediante el desarrollo del modelo de alquiler de viviendas sociales.

"Este enfoque es coherente con el espíritu de la Constitución de 2013, que hace hincapié en el derecho a una vivienda legal y en la responsabilidad del Estado de crear las condiciones para que todos tengan acceso a una vivienda, no necesariamente para que sean propietarios de una casa", comentó el abogado Nguyen Van Dinh.

Más allá de su importancia para el bienestar social, el desarrollo de viviendas de alquiler también se considera una herramienta para regular el mercado inmobiliario. Cuando el gobierno crea proactivamente un fondo de viviendas de alquiler a precios razonables, se reduce la presión sobre el sector de la vivienda comercial. Esto es especialmente importante en un contexto donde los precios de la vivienda en muchas grandes ciudades aumentan mucho más rápido que los ingresos de la población.

Sin embargo, desarrollar el modelo de vivienda de alquiler a gran escala no es fácil. El Sr. Nguyen Anh Que, miembro de la Junta Directiva de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam, cree que las empresas privadas solo se interesarán realmente en la vivienda social de alquiler si existen mecanismos de incentivo suficientemente sólidos.

Según el Sr. Que, debido a los bajos márgenes de beneficio y los largos plazos de amortización, a las empresas les resulta difícil alcanzar la eficiencia financiera si siguen endeudándose a tipos de interés comerciales. Incluso con un tipo de interés cercano al 3% anual, las empresas siguen teniendo problemas para equilibrar su flujo de caja, ya que el alquiler por sí solo no es suficiente para cubrir los costes de capital.

Partiendo de esta realidad, muchos expertos creen que simplemente pedir a las empresas que participen por sentido de responsabilidad social difícilmente generará un cambio significativo. Para desarrollar el mercado de alquiler de viviendas, el Estado debe desempeñar un papel facilitador.

Esto implica que el sector público debe involucrarse más profundamente, desde la planificación del uso del suelo y la inversión en infraestructura hasta el diseño de mecanismos financieros y crediticios preferenciales. Se trata de un sector con baja rentabilidad pero de gran impacto social, por lo que no puede depender exclusivamente del mercado.

La aprobación por la Asamblea Nacional de la Resolución 201/2025/QH15 y la autorización del Gobierno para la creación del Fondo Nacional de Vivienda se consideran pasos importantes para lograr este objetivo. Los expertos prevén que, si se gestiona eficazmente, el fondo se convertirá en una herramienta financiera clave para el desarrollo de viviendas de alquiler a largo plazo a precios asequibles para personas de ingresos medios y bajos.

Dado que los precios de la vivienda siguen siendo altos, pasar de una mentalidad de "comprar para ser propietario" a una de "alquilar para vivir" no solo es una solución a corto plazo al problema de la vivienda, sino también un paso hacia la reestructuración del mercado inmobiliario en una dirección más sostenible.

Fuente: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tu-mua-de-so-huu-sang-thue-de-an-cu-20260527190941873.htm