En un informe enviado al Comité Permanente de la Asamblea Nacional sobre la implementación de políticas y leyes sobre la gestión del mercado inmobiliario y el desarrollo de vivienda social desde 2015 hasta fines de 2023, el Ministerio de Finanzas señaló muchas lagunas, deficiencias y limitaciones en la movilización de capital de inversión para la construcción de proyectos de vivienda comercial, la transferencia de proyectos de inversión, así como la transferencia de bienes inmuebles.

Riesgos en la transferencia de proyectos de inversión

En cuanto a la movilización de capital para la inversión en la construcción de proyectos de vivienda comercial, el Ministerio de Finanzas dijo que anteriormente, de acuerdo con las disposiciones de la ley de vivienda, los inversionistas podían firmar contratos, documentos de contribución de capital o contratos y documentos de cooperación de inversión con organizaciones e individuos para invertir en la construcción de viviendas, y los contribuyentes de capital o los participantes de la cooperación de inversión podían dividir los productos de vivienda en función de la proporción de contribución de capital acordada.

Sin embargo, de acuerdo a la normativa vigente, los inversionistas no están autorizados a aplicar la movilización de capital para dividir productos de vivienda o para priorizar el registro, depósito y disfrute del derecho de compra de vivienda o para dividir los derechos de uso de suelo en el proyecto para la parte movilizada de capital, excepto en el caso de aportar capital para constituir una nueva persona jurídica que será designada por el Estado como inversionista de un proyecto de construcción de vivienda.

Una vez finalizada la construcción de los cimientos de la vivienda de acuerdo a lo dispuesto en el Decreto 71, el inversionista podrá firmar un contrato de compraventa de futuras viviendas y construcciones en sustitución de los contratos de aportación de capital firmados anteriormente.

W-gia-chung-cu-b3-1.jpg
Según el Ministerio de Finanzas, existen numerosas maneras de eludir la ley, lo que dificulta que las agencias estatales verifiquen el valor real de las transacciones de transferencia de bienes inmuebles. Foto: Hoang Ha

Una vez firmado el contrato de compraventa de futura vivienda u obra de construcción, el aportante de capital podrá transferir el contrato de compraventa de futura vivienda u obra de construcción.

Sin embargo, el Ministerio de Hacienda afirmó que, en realidad, los organismos estatales aún no han podido controlar que los inversores sigan firmando contratos (de diversas formas) con particulares. Solo cuando estos necesitan transferir y presentar documentos a las autoridades fiscales, descubren el incidente.

Además, hay casos en los que los inversores aceptan pagar el impuesto sobre la renta personal (PIT) en nombre del comprador, cobran el PIT del comprador cuando transfieren el contrato de aportación de capital, pero no pagan impuestos al presupuesto estatal.

Respecto a la transferencia de proyectos de inversión, el Ministerio de Hacienda indicó que son contribuyentes las personas jurídicas que transfieran derechos de inversión, exploten parte o la totalidad de un proyecto de inversión a otras organizaciones o personas físicas en forma de separación, fusión, conversión empresarial o transferencia de aportación de capital sujeto a la regulación de las leyes sobre tierras, inversiones, vivienda y negocios inmobiliarios.

En caso de que la organización transferente sea una empresa estatal, también deberá cumplir con las disposiciones de la ley sobre gestión y utilización del capital estatal invertido en la producción y el negocio en las empresas y la ley sobre gestión de activos públicos.

Según el Ministerio de Finanzas, esta actividad está sujeta a muchos riesgos, como declarar precios de transferencia que no se corresponden con los precios reales, lo que ocasiona pérdidas al presupuesto del Estado; transferir proyectos cuando no cumplen las condiciones de transferencia prescritas por la ley; vender activos sin subastas, lo que ocasiona pérdidas al patrimonio público del Estado; y utilizar la tierra para un propósito incorrecto.

A las personas que son aportantes de capital o accionistas fundadores iniciales, el Estado les asigna tierras mediante el cobro de derechos por su uso, el Estado arrienda tierras (pagadas anualmente o en un solo pago) para llevar a cabo proyectos de inversión, después de una serie de transferencias de aportaciones de capital y acciones, lo que lleva al reemplazo de todos los aportantes de capital iniciales y accionistas fundadores.

De hecho, la empresa que ejecuta el proyecto de inversión no ha cambiado (el código tributario empresarial no ha cambiado), pero sí lo han hecho los aportantes de capital. Cabe decir que el proyecto inmobiliario se vende esencialmente mediante la transferencia de capital de los aportantes o accionistas fundadores.

El Ministerio de Finanzas señaló que las actividades de los contribuyentes antes mencionados tienen muchos riesgos fiscales, provocando pérdida de ingresos al presupuesto estatal y riesgos de violar las disposiciones de la ley sobre gestión de tierras.

Es difícil verificar el valor real de la transacción de transferencia

En cuanto al precio de transferencia de bienes inmuebles, el Ministerio de Hacienda señaló que los contribuyentes declararon dicho precio para calcular el impuesto, lo cual no se correspondía con el precio real. El comprador y el vendedor utilizaron un contrato manuscrito firmado por ambas partes, en el que se consignaba el precio real de la transacción para evitar litigios judiciales.

“Por lo tanto, es muy difícil para los organismos estatales competentes verificar el valor real de las transacciones de transferencia de bienes inmuebles, especialmente porque las autoridades fiscales actualmente no tienen la función de investigación”, señala el informe del Ministerio de Finanzas.

En el caso de la cesión de contratos de compraventa de viviendas y obras de construcción, el valor de estos contratos de la segunda parte a la tercera solo es igual al precio de compra del inversor. O bien, una vez emitido el libro de contabilidad, el contribuyente está dispuesto a declarar un precio inferior al del inversor, lo que también genera una pérdida de ingresos al calcular los ingresos presupuestarios.

Respecto a la modalidad de compraventa de inmuebles y proyectos inmobiliarios, el Ministerio de Finanzas indicó que el inversionista acepta que el comprador vuelva a firmar el contrato de la futura casa con un nuevo comprador para evitar el impuesto sobre la renta personal por la transferencia de bienes inmuebles.

“El inversor está eludiendo las regulaciones de la Ley de Vivienda sobre el límite del número de casas que los extranjeros pueden poseer al firmar contratos de arrendamiento a largo plazo y el arrendatario tiene plenos derechos como propietario de la vivienda; la transacción inmobiliaria real se legaliza mediante la compra de acciones y luego la división del negocio”, afirma el informe.

Para la autorización de transmisión de un inmueble, el contribuyente que transmite un inmueble no firma un contrato de transmisión sino un contrato de autorización (en el que el autorizado tiene el derecho de posesión, el derecho de uso y el derecho de disposición sobre el inmueble) para evitar el impuesto sobre la renta personal por transmisión de un inmueble.

Las cifras del Ministerio de Finanzas muestran que los ingresos del impuesto sobre la renta de las personas físicas por transmisiones de bienes inmuebles en el período 2017-2022 aumentaron en comparación con los ingresos del año anterior.

En concreto, en 2017, los ingresos fueron de 10.818 billones de VND. En 2018, los ingresos fueron de 12.963 billones de VND, lo que representa un aumento del 19,82 %. En 2019, los ingresos fueron de 14.447 billones de VND, lo que representa un aumento del 11,44 %. En 2020, los ingresos fueron de 16.213 billones de VND, lo que representa un aumento del 12,22 %. En 2021, los ingresos fueron de 21.142 billones de VND, lo que representa un aumento del 30,4 %. El nivel más alto se registró en 2022, con ingresos de 34.746 billones de VND, lo que representa un aumento del 64,34 % en comparación con 2021.

Solo en 2023, los ingresos por impuesto sobre la renta personal disminuirán a solo 18.618 billones de VND debido a las dificultades del mercado y la disminución de las transacciones.