En un informe enviado al Comité Permanente de la Asamblea Nacional sobre la implementación de políticas y leyes sobre la gestión del mercado inmobiliario y el desarrollo de vivienda social desde 2015 hasta finales de 2023, el Ministerio de Finanzas señaló muchas lagunas, deficiencias y limitaciones en la movilización de capital de inversión para la construcción de proyectos de vivienda comercial, la transferencia de proyectos de inversión, así como la transferencia de bienes inmuebles.

Riesgos en la transferencia de proyectos de inversión

Respecto a la movilización de capital para la construcción de proyectos de vivienda comercial, el Ministerio de Finanzas dijo que anteriormente, de acuerdo con las disposiciones de la ley de vivienda, los inversionistas podían firmar contratos, documentos de aportación de capital o contratos y documentos de cooperación de inversión con organizaciones e individuos para invertir en la construcción de viviendas y los aportantes de capital o las partes de cooperación de inversión podían dividir los productos de vivienda en función de la proporción de aportación de capital acordada.

Sin embargo, de acuerdo a la normativa vigente, los inversionistas no están autorizados a aplicar la movilización de capital para dividir productos de vivienda o para priorizar el registro, depósito y disfrute del derecho de compra de vivienda o para dividir los derechos de uso de la tierra en el proyecto para la parte movilizada de capital, excepto en el caso de aportar capital para establecer una nueva entidad legal que será designada por el Estado como inversionista de un proyecto de construcción de vivienda.

Una vez finalizada la construcción de los cimientos de la vivienda de acuerdo a lo dispuesto en el Decreto 71, el inversionista podrá firmar un contrato de compraventa de futuras viviendas y construcciones en sustitución de los contratos de aportación de capital firmados anteriormente.

W-gia-chung-cu-b3-1.jpg
Según el Ministerio de Finanzas, existen muchas formas de eludir la ley, lo que dificulta que los organismos estatales verifiquen el valor real de las transacciones de transferencia de bienes inmuebles. Foto: Hoang Ha

Una vez firmado el contrato de compraventa de futuras viviendas y obras de construcción, el aportante de capital podrá transferir el contrato de compraventa de futuras viviendas y obras de construcción.

Sin embargo, el Ministerio de Finanzas explicó que, en realidad, los organismos estatales aún no han podido controlar el hecho de que los inversionistas continúan firmando contratos (en muchas formas) con particulares. Sólo cuando los particulares tienen necesidad de transferir y presentar documentos a las autoridades fiscales se enteran del incidente.

Además, hay casos en los que los inversores aceptan pagar el impuesto sobre la renta personal (PIT) en nombre del comprador, cobran el PIT del comprador cuando transfieren el contrato de aportación de capital, pero no pagan impuestos al presupuesto estatal.

Respecto a la transferencia de proyectos de inversión, el Ministerio de Hacienda indicó que son contribuyentes las personas jurídicas que transfieran derechos de inversión, exploten parte o la totalidad de un proyecto de inversión a otras organizaciones o personas físicas en forma de separación, fusión, conversión empresarial o transferencia de aportación de capital sujetas a la regulación de la ley de tierras, inversiones, vivienda y negocios inmobiliarios.

En caso de que la organización transferente sea una empresa estatal, también deberá cumplir con las disposiciones de la ley sobre gestión y utilización del capital estatal invertido en la producción y el negocio en las empresas y la ley sobre gestión de activos públicos.

Según el Ministerio de Hacienda, esta actividad está sujeta a muchos riesgos como que la organización declare precios de transferencia que no se ajusten a los precios reales, ocasionando pérdidas al presupuesto del Estado; Transferir un proyecto cuando éste no cumpla las condiciones de transferencia previstas por la ley; Venta de bienes sin subasta que ocasione pérdida del patrimonio público del Estado; uso indebido de la tierra

A las personas que son aportantes de capital o accionistas fundadores, el Estado les asigna inicialmente tierras mediante el cobro de derechos por su uso, el Estado arrienda tierras (pagadas anualmente o de una sola vez) para llevar a cabo proyectos de inversión, después de una serie de transferencias de aportaciones de capital y acciones, lo que lleva al reemplazo de todos los aportantes de capital y accionistas fundadores.

De hecho, la empresa que ejecuta el proyecto de inversión no ha cambiado (el código tributario de la empresa no ha cambiado), pero los miembros que aportan capital a la empresa sí han cambiado. Se puede decir que en esencia se trata de la venta de proyectos inmobiliarios a través de la forma de transferencia de capital de los aportantes de capital o accionistas fundadores.

El Ministerio de Finanzas señaló que las actividades de los contribuyentes antes mencionados tienen muchos riesgos fiscales, ocasionando pérdidas al presupuesto estatal y riesgos de violar las disposiciones de la ley sobre ordenación territorial.

Es difícil verificar el valor real de la transacción de transferencia

Respecto de los precios de transferencia de inmuebles, el Ministerio de Hacienda señaló que los contribuyentes declararon para el cálculo del impuesto precios de transferencia que no se ajustaban a los precios de transferencia reales. El comprador y el vendedor utilizan un contrato escrito a mano y firmado por ambas partes, en el que se establece el precio real de la transacción para evitar disputas en los tribunales.

“Por lo tanto, es muy difícil para los organismos estatales competentes verificar el valor real de las transacciones de transferencia de bienes inmuebles, especialmente porque las autoridades fiscales actualmente no tienen la función de investigación”, indicó el informe del Ministerio de Finanzas.

En los contratos de transferencia de contratos de compraventa de futuras casas y obras de construcción, el valor del contrato de compraventa de futuras casas y obras de construcción de la segunda parte a la tercera parte solo es igual al precio de compra del inversor. O bien, cuando el libro ya está publicado, los contribuyentes están dispuestos a declarar un precio inferior al del inversor, lo que también conduce a pérdidas en el cálculo de los ingresos presupuestarios.

Respecto a la modalidad de compraventa de inmuebles y proyectos inmobiliarios, el Ministerio de Finanzas indicó que el inversionista acepta que el comprador vuelva a firmar el contrato de la futura casa con un nuevo comprador para evitar el impuesto sobre la renta personal por la transferencia de bienes inmuebles.

“El inversor está eludiendo las regulaciones de la Ley de Vivienda sobre el límite en el número de casas que los extranjeros pueden poseer al firmar contratos de arrendamiento a largo plazo, y el inquilino tiene plenos derechos como propietario de la casa; la transacción real de compraventa de bienes raíces, pero la legaliza mediante la compra de acciones y luego dividiendo el negocio”, afirma el informe.

Para la autorización de la transmisión de un inmueble, el contribuyente que transmite el inmueble no firma un contrato de transmisión sino un contrato de autorización (en el que el autorizado tiene el derecho de posesión, el derecho de uso y el derecho de disposición sobre el inmueble) para evitar el impuesto sobre la renta personal por la transmisión del inmueble.

Los datos del Ministerio de Finanzas muestran que los ingresos del impuesto sobre la renta de las personas físicas procedentes de transmisiones de bienes inmuebles en el período 2017-2022 aumentaron en comparación con los ingresos del año anterior.

En concreto, en 2017, los ingresos fueron de 10.818 billones de VND. En 2018, los ingresos fueron de 12,963 mil millones de VND, un aumento del 19,82%. En 2019, los ingresos fueron de 14.447 mil millones de VND, un aumento del 11,44%. En 2020, los ingresos fueron de 16,213 mil millones de VND, un aumento del 12,22%. En 2021, los ingresos fueron de 21.142 mil millones de VND, un aumento del 30,4%. El nivel más alto se registró en 2022, con ingresos de 34,746 mil millones de VND, un aumento del 64,34% en comparación con 2021.

Solo en 2023, los ingresos por impuesto sobre la renta personal disminuirán a solo 18.618 billones de VND debido a las dificultades del mercado y la disminución de las transacciones.